いちご

３【事業の内容】 当社は、サステナブルな社会の実現を目指している「サステナブルインフラ企業」です。「心で築く、心を築く」を信条に、いちごの心築技術とノウハウを活用した「アセットマネジメント事業」、「心築（しんちく）事業」、「ホテル事業」、「いちごオーナーズ事業」、「クリーンエネルギー事業」の深化と生活基盤となる新たなインフラへの参入により新たな収益ドライバーを育てることで、よりサステナブルな社会の実現と当社の持続的な成長を図ってまいります。 当社の事業セグメントの区分は下記のとおりです。 〈アセットマネジメント〉 J-REIT、インフラ投資法人、セキュリティ・トークンおよび私募不動産ファンドの運用事業 投資主価値の最大化に向け、投資魅力が高い物件の発掘（ソーシング）、心築による価値向上、売却による利益を実現 〈心築〉 私たちの信条「心で築く、心を築く」のもと、現存不動産に新しい価値を創造する事業 賃料収入を享受しつつ、いちごの不動産技術とノウハウを最大限活用することにより、不動産の価値向上を実現し、ストック収益および売却によるフロー収益を創出 〈ホテル〉 心築技術とノウハウを礎に、自社ブランドホテルの展開、ホテルオペレーション、DXの提供まで多面から現存ホテルに新しい価値を創造する事業 大規模リニューアルやPROPERA（アルゴリズムにより最適な宿泊価格を提示しホテル収益の最大化にアプローチする自社開発のAIレベニューマネジメントシステム）の活用と、保有とホテルオペレーションの一体による現存ホテルの価値向上の実現、ストック収益の創出とホテル売却によるフロー収益を創出 〈いちごオーナーズ〉 顧客ニーズを起点とした優良な不動産を提供する、企画から品質管理、商品組成、販売まで一貫した不動産オーナーのための事業 当社は不動産の建設は行わず、外部デベロッパーに委託するファブレス事業により、建設する不動産の企画、建設中の建物の品質管理、竣工後のリーシングやソフト面の品質管理により「顧客ファースト」の理念のもと、顧客ニーズに合致した商品提供に特化し、高い資本効率でストック収益および売却によるフロー収益を創出 〈クリーンエネルギー〉 わが国における不動産の新たな有効活用およびエネルギー自給率向上への貢献を目指し、太陽光発電を主軸とする地球に優しく安全性に優れた発電事業 なお、当連結会計年度末における当社の主要な連結子会社の状況を図示すると以下のとおりであります。

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 当社の経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、提出日現在において当社が判断したものであります。 (１）経営方針 当社は、「日本を世界一豊かに。その未来へ心を尽くす一期一会の『いちご』」という理念の実現を最大の目標とし、不動産の保有期間の賃料収入を享受しつつ、いちごの不動産技術、ノウハウを最大限に活かすことで心築（しんちく）による資産価値の向上を図ります。オフィス、ホテル、商業施設等不動産に加え、遊休地の有効活用策として地球に優しく安全性に優れた太陽光発電所および風力発電所の開発と運営を北海道から沖縄まで全国で行っております。不動産の価値向上が完了後、売却益の獲得等による高い収益を実現しております。 ＜心築（しんちく）＞ いちごでは、「心で築く、心を築く」を信条に、私たちの創造する新たな不動産価値に「心築」という言葉を使用しております。いちごの不動産技術とノウハウを活用し、一つ一つの不動産に心を込めた丁寧な価値向上を図り、現存不動産に新しい価値を創造するとともに、日本における「100年不動産」の実現を目指しております。 私たちの行動指針 ・プロフェッショナル 私たちは、どんな場面においても、お客様との永続的な信頼関係を築き、高品質なサービスを提供することに 集中します。そのために、私たちは、誠実かつフェアな精神、高潔で謙虚な態度、高度かつ柔軟な専門知識を 備えるための自己研鑽を惜しみません。 ・ベンチャー・スピリット＆ダイバーシティ 私たちは、創造性と多様性を大切にし、積極的な姿勢で、革新的な経営を目指します。 ・チームワーク 私たちは、チームワークを通じ、お客様へ貢献します。経営幹部は、この行動指針を常に実践し範を示すとと もに、最適なチームワークを形成します。 (２）経営環境及び対処すべき課題等 長期VISION「いちご2030」　サステナブルインフラの「いちご」 当社は、サステナブルな社会を実現するための「サステナブルインフラ企業」として、将来を見据えた戦略的な事業展開を通じて事業優位性のさらなる拡充を図り、株主価値の最大化に向けて全力を尽くしております。この実現のため、事業の継続的な成長に加え、当社が心築（しんちく）事業を通じて培ってきたコア・コンピタンスを活かし、不動産市況に左右されにくい、持続性と安定性の高い新たな収益基盤の構築を目指しており、VISION実現に向けて2030年２月期までのKPI目標を定めております。 ① サステナブル サステナブルとは、「持続可能な」という意味であり、人類最大の課題である「人間・社会・地球環境の持続可能な発展」を目指すうえで、重要な命題となります。当社の心築は、現存不動産に新たな価値を創造する事業であり、高効率で省資源の持続性の高い、サステナブルな事業モデルです。「いちご2030」を通じて当社の事業活動をさらに進化させ、サステナブル経営、環境保全、100年不動産等、この重要な命題の解決に真摯に向き合ってまいります。 ② インフラ 当社が取り組んでいる不動産事業、また不動産事業から発展したクリーンエネルギー事業は人々の暮らしに密接に関わっており、人々の生活を支える社会インフラであり、生活インフラでもあります。 不動産は従来、「ハード」として捉えられますが、当社は、入居されるテナント様、利用する人々の生活に目を向け、人々の健康や快適性を向上させ、暮らしをより豊かなものにするためのインフラとして捉えています。徹底した心築とITの融合により、「ハード・インフラ」と「ソフト・インフラ」のさらなる融合を図り、「ハード」だけでは対応できない顧客ニーズを発掘し、それらのニーズにオンリーワンとして的確に対応することで、顧客価値・社会価値を飛躍的に向上していけるものと考えております。 ■ 取組み期間 2030年２月期まで ■ 資本生産性およびキャッシュ創出力 ① 自己資本利益率（ROE） ・キャッシュROE ： 18%以上 ・ROE　： 15%以上 ※ キャッシュROE = キャッシュ純利益(*) / 期中平均自己資本 (*) キャッシュ純利益 = 親会社株主に帰属する当期純利益 + 減価償却費 + のれん償却費 ± 評価損益等 ② エコノミック営業キャッシュフロー ・当期純利益超過の維持 ※ エコノミック営業キャッシュフロー 営業活動によるキャッシュ・フローから販売用不動産および販売用発電設備の増減額（仕入・売却）の影響を控除し、かつ、特別損益に計上される心築資産の売却損益を加味したキャッシュ・フロー（税引後） ■ 安定収益 ① ストック収益比率 ・60%以上（2030年２月期） ② ストック収益固定費カバー率 ・200%以上 ※ ストック収益：賃貸収益、売電収益、AMのベース運用フィー等 ※ 固定費：固定販売費及び一般管理費、支払利息 ■ 株主還元策 ① 「安心安定配当」の累進的配当政策（Progressive Dividend Policy） ・2017年２月期より導入した「累進的配当政策」の維持 ② DOE（株主資本配当率） ・４%以上（2026年４月14日開催の取締役会にて、「５%以上」とすることを決定） ③ 機動的な自社株買い ・株主価値向上に資する最適資本構成を目指し、機動的な自社株買いを実施 ■ サステナブルな社会に向けた環境課題解決 ① いちごのクライメート・ポジティブ 当社および当社が運用するインフラ投資法人であるいちごグリーンインフラ投資法人（証券コード9282、以下、「いちごグリーン」という。）がクリーンエネルギー創出により削減するCO2量が、当社および当社が運用するいちごオフィスリート投資法人（証券コード8975、以下、「いちごオフィス」という。）、いちごホテルリート投資法人（証券コード3463、以下、「いちごホテル」という。）およびいちごグリーンが消費するCO2量（Scope１・Scope２）を上回る、クライメート・ポジティブの維持 ② RE100 2025年までに事業活動で消費する電力を100%再生可能エネルギーに（2024年８月末時点で100％再生可能エネルギーへの切り替えを完了し、2026年４月にRE100認定を取得） ③ CDP リーダーシップレベル 気候変動プログラム「Aリスト」企業の維持（３期連続達成） 水セキュリティプログラム「Aリスト」企業の達成（２期連続達成）

３【事業等のリスク】 以下において、当社の事業の展開上、投資家の判断に重要な影響を及ぼす可能性があると考えられる主な事項を記載しております。なお、必ずしも事業上のリスクとは捉えていない事項についても、投資家の投資判断上、重要であると考えられる事項については、投資家に対する情報開示の観点から積極的に開示しております。 ここに記載したリスク以外にも、当社を取り巻く環境には様々なリスクを伴っており、ここに記載したものが全てではありません。 また、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社が判断したものであり、実際は見通しと乖離する可能性があります。 ① 不動産市況の動向 発生可能性：中 　 発生可能性のある時期：中期的 　 影響度：大 ●リスク 経済環境が悪化した場合、賃貸需要の低下により不動産市場の流動性が低下する可能性があり、当社が保有する不動産を想定の時期および価格で売却できなくなる可能性があり、また、業績連動賃料を含む賃料の低下により、収益が低下する可能性があります。   ○機会 資産価値の観点から潜在力のある不動産を、安価に取得することが可能な機会と捉え、株主価値向上の観点から効果のある資産取得を行っていく方針です。 ★対応策 不動産投資の際に、様々な想定のもと市場変動への耐性を検証し、長期的かつ安定的な運用が可能な物件を取得しております。また、市場環境の変化に応じて定期的に必要な再構成を行っており、不動産市場の動向が当社の財政状態および経営成績に及ぼす影響を少なくするよう細心の注意を払っております。 ② 災害等の影響 発生可能性：低 　 発生可能性のある時期：特定時期なし 　 影響度：大 ●リスク 当社が運用する不動産または発電設備が所在する地域において、地震、台風、豪雨、テロ、火災等の災害が発生した場合、当該資産の価値が毀損する可能性があり、その結果、賃料収入や手数料収入等が減少する可能性があります。 ★対応策 当社は、不動産の取得にPML値の基準を設け、取得時にハザードマップの確認と併せ、技術部門が防災設備の検証を行っており、自然災害の発生に一定の耐性を持つ資産の取得を行っております。 また、ITを用いた災害情報ネットワークを構築しており、災害発生時には速やかに被害状況の把握を行い、現地協力会社との提携による即時対応フローを運用しております。本社被災時には事業継続計画に基づき、段階的に事業復旧が可能となる体制および災害備蓄を整備しております。 ③ 感染症拡大によるリスク 発生可能性：中 　 発生可能性のある時期：特定時期なし 　 影響度：中 ●リスク 感染症の拡大により、当社が属する不動産業界においても、ホテル宿泊需要の大幅な減少や各種テナントの業況悪化が予想されます。また、感染症拡大に伴う影響の想定以上の長期化により、賃料の未収や減免が多数発生した場合、当社の保有する不動産の収益性低下による評価損または減損損失の発生により、当社の財政状態および経営成績に影響を及ぼす可能性があります。   〇機会 業務のIT化の推進により、就業場所を選ばず、効率性が確保された業務推進体制を整備する機会と捉えております。 ★対応策 資金調達については、テナントの状況を注視し、金融機関との情報共有および連携を強化し、必要な場合には事前の対応を行ってまいります。 また、フレックスタイム制度による時差出勤およびITを活用したテレワーク体制を構築し、衛生管理を強化することにより、感染症拡大に伴う影響が長期化した場合にも、業務の効率性に影響のない業務推進体制の確保に取り組んでおります。 ④ 有利子負債への依存および金利の動向 発生可能性：中 　 発生可能性のある時期：長期的 　 影響度：中 ●リスク 心築事業、ホテル事業、いちごオーナーズ事業およびクリーンエネルギー事業においては、自己資金によるエクイティ投資のほか、個別案件毎に金融機関からの借入金により資金を調達しております。このため、金利水準が上昇した場合、資金調達コストの増加、不動産価格の下落等の事象が生じる可能性があり、当社の財政状態および経営成績に影響を及ぼす可能性があります。   ●リスク アセットマネジメント事業において、顧客である投資家の期待利回りの上昇により、新規ファンドの組成が困難となる可能性があります。 ★対応策 金利の上昇リスクに対しては、借入のうち一定の割合について、金利スワップおよび金利キャップ取引を利用し、金利上昇リスクをヘッジしております。また、アセットマネジメント事業において、複数のJ-REITおよび私募不動産ファンドの組成、運用実績として、数多くのトラックレコードを有しており、心築事業、ホテル事業およびいちごオーナーズ事業と連動した事業運営を行うことにより、投資家の要求する期待利回りに合致した競争力のあるファンド組成、運用体制を構築しております。 ⑤ 財務制限条項について 発生可能性：低 　 発生可能性のある時期：中期的 　 影響度：大 ●リスク 借入の一部において、財務制限条項が付されており、これらの条項に抵触した場合、追加の担保設定または借入金の一部弁済を求められる可能性があります。また、期限の利益を喪失し、当該借入金を一括返済する必要が生じる等の可能性があり、当社の財政状態および経営成績に影響を及ぼす可能性があります。 ★対応策 当社は、借入時に財務制限条項の当社に与える影響について、細心の注意を払って貸付人と交渉を行い、リスクが抑制された水準での合意を行っております。また、投資不動産に変動が生じた場合、速やかに財務制限条項への抵触可能性についてシミュレーションを行い、適切な判断と対応を行うとともに、貸付人とは緊密に情報を共有し、良好な関係を継続し、協議可能な関係の維持に努めております。 ⑥ その他新規事業について 発生可能性：中 　 発生可能性のある時期：中期的 　 影響度：中 ●リスク ノンアセットの新たな事業の立ち上げに取り組んでおりますが、これら事業への参入には様々な不確実性を伴うため、既存事業と比較し損失の発生可能性は高く、損失発生時には、財政状態および経営成績に影響を及ぼす可能性があります。   〇機会 新規事業の構築により、新たな安定的収益基盤の構築が達成されるとともに、新たな事業パートナーとの協働によるイノベーションが期待されます。 ★対応策 当社では、新規事業にかかる初期コストおよび人的リソースの上限を、当期の経営状況から許容できる範囲に限定しており、社内におけるモニタリング体制および内部管理体制の充実、人財の採用教育、必要に応じて保険の付保等を行うなど、リスク顕在時の影響を限定する施策を講じております。新しい事業分野においては、当該分野の専門家の雇用または提携を前提とし、既存の事業とのシナジーが見込まれる範囲に留めております。本社にはこれら新規事業の進捗状況を確認、監督する部門を設け、その情報分析のもと、撤退の判断を迅速に行える体制を整備しております。 ⑦ 競合について 発生可能性：中 　 発生可能性のある時期：中期的 　 影響度：中 ●リスク 当社の営む事業は、不動産投資に関する高い専門能力と知識、経験が不可欠であります。しかしながら、競合他社との間で投資対象となる収益不動産案件の獲得競争が厳しくなっていることから、当該収益不動産案件の確保が出来なかった場合には、当社の財政状態および経営成績に影響を及ぼす可能性があります。 ★対応策 当社は、不動産技術とノウハウを活用し、一つ一つの不動産に心をこめた丁寧な価値向上を図り、現存不動産に新しい価値を創造し、日本における100年不動産を目指す「心築」を行っております。当社は保有する心築の総合力を最大限発揮させ、独自の顧客の広範囲なネットワークを構築しており、潜在的な案件の確保に取り組んでおります。 ⑧ 人材の確保について 発生可能性：中 　 発生可能性のある時期：中期的 　 影響度：中 ●リスク 当社の事業は、高度な知識と経験に基づく人的資本により成り立っております。しかしながら、役員もしくは重要な使用人が退職した場合、疾病等により業務遂行に支障が生じた場合、または、必要な能力を有する人材が確保できなかった場合、収益の低下および財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 ★対応策 当社は、健康経営をスローガンに、役職員の健康管理を重視し、法定以上の健康診断、予防接種、社内の衛生管理を徹底しております。また、内部通報制度の構築やコミュニケーションの重視、適正な人事評価制度の運用を重視しており、働きやすい環境の整備に努めております。 ⑨ 特有の法的規制について 発生可能性：低 　 発生可能性のある時期：特定時期なし 　 影響度：中 ●リスク 当社は、現時点の各種規制に従って、業務を遂行しておりますが、将来において各種規制が変更された場合や、何らかの理由により、当社が業務を遂行するために必要な許認可および登録（以下、「許認可等」という。）の取消などの行政処分を受けた場合には、当社の事業活動に支障をきたし、財政状態および経営成績に重要な影響を及ぼす可能性があります。当社が規制を受ける主なものは、金融商品取引法、宅地建物取引業法、各税法、資産の流動化に関する法律、投資事業有限責任組合契約に関する法律、貸金業法、建築士法等があります。 ★対応策 当社では、各種規制変更の決定前からその動向を注視し、状況に応じた対応を取り、影響を最小限とするよう対策を行うとともに、許認可等の維持に必要な諸条件の充足および関係法令の遵守に努めております。なお、現時点において当該許認可等が取消となる事由は発生しておりません。 当社および当社子会社では、上記の法令等に基づき、主たる事業において以下の許認可等を受けております。 （いちご株式会社） 許認可等の名称 　 所管官庁等 　 登録番号 　 有効期間 　 取消、解約その他の事由 宅地建物取引業免許 　 東京都 　 東京都知事(4) 第90527号 　 2029年５月22日まで 　 不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項に該当する場合は免許の取消 （宅地建物取引業法第66条） （いちご投資顧問株式会社） 許認可等の名称 　 所管官庁等 　 登録番号 　 有効期間 　 取消、解約その他の事由 宅地建物取引業免許 　 東京都 　 東京都知事(3) 第99098号 　 2031年４月28日まで 　 不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項に該当する場合は免許の取消 （宅地建物取引業法第66条） 取引一任代理等認可 　 国土交通省 　 国土交通大臣 認可第42号 　 有効期間の定めはありません。 　 不正な手段による認可の取得や業務に関し取引の相手に損害を与えた場合は認可の取消 （宅地建物取引業法第67条の２） 金融商品取引業登録 （投資運用業、投資助言・代理業、第二種金融商品取引業） 　 金融庁 　 関東財務局長 （金商）第318号 　 有効期間の定めはありません。 　 不正な手段による登録や資本金不足、業務または財産の状況に照らし支払不能に陥る恐れがある場合は登録の取消 （金融商品取引法第52条） （いちご地所株式会社） 許認可等の名称 　 所管官庁等 　 登録番号 　 有効期間 　 取消、解約その他の事由 宅地建物取引業免許 　 東京都 　 東京都知事(3) 第93181号 　 2026年７月15日まで 　 不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項に該当する場合は免許の取消 （宅地建物取引業法第66条） 金融商品取引業登録 （投資助言・代理業、第二種金融商品取引業） 　 金融庁 　 関東財務局長 （金商）第18号 　 有効期間の定めはありません。 　 不正な手段による登録や資本金不足、業務または財産の状況に照らし支払不能に陥る恐れがある場合は登録の取消 （金融商品取引法第52条） 貸金業者登録 　 東京都 　 東京都知事(7) 第31059号 　 2029年４月15日まで 　 不正な手段による登録や登録不適格条件に該当したとき、行政処分に違反した場合等は登録の取消 （貸金業法第24条の6の4および5） （いちごオーナーズ株式会社） 許認可等の名称 　 所管官庁等 　 登録番号 　 有効期間 　 取消、解約その他の事由 宅地建物取引業免許 　 東京都 　 東京都知事(2) 第100428号 　 2027年４月７日まで 　 不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項に該当する場合は免許の取消 （宅地建物取引業法第66条） 不動産特定 共同事業者許可 　 東京都 　 東京都知事 第153号 　 有効期間の定めはあり ません。 　 役員や法人としての欠格条項に該当する場合や不正な手段による登録がある場合は登録の取消 （不動産特定共同事業法第36 条） （いちごリアルティマネジメント株式会社） 許認可等の名称 　 所管官庁等 　 登録番号 　 有効期間 　 取消、解約その他の事由 宅地建物取引業免許 　 東京都 　 東京都知事(1) 第111916号 　 2030年１月31日まで 　 不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項に該当する場合は免許の取消 （宅地建物取引業法第66条） 取引一任代理等認可 　 国土交通省 　 国土交通大臣 認可第130号 　 有効期間の定めはありません。 　 不正な手段による認可の取得や業務に関し取引の相手に損害を与えた場合は認可の取消 （宅地建物取引業法第67条の２） 金融商品取引業登録 （投資運用業・第二種金融商品取引業） 　 金融庁 　 関東財務局長 （金商）第3480号 　 有効期間の定めはありません。 　 不正な手段による登録や資本金不足、業務または財産の状況に照らし支払不能に陥る恐れがある場合は登録の取消 （金融商品取引法第52条） ⑩ 連結の範囲決定に関する事項 発生可能性：低 　 発生可能性のある時期：長期的 　 影響度：中 ●リスク 当社は、「投資事業組合に対する支配力基準及び影響力基準の適用に関する実務上の取扱い」（企業会計基準委員会　実務対応報告第20号　2011年３月25日改正）に基づき、各投資事業組合等毎に個別に支配力および影響力の有無を判定した上で連結子会社および関連会社を判定し、連結の範囲を決定しております。 今後、新たな会計基準の設定や、実務指針等の公表により、投資事業組合等に関する連結範囲の決定について、当社が採用している方針と大きく異なる会計慣行が確立された場合には、当社の連結範囲決定方針においても大きな変更が生じ、当社の財政状態や経営成績に影響を及ぼす可能性があります。 ★対応策 当社は、新たな会計基準の設定や実務指針等の決定前からその動向を注視し、状況に応じた対応を取り、影響を最小限とするよう対策を行っております。 ⑪ 大株主について 発生可能性：低 　 発生可能性のある時期：長期的 　 影響度：小 いちごトラスト・ピーティーイー・リミテッド（以下、「いちごトラストＰＴＥ」という。）は、当社株式を長期安定株主として保有する方針のもと、2026年２月28日現在、当社の発行済株式（自己株式を除く。）の55.99％を保有する当社の筆頭株主であります。 いちごトラストＰＴＥは、投資を事業目的とする、法人格を有さない外国籍のユニット・トラストである、いちごトラストから100％の出資を受けております。 いちごトラストおよびいちごトラストＰＴＥはIchigo Asset Management International, Pte. Ltd.（以下、「Ichigo Asset International」という。）に投資を一任しており、Ichigo Asset Internationalに対しては、いちごアセットマネジメント株式会社が投資助言を行っております。Ichigo Asset Internationalおよびいちごアセットマネジメント株式会社は当社との間に資本関係はございませんが、当社の取締役および代表執行役会長であるスコット キャロンはいちごアセットマネジメント株式会社の代表者を兼任しております。 なお、スコット キャロンは、Ichigo Asset Internationalの業務執行を行っておらず、Ichigo Asset Internationalの当社株式の売買に関する投資判断には関与しておりません。 さらに、Ichigo Asset Internationalは、日本国の法令規則等を遵守するとともに、コンプライアンス等に係る社内規則を定め、未公表の重要事実の入手時における売買停止を実施する等、必要とする情報統制の体制を整備し運用しております。   ●リスク 現時点で、いちごトラストＰＴＥは当社の長期安定株主として一定数を保有する方針でありますが、今後の経済情勢および国際情勢が著しく変動した場合、保有方針が変更される可能性があり、当社の経営体制に影響を及ぼす可能性があります。また、当社の商号に含まれる「いちご」の商標権は、Ichigo Asset International が保有し、当社はその使用許諾を受けていることから、継続的な使用許諾または商号変更等の対応が必要となる可能性があります。 ★対応策 当社は、事業の意思決定に際し、いちごトラストおよびいちごトラストＰＴＥから制約を受けることはなく、当社の意思決定は当社の責任のもとで行われ、独立性を確保しているものと考えております。また、事業においても、いちごトラスト、いちごトラストＰＴＥ、Ichigo Asset Internationalおよびいちごアセットマネジメント株式会社に依存しておらず、独立した事業を行っており、仮に大株主の保有方針が変更となった場合においても、事業に影響はありません。また、商標権の使用許諾が停止された場合でも、影響は軽微であります。 ⑫ クリーンエネルギー特有のリスク 発生可能性：低 　 発生可能性のある時期：長期的 　 影響度：中 当社は、環境と地域社会に配慮した発電事業の社会的意義のもと、クリーンエネルギー（太陽光発電等）事業を展開しております。 ●リスク 当社のクリーンエネルギー事業は、電気事業者による再生可能エネルギー電気の調達に関する特別措置法により定められた全量固定価格買取制度に基づき、電力会社との契約により売電価格が20年間保証されております。 しかしながら、電力会社が当該契約通りに買取を行わなかった場合、当社の財政状態および経営成績に影響を及ぼす可能性があります。 ●リスク 当該事業における発電量は気象条件に大きく左右されるほか、天災・火災等の災害に見舞われた場合には、設備の損傷等により発電量が大幅に低下する可能性があり、当社の財政状態および経営成績に影響を及ぼす可能性があります。 ★対応策 当社は、固定価格買取制度の制度変更にかかる行政、電力会社の動向を常に把握し、採算ラインを意識して事業の検証を行っております。また、電力会社以外の電力卸先、小売事業の検討も行っており、販売先の多様化にも取り組むほか、風力やバイオマスなどの再生可能エネルギーの多様化に加え、系統用蓄電池等の関連事業の拡大にも取り組み、事業の安定化を図っております。 発電設備の災害対策においては、専門家のアドバイスのもと、各自治体、地域市民との協議を重ね、想定以上の災害に対応できる防災設備を設けるとともに、常時監視システムと現地協力会社との連携により、防災に努めております。

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1）経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。 ①経営成績の状況 当連結会計年度におけるわが国の経済は、雇用・所得環境の改善を背景に、個人消費に持ち直しの動きが見られ、設備投資も緩やかに回復しております。景気は一部に足踏みが残るものの、緩やかに回復しております。加えて、宿泊需要をはじめとするインバウンド消費も引き続き好調に推移しました。一方で、物価上昇の影響や地政学的リスク、米国の通商政策、国内外の金利動向など、先行きの不透明要因については、引き続き留意が必要な状況が続いております。 当社が属する不動産業界においては、日米金利差を背景とした投資資金の流入が継続しております。東京をはじめとする主要都市において、投資意欲は引き続き旺盛な状況が続きました。 当社においては、セットアップオフィス導入などの心築（しんちく）（注１）施策により、オフィスを中心に保有物件の賃料収入が順調に増加いたしました。これに加え、新規に取得したホテルや、当連結会計年度に新たに稼働を開始した物流施設の賃料収入の寄与により、安定収益であるストック収益（注２）は過去最高益となりました。また、当社100%子会社であるいちごオーナーズ株式会社（以下、「いちごオーナーズ」という。）が手掛ける東京都心を中心とした優良立地の新築レジデンスの売却や、心築により価値向上を実現した資産の売却が進み、フロー収益（注３）も拡大しております。 この結果、事業利益（注４）は280億円（前期比+13%）、親会社株主に帰属する当期純利益は166億円（前期比+９%）と、いずれも増益となり、過去最高益を更新いたしました。 環境課題への対応は急務であるなか、当社クリーンエネルギー事業の役割は一層重要となっております。当社では、地域および地球環境に優しい再生可能エネルギーの創出に取り組んでおり、太陽光や風力に加え、未利用間伐材を活用した地域一体型バイオマス発電や再生可能エネルギーのさらなる普及に資する系統用蓄電池といった、多様な電源の確保に注力してまいります。引き続き、脱炭素社会の実現に向け、さらなる貢献を目指してまいります。 当社は、急速な環境変化に的確に対応し、信頼性の高い財務基盤の確保と徹底したキャッシュ・フロー経営の実行により、経営の安定性と柔軟性を確保しております。長期VISION「いちご2030」に基づき、サステナブル（持続可能）な社会の実現に貢献する「サステナブルインフラ企業」として、将来を見据えた戦略的な事業展開を進め、当社の事業優位性をさらに強化しております。 具体的には、不動産の保有・運営および心築ノウハウを基軸に、ストック収益の拡大を図っております。当社が経営の安定性・安全性指標として重視する「ストック収益固定費カバー率」（注５）は、当連結会計年度においては195%となり、固定費を大きく上回る安定収益を確保しております。 今後も、事業の深化と新たな成長分野の開拓を通じて株主価値の最大化を目指し、株主重視の経営を一層推進してまいります。 （注１）心築（しんちく）について 心築とは、いちごの不動産技術とノウハウを活用し、一つ一つの不動産に心を込めた丁寧な価値向上を図り、現存不動産に新しい価値を創造することをいい、日本における「100年不動産」の実現を目指しており ます。 （注２）ストック収益について 主に賃貸収益、売電収益、アセットマネジメント事業におけるベース運用フィー等、より安定的な収益 （注３）フロー収益について 主に心築、ホテルおよびいちごオーナーズの資産売却損益（特別損益含む）、AMスポットフィー （注４）事業利益について 事業利益 = 営業利益 + 特別損益に計上される心築およびホテルの資産売却損益 （注５）ストック収益固定費カバー率について ストック収益が固定費（固定販売費及び一般管理費、支払利息）をどれだけ上回っているかを可視化し、 当社の盤石な財務基盤と事業モデルの強靭さを表す経営指標 「事業の成長と深化」 ・ 心築事業 当連結会計年度は、国内において物流施設の重要性が高まるなか、当社においても３物件が竣工し、稼働を開始いたしました。開発にあたっては、設計・施工・運営に深い知見を有するパートナー企業と連携し、建築費高騰リスクの低減およびマスターレッシー方式によるリーシングリスクの回避を図るなど、安全性の高いプロジェクトを推進し、重要な社会インフラである物流施設の拡充に貢献いたしました。 　また、オフィスについては、働き方の多様化に対応したセットアップオフィスの展開や、地域特性を踏まえたブランディングを推進しております。セットアップオフィスは、マーケットを上回る賃料での成約を実現し、物件価値の向上に寄与するとともに、テナント様の初期費用や移転負担の軽減にも貢献しております。中規模オフィスビルへのニーズに的確に対応することで、今後も選ばれるオフィスを提供してまいります。 　なお、当連結会計年度における不動産取得額は107億円、売却額（売上）は232億円となりました。 いちご久喜物流センター いちご本郷三丁目ビル（セットアップ） ・ ホテル事業 当連結会計年度においては、宿泊需要の伸長により、当社ライフスタイルホテルブランド「THE KNOT」を中心に、保有するホテルのRevPAR（販売可能な客室１室あたりの売上）が増加いたしました。また、当連結会計年度において新たに３物件を取得し、既存保有物件の賃料増加に加え、新規取得物件も収益に寄与いたしました。これらにより、物件売却や休館に伴う賃料収入の減少影響を上回り、ストック収益は着実に成長しております。新規に取得したホテルについては、リブランドを含む心築施策により価値向上が見込まれる物件を厳選しており、今後のさらなる収益向上に向けて取り組んでまいります。 　また、当連結会計年度においては、保有する２物件（宇都宮市、福岡市）について、「THE KNOT」へのリブランドを推進いたしました。宇都宮市の「THE KNOT UTSUNOMIYA」は2026年１月に、福岡市の「THE KNOT FUKUOKA Tenjin」については2026年４月にグランドオープンし、新たな観光・宿泊需要の取り込みと文化発信の拠点として運営を開始いたしました。両ホテルとも、当社100%子会社であるワンファイブホテルズ株式会社がオペレーターを担い、ホテルオーナーとオペレーターが一体となり、ハード・ソフト両面から保有物件の収益拡大を推進いたします。 THE KNOT UTSUNOMIYA 当社のホテル事業は、保有・運用・運営・DXを一貫して手掛ける体制を構築しております。これにより、多面的な施策を通じてホテル価値の向上を図るとともに、複数の収益機会の創出を可能としております。これらを当社ホテル事業の強みと位置付けております。 なお、当連結会計年度におけるホテル取得額は215億円、売却額（売上）は67億円となりました。 ・ いちごオーナーズ事業 当連結会計年度においては、都心を中心とした新築優良レジデンスを471億円取得しており、将来収益の源泉を着実に積み上げております。取得にあたっては、デベロッパーとの強固なパートナーシップのもと、当社レジデンスブランド「GRAN PASEO」シリーズを展開し、高付加価値物件の創出に取り組んでおります。多様な買主・入居者ニーズを踏まえたマーケティングを行い、競争力の高い物件の企画・開発を推進しております。建設を外部委託することで、リスク・コストの低減を図りつつ、心築エンジニアリングチームによる高水準の品質管理を徹底し、高品質なレジデンスの創出を実現しております。 　売却については、当社100％子会社であるいちごリアルティマネジメント株式会社が組成した私募ファンドへ７物件の優良新築レジデンスを提供し、これにより売却額（売上）98億円を計上いたしました。その他、国内機関投資家および事業会社への譲渡により、当連結会計年度におけるいちごオーナーズ事業の不動産売却額（売上）は378億円となりました。 GRAN PASEO 三宿Ⅱ ・ アセットマネジメント事業 いちごオフィス、いちごホテル、いちごグリーン、「いちご・レジデンス・トークン」および私募ファンド事業への業務支援に注力いたしました。 当連結会計年度は、いちごオフィスによる資産譲渡のほか、「いちご・レジデンス・トークン」第１号および私募ファンドにおいて、投資主・株主価値に資する資産譲渡（総額306億円）を実施し、譲渡成果報酬を計上いたしました。また、いちごオーナーズの優良新築レジデンス７物件（総額98億円）を運用資産とする新たな私募ファンドを組成し、将来のストック収益源となる運用資産を積み上げるとともに、新規私募ファンド組成に伴う成果報酬を計上いたしました。さらに、いちごホテルにおいて、宿泊需要の拡大を背景にベース運用報酬が大幅に向上しております。 なお、スポンサーサポートとして、当社からいちごオフィスへ、心築による価値向上を施したオフィス（いちご船橋ビル）を譲渡しております。 ・ クリーンエネルギー事業 当社が開発・運営する発電開始済み発電所の合計は、64発電所（発電出力188.2MW）に成長しております。今後も太陽光発電所への投資を継続するとともに、電源の多様化と地域課題の解決を両立する「地域一体型バイオマス発電」の計画を推進しております。これは、森林の高齢化等の課題に対応し、治山対策や地域経済の活性化に貢献する、地方自治体や地域と一体となった取り組みです。さらに経年火力の廃止や設備更新により不足する電力の調整力を一部代替し、再生可能エネルギー導入拡大を支える重要なインフラとなる「系統用蓄電池事業」についても計画を推進しております。いずれの取り組みも、世界的な環境課題の解決への対応という観点から、今後さらに社会的意義が高まるものと考えております。 「急激な環境変化に対応した成長戦略」 ・ 信頼性の高い財務基盤の確保 当社はリーマンショック以降、借入期間の長期化と借入コスト削減に加え、包括的な金利ヘッジの実施による金利上昇リスクの低減、無担保資金の調達など、幅広い財務施策を推進してまいりました。これらの取り組みにより、収益および財務基盤の強化を着実に進めております。金利上昇局面を見据え、当社では借入金の固定金利化を継続的に推進しており、当連結会計年度においては借入金の56％を固定金利化しております。これにより、金利変動が業績に与える影響を低減しております。 また、当社のESGへの取り組みや課題解決への貢献に対する高い評価を背景に、当社事業活動を支えるESGローンの活用を拡大しております。当連結会計年度は、新たに224億円の資金をESGローンにより調達しております。今後もこの方針を継続し、当社の事業をよりサステナブルな事業へ進展させてまいります。 「株主還元」 ・ 機動的な自社株買い（９期連続） 当社は、長期VISION「いちご2030」のとおり、当社株式の市場価格および財務状況等を総合的に勘案のうえ、株主価値の向上を図るため「機動的な自社株買い」をKPIとしております。 このKPIに則り、当連結会計年度も９期連続となる自社株買いを実施し、総額98億円の自社株を取得するとともに、3,000万株の自己株式消却も実施いたしました。 当社は、株主価値の根幹である１株利益（EPS）の向上を通じた株主価値の最大化を目指しており、今後も大幅な利益成長の実現に向けた事業の推進に併せ、機動的な自社株買いを実施してまいります。 取得株式総数 ※ （発行済株式総数比率） 　 平均取得株価 　 取得価額総額 2026年２月期 　 24,354,000株 （5.9％） 　 403円 　 98億円 2025年２月期 　 14,607,700株 （3.3％） 　 380円 　 55億円 2024年２月期 　 13,687,000株 （2.7％） 　 348円 　 48億円 2023年２月期 　 14,552,200株 （2.9％） 　 309円 　 45億円 2022年２月期 　 4,363,500株 （0.9％） 　 343円 　 15億円 2021年２月期 　 9,645,800株 （1.9％） 　 311円 　 30億円 2020年２月期 　 7,081,200株 （1.4％） 　 424円 　 30億円 2019年２月期 　 7,869,700株 （1.6％） 　 381円 　 30億円 2018年２月期 　 8,436,500株 （1.7％） 　 355円 　 30億円 ※ 発行済株式総数比率は、各期末発行済株式数（自己株式を含む）による比率を記載しております。 ・ 配当政策（当期増配） 当社は盤石な安定収益基盤を背景に、各年度の１株当たり配当金（DPS）を、原則として前期比で維持または増配のみとし減配しない「累進的配当政策（Progressive Dividend Policy）」を導入しております。株主還元策の基準としては「配当性向」が一般的ですが、短期的な利益変動に左右されてしまうため、将来の配当水準は必ずしも明確ではありません。当社は、「累進的配当政策」の導入により、株主様に対する長期的なコミットメントをお示ししております。また、配当の安定性・透明性・成長性を重視し、「安心安定配当」により株主の皆さまからのご支援に報いるため、株主資本を基準とする安定性が高い「DOE配当政策」を導入しております。 当連結会計年度の配当については、当初予想どおり、前期より１円増配となる11.5円（DOE 4.1%）とし、「累進的配当政策」および「DOE配当政策」を堅持すべく、2026年５月24日開催予定の定時株主総会の議案として付議しております。 さらに、DOE目標については、2025年２月期に従来の「３％以上」から「４％以上」へ引き上げたことに続き、持続性と安定性の高い収益基盤の構築が着実に進展していることに加え、ストック収益が堅調に積み上がっていることから、2027年２月期より「５％以上」に引き上げることを決定いたしました。これに伴い、2027年２月期の配当予想は１株当たり15.5円（当期比+35%）とし、大幅な増配を見込んでおります。 引き続き、中長期的な株主価値のさらなる向上を推進してまいります。 ・ 株主優待制度 当社は、2019シーズンよりＪリーグの「トップパートナー」に就任し、Ｊリーグとともに豊かさ溢れる地域社会に取り組むとともに、当社およびいちごオフィス、いちごホテル、いちごグリーンの株主・投資主様を対象とした「いちごＪリーグ株主・投資主優待」制度を導入してまいりました。 2025シーズンも「トップパートナー」としてＪリーグから提供いただく試合チケットを株主・投資主様にお届けすることで、地域創生への貢献を目指すとともに、日頃よりご支援いただいている株主・投資主様への感謝をお伝えいたしました。 当連結会計年度は、試合チケットに加え、当社が保有・運営する株式会社宮交シティがオーナーである「テゲバジャーロ宮崎」のＪ２昇格を記念したオリジナルグッズのプレゼントや、当社設立25周年・商号変更15周年を記念した「いちごポタジェおすすめセット」のプレゼント等、複数の特別優待を実施いたしました。 なお、2026年６月末日をもってＪリーグの「トップパートナー」契約期間が満了となることに伴い、「いちごＪリーグ株主・投資主優待」は終了となります。終了後、2026年内は当社農業事業で取り扱う農産物等のプレゼント企画（抽選）の実施を予定しております。詳細につきましては、2026年４月14日付発表の「Ｊリーグトップパートナー契約期間満了のお知らせ」および「『いちごＪリーグ株主・投資主優待』終了および『いちごTHANKS!マンスリープレゼント』実施のお知らせ」をご参照ください。 「サステナブルインフラ企業としての取り組み」 当社は、企業の存在意義は社会貢献であると考えており、サステナブルな社会を実現するための「サステナブルインフラ企業」として大きな成長を図るとともに、事業活動を通じて社会的責任を果たすことを最大の目標としており、現存不動産に新たな価値を創造する「心築（しんちく）」を軸とした事業モデルをさらに進化させ「100年不動産」にチャレンジしております。 当社は、保有・運営する発電所により、クリーンエネルギーの創出を通じてCO2を削減し、サステナブルな社会の形成に向けた貢献に努めております。当社では、クリーンエネルギー事業で削減するCO2が、当社および当社が運用する投資法人（いちごオフィス、いちごホテルおよびいちごグリーン）が消費するCO2量（Scope１・Scope２）を上回る「クライメート・ポジティブ」を実現しており、これを継続することをKPIとして設定しております。 また、サステナブルな社会に向けた環境課題解決に関するKPIとして、企業に対して気候変動への対応と情報開示を求める世界的評価機関CDP（カーボン・ディスクロージャー・プロジェクト）の「気候変動」および「ウォーター」プログラムにおける最高評価「Aリスト企業」への選定の維持・達成を掲げております。当連結会計年度も、「気候変動」および「ウォーター」の２分野において、最高評価である「Aリスト企業」に選定され、KPIを達成しております（「気候変動」は３年連続、「ウォーター」は２年連続で選定）。全世界約22,000社がCDPに参加するなか、この２分野での「Aリスト企業」選定は全世界約150社のみであり、当社の環境課題への取り組みは世界的に高い評価を受けております。今後も２分野での「Aリスト企業」選定の維持に向け、環境課題に対して積極的かつ真摯に取り組んでまいります。 さらに、当社は、事業活動で消費する電力を100％再生可能エネルギーとすることを目指す国際的なイニシアティブである「RE100」に加盟し、2024年８月に達成、2026年４月にRE100の認定を受けました。RE100の目標および達成においては、当社と当社が運用する上場投資法人（いちごオフィス、いちごホテル）が保有する不動産にて消費する電力を含めて、100％再生可能エネルギーとすることとしております。今後もこの状態を維持し、脱炭素社会実現に向け取り組んでまいります。 加えて、TCFD（気候関連財務情報開示タスクフォース）提言に賛同し、気候変動に伴うリスクの認識と適切な管理を行うとともに、環境課題への取り組みを事業機会と捉え、豊かさと環境が共存する未来の実現のために取り組んでおります。 当社は、社会の良き一員として行動し、持続可能な成長を実現するための世界的イニシアティブ「国連グローバル・コンパクト」に署名しており、同イニシアティブが掲げる人権・労働・環境・腐敗防止に関わる10の原則に賛同し、企業トップ自らのコミットメントのもとで取り組みを継続しております。 当社は引き続き、社会をより良い状態で次世代へ継承するための一員として、独自の心築技術を軸とした新しい価値創造・社会課題の解決と環境保全活動によって、社会に貢献してまいります。 CDPの概要   　CDPは、環境課題に関心が高い世界の機関投資家を代表し、企業の環境への取り組みを評価し、開示を行う国際的な非営利団体です。 　評価は、ガバナンス、リスクマネジメント、事業戦略、目標と実績、エンゲージメント等、多岐の項目にわたる質問により行われ、リーダーシップレベル（A、A -）、マネジメントレベル（B、B -）、認識レベル（C、C -）、情報開示レベル（D、D -）の８段階で付与されます。 業績の詳細 当連結会計年度の業績は、売上高92,705百万円（前期比10.9％増）、営業利益20,449百万円（同25.4％増）、事業利益（注）28,047百万円（同12.8％増）、経常利益17,095百万円（同24.2％増）、親会社株主に帰属する当期純利益16,628百万円（同9.5％増）、キャッシュ純利益（注）18,442百万円（同4.9％減）となりました。 （注）事業利益＝営業利益＋特別損益に計上される心築およびホテルの資産(*)売却損益 (*) 心築およびホテルの資産：心築およびホテル事業に属する不動産及びそれらを裏付資産とする投資持分等 キャッシュ純利益 ＝親会社株主に帰属する当期純利益＋減価償却費＋のれん償却費±評価損益等 当社は、当連結会計年度より、開示内容の明瞭化および一層の理解促進を図る観点から、「ALL-IN営業利益」から「事業利益」に改称いたしました。指標の定義は変更しておりません。 この変更による数値に与える影響はありません。 セグメントごとの業績は次のとおりであります。 ・アセットマネジメント いちごホテルをはじめとする堅調なベース運用報酬の増加、いちごオフィスにおける譲渡成果報酬および新規私募ファンド組成に伴う成果報酬が発生したこと等から、セグメント売上高は4,464百万円(前年同期比1.2％増)となりました。一方で、事業の拡大や強化に向けた人財投資による販売費及び一般管理費の増加があったこと等により、セグメント利益（事業利益）は2,282百万円(同12.7％減)となりました。 ・心築（しんちく） オフィス物件を中心とした賃料収入の増加や商業施設および物流施設の売却等により、セグメント売上高27,647百万円(前年同期比51.3％増)、セグメント利益（事業利益）は13,094百万円（同63.3％増）となりました。 ・ホテル 旺盛な宿泊需要により賃料収入等のストック収益が増加した一方、前年同期に計上した販売用不動産売却の反動減等により、セグメント売上高は15,255百万円(前年同期比3.9％減)、セグメント利益（事業利益）は7,224百万円(同21.2％減)となりました。 ・いちごオーナーズ 物件売却が順調に進んだことにより、セグメント売上高は39,735百万円(前年同期比0.7％増)、セグメント利益（事業利益）は3,765百万円(同13.0％増)となりました。 ・クリーンエネルギー 天候に恵まれ、ポートフォリオの分散により収益の安定化が図られた一方、メンテナンス費用等の増加が影響し、セグメント売上高は6,192百万円(前年同期比0.9％増)、セグメント利益（事業利益）は1,648百万円（同4.5％減)となりました。 ② キャッシュ・フローの状況 当連結会計年度における現金及び現金同等物は42,019百万円となり、前連結会計年度末の42,576百万円と比較して557百万円の減少となりました。各キャッシュ・フローとそれらの要因は以下のとおりであります。 ・営業活動によるキャッシュ・フロー 営業活動によるキャッシュ・フローは△21,859百万円（前年同期は△28,449百万円）となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益24,499百万円があった一方、物件の仕入れに伴う販売用不動産の増加額32,910百万円、利息の支払額4,091百万円、法人税等の支払額8,377百万円があったことによるものです。 ・投資活動によるキャッシュ・フロー 投資活動によるキャッシュ・フローは14,726百万円（前年同期は5,358百万円）となりました。これは主に、有形固定資産の売却による収入21,628百万円、貸付金の回収による収入5,315百万円、持分法適用関連会社株式の売却による収入2,289百万円があった一方、有形固定資産の取得による支出10,180百万円、貸付けによる支出4,710百万円があったことによるものです。 ・財務活動によるキャッシュ・フロー 財務活動によるキャッシュ・フローは9,708百万円（前年同期は19,567百万円）となりました。これは主に、長期借入れによる収入82,241百万円があった一方、長期借入金の返済による支出47,547百万円、非支配株主への払戻による支出11,101百万円、自己株式の取得による支出9,836百万円、配当金の支払額4,392百万円があったことによるものです。 ③生産、受注及び販売の実績 a.生産実績 当社で行う事業につきましては、生産実績を定義することが困難であるため、記載を省略しております。 b.受注実績 当社は、受注生産を行っていないため、受注実績の記載はしておりません。 c.販売実績 当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。 セグメントの名称 　 当連結会計年度 （自　2025年３月１日 　至　2026年２月28日） 　 　前年同期比（％） アセットマネジメント（百万円） 　 4,041 　 1.7 心築（百万円） 　 27,497 　 51.7 ホテル（百万円） 　 15,238 　 △4.0 いちごオーナーズ（百万円） 　 39,735 　 0.7 クリーンエネルギー（百万円） 　 6,192 　 0.9 合計（百万円） 　 92,705 　 10.9 （注）１．セグメント間取引については、相殺消去しております。 ２．最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績および総販売実績に対する割合は、次のとおりであります。 相手先 　 前連結会計年度 （自　2024年３月１日 　至　2025年２月28日） 　 当連結会計年度 （自　2025年３月１日 　至　2026年２月28日） 金額（百万円） 　 割合（％） 　 金額（百万円） 　 割合（％） 合同会社ISTレジデンス４ 　 10,414 　 12.5 　 － 　 － 合同会社ISTレジデンス５ 　 11,602 　 13.9 　 － 　 － 合同会社KURENAI 　 11,282 　 13.5 　 － 　 － 合同会社IRMレジデンス１ 合同会社IRMレジデンス２ 　 － 　 － 　 10,085 　 10.9 合同会社DLMAレジデンス 　 － 　 － 　 19,101 　 20.6 ３．販売実績が総販売実績の100分の10未満の相手先については記載を省略しております。 (2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容 経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識および分析・検討内容は次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。 ①重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定 当社の連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたって、当社の連結財務諸表で採用する重要な会計方針は、「第５ 経理の状況 １．連結財務諸表等（１）連結財務諸表 注記事項 （連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項） ４．会計方針に関する事項」に記載の通りであります。この連結財務諸表の作成にあたっては、過去の実績や状況に応じ合理的と考えられる様々な要因に基づき見積り及び判断を行っておりますが、不確実性が内在しているため、将来生じる実際の結果と異なる可能性があります。 連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第５ 経理の状況 １．連結財務諸表等（１）連結財務諸表 注記事項 （重要な会計上の見積り）」に記載の通りであります。 ②当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容 （財政状態の分析） （資産） 資産合計は435,820百万円となり、前連結会計年度末と比較して29,105百万円増加（前期比7.2％増加）いたしました。 いちごオーナーズやホテルの物件取得を進めたことにより販売用不動産が32,910百万円増加したことが主な要因であります。 （負債） 負債合計は319,066百万円となり、前連結会計年度末と比較して35,057百万円増加（前期比12.3％増加）いたしました。 これは主に、不動産の取得等に伴う借入金の増加32,445百万円によるものであります。 （純資産） 純資産合計は116,754百万円となり、前連結会計年度末と比較して5,952百万円減少（前期比4.9％減少）いたしました。 これは主に、親会社株主に帰属する当期純利益16,628百万円の計上に対し、剰余金の配当4,473百万円、自己株式の取得9,836百万円、連結子会社における優先出資の償還等に伴う非支配株主持分の減少10,895百万円があったことによるものであります。なお、自己資本比率は26.6％（前期比0.7ポイント減少）となりました。 （経営成績の分析） （売上高） 連結売上高は、心築やホテルに係るストック収益が増加したことに加え、いちごオーナーズにおける物件売却が引き続き順調に進んだことや、アセットマネジメントでの新規私募ファンド組成に伴う成果報酬の発生等により92,705百万円（前期比10.9％増）となりました。 売上高の主な内訳は、不動産販売収入46,284百万円（心築8,405百万円、いちごオーナーズ37,878百万円）、不動産賃貸収入28,802百万円（心築12,180百万円、いちごオーナーズ1,857百万円、ホテル14,765百万円）不動産フィー収入3,970百万円、売電収入6,160百万円であります。 （営業利益） 営業利益は、事業拡大や強化に向けた人財投資による販売費及び一般管理費の増加があった一方、アセットマネジメントにおける新規私募ファンド組成に係る成果報酬やいちごオーナーズの物件売却等フロー収益の発生により20,449百万円（前期比25.4％増）となりました。 なお、当期において、特別利益に計上した心築およびホテル事業に属する不動産の固定資産売却益および投資持分等の売却益が大きく貢献し、事業利益は28,047百万円（前期比12.8％増）となりました。 （営業外損益） 営業外収益は、前期と比較してデリバティブ評価益が増加したことから、3,093百万円（前期比79.4％増）となりました。 主な内訳は、デリバティブ評価益2,910百万円であります。 なお、当社では将来の金利上昇リスクに備え、金利スワップ取引および金利キャップ取引（デリバティブ取引）を行っております。 営業外費用は、主に物件取得等に伴う借入金の拡大により支払利息が増加したため、6,447百万円（前期比51.0％増）となりました。 主な内訳は、支払利息4,347百万円であります。 （特別損益） 特別利益は、9,418百万円（前期比6.5％増）となりました。 主な内訳は、心築およびホテル事業に属する不動産の固定資産売却益7,756百万円、投資有価証券売却益1,259百万円であります。 特別損失は、2,015百万円（前期比145.2％増）となりました。 主な内訳は、投資有価証券評価損791百万円であります。 （親会社株主に帰属する当期純利益） 法人税等は7,655百万円、非支配株主に帰属する当期純利益は215百万円となりました。 これらの結果、親会社株主に帰属する当期純利益は16,628百万円（前期比9.5％増）となりました。なお、キャッシュ純利益はデリバティブ評価益の計上に加え、法人税等調整額の計上により、18,442百万円（前期比4.9％減）となりました。 (3）資金の源泉および流動性についての分析 「第２ 事業の状況　４ 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1）経営成績等の状況の概要 ②キャッシュ・フローの状況」に記載しております。 (4）資金需要及び財務政策 当社の事業活動における資金需要の主なものは、不動産の取得およびクリーンエネルギー発電設備の建設に係る資金であります。 資金調達の状況につきましては、安定した財務体制を構築すべく、借入期間の長期化、無担保借入の推進および資金調達手法の多様化に積極的に努めてまいりました。 当期においては、2025年３月31日に株式会社みずほ銀行（以下「みずほ銀行」）と「Mizuho Eco Finance」による限度枠100億円の借入枠の契約を締結いたしました。さらに、2026年２月13日にはみずほ銀行と「サステナビリティ・リンク・ローン」による限度枠100億円の借入契約を締結いたしました。 サステナビリティ・リンク・ローンは、借り手のESG戦略に基づき設定したサステナビリティ目標の達成状況に応じて、金利等の借入条件が連動する融資手法であり、目標達成に向けたインセンティブを通じて、持続可能な経済活動および成長の促進を図るものです。 当社の取り組みは、サステナブルな社会形成の促進と当社財務基盤のさらなる強化に資するものと考えております。 その結果、当連結会計年度末において、コーポレート有利子負債の残高は254,076百万円（前期比17.3％増）、ノンリコースローンの残高は43,153百万円（前期比5.1％減）となり、当該残高に係る平均期中調達金利（金利上昇リスクの低減に向けた金利スワップ取引および金利キャップ取引による金利固定化後の利率）は、それぞれ1.43％（前期比0.16ポイント上昇）、1.65％（前期比0.24ポイント上昇）となりました。当連結会計年度末のコーポレート有利子負債残高における長期借入比率は87.1％（前期比6.4ポイント減少）、そのうち、残存期間5年超の残高は149,335百万円、コーポレート有利子負債全体の平均借入期間は8.9年、平均借入残存期間は5.9年となりました。 また、コーポレート有利子負債残高における無担保借入の割合は26.3％（前期比1.9ポイント上昇）となりました。 (5）経営上の目標の達成状況について ■ 取組み期間 2030年２月期まで ■ 資本生産性およびキャッシュ創出力 ① 自己資本利益率（ROE） ・キャッシュROE ： 18%以上 ・ROE　： 15%以上 ※ キャッシュROE = キャッシュ純利益(*) / 期中平均自己資本 (*) キャッシュ純利益 = 親会社株主に帰属する当期純利益 + 減価償却費 + のれん償却費 ± 評価損益等 2026年２月期におけるROEは14.6％、キャッシュROEは16.2％になりました。資本生産性の向上により当社の将来ROEを向上させ、長期にわたる資本生産性の高い収益構造の確立を図るとともに、株主価値の根幹である１株当たり当期純利益（EPS）の成長を図ってまいります。 ② エコノミック営業キャッシュフロー ・当期純利益超過の維持 ※ エコノミック営業キャッシュフロー 営業活動によるキャッシュ・フローから販売用不動産および販売用発電設備の増減額（仕入・売却）の影響を控除し、かつ、特別損益に計上される心築資産の売却損益を加味したキャッシュ・フロー（税引後） 当社は、エコノミック営業キャッシュフローが当期純利益を大幅に超過する状態を維持しております。2026年２月期は、エコノミック営業キャッシュフローが当期純利益の1.1倍になっております。 ■ 安定収益 ① ストック収益比率 ・60%以上（2030年２月期） ② ストック収益固定費カバー率 ・200%以上 ※ ストック収益：賃貸収益、売電収益、AMのベース運用フィー等 ※ 固定費：固定販売費及び一般管理費、支払利息 当社は、ストック収益比率の向上と同時に、フロー収益に関しても心築資産の売却損益中心の収益構造を分散化しております。これにより不動産市況の景気循環に左右されにくく、安定性の高い収益構造の構築を実現してまいります。 2026年２月期は、ストック収益の過去最高益を更新し、ストック収益比率は57.8％、ストック収益固定費カバー率は195.1％となりました。 ■ 株主還元策 ① 「安心安定配当」の累進的配当政策（Progressive Dividend Policy） ・2017年２月期より導入した「累進的配当政策」の維持 ② DOE（株主資本配当率） ・５%以上（2027年２月期より、従前の「４％以上」から引き上げ） ③ 機動的な自社株買い ・株主価値向上に資する最適資本構成を目指し、機動的な自社株買いを実施 当社の株主還元策に基づき、2026年２月期の配当を前期から9.5％増配の１株当たり11.5円で当社取締役会にて方針を決議し、2026年５月24日開催予定の当社定時株主総会にて提案しております。なお、2026年２月期におけるDOEは、4.1％となりました。 また、2026年２月期の自社株買いにおいては、総額150億円の自社株買いを決定し、期末までに98億円の取得を完了しております。また、30百万株の自己株式の消却も実施しております。 当社は、2018年２月より９期連続で継続的に自社株買いを実施しており、今後もこの強化した株主還元策のもと、株主価値の最大化を目指してまいります。 ■ サステナブルな社会に向けた環境課題解決 ① いちごのクライメート・ポジティブ 当社および当社が運用するインフラ投資法人であるいちごグリーン（9282）がクリーンエネルギー創出により削減するCO2量が、当社および当社が運用する投資法人（いちごオフィス（8975）、いちごホテル（3463）およびいちごグリーン）が排出するCO2量（Scope１・Scope２）を上回る、クライメート・ポジティブの維持 ② RE100 2025年までに事業活動で消費する電力を100%再生可能エネルギーに ③ CDP リーダーシップレベル 気候変動プログラム「Aリスト」企業の維持 ウォータープログラム「Aリスト」企業の達成 当社では、2026年２月期において、当社および当社が運用するインフラ投資法人であるいちごグリーンがクリーンエネルギー創出により削減するCO2量が、当社および当社が運用する投資法人が排出するCO2量（Scope１・Scope２）を約９倍上回っております。 また、グループ全体の事業活動で消費する電力を100％再生可能エネルギーへ切り替えており、2026年４月に「RE100」の認証を取得いたしました。 さらに、企業の環境課題への対策とその情報開示を促す国際的な非営利団体である「CDP」より、気候変動およびウォータープログラムにおいて最高評価であるAリスト企業に選定されました。 これらにより、当社が掲げる環境課題解決における経営目標は、すべて達成しております。