カドス・コーポレーション

３ 【事業の内容】 当社は、「お客様の発展を願うことが我社の発展の鏡と心得、共生と共栄を目指します」の企業理念のもと、「この街にこんなお店があれば便利だな」「この街にあのお店ができれば嬉しいな」という地域の声を形にし、地域の街づくりに貢献する企業のひとつとして、地域の価値向上を目指した事業を行っております。具体的には建設事業と不動産事業の２つを柱とする事業展開を行っております。両事業の区分は「第２ 事業の状況」や「第５ 経理の状況」において示すセグメントの区分と同一であります。各事業の具体的内容は次のとおりであります。 （１）建設事業 当社は、建設事業として、山口県・広島県を中心に主として流通店舗の設計施工を行っております。なお、当社は元請を主としており、実際の施工は当社の協力会社（下請会社）が行っております。 創業以来、土地の有効活用を希望する土地オーナーの情報、事業に適した用地の情報、新しい事業展開のために拠点を求めるテナント企業の情報を収集してまいりました。これらの情報をもとに、土地オーナーとその土地に適したテナント企業を引き合わせ、双方のニーズをつなげることで建築工事の受注に結び付けるビジネスモデルを「カドスＬＡＮシステム」と呼び、当社にとって強みと言えるビジネスモデルであると考えております。これにより、土地の特性に合わせた最適な事業プランの提案から店舗の設計施工、テナント企業の出店までをトータルプロデュースしております。なお、社名の「ＣＡＤＯＳ」は、「Ｃｏｎｓｔｒｕｃｔ＝建設」「Ａｒｃｈｉｔｅｃｔｕｒｅ＝建物」「Ｄｅｓｉｇｎ＝設計」「Ｏｆ」「Ｓｕｒｖｅｙ＝測量」の頭文字を組み合わせて命名したものであり、「カドスＬＡＮシステム」の「ＬＡＮ」は、「Ｌａｎｄ＝土地」「Ａｐｐｌｉｃａｔｉｏｎ＝活用」「Ｎｅｔｗｏｒｋ＝情報網」の頭文字を組み合わせて当社が作った造語です。いずれも、土地活用の提案から設計・施工までをトータルプロデュースするという、当社の事業スタンスを意図して表現しております。 競合企業の多くが、テナント企業の出店が決定した案件の施工を請負うことに集中しているのに対し、当社は創業当初から土地を活用したい土地オーナーへのアプローチを進め、活用することについて、土地オーナーから承諾を得た土地の情報を店舗設計図案とともにテナント企業に紹介し、土地の賃貸借契約につなげるマッチングを進めてまいりました。その結果、出店用地を探したいテナント企業の評価や土地を活用したいと考える土地オーナーの認知度も高めることができました。土地オーナーとテナント企業のマッチングは、テナント企業からの特命受注につながり、競合他社との価格競争も回避できております。また、当社は、店舗施工後においても物件の修繕対応や物件の土地オーナーとの関係性構築を行っております。土地オーナーとの関係性構築の一環として、土地オーナーそれぞれに管理番号を設定のうえ賃貸借契約管理書（管理カード）の発行を行っており、管理番号により物件名や担当者を即時に把握し、適切な対応を行えるようにしております。当社では、賃貸借契約締結後においても、土地オーナーに直接テナント企業から連絡があった場合には内容を確認し、テナント企業との面談に同席を行うなど、必要なアドバイスも行っており、また土地オーナーが所有する他の土地の相談等に応じるなど、土地オーナーのアフターケアを行うことで、賃貸借契約満了時には当社で新たな土地活用方法を提案し、永続的なトータルコーディネートを行うべく事業を推進しております。上記の賃貸借契約管理書（管理カード）を発行したオーナーを施工物件土地オーナーとして管理しており、2025年７月期末現在の管理数は303人(社)となりました。また、当社が土地オーナーから土地活用の依頼を受け、テナント企業に土地の紹介と出店の提案を行い、出店の合意をもとに土地オーナーとテナント企業が土地賃貸借契約を締結するまでのマッチング期間は、物件の規模によりさまざまではありますが、契約締結までに２か月を要しないケースもあるなど、早期契約締結の実現を目指しております。地域環境の変化や競合企業の参入などにより、ビジネス機会を逃すことのないよう、今後もマッチング期間の短縮は重要であると認識しております。 2025年７月期の完成工事高（売上高）は5,883百万円、新築工事件数（売上計上分）は24件、新築完工件数（施主引渡分）は20件（ドラッグストア８件（40.0％）、飲食店６件（30.0％）、その他店舗３件（15.0％）、コンビニエンスストア３件（15.0％））であり、売上高のうち、当社のメインターゲットであるナショナルチェーン（山口県隣県以外にも出店しているチェーン店）店舗関連は5,256百万円（89.3％）、ナショナルチェーン以外のローカル店舗（地場企業、オフィス・事業拠点など）関連が627百万円（10.7％）でありました。 当社設立から2025年７月期までの新築完工件数の累計は553件（コンビニエンスストア168件（30.4％）、飲食店137件（24.8％）、ドラッグストア105件（19.0％）、その他店舗83件（15.0％）、オフィス・事業拠点60件（10.8％））と実績を積み上げております。ナショナルチェーンの件数は442件（79.9％）、ナショナルチェーン以外のローカル店舗は111件（20.1％）であります。ブランド数は173件であり、ナショナルチェーン81件（46.8％）、ローカル店舗92件（53.2％）であります。１ブランド当たり平均店舗数は3.2店舗であり、ローカル店舗1.2店舗に対し、ナショナルチェーンは5.5店舗と４倍超となっております。 ナショナルチェーン442件のうち、同一ブランド10店舗以上のブランドは９ブランド303件（68.6％）、同一ブランド３店舗以上（～9店舗）は19ブランド71件（16.1％）、同一ブランド３店舗未満のブランドは53ブランド68件（15.4％）であります。 交通要地という好立地の提供・紹介により、ナショナルチェーンの割合は着実に上昇しております。また、ナショナルチェーンの割合を増やすことで、当社が営業エリアを拡大する際には一からテナント企業を開拓することなく、新たな営業エリアでも既存エリアのテナント企業に営業活動が可能となることから、営業エリア拡大にも寄与するものと考えております。 （２）不動産事業 当社の不動産事業は、建設事業の営業活動の中で土地オーナーとテナント企業とのニーズがマッチングしないケースがあることから、当社が両社の間に入り双方のニーズをつなぎ合わせることで案件を成立させております。例えば、土地オーナーの希望は土地の賃貸、テナント企業の希望は建物の賃借の場合では案件は成り立ちませんが、当社が土地オーナーより土地を賃借し、当社費用で建物を建築のうえテナント企業に土地・建物を賃貸（建貸）することで双方のニーズがマッチングします。また、土地オーナーの中には、テナント企業と直接賃貸借契約を結ぶことに不安を持たれる方もおられますので、当社が土地オーナーから土地を賃借してテナント企業に転貸することで、テナント企業から店舗施工の受注につながるとともに不動産賃貸収入を得られる場合もあります。これらのビジネスモデルにより、土地オーナーとテナント企業のマッチングを促進させ、店舗施工の受注成約率を高めるとともに、当社にとって長期安定収入となる不動産賃貸収入を得ております。また、中古の店舗・事務所・ビル等を取得し、必要な改装等を施したうえでの賃貸、出店を予定している企業と土地オーナー間の不動産売買の仲介、保有設備である太陽光発電システムによる売電も不動産事業として展開しており、建設事業と不動産事業の両輪でビジネス機会を最大化する構造を構築しております。さらに、収益規模の拡大を目的とし、採算性を十分に検討したうえでの不動産売買にも着手しております。 なお、当社の不動産事業における不動産賃貸借パターンは以下のとおりであります。 １．土地オーナーから当社が土地を賃借し、当社費用で建物を建設のうえ当社が土地建物をテナント企業に賃貸するケース ２．土地オーナーから当社が土地を賃借し、当社がテナント企業に土地を賃貸するケース ３．土地オーナーから当社が土地を購入し、当社がテナント企業に土地を賃貸するケース ４．土地建物オーナーから当社が土地建物を購入し、当社がテナント企業に土地建物を賃貸するケース ５．土地オーナーから当社が土地を購入し、当社費用で建物を建設のうえ当社が土地建物をテナント企業に賃貸するケース ６．土地オーナーから当社が土地を賃借し、自社で運用するケース：駐車場など ７．土地建物オーナーから当社が土地建物を賃借し、当社がテナント企業に土地建物を賃貸するケース ８．建物オーナーから当社が借地上の建物（敷地の借地権含む）を購入したうえで、土地オーナーから当社が土地を賃借し、当社がテナント企業に土地建物を賃貸するケース ９．土地オーナーから当社が土地を購入し、自社で運用するケース：太陽光発電所など 同事業は、山口県及び広島県を中心に事業展開しており、2025年７月期の不動産事業売上高は1,703百万円（対象物件数は97件）であり、内訳は、建物賃貸収入931百万円（54.6％）、土地賃貸収入268百万円（15.8％）、不動産販売収入450百万円（26.4％）、その他収入54百万円（3.2％）でありました。 当社は、建設受注と不動産賃貸の両面からアプローチすることにより、当社が不動産を賃借することで建設受注にもつながるなど、建設事業と不動産事業の複合案件を生み出し、不動産賃貸による不動産収入の獲得、さらには期間満了後には新たな建設受注の獲得も期待できることから、将来にわたって長期間安定した不動産収入と建設受注を獲得しうる事業構造（プラットフォーム）を確立しております。事業系統図によって示すと次のとおりであります。

１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 当社の経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。 （１）会社の経営方針 当社は、土地の有効活用を希望する土地オーナーの情報、事業に適した用地の情報、新しい事業展開のために拠点を求めるテナント企業の情報を収集し、土地オーナーとテナント企業を引き合わせ、双方のニーズをつなげることで建築工事の受注に結び付けるビジネスモデルを「カドスＬＡＮシステム」と呼び、当社の強みと言えるビジネスモデルであると認識しております。これにより、土地の特性に合わせた最適な事業プランの提案から店舗の設計施工、テナント企業の出店までをトータルプロデュースしております。 また、「100年存続企業」が当社における長期ビジョンであり、「100年存続企業」を実現するために「売上高100億円」と「株式時価総額100億円」の早期実現を目指して、お客様、株主、従業員の信頼と期待に応えることを基本方針としております。 （２）経営環境 ①建設事業 当社の建設事業は、山口県・広島県を中心に主として流通店舗の設計施工を行っており、土地の特性に合わせた最適な事業プランの提案から店舗の設計施工、テナント企業の出店までをトータルプロデュースしております。競合企業の多くが、テナント企業の出店が決定した案件の施工を請負うことに集中しているのに対し、土地を活用したい土地オーナーへのアプローチを進め、活用することについて、土地オーナーから承諾を得た土地の情報を店舗設計図案とともにテナント企業に紹介し、土地の賃貸借契約につなげるマッチングを進める当社のビジネスモデルは、山口県・広島県の幅広い地域で認知を得ておりますが、まだ当社認知度が充分でない地域における商圏拡大の余地は充分に残っていると見込んでおります。また、建設業の担い手不足やコストの上昇については業界共通の課題として認識し、人材の確保や生産性の向上等を進めており、今後も課題解決へ向けて継続的に取り組んでいく方針であります。 ②不動産事業 当社の不動産事業は、建設事業の営業活動の中で土地オーナーとテナント企業とのニーズがマッチングしないケースで、当社が両社の間に入り双方のニーズをつなぎ合わせることで案件を成立させるビジネスモデルが強みであります。つまり、不動産事業における主たる収入（売上）である不動産賃貸収入は、不動産事業のみの事業活動で増加するものではなく、建設事業の案件に付随して増加するものであり、収入に対応する人件費等の直接原価や販売費及び一般管理費の負担が少ないため、建設事業と比べて高い利益率となります。これまでの建設受注実績と不動産賃貸実績の両面からアプローチすることによる積み重ねが、複合案件を生み出し、不動産賃貸による不動産収入の獲得、さらには期間満了後には新たな建設受注の獲得につながることから、将来にわたって長期間安定した不動産収入と建設受注を獲得確保できる機会・情報が積み上がっていると認識しております。 （３）経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等及び中期的な経営戦略 ①売上高伸長と併行して、売上総利益率の維持・向上に努めてまいります。 建設事業において質・量ともに広範に受注を獲得し、持続的な事業成長を目指す中で、利益率を重視した工事原価管理を徹底するとともに、安定収益の確保と財務体質の健全性を維持するため、安定的に高利益率を確保できる不動産事業の売上高割合も20％程度を堅持できるよう、成長に資する投資を着実に実施してまいります。 ②財務健全性を維持しながら、株主価値の向上を目指してまいります。 財務健全性の高さを表す重要指標である自己資本比率の向上に努めると同時に、株主見地から投下資本の収益性を表す自己資本当期純利益率、また、株主還元の意味で重要な配当性向の向上に努めてまいります。具体的には、資本政策上の当社の適正数値として、自己資本比率40.0%、自己資本当期純利益率10.0％、配当性向30.0％を目指してまいります。 （４）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題 （１）及び（２）に記載の、経営指標及び中期的な経営戦略を実行していくうえで、当社が優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題は次のとおりであります。 ①経営資源の選択と集中 本社を構える山口県は、人口減少や少子高齢化が急速に進んでおります。したがって、建設事業においては、本社の売上規模は維持しつつ、人を含む経営資源を山口県に隣接する広島・福岡の両県に重点投入し、売上拡大に取り組んでまいります。 日本フランチャイズチェーン協会「フランチャイズチェーン統計調査（2023年度）」によると、2023年度のフランチャイズチェーン数は、コロナ禍を背景に減少傾向が続いておりましたが、プラスに転じました。さらに、国内店舗数も25万店舗を超え昨年度よりプラスに転じ、売上高も３年連続でプラスとなっております。また、国土交通省「建築着工統計調査（2024年）」によると、山口・広島・岡山・福岡の４県の事務所・店舗の工事費予定額はおよそ年間2,300億円程度、中でも人口規模が大きく、強い経済基盤を持つ広島県、福岡県の存在感は高いと言えます。 このような状況を踏まえて、当社は、今後、テナント企業の出店需要が高い山陽道（山口・広島・岡山）及び北部九州（福岡及びその周辺）を営業エリアとして、山口県・広島県に加えて西は福岡県及びその周辺、東は岡山県まで広く事業を展開する方針であります。また、同４県中の人口10万人超22市のうち、特にナショナルチェーン店舗施工実績10件未満の13市を進出余地のあるターゲット地域としております。同４県中22市の当事業年度末時点の施工実績数値は以下のとおりであります。今後の営業力強化のため、ターゲット地域の地元不動産会社と業務提携を行い、土地オーナーの土地活用ニーズの掘り起こしを加速させる計画であります。当事業年度末現在、地元不動産会社との業務提携は８市19社まで増加しましたが、今後も１市１社以上の確保を目標としております。 都道府県 　 市町村 　 施工実績 　   　 都道府県 　 市町村 　 施工実績 山口県 　 下関市 　 48件 　 岡山県 　 倉敷市 　 7件 宇部市 　 46件 　 岡山市 　 1件 山口市 　 41件 　 岡山県合計 　 8件 防府市 　 36件 周南市 　 27件 　 都道府県 　 市町村 　 施工実績 岩国市 　 20件 　 福岡県 　 北九州市 　 18件 山口県合計 　 218件 　 福岡市 　 3件 飯塚市 　 1件 都道府県 　 市町村 　 施工実績 　 筑紫野市 　 － 広島県 　 広島市 　 30件 　 大野城市 　 － 福山市 　 14件 　 春日市 　 － 東広島市 　 6件 　   　 久留米市 　 － 尾道市 　 2件 　 大牟田市 　 － 廿日市市 　 2件 　 福岡県合計 　 22件 呉市 　 4件 広島県合計 　 58件 また、当社は敷地面積5,000坪以上の土地に複数のテナント企業を誘致した郊外型複合商業施設として「カドスタウン」の展開にも着手しており、既に山口県防府市及び宇部市において用地を確保しております。土地オーナーとナショナルチェーンの１対１対応よりも複数の土地オーナーと複数のナショナルチェーンのニーズをマッチングさせる多対多対応の相乗効果を想定し、複数のナショナルチェーン誘致で集客力を高め、用地のブランド力を引き上げます。当社はそれらの開発・一括管理で付加価値を提供するという構想を実現させる方針であります。 ②継続的な設備投資 不動産事業については、将来性のある賃貸用不動産や借地権等の新規取得及び既存保有施設の維持更新を継続的に行うことで、保有資産価値の維持と賃貸収入の増加を図ってまいります。 当事業年度は、834百万円の投資を実施しました。今後も事業用物件（店舗、オフィスビル、物流関係の建物など）をターゲットとし、投資を実施してまいります。当事業年度末現在は賃貸物件を97件保有しており、今後さらに保有物件を増加させていく方針であります。 ③人材の確保と育成 65歳定年としておりますが、個人の健康状態・就労意欲に応じて個別に労働条件設定を行い、希望する年齢まで働ける環境を整えてまいります。また、従業員の目標設定、業績等の査定方法を明確化し、従業員の評価の適正化を図るとともに、業務に必要な資格取得を奨励して従業員一人一人の上昇志向と能力の向上を図っていく方針であります。 ビジネス機会を着実に取り込むためには施工能力強化が不可欠であります。当事業年度末現在、工事部門（原価見積部門、設計部門を含む）に所属する従業員は54人でありますが、今後も積極採用に努めてまいります。また、現場監督の組合せ改善、現場監督の人材育成、これらの施策を実行することにより、当事業年度の建設事業売上高における一人当たり年間完成工事高1.08億円からさらに増加させるべく取り組んでおります。 ④環境保全への取り組み サステナビリティを巡る課題への対応はリスクの減少のみならず収益機会の拡大にもつながる重要な経営課題であり、当社としては電力使用量の実質的削減が最も効果的な手段と認識しております。現状では、全事業の電力使用量が自社太陽光発電量の範囲に収まっておりますが、事業拡大に伴い、電力使用量が超過する懸念があり、山口県企業局の水力発電所で発電されたCO2フリーの「やまぐちぶちエコでんき」に加えて、非化石証書（トラッキング付）を付加した再生可能エネルギー由来の電力調達も一部導入しており、順次調達量の拡充を図る予定であります。 ⑤建設工事受注の平準化 業界共通の課題である建設資材価格の上昇や建設技術者の不足により、条件交渉が長期化して工期が重なり、受注できないケース（機会損失）や外注費を含む建設コストの増加が懸念されます。これに対しては、テナント企業に対する工事請負金額の引き上げ交渉や、新卒・中途を問わない人材の確保・育成に加えて、建設技術者の効率的な配置ができるよう受注（工期）を平準化するため、契約までの営業・工事部門の連携強化に注力していく方針であります。 ⑥財務基盤の強化 当社は、不動産事業を中心とする資金需要に対応するため、有利子負債による資金調達を行っておりますが、今後、金利の急激な変動や金融情勢の変化等の何らかの理由により計画どおり資金調達ができない可能性があります。特定の金融機関に依存することなく、案件ごとに金融機関に融資を打診し、融資シェアバランスを考慮して調達先を選定し、金融機関との良好な関係構築に努めてきた結果、現時点では資金調達余力を有しておりますが、引き続き一定の内部留保の確保を継続的に行い、財務基盤の強化を図ってまいります。

３ 【事業等のリスク】 有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が提出会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。 （１）外部環境の変化に関するリスク ①人口減少について 〔発生可能性：高　発生可能性のある時期：長期的　影響度：大〕 日本国内では少子高齢化が進んでおり、国内消費も相応に縮小する可能性があります。これに対して、過去に取扱った案件の施主・土地オーナー管理を徹底して反復の設備投資需要取り込みを図るほか、商圏を広島・福岡県にも徐々に広げておりますが、工場・事業所の縮小・撤退等により、想定以上にマーケットが縮小した場合は、テナント企業の設備投資が減少し、当社の業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。 ②景気・不動産市況動向等に係るテナントの動向について 〔発生可能性：中　発生可能性のある時期：特定時期なし　影響度：大〕 当社は、流通店舗の建設・賃貸を主体に事業を行っており、テナントの出退店判断や設備投資需要は景気の動向に影響を受けやすい業態であります。これに対して、特定の地域・業種・取引先に偏らない幅広い収益源の確保に努めておりますが、今後、景気の後退や大量出店に伴う過当競争等により、テナントの動向が消極化した場合には、建設事業においては工事売上高が、不動産事業においては賃貸収入の減少、地価動向等に伴う不動産価格の下落、保有資産の価値の低下などにより、当社の業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。 ③自然災害、人災等について 〔発生可能性：低　発生可能性のある時期：特定時期なし　影響度：大〕 台風や地震等の自然災害や、事故、火災、戦争等の人災が発生した場合に備えて、ＢＣＰを整備し安全衛生委員会等を通じた対策の周知や定期的な訓練等も実施しておりますが、不動産事業においては、管理物件や自社物件が、毀損、滅失又は劣化してしまい、賃貸収入の減少や修復のための費用負担が発生する可能性があります。建設事業においては、施工途上物件への直接被害や現場周辺への影響に対する損害賠償等に伴う費用負担が発生する可能性があり、当社の業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。 （２）事業活動に関わるリスク ①特定の取引先への依存について 〔発生可能性：中　発生可能性のある時期：特定時期なし　影響度：大〕 当社は、建設事業において、テナントの出店動向に受注が左右されるため、出店意欲の旺盛な一部の業種や継続取引先からの受注に偏る懸念があります。これに対して、土地情報については、特定の業種・テナント先に偏ることなく出店意欲の高い複数のテナント先に対して幅広く紹介を行っており、現時点で受注の偏りに懸念はありませんが、今後、恒常的に受注が偏る状況に至り、突発的な経済環境の変化に起因する取引先の倒産、出店需要の収縮が発生した場合には、当社の業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。 ②法令の変更について 〔発生可能性：低　発生可能性のある時期：特定時期なし　影響度：大〕 当社の事業に関しては、主として建設・不動産等に関連する各種の法令や条例による規制を受けており　ます。これに対して、各担当部門及び管理部門の双方で法令や政策の変更状況を継続的に確認しておりますが、今後、予想外の規制の変更、法令適用や政府の政策運用の変更等により、営業・施工現場体制の大幅な変更を要する等の場合には、当社の業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。 ③行政官庁からの指摘等について 〔発生可能性：低　発生可能性のある時期：特定時期なし　影響度：大〕 当社の事業に関しては、各種の法令や条例による規制に基づいて行政官庁からの臨検・指導が行われます。これに対して、行政官庁からの指摘を受けた場合は、その内容を工事部内で速やかに情報共有し、それぞれの現場で状況確認と協力会社への伝達・教育を徹底することで、可能な限り指摘の減少に努めております。当事業年度における労働基準監督署による期中臨検数は11現場であり、このうち指摘を受けたのは６現場で是正勧告が６件でありました。本書提出日現在、重大な指摘はなく、処分を受ける事由は発生しておりませんが、今後、何らかの理由により行政官庁からの重大な指摘を受け、業務停止命令等を受けた場合には、当社の事業の活動に支障をきたすとともに当社の業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。 ④許認可の取消しについて 〔発生可能性：低　発生可能性のある時期：特定時期なし　影響度：大〕 当社の事業においては、主に建設・不動産等に関連する各種許認可を必要としております。当社が事業に関し取得している許認可等は次のとおりであります。当事業年度末現在、これらの許認可等が取消しとなる事由は発生しておりませんが、今後、何らかの理由により許認可等の取消等があった場合、当社の事業の活動に支障をきたすとともに当社の業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。また、当社売上高の大半に特定建設業許可が必要であり、今後、何らかの理由により当該許可の取消等があった場合、当社の事業活動に支障をきたすとともに、業績及び財務状況等に重大な影響を及ぼす可能性があります。 許認可等の名称許認可（登録）番号 　 有効期間 　 法令違反の要件及び主な許認可取消事由 宅地建物取引業許可国土交通省許可（２）第9641号 　 2024年11月27日から2029年11月26日まで 　 宅地建物取引業法第66条、第67条及び第67条の２に取消事由が定められており、当該取消事由の内容は以下のとおり・不正な手段により免許を受けた場合・役員等の欠格条項違反等に該当した場合・違反行為に該当し特に情状が重い場合　など 特定建設業許可（注）国土交通省許可（特-７）第27884号 　 2025年８月24日から2030年８月23日まで 　 建設業法第29条及び第29条の２に取消事由が定められており、当該取消事由の内容は以下のとおり・不正な手段により許可を取得した場合・役員等の欠格条項違反等に該当した場合・経営業務の管理責任者を欠いた場合・専任技術者を欠いた場合　など 一級建築士事務所登録山口県知事登録（Ｅ）第2282号 　 2024年２月25日から2029年２月24日まで 　 建築士法第26条に取消事由が定められており、当該取消事由の内容は以下のとおり・虚偽又は不正の事実に基づき登録を受けた場合・開設者等の欠格条項違反等に該当した場合・専任の管理建築士が配置できない場合　など （注）当社が取得している特定建設業許可の業種は、土木工事業、建築工事業、大工工事業、左官工事業、とび・土工工事業、石工事業、屋根工事業、タイル・れんが・ブロック工事業、鋼構造物工事業、鉄筋工事業、舗装工事業、しゅんせつ工事業、板金工事業、ガラス工事業、塗装工事業、防水工事業、内装仕上工事業、熱絶縁工事業、建具工事業、水道施設工事業、解体工事業であります。 ⑤人材の確保及び育成について 〔発生可能性：中　発生可能性のある時期：長期的　影響度：中〕 当社の事業は、専門性を有した技術者（特に建築設計・施工管理）により支えられており、優秀な人材の確保と育成、定着が重要な課題となります。これに対して、新卒・中途を問わず、優秀な人材の確保・育成に積極的に取り組んでおりますが、近年は少子高齢化による労働人口の減少により需給ギャップは広がっており、当社の求める人材の確保・育成が充分にできない場合や当社の役職員が大量に社外に流出した場合には、売上・利益率の低下等により当社の業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。 ⑥競合について 〔発生可能性：中　発生可能性のある時期：長期的　影響度：中〕 当社が行う建設・不動産事業においては、既存競合他社が多数存在しており、過当競争・供給過剰等による競争激化に影響を受けやすい業界構造となっております。これに対して、建設事業においては、土地紹介を起点とした過度な受注競争に晒されない事業モデルを主体に展開しており、不動産事業においては、当社が保有するオフィスビルは好立地で高い競争力を有していると自負しておりますが、今後、競合他社が競争力を高める等、当社が優位に立てない状況に至った場合には、売上・利益率の低下等により当社の業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。 ⑦賃貸借契約について 〔発生可能性：中　発生可能性のある時期：特定時期なし　影響度：中〕 不動産事業において、自社物件の賃借人との賃貸借契約の期間満了時に契約が更改される保証はありません。これに対して、早期の中途解約時には違約金等が発生する条項を盛り込むこととしておりますが、賃借人が一定期間前の通知を行うことにより賃貸借契約期間中であっても賃貸借契約を解約できることとされている場合もあるため、既存の賃借人が退去した場合、後継賃借人が入居するまでの空室期間が長期化し、不動産の稼働率が大きく低下する場合もあります。その場合、後継賃借人確保のため賃料水準を下げることもあり、賃貸借契約の解約が増加した場合、賃貸収入が減少するなど、当社の業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。 ⑧外注業務について 〔発生可能性：中　発生可能性のある時期：特定時期なし　影響度：中〕 当社は、建築・土木工事を一式で発注者から元請として直接請負い、工事全体の取りまとめを行う建設会社であり、施工は全て外注しております。これに対して、施工地域や工期等の多様な条件に柔軟な対応ができるよう、外注先の増加のため従前より常時新しい外注先を探索しておりますが、当社の選定基準に合致する外注先を十分に確保できない場合、外注先の経営不振や繁忙期等により工期が遅延する場合、あるいは、労働者・資材の不足に伴い外注価格が上昇する場合等には、工事採算の悪化により当社の業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。 ⑨原材料・人件費等について 〔発生可能性：中　発生可能性のある時期：特定時期なし　影響度：中〕 当社は、建設工事にあたり、外注先を通じて多くの原材料の調達や作業員労務の提供を受けております。これに対して、競争原理を働かせるためにも常に新しい外注先の探索に努めておりますが、異常気象や為替市場の変動、地政学的リスクの影響により、資材価格、エネルギー価格や労務費が急激に上昇し、それを受注価格に転嫁できない場合には、当社の業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。 ⑩安全管理・労働災害について 〔発生可能性：中　発生可能性のある時期：特定時期なし　影響度：中〕 当社は、安全・環境に配慮が求められる建設現場を多数有しております。これに対して、平素より現場担当者や外注先に対する安全教育・指導を継続的に行っておりますが、重大な人身事故、環境事故、品質事故等が発生した場合には、信用の毀損、損害賠償や施工遅延・再施工費用等の発生により当社の業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。 ⑪契約不適合責任について 〔発生可能性：中　発生可能性のある時期：特定時期なし　影響度：中〕 当社は、建設事業において主として店舗の施工を行っております。これに対して、施主と締結した工事請負契約に基づき、求められた品質及び性能を備えた目的物となるよう、十分配慮したうえで施工を行っておりますが、契約不適合責任を問われる建築物等の重大な欠陥や各種法令への不適合対応により費用が発生した場合や、多額の損害賠償、補修費用、社会的信用の失墜が発生した場合には、当社の経営成績に影響を及ぼす可能性があります。 ⑫情報管理について 〔発生可能性：低　発生可能性のある時期：特定時期なし　影響度：中〕 当社は、事業を行うにあたり土地オーナーをはじめとする個人情報を含むさまざまな情報を多数扱っております。これに対して、情報の取扱いに際しては、厳重な取扱いに留意しておりますが、サイバー攻撃やシステム障害、外部への情報漏洩等が発生した場合は、当社の信用失墜により契約件数の減少、売上の減少又は損害賠償による損失発生の可能性も考えられ、当社の業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。 ⑬不動産の設備維持について 〔発生可能性：低　発生可能性のある時期：特定時期なし　影響度：中〕 当社は不動産を継続的に取得・保有しております。これに対して、不動産の取得にあたり権利、構造、環境等に関する欠陥や瑕疵等により予期せぬ損害を被る可能性がないよう、当該不動産の綿密な調査を行い、慎重な対応に注力しておりますが、取得した不動産に欠陥や瑕疵等があった場合には、瑕疵の修復などの追加費用等が生じる場合があります。また、長期保有方針のもと、既存物件の老朽化が進み、設備更新・維持の費用負担が突発的に発生する可能性もあり、当社の業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。 ⑭減損会計の適用について 〔発生可能性：中　発生可能性のある時期：特定時期なし　影響度：小〕 当社は収益に関わる固定資産を多数保有しております。これに対して、投資金額と収益性を精査し減損リスクを考慮したうえで取得しておりますが、景気・不動産市況の悪化による賃料水準の低下、空室率の上昇、金融情勢の悪化等により収益性の著しい低下や時価の著しい下落が認識された場合、損失を計上することとなり、当社の業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。 ⑮労務管理について 〔発生可能性：中　発生可能性のある時期：特定時期なし　影響度：小〕 当社は、一般的に厳しい就労環境にあるとされている建設業を主体に営んでおります。これに対して、法令に基づく適正な労務管理等により、労務関連リスクの低減に取り組んでおりますが、労務関連のコンプライアンス違反（雇用問題、ハラスメント、人権侵害等）が発生した場合、訴訟の発生、会社イメージ低下等につながり、当社の業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。 ⑯訴訟の可能性について 〔発生可能性：低　発生可能性のある時期：特定時期なし　影響度：小〕 当社は当事業年度末現在において、重大な訴訟を提起されている事実はありませんが、事業活動の遂行過程において、取引先及び従業員により提訴される訴訟その他の法的手続きの当事者となるリスクを有しております。これに対して、日頃から適正な業務運営に努め、知識や事例の周知・共有を図っておりますが、訴訟その他の法的手続きは、一般的に結果の予測が困難かつ多額の費用が必要となるとともに、事業活動に影響を及ぼす可能性があります。さらに、これらの手続きにおいて当社の責任を問うような判断がなされた場合には、当社の業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。 ⑰履行義務を充足するにつれて一定の期間にわたり収益を認識する方法による収益認識 〔発生可能性：低　発生可能性のある時期：特定時期なし　影響度：小〕 当社は、工事請負契約に係る収益認識については、少額又は期間がごく短い工事等を除いて、履行義務を充足するにつれて一定の期間にわたり収益を認識する方法を適用しております。当該方法は、工事の進捗率に応じて収益を計上する方法であり、具体的には見積総工事原価に対する発生原価の割合をもって完成工事高を計上しております。これに対して、工事ごとに継続的に見積総工事原価の見直しを実施するなど、適切な原価管理に取り組んでおりますが、想定外の状況変化が生じて見直しが必要になった場合には、利益率の悪化等により当社の業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。 （３）財務状況に関わるリスク ①金利変動について 〔発生可能性：中　発生可能性のある時期：特定時期なし　影響度：小〕 当社は、不動産事業を中心とする資金需要に対応するため、有利子負債による資金調達を行っております。これに対して、金融機関との良好な関係構築に努めるとともに、金利変動時に臨機応変に対応できるよう資金調達時に固定・変動金利を都度選択しながらリスクの軽減に努めておりますが、想定外の市場金利の上昇や当社信用力の低下等により、資金調達コストが上昇した場合には、当社の業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。また、建設事業においても、融資を利用して出店を行うテナント企業の意欲が減退することで受注に影響を及ぼす可能性があります。

４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1) 経営成績等の状況の概要 当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。 ①　財政状態及び経営成績の状況 当事業年度における我が国経済は、企業の賃上げによる所得環境の改善や好調なインバウンド需要に支えられ、景気は緩やかな回復基調を維持しました。しかしながら、急激な物価上昇による個人消費への影響、円安の長期化、ウクライナや中東における国際情勢の緊張、さらには米国の輸入関税引き上げへの不安もあり、景気の先行きは依然として不透明な状況が続いております。 建設業界におきましても、政府による建設投資や民間設備投資は堅調に推移しているものの、依然として建設資材価格の高騰や、技能労働者不足による労務費の高騰が建設コスト全体の上昇につながり、厳しい経営環境が続いております。 このような状況の中で、当社は、建設事業においては、ドラッグストア、食品スーパー、家電量販店、ホームセンター等の大型店舗出店企業や、飲食店、コンビニエンスストア等の中・小型店舗出店企業のうち、出店意欲の高い企業を受注ターゲットとし、建設資材価格や労務費の高騰を考慮した適正な請負価格設定するなど、収益性を意識した営業活動を行ってまいりました。さらに、受注先のバランスを意識した出店情報と土地情報の収集にも引き続き注力してまいりました。建設工事の進捗管理面におきましても、工期についての受注先のニーズを優先しつつ、無理のない安全な工程により工事を進められるよう、受注案件の工期の平準化を図るなど、営業部門と工事部門の一層の連携強化により、円滑な工事の進行を推進してまいりました。 ａ．財政状態 当事業年度末の資産合計は7,821百万円、負債合計は3,460百万円、純資産合計は4,361百万円となり、前事業年度末と比べ総資産は582百万円減少しております。 （資産） 流動資産は前事業年度末と比べ1,419百万円減少し、1,998百万円となりました。収益物件としての「建物」「土地」の取得や「長期借入金」の繰上返済などにより「現金及び預金」が1,434百万円減少、不動産販売の実現により「販売用不動産」が371百万円減少した一方で、「受取手形・完成工事未収入金及び契約資産」が287百万円増加したことが主な要因であります。 固定資産は前事業年度末と比べ837百万円増加し、5,823百万円となりました。収益物件としての「建物」「土地」の取得などにより有形固定資産が708百万円増加、投資その他の資産が164百万円増加したことが主な要因であります。 （負債） 流動負債は前事業年度末と比べ287百万円増加し、1,811百万円となりました。「１年以内償還予定の社債」が「社債」（固定負債）からの振替により500百万円増加しましたが、当事業年度末時点における進行中物件の減少に伴い、「工事未払金」が94百万円、「未成工事受入金」が58百万円減少したことが主な要因であります。 固定負債は前事業年度末と比べ1,129百万円減少し、1,648百万円となりました。「社債」が「１年以内償還予定の社債」（流動負債）への振替により500百万円減少、「長期借入金」が796百万円減少（繰上返済を含む）した一方で、収益物件の取得により「資産除去債務」が98百万円増加したことが主な要因であります。 （純資産） 純資産は前事業年度末と比べ260百万円増加し、4,361百万円となりました。当事業年度において取得した自己株式の処分により「その他資本剰余金」が294百万円減少したこと、また、当期純利益の計上などにより「利益剰余金」が572百万円増加したことが主な要因であります。 ｂ．経営成績 当事業年度の売上高は、前期末時点の受注残高や当期受注案件の順調な進捗、また、不動産賃貸収入の増加や不動産販売の実現も寄与し、7,587百万円（前期比17.2％増）となりました。利益面につきましては、収益性を意識した営業活動の推進により、売上総利益率は21.0％（前年同期は19.4％）となりました。販売費及び一般管理費については、人件費の増加を主な要因として654百万円（前期比6.2％増）となりましたが、売上高の増加と売上総利益率の改善により、営業利益は937百万円（前期比47.0％増）、経常利益は937百万円（前期比55.9％増）、当期純利益は658百万円（前期比62.4％増）と前期比増収増益となりました。 セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。 （建設事業） 建設事業売上高は、前期末時点の受注残高や当期受注案件の順調な進捗により5,883百万円（前期比20.9％増）、翌事業年度への繰越工事高は1,378百万円となりました。また、建設資材価格や労務費の高騰による工事原価の負担もありましたが、収益性を意識した営業活動の推進により、セグメント利益は497百万円（前期比255.4％増）となりました。 （不動産事業) 不動産事業売上高は、新規取得した賃貸用不動産による不動産賃貸収入の増加や不動産販売の実現により1,703百万円（前期比6.1％増）となりましたが、賃貸用不動産の新規取得に伴う一時費用の発生により、セグメント利益は439百万円（前期比11.6％減）となりました。 ②　キャッシュ・フローの状況 当事業年度末における現金及び現金同等物は、前事業年度末と比べ1,434百万円減少し、1,009百万円となりました。 当事業年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。 （営業活動によるキャッシュ・フロー） 当事業年度における営業活動によるキャッシュ・フローは、786百万円（前事業年度は876百万円）となりました。「税引前当期純利益」924百万円、「減価償却費」263百万円、「販売用不動産の増減額（減少）」371百万円がありましたが、一方では、「売上債権の増減額（増加）」△287百万円、「仕入債務の増減額（減少）」△94百万円、「法人税等の支払額」△179百万円があったことが主な要因であります。 （投資活動によるキャッシュ・フロー） 当事業年度における投資活動によるキャッシュ・フローは、△854百万円（前事業年度は△64百万円）となりました。「預り敷金の払い込みによる収入」62百万円がありましたが、一方では、「有形固定資産の取得による支出」△839百万円、「敷金及び保証金の差入による支出」△64百万円があったことが主な要因であります。 （財務活動によるキャッシュ・フロー） 当事業年度における財務活動によるキャッシュ・フローは、△1,366百万円（前事業年度は466百万円）となりました。「長期借入れによる収入」120百万円がありましたが、一方では「長期借入金の返済による支出」△1,076百万円、「自己株式の取得による支出」△346百万円、「配当金の支払額」△86百万円があったことが主な要因であります。 ③　生産、受注及び販売の実績 ａ　生産実績 当社は、生産活動を行っていないため、該当事項はありません。 ｂ　受注実績 当社が行っている事業のうち、不動産事業については、事業の性格上、受注実績を定義することが困難であります。 当事業年度における工事売上の受注実績は次のとおりであります。 セグメントの名称 　 受注高(千円) 　 前期比(％) 　 受注残高(千円) 　 前期比(％) 建設事業 　 5,345,379 　 121.3 　 1,378,826 　 71.9 （注)　セグメント間取引はありません。 ｃ　売上実績 当事業年度における売上実績は、次のとおりであります。 セグメントの名称 　 売上高(千円) 　 前期比(％) 建設事業 　 5,883,958 　 120.9 不動産事業 　 1,703,949 　 106.1 合計 　 7,587,908 　 117.2 （注) １．セグメント間取引はありません。 ２．主な相手先別の売上実績及び当該売上実績の総売上実績に対する割合は、次のとおりであります。 相手先 　 前事業年度（自　2023年 8月 1日    至　2024年 7月31日） 　 当事業年度（自　2024年 8月 1日    至　2025年 7月31日） 売上高(千円) 　 割合(％) 　 売上高(千円) 　 割合(％) 株式会社ビック・エス 　 46,095 　 0.7 　 1,780,914 　 23.5 株式会社コスモス薬品 　 1,741,721 　 26.9 　 1,330,932 　 17.5 （注)　当事業年度において、販売実績に著しい変動がありました。これは、建設事業における大型案件の受注によるものであります。 (2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容 経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は、次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において判断したものであります。 ①重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定 当社の財務諸表は、我が国において一般的に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成しております。この財務諸表の作成にあたって、損益又は資産の状況に影響を与える見積り、判断は、過去の実績や現状等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。 当社の財務諸表は固定資産の比率が高いことから、当社の財務諸表で採用する重要な会計上の見積りのうち特に影響が大きいものは、固定資産の減損会計であります。詳細については、「第５　経理の状況　１　財務諸表等　（１）財務諸表　注記事項（重要な会計上の見積り）」をご参照ください。 ②経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容 建設事業セグメントにおいては、ドラッグストアをはじめとする大型物件や、飲食店、コンビニエンスストア等の中・小型物件など、出店意欲の高いテナント企業を受注ターゲットとした営業戦略を推進し、当事業年度は前期比20.9％の売上高増となりました。不動産事業セグメントにおいては、新規取得した賃貸用不動産による不動産賃貸収入の増加や不動産販売の実現の効果もあり、前期比6.1％の売上高増となりました。 ③資本の財源及び資金の流動性に係る情報 当社の主たる資金需要は、不動産事業セグメントにおける賃貸用不動産及び販売用不動産の取得用資金であります。当該資金について、当社は、営業活動によるキャッシュ・フロー及び金融機関からの借入金により調達しております。詳細については、「（１）経営成績等の状況の概要②キャッシュ・フローの状況」をご参照ください。 ④経営成績に重要な影響を与える要因について 当社の報告セグメントは、建設事業及び不動産事業から構成されます。 建設事業セグメントは、主としてドラッグストアをはじめとする流通店舗に係る造成・建築請負から得られる収益であり、経営成績に影響を与える要因は、収入面ではテナントの新規出店等の設備投資動向であり、利益面では人手不足や建設資材価格の変動であります。 不動産事業セグメントにおいて経営成績に重要な影響を与える主な要因は、賃貸収入から得られる収益であり、「第２　事業の状況　３　事業等のリスク　（１）外部環境の変化に関するリスク　②景気・不動産市況動向等に係るテナントの動向について　（２）事業活動に関わるリスク　⑦賃貸借契約について　⑬不動産の設備維持について」に記載のとおりであると認識しておりますが、各種対応策を実施することでリスク要因の低減を図ってまいります。 ⑤経営者の問題意識と今後の方針について 当社は、建設事業においては、土地ありきの建築請負では、入札等により他社との価格競争に晒されて、利益率が低下すると考えております。したがって、土地オーナーからの「土地利用承諾書（依頼書）」とテナントからの「出店申込書」の取得増加を重視しており、双方のニーズをマッチングさせることで競争のない特命による建築請負を受注していく方針であります。不動産事業においては、景気動向や物件の老朽化に伴う競争力低下により、賃貸収入が低下する可能性があります。したがって、将来性のある収益不動産を厳選のうえ取得し、長期保有することや適切な設備維持投資を継続的に行うこと、また、従来の不動産賃貸に加え、不動産販売にも注力することで、安定収益の維持・増加を図っていく方針であります。 ⑥経営方針、経営戦略、経営上の目標達成を判断するための客観的指標等 当社は、財務KPIとして、「第２　事業の状況　１ 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等　（３） 経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等及び中期的な経営戦略」に記載のとおり、収益規模の拡大と収益性の改善を目指すうえで、売上高、売上総利益率を重要指標としております。また、財務健全性を維持しながら、株主価値の向上を目指すうえで、自己資本比率、自己資本当期純利益率を重要指標としております。2025年７月期の売上高は、順調な受注獲得と工事の進捗及び不動産販売の実現により、建設事業及び不動産事業ともに増加しました。不動産事業の売上高比率は、建設事業における大型案件の受注獲得に起因して2024年７月期の24.8％から2025年７月期は22.5％に減少しておりますが、全社としての安定収益の確保の観点から、不動産事業の売上高増加と併行して比率の維持・向上を図ってまいります。売上総利益率については、建設資材価格や労務費の高騰を考慮した適正な請負価格を設定する営業活動により利益率が改善に向かいました。今後も原価管理を徹底すると同時に、原価上昇に応じた適正な請負価格を設定する営業活動を進め、売上の拡大と利益率の改善に努めてまいります。当期純利益の計上や長期借入金の繰り上げ返済等により、自己資本がより強固となり、自己資本比率は55.8％、自己資本当期純利益率は15.6％となりました。引き続き内部留保の着実な積み上げと収益確保に向けた効率的な投資を継続的に行うことで財務体質の強化を図っていく方針であります。 前事業年度（自　2023年 8月 1日    至　2024年 7月31日） 　 当事業年度（自　2024年 8月 1日    至　2025年 7月31日） 売上高（千円） 　 6,475,089 　 7,587,908 売上総利益（千円） 　 1,253,297 　 1,591,297 売上総利益率（％） 　 19.4 　 21.0 自己資本当期純利益率（％） 　 11.3 　 15.6 自己資本比率（％） 　 48.8 　 55.8 また、事業KPIとして、当社がマッチングした土地オーナーとの関係を維持し、永続的なトータルコーディネートを行うべく事業を推進するうえで、賃貸借契約管理書(管理カード)を発行した施工物件土地オーナー管理数、新築完工件数(累計)、不動産賃貸件数を重視しております。2025年７月期については、建設工事に関わる土地オーナーの管理数並びに新築完工件数は着実に積み上がっており、不動産賃貸件数は物件購入により増加しております。今後も将来の建設・不動産賃貸の反復需要取り込みにつなげていきたいと考えております。 前事業年度（2024年7月31日） 　 当事業年度（2025年7月31日） 施工物件土地オーナー管理累計件数 　 252 　 303 新築完工累計件数 　 533 　 553 不動産賃貸件数 　 93 　 97