三菱地所

3【事業の内容】 連結財務諸表提出会社（以下当社という）及び当社関係会社（あわせて以下当社グループという）においては、ビルや商業施設などの開発・賃貸を中心とするコマーシャル不動産事業、大手町・丸の内・有楽町地区におけるビルなどの開発・賃貸を中心とする丸の内事業、マンション・戸建住宅の販売を中心とする住宅事業、海外事業、投資マネジメント事業、設計監理・不動産サービス事業等幅広い事業分野で事業活動を行っております。 各事業分野につきまして、当社グループの営む主な事業内容、当該事業における位置付け及びセグメントとの関係は次のとおりであります。 (1) コマーシャル不動産事業 当社グループはオフィスビルを中心に、商業施設・物流施設・ホテル・空港などのあらゆるアセットタイプの開発・賃貸・運営・管理などを行っております。 （ビル事業） ① ビル開発・賃貸事業 ・当社は、東京都内及び全国の主要都市において、オフィスを主とする当社の単独又は共同事業としてビルを開発・建設し、直接賃貸するほか、他のビル所有者からビルを賃借し、これを転貸しております。 ・また当社は、竣工・稼働開始後に投資商品として不動産投資市場で売却することを基本的戦略とする収益用不動産の開発を行っております。 ・連結子会社である㈱サンシャインシティ及び㈱横浜スカイビルは、所有するビルを賃貸しております。 ・連結子会社である豊洲三丁目開発特定目的会社は、収益用不動産の保有・賃貸を行っております。 ② 駐車場事業 ・連結子会社である東京ガレーヂ㈱は、駐車場事業を直営にて行うとともに、当社他より運営・管理業務を受託しております。 ③ 地域冷暖房事業 ・連結子会社である池袋地域冷暖房㈱及び持分法適用関連会社であるオー・エー・ピー熱供給㈱、みなとみらい二十一熱供給㈱は、各供給区域において地域冷暖房事業を行っております。 （商業施設事業） ・当社は、日本全国で、単独商業施設・都心複合施設・アウトレット等の商業施設の開発・賃貸・運営・管理などを行っております。 ・連結子会社である三菱地所・サイモン㈱は、「御殿場プレミアム・アウトレット」他の商業施設を所有し、これを賃貸しております。 （物流施設事業） ・当社は、日本全国で物流施設の開発・賃貸・運営などを行っております。 ・連結子会社である㈱東京流通センターは、物流施設・オフィスビル等の賃貸・運営・管理を行っております。 ・連結子会社である座間デベロップメント特定目的会社、橋本デベロップメント特定目的会社及び名古屋みなとデベロップメント特定目的会社は、物流施設の開発等に係る業務を行っております。 （ホテル事業） ・当社は、日本全国で、国内外のホテルオペレーターと連携し、宿泊主体型ホテルやリゾートホテルの開発・賃貸・管理などを行っております。 ・連結子会社である三菱地所ホテルズ＆リゾーツ㈱は、「ロイヤルパークホテル」（仙台・東京日本橋・横浜）、「ザ ロイヤルパークホテル アイコニック 東京汐留」をはじめ全国各地でホテル経営を行っております。また、コンサルティングを含めた新規ホテル開発を行うだけでなく、「ザ ロイヤルパーク キャンバス 銀座８」では外部経営会社とのマネジメントコントラクト方式によるホテル運営を行っております。 （空港事業） ・当社グループは、日本各地で、「高松空港」他民営化された空港施設の開発・賃貸・運営・管理などを行っております。 ビル事業、商業施設事業、物流施設事業、ホテル事業、空港事業はコマーシャル不動産事業セグメントに区分しております。 (2) 丸の内事業 当社グループは大手町・丸の内・有楽町地区でのオフィスビルを中心とした開発・賃貸・運営・管理などを行っております。 ① ビル開発・賃貸事業 ・当社は大手町・丸の内・有楽町地区において、オフィスを主とする当社の単独又は共同事業としてビルを開発・建設し、直接賃貸するほか、他のビル所有者からビルを賃借し、これを転貸しております。 ・連結子会社である㈱東京交通会館及び匿名組合大手町第三インベストメントは、所有するビルを賃貸しております。 ・連結子会社であるメック都市開発9号特定目的会社他2社及び持分法適用関連会社である常盤橋インベストメント特定目的会社は、収益用不動産他の開発・保有・賃貸等を行っております。 ・連結子会社である日本リージャス㈱は、レンタルオフィス、コワーキングスペース等の運営業務を行っております。 ② ビル運営・管理事業 ・連結子会社である三菱地所プロパティマネジメント㈱は、当社ビル他の運営・管理業務を受託しております。また、「建設業法」に基づく許可を取得し、当社ビル他の賃借人より室内造作工事等の請負を行っております。 ③ 地域冷暖房事業 ・連結子会社である丸の内熱供給㈱は、供給区域において地域冷暖房事業を行っております。 ④ その他事業 ・連結子会社である丸の内ダイレクトアクセス㈱は、丸の内エリアに光ファイバー網を敷設し、通信事業者等に賃貸しております。 丸の内事業は丸の内事業セグメントに区分しております。 (3) 住宅事業 当社グループはマンション・戸建住宅等の建設・販売・賃貸等を行うほか、マンション・住宅の管理、注文住宅の設計・請負、不動産仲介、ニュータウンの開発、ゴルフ場の経営等の余暇事業を行っております。 ① 不動産販売事業 ・連結子会社である三菱地所レジデンス㈱は国内外におけるマンション・戸建住宅等の建設・販売等を行っております。 ・連結子会社であるアーバンライフ㈱は、関西圏におけるマンションのリノベーション・販売等を行っております。 ② 住宅管理事業 ・連結子会社である㈱泉パークタウンサービス、三菱地所コミュニティ㈱は、三菱地所レジデンス㈱他の供給したマンション・住宅等の不動産管理等を行っております。 ③ 開発事業 ・当社は、泉パークタウン等のニュータウンの開発事業を行っております。 ④ 不動産仲介事業 ・連結子会社である三菱地所ハウスネット㈱は、不動産仲介事業等を行っております。 ⑤ 注文住宅事業 ・連結子会社である三菱地所ホーム㈱は、「建設業法」に基づく許可を取得し、注文住宅の受注並びに三菱地所レジデンス㈱他より戸建住宅等を請負建築しております。 ・連結子会社である三菱地所ウッドビルド㈱は、建築資材を製造・加工し、三菱地所ホーム㈱他に供給しております。 ⑥ 余暇事業 ・当社は、宮城県においてゴルフ場を経営しております。 ・連結子会社である東富士グリーン㈱は、静岡県においてゴルフ場を経営しております。 ・持分法適用関連会社である佐倉ゴルフ開発㈱は、千葉県においてゴルフ場を経営しております。 ⑦ その他事業 ・当社、連結子会社である三菱地所レジデンス㈱は、賃貸マンションの建設・賃貸・売却事業等を行っております。 ・連結子会社である㈱メックecoライフは、住宅事業におけるエコ推進、先進的Ｒ＆Ｄへの取り組み、また、住宅設備機器の共通化を中心としたコストマネジメントの推進を行っております。 ・連結子会社である㈱菱栄ライフサービスは、当社より建物を賃借し、高齢者向け住宅「ロイヤルライフ奥沢」を経営しております。 ・連結子会社である㈱メック・デザイン・インターナショナルは、住宅に関するカラースキーム・モデルルームデザイン、設計変更、インテリア用品の販売等を行っております。 住宅事業は住宅事業セグメントに区分しております。 (4) 海外事業 当社グループは海外において、主に不動産開発事業、不動産賃貸事業を行っております。 ・MEC Group International Inc.をはじめとする連結子会社248社並びに持分法適用関連会社99社は、世界各地で不動産事業を展開しております。 ・全米各地においてはMEC Group International Inc.を、イギリス・ロンドン、フランス・パリ、スペイン・バルセロナ及びスウェーデン・ストックホルム等においてはMitsubishi Estate London Limitedを通じて、オフィスビル等の不動産開発事業、賃貸事業を行っております。 ・シンガポール、インドネシア、タイ、フィリピン、ベトナム、ミャンマー、マレーシア、オーストラリア及びインドにおいてはMitsubishi Estate Asia Pte.Ltd.他を通じて、オフィス、住宅、アウトレットモール等の不動産開発事業を展開しております。 ・中国大陸各都市においてはオフィス、住宅、商業施設の開発事業に参画しております。また、台湾においてはオフィス、商業、ホテル等から成る複合施設の持分を保有しているほか、オフィス、住宅の開発事業に参画しております。 海外事業は海外事業セグメントに区分しております。 (5) 投資マネジメント事業 当社グループは不動産投資に関する総合的サービスの提供を行っております。 ・連結子会社である三菱地所投資顧問㈱は、三菱地所物流リート投資法人（東京証券取引所不動産投資信託証券市場上場）及び主に機関投資家等を対象とする日本オープンエンド不動産投資法人の資産運用を行っております。また、上記以外にも特定の不動産運用ニーズに対応する私募ファンドの組成・運用も行っております。 ・連結子会社であるジャパンリアルエステイトアセットマネジメント㈱は、ジャパンリアルエステイト投資法人（東京証券取引所不動産投資信託証券市場上場）の資産運用を行っております。 ・TA Realty LLCをはじめとする在外連結子会社116社並びに持分法適用関連会社23社は、米国等において不動産ファンドの運用業務を展開しております。 投資マネジメント事業は投資マネジメント事業セグメントに区分しております。 (6) 設計監理・不動産サービス事業 （設計監理事業） 当社グループは建築・土木工事の設計監理、建築工事・内装工事等の請負等を行っております。 ・連結子会社である㈱三菱地所設計は、建築・土木工事の設計監理の他、建築・土木全般にわたる各種コンサルティング業務を行っております。 ・連結子会社である㈱メック・デザイン・インターナショナルは、インテリア関連工事の設計監理の他、内装工事請負を行っております。 （不動産サービス事業） 当社グループは不動産仲介事業、駐車場事業等を行っております。 ・連結子会社である三菱地所リアルエステートサービス㈱は、不動産仲介事業等を行っております。 ・連結子会社である三菱地所パークス㈱は、駐車場運営事業等を行っております。 設計監理事業及び不動産サービス事業は設計監理・不動産サービス事業セグメントに区分しております。 (7) その他の事業 ・連結子会社である三菱地所ITソリューションズ㈱は、主として当社グループの利用に供する情報システムの開発、保守管理を行っております。 ・連結子会社である㈱メック・ヒューマンリソースは、当社グループの給与厚生研修関連業務の受託を行っております。 その他の事業はその他の事業セグメントに区分しております。 上記事項を事業系統図により示すと次のとおりとなります。

1【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 (1) 会社の経営の基本方針 当社グループは、「まちづくりを通じて社会に貢献する」という基本使命のもと、「人を、想う力。街を、想う力。」というブランドスローガンを掲げ、企業グループとしての成長と、様々なステークホルダーとの共生とを高度にバランスさせながら、「真の企業価値の向上」を目指しています。 (2) 中長期的な経営戦略、目標とする経営指標及び会社の対処すべき課題 当不動産業界を取り巻く国内経済環境は、雇用・所得環境が改善するなか、緩やかな景気回復が続くことが期待されるものの、金融資本市場の変動の影響や米国の通商政策を巡る動向とともに、中東情勢の影響を注視する必要があり、先行きは不透明な状況にあります。オフィス賃貸市場においては、企業の人材確保の流れも受け堅調に推移しておりますが、引き続き企業のオフィス戦略やワークスタイルの変化を注視していく必要があります。分譲マンション市場では、顧客ニーズの多様化が進むなか、堅調に推移しておりますが、資材価格や労務費の上昇等に伴う工事費の高騰や、金利動向が販売に与える影響等も注視していく必要があります。不動産投資市場においては、グローバルで見た日本の不動産投資の優位性を評価する投資家も見られるなど、総じて堅調に推移すると思われますが、想定以上の金利上昇や地政学的な緊張の急激な高まりといったリスクにも留意しながら、今後の動向について慎重に見極めていく必要があります。商業施設やホテル市場においては、堅調に推移してきておりますが、今後の物価高や為替動向等の経済情勢及び国際情勢の変化による影響を注視していく必要があります。 当社グループといたしましては、2020年代の環境激変をチャンスに変えて持続的な価値を提供する企業グループに変革を続けていくために、2020年1月に、2030年までを見据えた「長期経営計画2030」を策定しました。 長期経営計画を通じて、「幅広いお客様により深く価値を届けるための事業機会の最大化」と「上場企業に求められる高効率で市況変化に強いポートフォリオへの変革」を目指し、丸の内を中心とする国内の大型開発パイプラインの着実な推進を図るとともに、海外事業においては、欧米豪を中心とした先進国への注力を進めていきます。あわせて、ノンアセットビジネスの拡大とサービス・コンテンツ領域への進出を通じ、新たな全社における利益成長の柱にするとともに、全社資産効率の改善に向けたドライバーとすることを目指していきます。 なお、本項における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 ○各機能グループ及び事業グループとコーポレートの戦略 ・コマーシャル不動産事業 開発中プロジェクトの順次稼働による賃貸利益並びに回転型事業を中心とした販売利益の伸長を実現するとともに、新規タイプアセット並びにオペレーショナルアセットへの取り組みを進めます。 ・丸の内事業 丸の内NEXTステージ戦略に基づいた建替え・リニューアル・ソフト整備を徹底し、収益力の向上を目指します。また丸の内エリアにおける、丸の内“まちまるごとワークプレイス”構想に基づき、「まち全体のプラットフォーム化」を推進することで、テナント企業が個社単独では実現できないような取り組みを「まちまるごと」で提供し、働き方の質や効率を高め、丸の内エリアの更なる価値向上を目指してまいります。 ・住宅事業 国内分譲事業等を着実に推進する一方で、ストックビジネス領域において多様化するニーズにも対応し、管理・仲介・リフォームなどのフィービジネスにも注力します。 ・海外事業 米国、欧州、アジアエリアにおける開発・バリューアド投資機会の拡充と、新興国におけるパートナーとの事業推進を展開します。 ・投資マネジメント事業 日・米・欧・アジアにプラットフォームを広げ、クロスボーダーな投資ニーズの拡大を背景とした持続的な拡大を図ります。 ・設計監理事業 大規模設計監理業務の継続受注を進めるほか、コンストラクションマネジメント等のコンサルティング業務及びリノベーション業務等の成長分野と海外事業を強化し、あわせて三菱地所グループ技術支援を推進します。 ・不動産サービス事業 幅広いサービスメニューと全国に広がる支店網、三菱地所グループの総合力を活用し、法人仲介・不動産コンサルティングのトップ企業を目指します。 ・営業機能 グループ全体の営業窓口として、顧客企業とのリレーション強化並びに顧客ニーズに対応した企業提案や中長期的な開発案件、事業連携等の事業機会創出を図ります。 ・新事業創出機能 全社横断的な新事業創出機能並びにIT施策を担い、ベンチャービジネスへの出資やグループ内における新事業創出により既存業務の拡大や新たな事業領域の探索を進めるほか、デジタル技術を活用した顧客価値を向上させるサービスの提供やデータ利活用の高度化を通じて、ビジネスモデル革新とDX推進を図ります。 ・コーポレート わが国におけるESGの先進企業としての地位を確立し、ステークホルダーとの共生と長期的な企業価値向上を目指します。 計数目標は次のとおりです。当社グループとしては、丸の内エリアの優位性や各事業領域における当社グループの強み・ノウハウを発揮することで着実な利益の拡大を図ります。 ＜経営指標／長期経営計画2030ベース（2020年1月公表）＞ 2025年度 実績 　 長計目標 （2020年1月公表） 　 2026年度 業績予想 ROA（事業利益／総資産） 　 4.0% 　 5.0% 　 4.3% 計数目標 　 （参考）事業利益 *1 　 3,298億円 　 3,500～4,000億円 　 3,700億円 ROE 　 8.5% 　 10.0% 　 9%程度 EPS 　 181.80円 　 200円 　 196.27円 （注）*1. 事業利益＝営業利益＋持分法投資損益

3【事業等のリスク】 当社グループの経営成績、株価及び財政状態等に影響を及ぼす可能性のあるリスクについて、主な事項を記載しております。また、必ずしもそのようなリスク要因に該当しない事項についても、投資家の皆様の投資判断上、重要であると考えられる事項につきましては、投資家の皆様に対する積極的な情報開示の観点から以下に開示しております。なお、当社グループは、これらのリスク発生の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の対応に努める所存であります。本項における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 (1) 自然災害、人災等によるリスク 国内外を問わず、地震、暴風雨、洪水その他の自然災害及び事故、火災、戦争、暴動、テロその他の人災等が発生した場合に備え、当社グループでは、商業施設、ホテル、空港等をはじめとした当社グループが所有もしくは運営する施設において、当該事象発生時のBCP対応に取り組んでおります。しかし、当該事象の緊急度合によっては事業中断をせざるを得ない場合があります。また、パンデミックや台風等の自然災害発生時の対応について社会的関心が高まるなか、万一、当社グループが取り得る適切な対応に不備があった場合、安全管理リスクやレピュテーションリスク等が顕在化し、当社グループの事業推進、業績に影響が及ぶおそれがあります。 (2) 不動産市況悪化のリスク 国内外の要因により景気が悪化し、それに合わせて不動産市況が悪化する場合には、当社グループの業績に悪影響を与えるおそれがあります。その場合には、特に東京の賃貸オフィス市場の空室率及び分譲マンション市場の販売状況及び、複合開発計画や再開発計画等については開発期間が長期にわたり大規模な投資を伴う傾向にあるため、進捗状況に注意を要するものと思われます。 (3) 建物の安全管理及び品質管理、工程管理に関するリスク 当社グループでは、運営施設及び工事中物件について、各種安全管理及び品質管理、工程管理を徹底し取り進めておりますが、万一、当該取り組みや対応に不備があった場合、人身事故の発生や、商業施設やホテル、高齢者向施設、空港等における火災や食中毒等の発生、住宅等をはじめとした顧客からの信用喪失等に繋がり、当社グループの業績等に影響が及ぶおそれがあります。 (4) 資材価格の高騰リスク 国内外の要因により原材料並びに原油価格の高騰に伴い資材価格が上昇した場合には、不動産開発事業において必ずしも増加コスト分を販売価格や賃料に反映することが出来ず、当社グループの業績に悪影響を与えるおそれがあります。 (5) 為替レート変動のリスク 当社グループの業務は為替レートの変動の影響を受けます。円が上昇した場合、外貨建て取引の円貨換算額は目減りすることになります。さらに、当社グループの資産及び負債の一部の項目は、連結財務諸表の作成のために円換算されております。これらの項目は元の現地通貨における価値が変わらなかったとしても、円換算後の価値が影響を受ける可能性があります。 (6) 金利上昇のリスク 国内において、日本銀行は2%の物価安定の目標のもと、政策金利の変更を通じ、適切に金融政策を運営する方針を示しており、政策の変更や国債の需給バランスの悪化並びに国際金融資本市場・為替市場の動向等を背景に金利が上昇するおそれがあります。また、海外への投資に伴って外貨の調達も行っていることから、日本国内同様、投資先各国の経済情勢等により調達通貨の金利が上昇するおそれもあります。 (7) 個人情報等の漏洩を含むサイバー攻撃等情報セキュリティリスク 当社グループでは国内外を問わず、各事業において個人情報をはじめとする多くの機密情報を取り扱っております。これらの機密情報に関しては、「個人情報の保護に関する法律」をはじめ、関連する諸法令の遵守と適正な取扱いの確保に努めておりますが、サイバー攻撃・ウイルス感染等による情報セキュリティインシデント発生等、万一、機密情報が外部へ漏洩した場合やシステムリスクが顕在化した場合には、当社グループの業績に影響が及ぶおそれがあります。 (8) 株価下落のリスク 当社グループは上場及び非上場の株式を保有しております。全般的かつ大幅な株価下落が生じる場合には、保有有価証券に減損又は評価差損が発生し、当社グループの業績に影響を与えるおそれがあります。 (9) 人事労務管理リスク 当社グループでは適正な労務管理に向けた取り組みの推進やハラスメント撲滅に向けた取り組みの推進、ダイバーシティ推進に努めておりますが、万一、各種規制順守や適切な対応に不備があった場合、当社グループの業務遂行等に悪影響が及ぶおそれがあります。また、「長期経営計画2030」における事業戦略として、海外事業の更なる拡大を見据えており、各海外現地法人では現地採用社員の割合は増加する想定であり、従前以上に現地法人社員のマネジメントが重要であると考えております。 (10) サステナビリティ経営上の重要課題の認識とリスク 当社グループでは、当社グループを取り巻く環境の変化に関して、経営上の重要テーマ及び、それに伴うリスクと機会を特定しております。これらのリスクが顕在化した場合には、中長期的に当社グループの業績に影響が及ぶおそれがあります。詳細は、「2 サステナビリティに関する考え方及び取組 (2)戦略 ①サステナビリティに関する戦略」に記載のとおりであります。

4【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1) 経営成績等の状況の概要 ① 財政状態及び経営成績の状況 当連結会計年度の業績は、営業収益が1,746,148百万円で前連結会計年度に比べ166,336百万円の増収 （＋10.5%）、営業利益は329,730百万円で20,497百万円の増益（＋6.6%）、経常利益は273,086百万円で10,126百万円の増益（＋3.9%）となりました。 特別損益につきましては、前連結会計年度において固定資産売却益10,663百万円、投資有価証券売却益50,869百万円、負ののれん償却益4,850百万円、退職給付信託返還益13,934百万円の計80,318百万円を特別利益に、固定資産除却関連損9,165百万円、関係会社株式評価損4,031百万円、減損損失13,121百万円の計26,318百万円を特別損失に計上したのに対して、当連結会計年度においては、固定資産売却益5,383百万円、投資有価証券売却益98,135百万円、負ののれん発生益2,150百万円、段階取得に係る差益3,920百万円の計109,590百万円を特別利益に、固定資産除却関連損25,289百万円、関係会社株式評価損2,753百万円、関係会社貸倒引当金繰入額5,286百万円の計33,330百万円を特別損失に計上しております。 この結果、税金等調整前当期純利益は349,346百万円となり、親会社株主に帰属する当期純利益は前連結会計年度に比べ33,150百万円増益（＋17.5%）の222,507百万円となりました。 当連結会計年度の業績及び各セグメントの業績は次のとおりであります。 （単位：百万円） 区分 　 前連結会計年度 　 当連結会計年度 　 増減 営業収益 　 1,579,812 　 1,746,148 　 166,336 営業利益 　 309,232 　 329,730 　 20,497 経常利益 　 262,960 　 273,086 　 10,126 親会社株主に帰属する 当期純利益 　 189,356 　 222,507 　 33,150 （単位：百万円） 前連結会計年度 　 当連結会計年度 営業収益 　 営業利益又は 営業損失（△） 　 営業収益 　 営業利益又は 営業損失（△） コマーシャル不動産 事業 　 538,832 　 124,660 　 616,959 　 135,677 丸の内事業 　 394,596 　 96,173 　 408,996 　 97,534 住宅事業 　 421,902 　 48,026 　 453,881 　 57,287 海外事業 　 160,186 　 45,823 　 198,853 　 57,111 投資マネジメント事業 　 40,969 　 11,950 　 37,000 　 1,435 設計監理・ 不動産サービス事業 　 82,188 　 10,700 　 88,412 　 12,614 その他の事業 　 11,666 　 △2,128 　 13,437 　 △2,323 調整額 　 △70,530 　 △25,974 　 △71,393 　 △29,607 合　計 　 1,579,812 　 309,232 　 1,746,148 　 329,730 （a）コマーシャル不動産事業 ・当連結会計年度において、オフィスビルは、既存ビル等における前連結会計年度計上の一時的な収入の反動減等による減収があった一方で、全体では新規ビルの稼働等により増収となりました。 ・商業施設及びアウトレットモールは、店舗売上の増加等により増収となりましたが、ホテルはリニューアルに伴う休業等により減収となりました。 ・オフィスビル等保有する物件の売却により、不動産販売は増収となりました。 ・この結果、当セグメントの営業収益は78,126百万円増収の616,959百万円となり、営業利益は11,016百万円増益の135,677百万円となりました。 （単位：百万円） 摘　要 　 前連結会計年度 　 当連結会計年度 貸付面積 　 営業収益 　 貸付面積 　 営業収益 不動産 賃貸 　 東京オフィス （丸の内以外） 　   　 （所有） 　 603,049 　 ㎡ 　   　 144,068 　   　 （所有） 　 634,357 　 ㎡ 　   　 142,750 （転貸） 　 768,149 　 ㎡ 　   　   　 （転貸） 　 777,298 　 ㎡ オフィス （東京以外） 　   　 （所有） 　 605,688 　 ㎡ 　   　 65,732 　   　 （所有） 　 610,805 　 ㎡ 　   　 77,364 （転貸） 　 406,525 　 ㎡ 　   　   　 （転貸） 　 469,187 　 ㎡ アウトレットモール 　   　 （店舗） 　 361,459 　 ㎡ 　   　 60,901 　   　 （店舗） 　 362,008 　 ㎡ 　   　 63,220 その他 　 － 　 42,950 　 － 　 46,955 不動産販売 　 － 　 151,158 　 － 　 198,720 その他（注2） 　 － 　 74,019 　 － 　 87,947 合　計 　 － 　 538,832 　 － 　 616,959 （注）1. 営業収益には、セグメント間の内部営業収益又は振替高を含めております。 2. その他には、建物運営管理受託収入、営繕請負工事収入、ホテル事業収入等が含まれております。 3. 当連結会計年度より、面積管理手法の変更に伴い、一部の物件の貸付面積計上区分を従来の「転貸」から「所有」へ変更しております。 なお、前連結会計年度の貸付面積については、上記の変更を踏まえて作成した情報を記載しております。 （b）丸の内事業 ・当連結会計年度において、オフィスビルは、再開発に向けたビルの閉館等により減収があった一方で、好調なリーシングによる空室率の改善や既存ビルでの賃料増額改定等により増収となりました。 なお、当社の丸の内オフィスの2026年3月末の空室率は0.55%となっております。 ・この結果、当セグメントの営業収益は14,400百万円増収の408,996百万円となり、営業利益は1,360百万円増益の97,534百万円となりました。 （単位：百万円） 摘　要 　 前連結会計年度 　 当連結会計年度 貸付面積 　 営業収益 　 貸付面積 　 営業収益 不動産 賃貸 　 丸の内オフィス 　   　 （所有） 　 1,269,866 　 ㎡ 　   　 256,999 　   　 （所有） 　 1,267,265 　 ㎡ 　   　 264,628 （転貸） 　 391,670 　 ㎡ 　   　   　 （転貸） 　 397,714 　 ㎡ その他 　 － 　 11,792 　 － 　 11,588 その他（注2） 　 － 　 125,804 　 － 　 132,780 合　計 　 － 　 394,596 　 － 　 408,996 （注）1. 営業収益には、セグメント間の内部営業収益又は振替高を含めております。 2. その他には、建物運営管理受託収入、営繕請負工事収入、レンタルオフィス事業収入等が含まれております。 3. 当連結会計年度より、面積管理手法の変更に伴い、一部の物件の貸付面積計上区分を従来の「転貸」から「所有」へ変更しております。 なお、前連結会計年度の貸付面積については、上記の変更を踏まえて作成した情報を記載しております。 （c）住宅事業 ・国内分譲マンション事業の主な売上計上物件 「ザ・パークハウス 千代田六番町」　（東京都千代田区） 「ザ・パークハウス 芝御成門」　（東京都港区） 「ザ・パークハウス 宮前平二丁目」　（神奈川県川崎市） 「ザ・パークハウス 大阪梅田タワー」　（大阪府大阪市） 「ザ・パークハウス 岡崎」　（愛知県岡崎市） ・当連結会計年度において、国内分譲マンション事業では、売上計上戸数が減少したものの、1戸当たりの販売単価が増加したことにより増収となり、その他の事業では、賃貸マンションや収益用不動産の売却による反動減等により減収となりました。 ・この結果、当セグメントの営業収益は31,978百万円増収の453,881百万円となり、営業利益は9,260百万円増益の57,287百万円となりました。 （単位：百万円） 摘　要 　 前連結会計年度 　 当連結会計年度 販売数量等 　 営業収益 　 販売数量等 　 営業収益 マンション 　   　 売上計上戸数 　 1,787 　 戸 　   　 156,651 　   　 売上計上戸数 　 1,764 　 戸 　   　 201,556 住宅管理業務受託 　   　 受託件数 　 353,024 　 件 　   　 62,589 　   　 受託件数 　 356,546 　 件 　   　 65,773 注文住宅 　   　 － 　   　 36,178 　   　 － 　   　 36,859 その他 　   　 － 　   　 166,483 　   　 － 　   　 149,690 合　計 　   　 － 　   　 421,902 　   　 － 　   　 453,881 （注）1. 営業収益には、セグメント間の内部営業収益又は振替高を含めております。 2. 他社との共同事業物件の売上計上戸数及び金額は当社持分によっております。 （d）海外事業 ・当連結会計年度においては、英国は物件売却及び好調なリーシング進捗等により、米国及びアジアは物件売却等により増収となりました。 ・この結果、当セグメントの営業収益は38,666百万円増収の198,853百万円となり、営業利益は11,288百万円増益の57,111百万円となりました。 （単位：百万円） 摘　要 　 前連結会計年度 　 当連結会計年度 貸付面積等 　 営業収益 　 貸付面積等 　 営業収益 不動産開発 ・賃貸 　 米国 　   　 貸付面積 　 422,772 　 ㎡ 　   　 109,795 　   　 貸付面積 　 421,877 　 ㎡ 　   　 135,707 管理受託面積 　 97,527 　 ㎡ 　   　   　 管理受託面積 　 97,527 　 ㎡ 欧州 　   　 貸付面積 　 84,397 　 ㎡ 　   　 9,892 　   　 貸付面積 　 114,140 　 ㎡ 　   　 17,249 アジア 　   　 貸付面積 　 7,535 　 ㎡ 　   　 36,657 　   　 貸付面積 　 8,282 　 ㎡ 　   　 40,870 売上計上戸数 　 1,242 　 戸 　   　   　 売上計上戸数 　 1,250 　 戸 その他 　   　 － 　   　 3,841 　   　 － 　   　 5,026 合　計 　   　 － 　   　 160,186 　   　 － 　   　 198,853 （注）営業収益には、セグメント間の内部営業収益又は振替高を含めております。 （e）投資マネジメント事業 ・当連結会計年度においては、米国で過年度計上した当社グループがアセットマネジメントを行うファンドが保有する資産の時価評価額の増加に伴う一過性のフィーが剥落したこと等により、減収となりました。 ・この結果、当セグメントの営業収益は3,968百万円減収の37,000百万円となり、営業利益は10,515百万円減益の1,435百万円となりました。 （単位：百万円） 摘　要 　 営　業　収　益 前連結会計年度 　 当連結会計年度 投資マネジメント 　 40,969 　 37,000 合　計 　 40,969 　 37,000 （注）営業収益には、セグメント間の内部営業収益又は振替高を含めております。 （f）設計監理・不動産サービス事業 ・㈱三菱地所設計において、2026年度着工予定の、「関内駅前港町地区第一種市街地再開発事業」等の設計監理業務等の収益を計上しました。 ・当連結会計年度においては、設計監理の売上件数並びに駐車場運営管理の管理台数が減少したものの、1件当たりの金額が増加したこと等により増収となりました。不動産仲介は、取扱件数の増加等により、増収となりました。 ・この結果、当セグメントの営業収益は6,224百万円増収の88,412百万円となり、営業利益は1,914百万円増益の12,614百万円となりました。 （単位：百万円） 摘　要 　 前連結会計年度 　 当連結会計年度 売上件数等 　 営業収益 　 売上件数等 　 営業収益 設計監理 　   　 受注件数 　 1,419 　 件 　   　 26,362 　   　 受注件数 　 1,448 　 件 　   　 28,247 売上件数 　 1,519 　 件 　   　   　 売上件数 　 1,464 　 件 不動産仲介 　   　 取扱件数 　 1,475 　 件 　   　 17,005 　   　 取扱件数 　 1,607 　 件 　   　 19,089 駐車場運営管理 　   　 管理台数 　 63,383 　 台 　   　 13,197 　   　 管理台数 　 63,172 　 台 　   　 13,490 その他 　   　 － 　   　 25,624 　   　 － 　   　 27,585 合　計 　   　 － 　   　 82,188 　   　 － 　   　 88,412 （注）営業収益には、セグメント間の内部営業収益又は振替高を含めております。 ② キャッシュ・フローの状況 当連結会計年度における連結ベースの現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、税金等調整前当期純利益、長期借入れ等による収入、有形固定資産の取得等による支出により、前連結会計年度末に比べ23,252百万円増加し、280,133百万円となりました。 （営業活動によるキャッシュ・フロー） 当連結会計年度における営業活動によるキャッシュ・フローは、508,917百万円の資金の増加（前連結会計年度比＋184,800百万円）となりました。これは、税金等調整前当期純利益349,346百万円に非資金損益項目である減価償却費108,029百万円等を調整した資金の増加に、棚卸資産の減少、法人税等の支払又は還付等による資金の増減を加えたものであります。 （投資活動によるキャッシュ・フロー） 当連結会計年度における投資活動によるキャッシュ・フローは、441,457百万円の資金の減少（前連結会計年度比△79,952百万円）となりました。これは有形固定資産の取得等によるものであります。 （財務活動によるキャッシュ・フロー） 当連結会計年度における財務活動によるキャッシュ・フローは、39,776百万円の資金の減少（前連結会計年度比△52,647百万円）となりました。これは長期借入れ等による資金の増加に対し、長期借入金の返済、社債の償還等により資金が減少したことによるものであります。 ③ 生産、受注及び販売の実績 生産、受注及び販売の実績については、「① 財政状態及び経営成績の状況」における各セグメントの業績に関連付けて記載しております。 (2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容 経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりです。 なお、本項における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 2026年3月期の業績は営業利益が3,297億円で、直近の対外公表予想値に比べて3億円の減益（△0.1%）となりました。 2025年度はオフィス賃貸事業では賃料増額改定等に伴い賃貸利益が増加したことに加え、販売利益を実現させたほか、分譲住宅の着実な販売進捗や、アウトレットモール等の商業施設の需要のさらなる増加等により、当初計画の水準と同程度の利益を実現できました。 2020年度よりスタートした「長期経営計画2030」では国内アセット事業・海外アセット事業・ノンアセット事業で、それぞれ500億円程度の成長を目指しております。2025年度においては「ザ・ランドマーク名古屋栄」竣工、「豊洲セイルパーク（TOYOSU SAIL PARK）」開業、「72 Upper Ground」・「1 Victoria Street」工事着工等、長期経営計画の戦略に合致する将来の収益機会の獲得を実現しております。さらに、回転型投資の展開を通じた売却益の獲得及びフィービジネスの拡大を図るべく、当社グループで運営するファンドやREITへの売却を推進し、バリューチェーンを強化しています。これらの成果を着実に利益として結実させ、長期経営計画で掲げた計数目標の達成を目指します。 セグメントごとの経営成績に関しては次のとおりです。 コマーシャル不動産事業においては、インバウンドの増加等に伴い、商業施設・ホテルを中心に回復傾向が続いていることに加え、オフィス賃貸利益の増加により、営業利益は1,357億円となりました。なお、直近の予想値からは7億円の増益となりました。 丸の内事業においては、オフィスの空室率改善、賃料増額改定等により、営業利益は975億円となりました。なお、直近の予想値からは25億円の増益となりました。 住宅事業においては、好調な分譲マンション市況により収益は増加、あわせて賃貸マンション等のキャピタルゲインが大幅増加となったことから、営業利益は573億円となりました。なお、直近の予想値からは73億円の増益となりました。 海外事業においては、物件売却後倒し等により営業利益は571億円となりました。なお、直近の予想値からは129億円の減益となりました。 投資マネジメント事業においては、2023年度に発生していたインセンティブフィー（ノンキャッシュ）調整の影響等により、営業利益は14億円となりました。なお、直近の予想値からは36億円の減益となりました。 設計監理・不動産サービス事業においては、流通事業の増益により、営業利益は126億円となりました。なお、直近の予想値からは26億円の増益となりました。 その他のセグメントについても、概ね計画通りに利益を計上することができました。 ≪セグメント別営業利益≫ （単位：百万円） 2025年度 直近予想値 *1 　 決算値 　 増減 コマーシャル不動産 事業 　 135,000 　 135,677 　 677 丸の内事業 　 95,000 　 97,534 　 2,534 住宅事業 　 50,000 　 57,287 　 7,287 海外事業 　 70,000 　 57,111 　 △12,889 投資マネジメント事業 　 5,000 　 1,435 　 △3,565 設計監理・ 不動産サービス事業 　 10,000 　 12,614 　 2,614 その他の事業 　 △3,000 　 △2,323 　 677 調整額 　 △32,000 　 △29,607 　 2,393 合　計 　 330,000 　 329,730 　 △270 （注）*1. 2026年2月9日公表時の通期業績予想となります。 当社グループは、中期的な視点から強みを活かした投資により得られる利益の拡大を通じた企業価値の向上を図るため、成長投資を推進する一方で、財務健全性の維持も重要な経営目標としており、成長に向けた事業投資を行う際は、高格付けの維持を前提とした最適な資本構成を図っています。当社グループの財源については、ビル賃貸事業が主力事業であることから、引き続き長期・固定資金を主体に調達しております。今後も期間中の金利状況や、調達済有利子負債の償還期間等とのバランスも考慮しながら、調達手段に柔軟性を持たせつつ運営を行って参る所存であります。 事業等のリスクに対しては、当社グループでは「三菱地所グループリスクマネジメント規程」を制定し、すべての事業活動を対象にリスクマネジメント体制を整備、運用しています。当社グループのリスクマネジメントを統括する機関として「リスク・コンプライアンス委員会」を、またリスクマネジメントに関する情報の集約など、実務的な合議体として「リスク・コンプライアンス協議会」をそれぞれ位置付けるほか、取締役会の決議により任命されたリスクマネジメント担当役員を統括責任者として、ラインスタッフ部署、コーポレート部署、DX推進一部並びにグループ各社に責任者を置き、それを推進事務局である法務・コンプライアンス部が支援する形でリスクマネジメント活動を推進しています。さらに、重要な投資案件の意思決定に当たっては「経営会議」の審議前に「投資委員会」で審議を行い、リスク内容及びリスク管理方法等をチェックしています。また、緊急事態発生時の行動指針や連絡・初動体制、事業継続計画等についても整備、運用しています。 (3) 資本の財源及び資金の流動性 1）財務戦略の基本的な考え方 当社グループは、業界最上位の格付に裏打ちされた強固な財務基盤は、重要な経営資源の一つであると位置づけ、財務健全性の維持と高格付を活かした適時最適な調達の実現を財務戦略の基本方針としております。 2020年4月から開始した「長期経営計画2030」においても、ROAの向上を通じたROEの向上に主眼を置き、レバレッジについては現状の格付水準が維持可能な範囲で適切にコントロールすることを基本方針としており、不動産市況に応じた、成長投資・資産売却・株主還元・資金調達の最適な組み合わせによる企業価値向上を実現して参ります。長期経営計画の6年目となる2025年度は、ネット有利子負債/EBITDA倍率についてはハイブリッドファイナンス考慮前で7.4倍（考慮後で7.1倍）にて着地いたしました。世界経済の先行きは依然として不透明な状況が継続することが想定されますが、10年間という長期にわたる経営計画においては、事業環境が変動する可能性を織り込んでいるため、環境の変化を見極めつつ、柔軟な資本政策を組み合わせながら、事業機会獲得の機会を的確に捉え、2030年の目標実現に向け、着実に各種施策を推進して参ります。 2）経営資源の配分と資金需要の主な内容 当社グループは、事業により獲得した営業キャッシュ・フローと資金調達余力に応じたキャッシュインを、株主還元、事業投資・回収（ネット投資額＝投資決定済案件への投資－物件売却による回収）、不動産市況に応じて柔軟に行う戦略的アロケーションの3点に配分します。戦略的アロケーションは、株主価値向上に資する案件への厳選投資、追加の株主還元、負債抑制等のうち、その時々の状況に応じて柔軟に判断して参ります。 今後の主な資金需要としては「長期経営計画2030」に基づき、有楽町エリア及び常盤橋エリアを重点更新エリアとし、再開発やリノベーションを推進して参ります。また、2027年3月期の投資回収予算においては、約14,300億円の投資と約10,100億円の回収を見込んでおります。 3）資金調達手段 当社グループは、事業展開に伴う資金需要を安定的に確保するため、内部資金及び外部資金を有効に活用しております。 内部資金については、主要グループ会社では原則として金融機関など外部からの資金調達を行わず、キャッシュ・マネジメント・システムの活用により、資金調達の一元化と資金効率化、流動性の確保を図っています。 外部資金については、財務健全性の維持が可能な範囲において金融機関からの借入や社債発行等を活用しており、資金需要・金融市況・調達コスト・償還バランスなどを総合的に勘案した上で、適切なファイナンスを実施しているほか、近年ではグリーンボンドやサステナビリティ・リンク・ローン等のサステナビリティファイナンスにも取り組んでおります。なお、当社グループは長期の開発期間を伴う事業が中心であるため、いずれの調達手段であっても長期資金を中心とした資金調達を行うとともに、負債の年度別償還額の集中を避けることでリファイナンスリスクの低減を図っています。 主要な取引先金融機関とは、良好な取引関係を維持構築することで、円滑な資金調達を可能としております。また、国内金融機関においてコミットメントライン枠やスポット借入枠を設定しており、緊急時の流動性を確保しております。 社債発行については、国内外4社の格付機関から取得している信用格付（※1）をもとに、近年は公募劣後特約付社債（ハイブリッド社債）に加え、2025年度には米ドル建普通社債の発行を行う等、資金需要に応じ、投資家需要や起債環境を見極めたうえで最適な起債に努めており、今後も資金調達手段の多様化を図って参ります。 なお、当社は公募劣後特約付社債を含む、全ての社債を無担保で発行していること、金融機関からの借入金についても財務制限条項は付されていないことから、安定した資金調達が可能と考えております。 ※1 本報告書提出時点において、格付投資情報センターの格付はAA（安定的）、日本格付研究所の格付はAAプラス（安定的）、スタンダード＆プアーズの格付はA（安定的）、ムーディーズの格付はA2（安定的）となっております。 (4) 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定 連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項（重要な会計上の見積り）に記載のとおりであります。