三井不動産

３【事業の内容】 当社および当社の関係会社454社（うち、連結子会社346社、持分法適用関連会社108社）が営んでいる主な事業内容、当該事業に携わっている主要な会社名および各社の当該事業における位置付けは次のとおりです。 ≪賃貸事業≫ 三井不動産㈱はオフィスビルおよび商業施設等の賃貸を行っています。MITSUI FUDOSAN AMERICA, INC.、MITSUI FUDOSAN (U.K.) LTD.（いずれも連結子会社）は米国、英国においてオフィスビル等の賃貸を行っており、MITSUI FUDOSAN (ASIA) MALAYSIA SDN.BHD.、台湾三井不動産股份有限公司（いずれも連結子会社）はマレーシア、台湾において商業施設の賃貸を行っています。 ≪分譲事業≫ 三井不動産㈱は業務施設等の分譲を行っています。三井不動産レジデンシャル㈱（連結子会社）は戸建・中高層住宅等の分譲を行っています。TID PTE.LTD.（持分法適用関連会社）、MITSUI FUDOSAN AMERICA, INC.、MITSUI FUDOSAN (U.K.) LTD.はシンガポール、米国、英国において分譲事業を行っています。 ≪マネジメント事業≫ ＜プロパティマネジメント＞ 賃貸事業における管理・清掃・保守業務等については主に三井不動産ファシリティーズ㈱、三井不動産ファシリティーズ・ウエスト㈱（いずれも連結子会社）が行っています。三井不動産㈱は、三井不動産ビルマネジメント㈱（連結子会社）、三井不動産ファシリティーズ・ウエスト㈱にオフィスビルの一部の運営委託を行っています。三井不動産商業マネジメント㈱（連結子会社）は商業施設の運営管理業務を行っています。また、住宅分譲後の管理・清掃・保守業務等を三井不動産レジデンシャルサービス㈱、三井不動産レジデンシャルサービス関西㈱（いずれも連結子会社）が行っています。三井不動産レジデンシャルリース㈱（連結子会社）は賃貸住宅の転貸および運営の代行を行っています。三井ホームエステート㈱（連結子会社）は賃貸住宅等の斡旋・管理業務等を行っています。三井不動産リアルティ㈱（連結子会社）は時間貸および月極の駐車場事業「リパーク」を行っています。 ＜仲介・アセットマネジメント等＞ 三井不動産㈱は不動産の開発や流動化に関するコンサルティング業務を行っています。三井不動産レジデンシャル㈱は住宅等の販売代理事業を行っています。三井不動産リアルティ㈱は「三井のリハウス」ネットワークによる不動産の売買・賃貸借の仲介業務を行っています。三井不動産投資顧問㈱（連結子会社）は、不動産私募ファンドの組成・運用業務を行っています。日本ビルファンドマネジメント㈱、㈱三井不動産アコモデーションファンドマネジメント、三井不動産ロジスティクスリートマネジメント㈱および三井不動産フロンティアリートマネジメント㈱（いずれも連結子会社）は不動産投資信託の資産運用業務を行っています。 ≪施設営業事業≫ ＜ホテル・リゾート＞ ㈱三井不動産ホテルマネジメント（連結子会社）は、主に三井不動産㈱が所有するホテルを賃借し、ホテル営業を行っています。MITSUI FUDOSAN AMERICA, INC.は米国ハワイ州においてリゾート・ラグジュアリー施設営業を行っています。三井不動産リゾートマネジメント㈱および志摩リゾートマネジメント㈱（いずれも連結子会社）は、三井不動産㈱が所有するリゾート・ラグジュアリー施設を賃借し、リゾート・ラグジュアリー施設営業を行っています。 ＜スポーツ・エンターテインメント＞ ㈱東京ドーム（連結子会社）は、東京ドームシティを中心としたスタジアム・アリーナ事業を行っています。 ≪その他事業≫ ＜新築請負・リフォーム等＞ 三井ホーム㈱（連結子会社）およびＦＣ各社は新築住宅等の設計・施工監理・施工請負を行っています。三井デザインテック㈱（連結子会社）は住宅のリフォーム工事やオフィス・商業施設のリニューアル工事を行っています。 ＜その他＞ 三井不動産ゴルフプロパティーズ㈱および㈱三井の森（いずれも連結子会社）はゴルフ場事業を行っています。第一園芸㈱（連結子会社）は花卉・種苗・園芸用品等の小売を行っています。三井不動産ＴＧスマートエナジー㈱（連結子会社）は特定送配電・熱供給事業を行っています。 以上の主な関係会社の事業内容を特に三井不動産㈱の事業との関連を中心にして系統図に表すと次のとおりです。

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 (１)会社の経営の基本方針 当社グループは、経営理念である「GROUP DNA」および「GROUP MISSION」、経営理念に基づき当社グループが重点的に取り組む課題である「GROUP MATERIALITY」を定め、これらのもと、企業としての成長と社会的な価値の創出に積極的に取り組んでおります。 また、2024年４月にはグループ長期経営方針である「＆ INNOVATION 2030」を策定し、2030年度前後における当社グループの「ありたい姿」を「産業デベロッパーとして、社会の付加価値の創出に貢献」することと位置づけ、それを実現する事業戦略として、「三本の道」を通じた成長の実現と、財務戦略として、「成長・効率・還元」を三位一体で捉えた経営の推進に取り組んでおります。 (２)会社の長期経営方針、経営環境及び対処すべき課題 ①グループ長期経営方針「＆ INNOVATION 2030」の骨格 当社グループは、2030年度前後における当社グループの「ありたい姿」を「産業デベロッパーとして、社会の付加価値の創出に貢献」することと位置付けています。 当社グループの価値創造においては、「社会的価値の創出」と「経済的価値の創出」を車の両輪としており、社会的価値を創出することが、経済的価値の創出につながり、その創出した経済的価値により、更に大きな社会的価値の創出につなげてまいります。 そして、それを実現する事業戦略として、「三本の道」を通じた成長の実現と、財務戦略として、「成長・効率・還元」を三位一体で捉えた経営の推進に取り組んでまいります。 （グループ長期経営方針「＆ INNOVATION 2030」の骨格） ②グループ長期経営方針「＆ INNOVATION 2030」の事業戦略 事業戦略として、１.「コア事業の更なる成長」、２.不動産領域における「新たなアセットクラスへの展開」、 ３.不動産領域を超えた「新事業領域の探索、事業機会獲得」の、「三本の道」を設定いたしました。コア事業およびその周辺領域での成長を進め、既存の不動産領域にとどまらず、新事業領域でのビジネス機会の獲得を目指すという両利きの経営を実践してまいります。 （事業戦略「三本の道」の全体像） （注）グループ長期経営方針「＆ INNOVATION 2030」の詳細については、下記をご参照ください。 URL： https://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/innovation2030/pdf/innovation2030.pdf ③グループ長期経営方針「＆ INNOVATION 2030」の財務戦略 企業価値を最大化していくために、財務戦略においては、「成長・効率・還元」を三位一体で捉え、それらを 安定・継続的に維持向上させてまいります。具体的な取り組み方針については以下のとおりです。 （「成長・効率・還元」の維持向上のための取り組み） ④経営環境及び対処すべき課題 2027年３月期は、2024年４月に策定したグループ長期経営方針「＆ INNOVATION 2030」の３年目となります。 足元の世界経済は、年初には底堅く推移することが見込まれていたものの、その後は地政学的緊張の高まりや資源価格の変動、各国の金融政策の不透明感の強まり等を背景に、不確実性が一段と増しております。 国内においても、年初は景気の緩やかな回復が見込まれていましたが、その後は外部環境の影響を受け、先行きの不透明感が高まっております。実質賃金の伸びが限定的である一方、資産価格は上昇傾向にあり、これらを背景に需要の二極化等の構造的な変化が見られます。さらに、建築費の高騰や金利上昇に伴う資金調達コストの増加も重なり、事業環境は引き続き不透明な状況にあります。 このような環境のもと、当社グループは、顧客ニーズを踏まえた付加価値の創出力を一層高めるとともに、その価値を適切に価格へ反映させること（市場からのデカップリング注 の更なる強化）により、インフレが定着する状況においても、収益基盤の強化と持続的な利益成長を図ってまいります。 当社は2025年度決算実績（2026年３月期）においては、「＆ INNOVATION 2030」における2026年度（2027年３月期）の利益目標およびROE目標を１年前倒しで達成いたしました。2026年度業績予想といたしましては、事業利益・親会社株主に帰属する当期純利益の更なる伸長を図り、2025年度決算実績を上回る業績を計画しております。 （注）差別化やマーケット創出を通じ、外部環境に関わらず、高い収益性を実現すること。 (３)経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等 当社グループは、グループ長期経営方針「＆ INNOVATION 2030」において、2026年度および2030年度前後の定量目標を以下のとおり定めております。2026年度の定量目標のうち、利益目標である事業利益・純利益およびROE目標は１年前倒しで達成しております。

３【事業等のリスク】 当社グループの財政状態、経営成績およびキャッシュ・フローの状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性がある事項には、以下のようなものがあります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 （１）当社グループの事業リスク リスク名称 　 リスク内容 　 対策 ①事業環境の変化によるリスク 　 景気変動、国内外の経済状況の変化、金利上昇、為替変動、物価変動、少子高齢化および人口減少等は、不動産需要の低下、市況の悪化による地価等の下落、個人消費の低迷等をもたらす可能性があります。 また、生成AI等によるDXの進展、サステナビリティへの関心の高まり、地政学的緊張等によって、人々の生活様式や働き方、企業ニーズ、消費者ニーズおよび個人消費動向、産業構造等に変化が生じています。 こうした事業環境の変化に伴い、オフィスや商業施設等の賃貸用不動産の稼働率の低下や賃料の減少、分譲住宅等の販売用不動産の売上の減少の他、費用の増加が生じ、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。 　 当社グループは、事業環境や顧客ニーズの変化等を見極めながら、グループ会社の連携強化、顧客ニーズを先取りした商品開発、街づくりの一層の強化、新たなビジネスインフラの顧客への提供、DXの推進、人口動態や供給動向を見据えた立地戦略、海外を含めた資産ポートフォリオの戦略的構築等を進めてまいります。 ②市場金利に関するリスク 　 当社グループは、事業の運営・発展のため、金融機関等から短期および長期の有利子負債を調達しています。新規の資金調達が必要となる場合、市場金利の上昇局面においては資金調達コストが増加する可能性があります。 また、市場金利の上昇は、住宅購入者の購買意欲の減退や、投資家の要求する不動産の期待利回りの上昇をもたらすことで、当社グループの分譲収益の減少や所有資産の価値の下落につながるおそれがあり、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。 　 当社グループでは、かねてより大半の必要資金を長期かつ固定金利を中心に調達しており、既存の有利子負債については、市場金利の上昇の影響を抑えるべく努めております。 また、今後の国内外の金利動向による、住宅ローン金利の動向や不動産取引市場におけるキャップレートの変動を、引き続き注視するとともに、今後も適時適切な資金調達やバランスシートの適正なコントロールを通じて、金利上昇リスクの軽減に努めてまいります。 ③為替変動に関するリスク 　 為替の大幅な変動は、輸入価格の変動を通じ、建築コストやエネルギーコスト等に影響を与え、当社グループの個別事業におけるコストの変動要因となる可能性があります。 また、為替の変動が、テナント企業の業績へ影響を与えることを通じて、当社グループの賃貸収入等に影響を及ぼすおそれがあります。 加えて、当社グループは、国外で事業展開を進めており、為替の変動は、海外事業における資金調達時のコストや、当社連結決算上の海外事業損益の取り込み額、資産・負債の計上額の変動要因となります。 これらにより、当社グループの事業、財政状態および経営成績等に影響を与える可能性があります。 　 当社グループは、為替の変動を含む、各種原価の価格変動の要因・動向を注視し、個別事業において適切な対策を講じることを通じ、各種原価のコントロールに努めています。 また、当社グループの賃貸事業では、商品の競争力維持に努めるとともに、テナントリーシングの強化・推進に取り組むことで、事業環境変化に伴う賃貸収入の減少等の影響を抑えています。 海外事業においては、原則、現地通貨建てでの資金調達を実施することや、国内外のエリアにおける適度なポートフォリオ分散により、為替変動に伴うリスクを抑えるよう努めています。 ④気候変動リスク 　 大規模な気候変動または気候変動リスクを考慮した企業ニーズや消費動向の変化により、国内外の経済環境や社会環境の変化が発生した場合、不動産需要の低下、地価等の下落、個人消費の低迷等が起こる可能性があり、その結果、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。 　 当社グループは、気候変動への対応を重要な経営課題と位置づけ、「脱炭素社会実現に向けたグループ行動計画」を策定するとともに、気候変動の予測および変化の対応に努めてまいります。 ⑤地政学的リスク 　 当社グループは、国内外において事業を展開しています。国・特定エリアが抱える政治的、軍事的、社会的な緊張の高まりが顕在化し、国・特定エリア間における関係の悪化、政治体制の混乱、経済環境の変動等が生じた場合、当該国・エリアで展開する当社グループの事業に対して直接的に影響を及ぼすおそれがあるほか、国際的なサプライチェーンの混乱等による燃料・原材料価格高騰や物流の停滞等により、当社グループの事業に対して影響を及ぼすおそれがあります。 これらの影響により、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。 　 当社グループは、エリアおよび商品における適度なポートフォリオ分散を図っています。また、個別事業においても、一定のリスクを織り込んでの投資判断および事業推進を行っております。 ⑥感染症リスク 　 新型コロナウイルス感染症の感染拡大は、商業施設、ホテル等の当社事業活動に多大な影響を与え、当社グループの事業、経営成績に一時的に大きな悪影響を及ぼしました。 また、感染拡大が生活様式や働き方等の顧客ニーズおよび経済環境の変化をもたらし、当社グループの事業に影響が生じました。 今後、新型コロナウイルス感染症とは異なる新たな感染症が発生し流行する可能性もあり、当該新たな感染症の性質や感染症の発生・拡大に起因した国内外の事業環境の変化等によっては、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は新型コロナウイルス感染症と同等またはそれ以上の悪影響を受ける可能性があります。 　 当社グループにおいては、「三井不動産９BOX感染対策基準」を策定し、新型コロナウイルス感染症の被害を軽減または防止するための措置を講じることで、ウイルスの特性に合わせた感染対策を行いながら施設営業の正常化を図りました。 さらに、新型コロナウイルス感染症の感染拡大を経たことによる顧客ニーズや事業環境の変化等を見極めながら、グループ会社の連携強化、ニーズを先取りした商品開発、街づくりの一層の強化、新たなビジネスインフラの顧客への提供、DXの推進等を進めることで競争力を維持・強化してまいります。 また、新型コロナウイルス感染症とは異なる新たな感染症が発生し流行した場合にも、人命保護を最優先としつつ当社グループの事業活動とのバランスを図り対応してまいります。 ⑦不動産事業における競合リスク 　 当社グループが推進する不動産事業は、総じて競争的な環境にあります。 例えば、開発用地の取得においては、適した立地を巡り他社と競合することがあります。また、オフィス、商業施設等の賃貸事業におけるテナント誘致や、住宅分譲事業における顧客獲得、ホテル・リゾート事業における労働者の確保等の様々な面で他社と競合する可能性があります。さらに、生成AI等によるDXの進展に代表される技術革新や、価値観の変化が既存のビジネスモデルを破壊する、いわゆる破壊的イノベーションは、競争環境に多大な影響を与える可能性があります。これらの要因が、費用の増加や収益の減少につながり、その結果、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。 　 当社グループは、グループ会社の連携強化、顧客ニーズを先取りした商品開発、街づくりの一層の強化、新たなビジネスインフラの顧客への提供、DXの推進、既存施設の価値向上、既存事業を通じた顧客とのネットワークや建替・コンバージョン等グループ力を活かした事業機会の獲得等を通じて、競争力を維持・強化してまいります。 ⑧賃貸収入に関するリスク 　 当社グループの賃貸事業においては、テナントが賃貸借契約を中途解約した場合や賃貸期間満了時に賃貸借契約を更新しない場合および、テナントの賃料を減免せざるを得ない場合には、収入が減少するおそれがあります。 また、テナントが倒産した場合、賃料の支払遅延や回収不能が発生するだけでなく、当該テナントの退去が遅延した場合、後継のテナントリーシングや当該物件の売却活動にも不利な影響が及ぶ可能性があります。これらの結果、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。 　 当社グループは、グループ会社の連携強化、顧客ニーズを先取りした商品開発、街づくりの一層の強化、新たなビジネスインフラの顧客への提供、DXの推進、既存施設の価値向上等を通じて、競争力を維持すると共に、テナントリーシングの強化・推進に取り組んでいます。 ⑨資産価値変動リスク 　 当社グループは、不動産事業に関連する資産を多く保有しております。 当該資産については、市場金利の上昇等により、住宅購入者の購買意欲の減退および投資家の要求する不動産の投資期待利回りの上昇等が生じた結果、売却による利益の減少や損失の発生等に繋がる可能性があります。加えて、当該所有資産について、減損損失や評価損の認識等を行う可能性があります。 また、当社グループは、投資有価証券を保有しており、当該有価証券の資産価値が低下した結果、売却による利益の減少、損失の発生等に繋がる可能性があります。加えて、当該有価証券について、評価損の認識等の可能性があります。かかる資産価値の変動により、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。 　 当社グループは、バランスシートの適正なコントロールや、最適なポートフォリオの構築を通じて、リスク耐性のある事業基盤の構築を目指しております。 また、マーケットにおける資産価値変動の要因・動向を注視するとともに、商品企画やサービスの向上等を通じた市場競争力の強化により、資産価値変動リスクの軽減に努めています。 ⑩原価変動リスク 　 当社グループが推進する事業は、建築工事費、エネルギーコスト、人件費等、様々な原価の価格変動にさらされています。 当社グループの個別事業において、各種原価の上昇分を必ずしも顧客への販売価格や賃料等に反映することができない場合には、収益性に悪影響を与えるおそれがあります。 その結果、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。 　 当社グループは、マーケットにおける各種原価の価格変動の要因・動向を注視し、個別事業において適切な対策を講じることを通じ、各種原価のコントロールに努めるとともに、販売価格や賃料等への反映にも取り組んでまいります。 ⑪資金調達リスク 　 当社グループは、金融機関等からの借入金、コマーシャル・ペーパーおよび社債の発行等により、事業に必要な資金を調達しています。市場金利の上昇や、金融市場の混乱、当社格付の引下げ、または金融機関や機関投資家等の融資および投資方針の変更等により、当社グループの資金調達への制約、あるいは資金調達コストの増大のおそれがあり、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。 　 当社グループは、かねてよりD/Eレシオ管理による健全な財務体質を維持するとともに、調達先・調達手段の多様化や、コミットメントライン等の活用により十分な流動性を確保し、安定資金の確保に努めています。 ⑫不動産開発リスク 　 当社グループの不動産開発事業においては、用地取得、開発、建設等の各段階において多額の投資を行っており、投資回収までには一定の年月を要します。不動産開発事業に要する期間および投資額は、不動産需要の変化、建設業界における人手不足や資材価格の上昇、天候、自然災害、事故、不祥事、請負業者の倒産、政府の規制または政策の変更、市場環境の変化、規制当局からの許認可の取得の遅延、埋設物または土壌汚染の発見、地域住民による反対、その他予期し得ない問題等、当社グループではコントロールできない多くの要因により、コストの増加、開発スケジュールの遅延等の影響を受ける場合があります。 これらにより、当社グループの事業、財政状態、経営成績等および当社グループの市場での評価は悪影響を受ける可能性があります。 　 当社グループは、個別事業において、一定のリスクを織り込んでの投資判断のうえ、事業推進および施工管理を行っています。 また、当社事業に特に大きな影響を及ぼす問題が発生した場合は、速やかに経営に報告し、適切に対応するガバナンス体制を構築しています。 ⑬海外事業に伴うリスク 　 当社グループは、日本国内だけではなく、米国、英国およびアジアを中心に国外でも事業展開を進めています。 海外事業においては、各国・地域の法令や許認可の遵守、多様な国籍、言語、文化を踏まえた人員配置や労務管理等が必要となります。加えて、法規制や税制の変更、金利水準の上昇、インフレおよび為替水準の変動、内乱または紛争、テロ事件、疫病の流行、国際関係の悪化等による政治的または経済的不安定等の世界的または各国の事業環境の変化や、当社グループに対する訴訟等、当社グループのコントロールの及ばない様々なリスク要因の影響を受けるおそれがあります。 また、当社グループは、現地企業との提携を通じて海外事業を推進することが多く、当該提携先の財務状態や提携関係等により、現地での事業展開に影響を受けるおそれがあります。 これら様々なリスク要因により、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。 　 当社グループは、海外での事業展開において必要な情報収集や、現地の市場や法規制等に精通した現地企業を提携先として選定するように努めています。 また、海外事業共通のガバナンス指針として、「グローバル・ガバナンス・ガイドライン」を定めており、現地法人・本社海外事業本部・本社スタッフ部門の３つの階層により適切なリスク管理を実施しています。 ⑭物件ポートフォリオの立地に関するリスク 　 地震、台風、大雨、洪水、津波、噴火等の自然災害や、火災、事故、暴動、テロ、ミサイル攻撃等の人為的な災害が発生した場合、従業員が被災し業務に支障をきたすおそれがあるだけでなく、当社グループの資産が保険では担保しきれない重大な被害を受けるおそれがあります。 これらの被害を軽減または防止するために様々な事業継続計画（BCP）を講じていますが、想定外の災害等が発生した場合には、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。 　 当社は、オフィスビル、商業施設、スポーツ・エンターテインメント施設、ホテル・リゾート、ロジスティクスなどの商品を国内各エリアで展開しており、さらに、海外での事業展開も進めるなど、ポートフォリオのエリア分散に取り組んでおります。 また、建物の耐久性向上や、被災度判定システムの導入や非常用発電機の72時間稼働化、コジェネレーションシステムを活用した特電事業等のBCP対策を推進しています。 今後もリスク耐性のある事業基盤の構築に努めてまいります。 ⑮法令・政策の変更に関するリスク 　 当社グループは、新たな法令、規制の制定や、既存の法制の変更により、これらに即して当社グループにおける事業構造や資金調達方法を変更せざるを得ない、または、これらの制定や変更に対応するための費用が発生する可能性があります。 このような法規制の変更等によって、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。 　 当社グループは、国内外の各種法令、規制、法制の動向について、各種団体や専門家等からの情報を収集・分析して当社の各組織にて対応の検討を行い、影響の度合いや内容に応じて必要と判断したものについては、速やかに情報を共有の上、適切に対応しています。 ⑯多様な人材確保に関するリスク 　 当社グループを取り巻く事業環境は一段と変化を速め、少子高齢化、社会の成熟化、価値観や働き方の多様化、生成AIの社会実装の進展、サステナビリティの重要性の高まり等により、当社がサービスを提供する顧客の多様性と個別性が一層拡がりを増しています。また、このような環境変化に伴い、従来の個別事業の枠組みのなかだけでは解決できない社会課題が生じてきています。 当社グループを取り巻く事業環境の変化や新たに生じる社会課題等に対応するための人材の継続的な確保や育成が不十分である場合には、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。 　 当社グループが新しい価値を創造し続け、競争優位性を確保していくための原動力は人材であると考えております。そして、ダイバーシティ＆インクルージョンの推進を重要な経営戦略の一つと位置付け、「ダイバーシティ＆インクルージョン推進宣言」とその取り組み方針を策定し、グループ一体となって推進しています。 （２）当社グループの業務リスク リスク名称 　 リスク内容 　 対策 ①被災リスク 　 地震、風水害、感染症、富士山噴火等の自然災害および戦争、テロ等の人為的災害により、従業者が被災し業務に支障をきたすおそれがあるだけでなく、当社グループが保有・管理等をしている不動産の毀損または滅失等を招くおそれがあり、その場合、当社グループの事業継続や財政状態、経営成績等に影響を及ぼす可能性があります。 　 　当社グループでは、災害時の安心・安全の確保に努めるとともに、災害が発生した場合には、その影響を最小限に抑え、生活や事業を継続できるよう防災に取り組むとともに、災害発生時の事業継続計画や行動計画等を策定し、当社グループにおける事業継続に関する取り組みを行っております。 　各種災害に関し、事業継続計画（BCP）を策定し、非常時の指揮命令系統、事業継続のための任務分担、各任務の災害対応マニュアルを定め、災害の影響を最小限に抑える体制を整備しています。また、参集拠点として常設の災害対策本部室を用意し、年に複数回大規模地震災害を想定した「災害対応訓練」を実施し、事業継続計画（BCP）に定められている対応の確認（役職員の生命や安全の確保、指揮系統の確立、事業復旧等）を行っています。 　その他、宿日直制度による24時間365日体制を整えるとともに、災害に強い施設づくりとしてBCP関連の投資や中圧ガスを活用した電気・熱供給事業、建物管理研修施設の「三井不動産総合技術アカデミー」を開校する等、様々な施策を実施しています。 ②システムリスク 　 　当社グループでは、情報システムおよび制御システムにおけるシステム障害や、不正アクセス・ウイルス被害による情報漏洩等の不測の事態により、万一、当社のシステムが正常に利用できない場合や個人情報が外部へ漏洩した場合、当社グループの営業活動や業務処理の遅延、信用の失墜およびそれに伴う売上高の減少や損害賠償費用の発生等により、当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。 　 　セキュリティの確保はこれまで以上に重要性を増していくと考え、サイバー攻撃や情報漏洩に備えた環境整備のため、攻撃者視点での脆弱性チェックやウイルススキャン、異常な動きに対する検知システムの導入等を進めています。また、情報システムおよび制御システムにおいて計画的なセキュリティ診断・年次点検を実施し、標的型攻撃メール訓練等による役職員への啓発を行うとともにインターネット接続時における情報アクセスへの制限やログ管理、情報端末の紛失に備えた対策の強化、第三者によるシステム・セキュリティ診断を実施しています。 　個人情報に関しては、関係する諸法令の遵守と適正な取扱いの確保に努めており、当社グループにおける情報の組織的管理とセキュリティレベルの維持向上を図る目的で「情報管理規則」「秘密情報取扱規程」を定め、定期的に役職員の教育・啓発を行っています。 ③コンプライアンスリスク 　 　当社グループの主たる業務である宅地建物取引業に関して、顧客に対する重要事項説明の誤りや不実告知等の法令違反により当局から行政処分等を受ける場合があります。また、会社法、建築基準法、個人情報保護法等、当社グループが事業を行う上で関係する法令に違反した場合、当社グループの信用の失墜、罰金等が課されることにより、当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。 　また、当社グループでは、役職員の不正、業務上の過失等によるリスクが発生する可能性があります。当該リスクが顕在化した場合には、当社グループの信用の失墜及びそれに伴う売上高の減少や損害賠償費用の発生等により、当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。 　 　役職員が法令等を遵守し、より高い倫理観に従って行動するための基本的な事項を定める「三井不動産グループコンプライアンス方針」をはじめ、社内規程の制定と定期研修によるその周知徹底・啓発を推進しております。また、主要な法令に関しては、法令遵守のため研修やOJTによる周知徹底と法令遵守の定期的な自主点検を行っております。 ④品質リスク 　 　当社グループが行う不動産開発事業において設計・施工等の不備が発生した場合、また、当社グループが賃貸・管理する施設において管理上の不備が発生した場合は、当社グループの信用の失墜、想定外の費用及び開発計画、運営計画の遅延が生じる等、当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。 　 　不動産開発事業においては、一定の信用力・技術力を有する第三者に建物の設計・施工業務等を発注し、その設計・施工における品質を確保するため、当社グループにて独自の品質基準を定め、設計・施工業務等の発注先による遵守徹底を図るとともに、発注者として施工状況の確認及び品質検査を実施しております。賃貸・管理する施設に関しては、業務内容に応じたマニュアルを策定の上、研修・OJTを通じて業務品質を確保しています。また、万一の不備や事故等に備え、損害保険を付保しております。

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (１)経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社グループの財政状態及び経営成績の状況の概要は、以下のとおりであります。 ①財政状態および経営成績の状況 ａ．財政状態 ◆資産 当期末の総資産は、10兆1,034億円となり、前期末比で2,436億円増加しました。 主な増減としては、販売用不動産（仕掛販売用不動産、開発用土地、前渡金を含む）が1,023億円増加、投資有価証券が時価評価等により1,463億円増加した一方で、売却等により有形・無形固定資産が283億円減少しました。 なお、当期の設備投資額は2,463億円、減価償却費は1,509億円でした。 ◆負債 当期末の有利子負債（短期借入金、ノンリコース短期借入金、コマーシャル・ペーパー、１年内償還予定の社債、ノンリコース１年内償還予定の社債、社債、ノンリコース社債、長期借入金、ノンリコース長期借入金の合計額）は、４兆6,325億円となり、前期末比で2,164億円増加しました。 なお、資金調達の流動性補完を目的として、コミットメントラインを複数の金融機関との間で設定しており、未使用のコミットメントラインが円貨で4,000億円、外貨で８億米ドルあります。 また、当期末の流動比率（流動資産／流動負債）は、前期末の171％から上昇し176％となりました。 ◆純資産 当期末の純資産合計は、３兆3,848億円となり、前期末比で1,141億円の増加となりました。これは、利益剰余金が1,405億円、その他有価証券評価差額金が244億円増加した一方で、純資産の控除項目である自己株式が552億円増加したこと等によります。 当期末の自己資本比率は32.4％と前期末の31.9％から上昇し、Ｄ／Ｅレシオ（有利子負債／自己資本）は1.41倍と前期末の1.40倍から上昇しました。なお、１株当たり純資産額は、1,206.06円（前期末は1,135.07円）となりました。 ｂ．経営成績 当社グループの連結業績につきましては、売上高は２兆7,097億円（前期比843億円増、3.2％増）、事業利益4,451億円（前期比464億円増、11.6％増）、経常利益3,133億円（前期比230億円増、7.9％増）となりました。これに特別利益として固定資産売却益517億円や投資有価証券売却益516億円を計上し、特別損失として減損損失197億円を計上した結果、親会社株主に帰属する当期純利益は2,786億円（前期比298億円増、12.0％増）となりました。 報告セグメント別の業績は、次のとおりです。 各セグメントの売上高は、外部顧客に対する売上高を記載しており、特に記載のない場合、単位は百万円となっております。 ◆ 賃貸 当期 （2025.４.１～2026.３.31） 　 前期 （2024.４.１～2025.３.31） 　 増減 売上高 　 936,601 　 872,331 　 64,270 事業利益 　 177,011 　 176,429 　 581 国内外オフィスの売上高・事業利益の拡大等により、セグメント全体では642億円の増収、５億円の増益となりま した。 なお、当期末における当社の首都圏オフィス空室率（単体）は1.6％（第３四半期末の1.5％から0.1pt上昇）とな りました。 ＜売上高の内訳＞ 当期 （2025.４.１～2026.３.31） 　 前期 （2024.４.１～2025.３.31） 　 増減 オフィス 　 486,495 　 466,601 　 19,893 商業施設 　 334,919 　 299,100 　 35,818 その他 　 115,186 　 106,628 　 8,557 合計 　 936,601 　 872,331 　 64,270 ・貸付面積の状況（単位：千㎡） 当期末 （2026.３.31） 　 前期末 （2025.３.31） 　 増減 オフィス　所有 　 2,069 　 2,059 　 10 転貸 　 1,517 　 1,573 　 △56 商業施設　所有 　 2,248 　 2,005 　 243 転貸 　 800 　 708 　 92 ・期末空室率推移（％） 2026/３ 　 2025/３ 　 2024/３ 　 2023/３ 　 2022/３ 　 2021/３ 　 2020/３ 　 2019/３ オフィス・商業施設(連結) 　 3.0 　 3.5 　 3.8 　 4.3 　 3.0 　 2.9 　 2.3 　 1.8 首都圏オフィス(単体) 　 1.6 　 1.3 　 2.2 　 3.8 　 3.2 　 3.1 　 1.9 　 1.7 地方オフィス(単体) 　 3.2 　 3.4 　 3.2 　 2.8 　 3.7 　 3.5 　 1.3 　 1.8 ＜当期における主要な新規・通期稼働物件＞ ・新規稼働物件（当期稼働物件） ららぽーと台北南港 　 台湾台北市 　 2025年３月開業 　 商業施設 ららぽーと安城 　 愛知県安城市 　 2025年４月開業 　 商業施設 ららテラス川口 　 埼玉県川口市 　 2025年５月開業 　 商業施設 三井アウトレットパーク 木更津（４期） 　 千葉県木更津市 　 2025年６月開業 　 商業施設 ららテラス北綾瀬 　 東京都足立区 　 2025年６月開業 　 商業施設 ららぽーとTOKYO-BAY 北館（建替え）１期 　 千葉県船橋市 　 2025年10月開業 　 商業施設 三井アウトレットパーク 岡崎 　 愛知県岡崎市 　 2025年11月開業 　 商業施設 表参道Grid Tower 　 東京都港区 　 2026年１月竣工 　 オフィス BASEGATE横浜関内 　 神奈川県横浜市 　 2026年３月開業 　 商業施設 ・通期稼働物件（前期稼働物件） パークウェルステイト幕張ベイパーク 　 千葉県千葉市 　 2024年９月開業 　 シニアレジデンス パークウェルステイト西麻布 　 東京都港区 　 2024年10月開業 　 シニアレジデンス パークウェルステイト湘南藤沢SST 　 神奈川県藤沢市 　 2024年10月開業 　 シニアレジデンス 三井アウトレットパーク 台湾林口 Ⅱ館 　 台湾新北市 　 2024年11月開業 　 商業施設 三井アウトレットパーク マリンピア神戸 　 兵庫県神戸市 　 2024年11月開業 　 商業施設 ＜単体の賃貸事業内訳＞ ・全体 当期 （2025.４.１～2026.３.31） 　 前期 （2024.４.１～2025.３.31） 売上高 　 781,623 　 732,733 粗利益 　 135,946 　 132,015 粗利益率（％） 　 17.4 　 18.0 ・オフィス・商業施設 オフィス 　 商業施設 首都圏 　 地方 　 合計 　 首都圏 　 地方 　 合計 売上高 　 332,172 　 24,505 　 356,678 　 186,831 　 110,293 　 297,125 貸付面積（千㎡） 　 2,551 　 276 　 2,827 　 1,560 　 1,060 　 2,620 棟数（棟） 　 93 　 21 　 114 　 75 　 31 　 106 空室率（％） 　 1.6 　 3.2 　 1.8 　 2.4 　 2.2 　 2.3 ◆ 分譲 当期 （2025.４.１～2026.３.31） 　 前期 （2024.４.１～2025.３.31） 　 増減 売上高 　 729,271 　 758,069 　 △28,798 事業利益 　 193,182 　 167,078 　 26,103 国内住宅分譲は、「三田ガーデンヒルズ」「パークシティ高田馬場」等の引渡しの進捗等により増収増益となりました。投資家向け・海外住宅分譲等は、販売用不動産および固定資産をトータルで捉え、資産回転を加速したことにより増益となりました。セグメント全体では287億円の減収、261億円の増益となりました。 なお、国内の新築マンション分譲の次期計上予定戸数2,350戸に対する契約進捗率は75％となりました。 ＜売上高・事業利益の内訳＞ 当期 （2025.４.１～2026.３.31） 　 前期 （2024.４.１～2025.３.31） 　 増減 国内住宅分譲 売上高 　 439,356 　 413,574 　 25,781 事業利益 　 112,005 　 96,431 　 15,573 投資家向け・海外住宅分譲等 売上高 　 289,915 　 344,495 　 △54,579 事業利益 　 81,177 　 70,647 　 10,530 売上高合計 　 729,271 　 758,069 　 △28,798 事業利益合計 　 193,182 　 167,078 　 26,103 ＜国内住宅分譲内訳＞ ・売上高等の内訳 当期 （2025.４.１～2026.３.31） 　 前期 （2024.４.１～2025.３.31） 　 増減 マンション 　 400,848 　 (2,747戸) 　 377,592 　 (3,693戸) 　 23,255 　 (△946戸) 首都圏 　 355,312 　 (2,173戸) 　 346,925 　 (3,182戸) 　 8,386 　 (△1,009戸) その他 　 45,536 　 (574戸) 　 30,667 　 (511戸) 　 14,868 　 (63戸) 戸建 　 38,507 　 (407戸) 　 35,981 　 (417戸) 　 2,526 　 (△10戸) 首都圏 　 37,319 　 (392戸) 　 33,908 　 (388戸) 　 3,411 　 (4戸) その他 　 1,187 　 (15戸) 　 2,072 　 (29戸) 　 △885 　 (△14戸) 売上高合計 　 439,356 　 (3,154戸) 　 413,574 　 (4,110戸) 　 25,781 　 (△956戸) ・契約状況 マンション 　 戸建 　 合計 期首契約済み 　 (戸) (A) 　 3,844 　 43 　 3,887 期中契約 　 (戸) (B) 　 2,604 　 466 　 3,070 計上戸数 　 (戸) (C) 　 2,747 　 407 　 3,154 期末契約済み 　 (戸) (A)＋(B)－(C) 　 3,701 　 102 　 3,803 完成在庫 　 (戸) 　 36 　 10 　 46 新規発売 　 (戸) 　 2,641 　 458 　 3,099 （注）契約済み戸数、新規発売戸数には、次期以降に計上が予定されている戸数も含まれております。 ・期末完成在庫推移（戸） 2026/３ 　 2025/３ 　 2024/３ 　 2023/３ 　 2022/３ 　 2021/３ 　 2020/３ 　 2019/３ マンション 　 36 　 32 　 24 　 55 　 82 　 150 　 128 　 141 戸建 　 10 　 22 　 22 　 0 　 7 　 17 　 58 　 30 合計 　 46 　 54 　 46 　 55 　 89 　 167 　 186 　 171 ・当期における主要な計上物件（国内住宅分譲） 三田ガーデンヒルズ 　 東京都港区 　 マンション パークシティ高田馬場 　 東京都新宿区 　 マンション パークコート ザ・三番町ハウス 　 東京都千代田区 　 マンション HARUMI FLAG SKY DUO（タワー棟） 　 東京都中央区 　 マンション 幕張ベイパーク ライズゲートタワー 　 千葉県千葉市 　 マンション ・当期における主要な計上物件（投資家向け分譲・海外住宅分譲） （旧）日比谷U-１ビル 　 東京都千代田区 　 土地 大手町建物名古屋駅前ビル 　 愛知県名古屋市 　 オフィス 日本橋本町M-SQUARE 　 東京都中央区 　 オフィス 豊洲ベイサイドクロスタワー 　 東京都江東区 　 オフィス ダイバーシティ東京 プラザ 　 東京都江東区 　 商業施設 Cortland 　 米国ニューヨーク市 　 マンション ◆ マネジメント 当期 （2025.４.１～2026.３.31） 　 前期 （2024.４.１～2025.３.31） 　 増減 売上高 　 511,470 　 486,291 　 25,178 事業利益 　 80,891 　 71,642 　 9,249 プロパティマネジメントは、カーシェア事業における売上高増加や施設売上の拡大によるマネジメントフィー増加等の影響により増収増益となりました。仲介・アセットマネジメント等は、プロジェクトマネジメントフィーの増加等により増収増益となりました。 セグメント全体では、251億円の増収、92億円の増益となりました。 ＜売上高・事業利益の内訳＞ 当期 （2025.４.１～2026.３.31） 　 前期 （2024.４.１～2025.３.31） 　 増減 プロパティマネジメント 売上高（※１） 　 376,330 　 361,400 　 14,930 事業利益 　 44,334 　 38,464 　 5,869 仲介・アセットマネジメント等 売上高 　 135,139 　 124,891 　 10,248 事業利益 　 36,557 　 33,177 　 3,379 売上高合計 　 511,470 　 486,291 　 25,178 事業利益合計 　 80,891 　 71,642 　 9,249 ※１　当期末のリパーク（貸し駐車場）管理台数の状況 リパーク管理台数：252,857台（前期末：247,740台） ・三井不動産リアルティの仲介事業の状況（仲介・アセットマネジメント等に含む） 当期 （2025.４.１～2026.３.31） 　 前期 （2024.４.１～2025.３.31） 　 増減 取扱高 　 件数 　 取扱高 　 件数 　 取扱高 　 件数 仲介 　 2,287,966 　 (36,220件) 　 2,218,842 　 (38,103件) 　 69,124 　 (△1,883件) ・三井不動産レジデンシャルの販売受託事業の状況（仲介・アセットマネジメント等に含む） 当期 （2025.４.１～2026.３.31） 　 前期 （2024.４.１～2025.３.31） 　 増減 取扱高 　 件数 　 取扱高 　 件数 　 取扱高 　 件数 販売受託 　 85,216 　 (729件) 　 116,045 　 (1,056件) 　 △30,829 　 (△327件) ◆ 施設営業 当期 （2025.４.１～2026.３.31） 　 前期 （2024.４.１～2025.３.31） 　 増減 売上高 　 244,146 　 224,054 　 20,091 事業利益 　 46,345 　 38,610 　 7,734 ホテル・リゾートのADR・稼働率上昇や、東京ドームにおける使用料の増額改定等により、セグメント全体では、200億円の増収、77億円の増益となりました。 ＜売上高の内訳＞ 当期 （2025.４.１～2026.３.31） 　 前期 （2024.４.１～2025.３.31） 　 増減 ホテル・リゾート 　 177,584 　 162,105 　 15,479 スポーツ・エンターテインメント 　 66,561 　 61,948 　 4,612 合計 　 244,146 　 224,054 　 20,091 ・ホテル稼働率 当期 （2025.４.１～2026.３.31） 　 前期 （2024.４.１～2025.３.31） 　 増減 宿泊主体型ホテル 　 85％ 　 82％ 　 3pt ＜当期における主要な新規・通期稼働物件＞ ・新規稼働物件（当期稼働物件） 該当なし ・通期稼働物件（前期稼働物件） LaLa arena TOKYO-BAY 　 千葉県船橋市 　 2024年５月開業 　 アリーナ 三井ガーデンホテル京都三条プレミア 　 京都府京都市 　 2024年７月開業 　 ホテル 三井ガーデンホテル銀座築地 　 東京都中央区 　 2024年９月開業 　 ホテル ◆ その他 当期 （2025.４.１～2026.３.31） 　 前期 （2024.４.１～2025.３.31） 　 増減 売上高 　 288,257 　 284,616 　 3,641 事業利益 　 10,178 　 6,569 　 3,609 ＜売上高の内訳＞ 当期 （2025.４.１～2026.３.31） 　 前期 （2024.４.１～2025.３.31） 　 増減 新築請負・リフォーム等 　 247,300 　 244,370 　 2,930 その他 　 40,956 　 40,245 　 711 合計 　 288,257 　 284,616 　 3,641 ・受注工事高内訳 当期 （2025.４.１～2026.３.31） 　 前期 （2024.４.１～2025.３.31） 　 増減 新築請負 　 131,294 　 138,680 　 △7,385 ②キャッシュ・フローの状況 当期末における現金及び現金同等物の残高は、前期末比で809億円減少し、823億円となりました。 当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、次の通りです。 ◆営業活動によるキャッシュ・フロー 当期は、営業活動により1,452億円の増加となりました。これは、税金等調整前当期純利益3,970億円や減価償却費1,509億円等によるものです。一方で、販売用不動産の取得・売却によるキャッシュ・フローは、取得による支出が売却による回収を上回り、1,510億円の減少となっています。また、法人税等の支払額又は還付額1,267億円等による減少がありました。 ◆投資活動によるキャッシュ・フロー 当期は、投資活動により1,790億円の減少となりました。これは、有形及び無形固定資産の取得による支出2,364億円、投資有価証券の取得による支出1,277億円等によるものです。一方で、有形及び無形固定資産の売却による収入1,353億円、投資有価証券の売却による収入730億円等による増加がありました。 ◆財務活動によるキャッシュ・フロー 当期は、配当金の支払や借入金の返済等により、財務活動によるキャッシュ・フローは591億円の減少となりました。 ③生産、受注および販売の状況 生産、受注および販売の状況については、「①財政状態および経営成績の状況」における報告セグメント別の業績に関連付けて示しています。 (２)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容 経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は、以下の通りです。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。 ①財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容 ａ．経営成績等 当社グループの連結業績につきましては、売上高は２兆7,097億円（前期比843億円増、3.2％増）、事業利益4,451億円（前期比464億円増、11.6％増）、経常利益3,133億円（前期比230億円増、7.9％増）となりました。これに特別利益として固定資産売却益517億円や投資有価証券売却益516億円を計上し、特別損失として減損損失197億円を計上した結果、親会社株主に帰属する当期純利益は2,786億円（前期比298億円増、12.0％増）となりました。また、当連結会計年度末の総資産は10兆1,034億円となり、有利子負債残高は４兆6,325億円となりました。 ｂ．経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容 当連結会計年度のわが国経済は、雇用や所得環境の改善が継続的に進み、企業の設備投資も堅調に推移する中で、物価上昇の影響を受けつつも、個人消費の底堅さに支えられ、総じて緩やかな回復基調を維持しました。一方で、米国の通商政策に加え、ウクライナや中東・イラン情勢等による地政学的リスク、資源価格や金融資本市場の変動など、不確実性が高い状況が続く中で、これらが世界経済や国際金融資本市場に与える影響を今後最大限注視する必要があります。 このような事業環境において、当社グループは、グループ長期経営方針「＆ INNOVATION 2030」（2024年４月策定）のもと、各種事業を推進してまいりました。 オフィス賃貸事業については、立地・利便性・高い管理品質を兼ね備えた競争力の高い物件ポートフォリオに加え、テナント企業に寄り添ったソリューション提案や多様な働き方をサポートするソフトサービスの提供をご評価いただき、低い空室率を維持し、堅調に推移しました。また、表参道・青山エリアの新たなランドマークとなるミクストユース型施設「表参道Grid Tower」（東京都港区）の竣工や、国内初のNearly ZEB 木造賃貸オフィスビルとなる「（仮称）日本橋本町一丁目５番街区計画」（東京都中央区）の着工等、様々な計画を推進してまいりました。 商業施設賃貸事業については、「三井アウトレットパーク 岡崎」（愛知県岡崎市）等６物件の開業およびM&Aによる「トレッサ横浜」（神奈川県横浜市）等の取得によって、ポートフォリオが拡大いたしました。当社施設全体の売上はスポーツ・エンターテインメントを活かした施策による来館価値の向上や会員プログラムの拡充等により、１年を通して好調に推移しました。また、2024年に竣工した「LaLa arena TOKYO-BAY（ららアリーナ 東京ベイ）」（千葉県船橋市）が順調に稼働するとともに、「新秩父宮ラグビー場（仮称）整備・運営等事業」（東京都新宿区）・「（仮称）名古屋アリーナ」（愛知県名古屋市）を着工し、新たなアセットクラスであるアリーナ事業が着実に進捗しております。 住宅分譲事業については、顧客ニーズの多様化を的確に捉え、「HARUMI FLAG SKY DUO」（東京都中央区）、「パークシティ高田馬場」（東京都新宿区）、「幕張ベイパーク ライズゲートタワー」（千葉県千葉市）等を今年度新たに売上計上するとともに、「三田ガーデンヒルズ」（東京都港区）等を昨年度に引き続き計上いたしました。 物流施設賃貸事業については、引き続きEC事業拡大等による物流施設需要の高まりや顧客企業の物流拠点集約ニーズ等を的確に捉え、「三井不動産ロジスティクスパークつくばみらい」（茨城県つくばみらい市）等５物件を竣工し、事業規模を着実に拡大いたしました。 ホテル施設運営事業については、国際情勢によりホテルマーケットの変調が懸念されましたが、当社グループは上質な滞在体験の提供を通じた滞在価値の最大化を図ることで、インバウンド需要を的確に取り込み、多くのホテルで過去最高の業績を達成いたしました。また、「三井ガーデンホテル札幌」（北海道札幌市）、「三井ガーデンホテル仙台」（宮城県仙台市）、「はいむるぶし」（沖縄県八重山郡）をリニューアル開業いたしました。 これらの様々な施策を通じて、売上高、営業利益、事業利益、経常利益、親会社株主に帰属する当期純利益のすべてにおいて、期中に公表した連結業績予想を上回る結果となりました。 ｃ．経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等 当社グループでは、2024年４月にグループ長期経営方針「＆ INNOVATION 2030」を策定し、2026年度に向けて、EPS成長率は+８％/年以上、ROEは8.5％以上、総還元性向は毎期50％以上、事業利益は4,400億円以上、親会社株主に帰属する当期純利益は2,700億円以上を達成することを主な目標指標としております。また、2030年度前後には、EPS成長率は+８％/年以上、ROEは10％以上を達成することを目標指標としております。なお、EPS成長率につきましては、2024年２月９日に公表済みの2024年３月期連結業績予想における、１株当たり当期純利益235.60円（2024年４月１日付の株式分割後基準では78.53円）を起点とした、年平均成長率として定義しております。 当連結会計年度におけるEPS成長率は+13.4％/年、ROEは8.7％、総還元性向は54.9％（予定）、事業利益は4,451億円、親会社株主に帰属する当期純利益は2,786億円となり、2026年度の定量目標のうち、利益目標である事業利益・親会社株主に帰属する当期純利益およびROE目標は１年前倒し達成をしております。 当社グループの連結業績につきましては、売上高は２兆7,097億円となり、通期業績予想２兆7,000億円に比べて97億円上回り（0.4％増）、事業利益は4,451億円となり、通期業績予想4,400億円に比べて51億円上回り（1.2％増）、経常利益は3,133億円となり、通期業績予想3,050億円に比べて83億円上回り（2.7％増）、親会社株主に帰属する当期純利益は2,786億円となり、通期業績予想2,700億円に比べて86億円上回りました（3.1％増）。 報告セグメントごとの連結業績に関する通期業績予想比については次のとおりです。 賃貸セグメントにおいては、事業利益は1,770億円となり、通期業績予想1,750億円よりも20億円の増益となりました。 分譲セグメントにおいては、国内住宅分譲および投資家向け・海外住宅分譲等の事業利益はともに概ね想定通りとなりました。セグメント全体では事業利益は1,931億円となり、通期業績予想1,950億円よりも△18億円の減益となりました。 マネジメントセグメントにおいては、事業利益は808億円となり、通期業績予想850億円よりも△41億円の減益となりました。 施設営業セグメントにおいては、事業利益は463億円となり、通期業績予想450億円よりも13億円の増益となりました。 その他セグメントにおいては、連結子会社のその他事業や国内の持分法適用関連会社において想定以上の収益を計上したことにより、事業利益は101億円となり、通期業績予想50億円よりも51億円の増益となりました。 ＜連結セグメント別業績（通期予想比）＞ 当期 (2025.４.１～2026.３.31) 　 2026年３月期通期業績予想 （2025.４.１～2026.３.31） 　 増減 売上高 　 事業利益 　 売上高 　 事業利益 　 売上高 　 事業利益 賃貸 　 936,601 　 177,011 　 940,000 　 175,000 　 △3,398 　 2,011 分譲 　 729,271 　 193,182 　 710,000 　 195,000 　 19,271 　 △1,817 マネジメント 　 511,470 　 80,891 　 500,000 　 85,000 　 11,470 　 △4,108 施設営業 　 244,146 　 46,345 　 240,000 　 45,000 　 4,146 　 1,345 その他 　 288,257 　 10,178 　 310,000 　 5,000 　 △21,742 　 5,178 消去又は全社 　 － 　 △62,488 　 － 　 △65,000 　 － 　 2,511 合計 　 2,709,747 　 445,120 　 2,700,000 　 440,000 　 9,747 　 5,120 （注）2026年２月６日公表時の通期業績予想となります。 当連結会計年度の当社グループの経営資源の配分・投入につきましては、有形・無形固定資産について、設備投資2,463億円、減価償却費1,509億円となり、販売用不動産について、新規投資6,444億円、原価回収5,203億円となりました。 ②キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報 当社グループの主要な資金需要は、国内のビル賃貸事業や商業施設賃貸事業等における新規投資や、販売用不動産の取得、および海外事業の拡大に伴う開発資金等であります。これらの資金需要につきましては、営業活動によるキャッシュ・フローのほか、金融機関からの借入や社債およびコマーシャル・ペーパーの発行による資金調達等にて対応していくこととしております。また、手元の運転資金につきましては、当社及び一部の連結子会社においてキャッシュ・マネジメント・システムを導入することにより、資金効率の向上を図っております。 当連結会計年度においては、「ららぽーと安城」、「ららぽーとTOKYO-BAY 北館（建替え）１期」への投資等、投資活動により1,790億円キャッシュ・フローが減少しました。また、配当金の支払や借入金の返済等の財務活動により591億円キャッシュ・フローが減少しましたが、営業活動によるキャッシュ・フロー1,452億円で充当し、現金及び現金同等物の期末残高が823億円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因につきましては、前記「(１)経営成績等の状況の概要／②キャッシュ・フローの状況」をご参照ください。 翌連結会計年度においては、新規・既存物件への投資等が計画されておりますが、営業活動によるキャッシュ・フローのほか、借入金の調達等の財務活動によるキャッシュ・フローで対応していく予定です。 ③重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定 当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。当社グループの連結財務諸表で採用する会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　（１）連結財務諸表　注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりです。