ＬＡホールディングス

３【事業の内容】 当社は、持株会社としてグループ会社の経営管理及びこれに附帯又は関連する業務を行っております。 また、当社グループは、当社及び連結子会社５社（株式会社ラ・アトレ、株式会社ＬＡアセット、株式会社ラ・アトレレジデンシャル、株式会社ファンスタイル及び株式会社ファンスタイルリゾート）、持分法適用関連会社１社（株式会社アーバンライク）で構成されており、ＤＸ新築不動産事業、ＤＸ再生不動産事業、ＤＸ不動産価値向上事業及び不動産賃貸事業を主な事業内容としております。 当社グループの事業系統図は次のとおりです。 当連結会計年度より報告セグメントの区分を変更しております。詳細は、「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　(１）連結財務諸表　注記事項（セグメント情報等）」に記載のとおりであります。 なお、当社は、有価証券の取引等の規制に関する内閣府令第49条第２項に規定する特定上場会社等に該当しており、これにより、インサイダー取引規制の重要事実の軽微基準については連結ベースの数値に基づいて判断することとなります。 それぞれの事業の内容は以下のとおりであります。 (1）ＤＸ新築不動産事業 本事業における主な業務はデベロップメント業務であり、同業務の主な内容は、収益不動産開発、新築分譲マンション開発、建売住宅の建築等を行い、法人又は一般顧客等へ販売するものです。 本業務の特徴は、当社グループが土地の仕入から商品企画、設計、建築、販売まで関与することにより、建物のトータルデザインからディテールに至るまでの意匠にこだわり、また、構造、耐震、耐火、省エネ、エコ、空気環境、遮音などの面にも配慮することなどができることにあります。これにより、社会のニーズを先取りした"魅力ある商品・サービス"を創作しております。 収益不動産開発は、居住用マンションなどの賃貸レジデンス及び店舗ビル、オフィスビルなどの都市型商業ビルの開発業務等を行い、投資法人及び一般法人等へ販売しております。 賃貸レジデンスは、既存と異なる価値観や非日常のエモーショナルな体験価値を提供する高級賃貸レジデンス「ＴＨＥ　ＤＯＯＲＳ」などのブランド創出・確立を行っております。 都市型商業ビルは、未来の１等地というポテンシャルの高いエリアに注力し"小粒ながらキラリと輝く"をコンセプトにした「Ａ＊Ｇ（エージー）」シリーズ及びコアな層の潜在的なニーズを掘り起こしたオフィスブランドとして"一般的なオフィスとは異なる住宅のようなオフィス"をコンセプトにした「ＴＨＥ　ＥＤＧＥ」シリーズの継続的なブランド力の向上を図っております。 新築分譲マンションは、株式会社ラ・アトレの「ラ・アトレレジデンス」、株式会社ファンスタイルの「レーヴ」としてシリーズ化し、ライフスタイル重視のターゲットに対し、"先鋭的なデザイン"、"独自の世界観"、"エッジのきいた"をキーワードに新しい価値を提供しております。 また、これらの商品開発で土地情報を有効に活用して仕入機会を増大できるという点が強みであるものと認識しております。 建売住宅では、持分法適用関連会社の株式会社アーバンライクが建築・販売を行うもので、需要の高いエリアで土地を仕入、注文住宅で培ったノウハウを活かし、デザイン性の高い建売住宅を、手の届きやすい価格で提供しております。 (2）ＤＸ再生不動産事業 本事業における業務は、ａ　戸別リノベーションマンション販売業務、ｂ　１棟リノベーション分譲業務、ｃ　新築マンション買取再販業務があります。 ａ　戸別リノベーションマンション販売業務 本業務の主な内容は、中古マンションを戸別に仕入れ、リノベーション内容の企画・立案などにより洗練された住居として再生を図り、一般顧客等へ販売するものです。 物件の仕入は、立地、価格、規模等を吟味・厳選して、仲介・流通不動産業者等の情報を活用して戸別に買い取ります。 本業務の特徴としては、高価格帯のプレミアム領域に注力し、中古マンションに対して新築同様の内装・設備等を施し、他にはない立地の希少性と洗練された居住空間に仕上げ、同じ条件の新築物件よりもリーズナブルな価格で魅力的な商品を提供しております。 ｂ　１棟リノベーション分譲業務 本業務の主な内容は、企業所有の社員寮・社宅、首都圏の賃貸マンション等を対象として、建物１棟を取得後、全面的にリノベーションし、一般顧客等へ戸別に販売するものです。 本業務の特徴は、当社グループの再生ノウハウを活用して建物全体に対してデューデリジェンスを実施し、専有部分だけでなく共用部分も含めて全面的にリノベーションすることによって、建物の機能を大幅に刷新し、魅力的な分譲物件に仕立て上げております。 また、建物の管理計画、修繕計画、資金予算等を作成し、管理組合の組成、管理専門業者の選定など、入居後も安心して暮らせるように住環境の整備にも力を入れております。 ｃ　新築マンション買取再販業務 本業務の内容は、他のデベロッパーが開発した物件について、立地、開発コンセプト、安全性、デザイン性、居住性、収益性などを検討したうえで、新築のまま買い取り販売するものです。 今までに培ってきたノウハウを生かして、物件に合わせたライフグッズ、ファニチャー、インテリア等をコーディネートすることによって付加価値をつけて販売しております。 (3）ＤＸ不動産価値向上事業 本事業における業務は、ａ　土地価値向上業務、ｂ　インベストメント業務があります。 ａ　土地価値向上業務 本業務の主な内容は、当社グループ独自の情報収集力と目利き力で土地の潜在価値を見極め、複雑な権利調整や課題を解決した上で、開発企画プランや一定の手続きを行い、一般法人等へ販売するものです。 当社グループがこれまで培ってきた土地開発、権利調整、事業企画等のノウハウを生かして、その土地の潜在価値を引き出すことで、買い手のニーズに対応した高い価値を有する土地へと生まれ変わります。 ｂ　インベストメント業務 本業務の主な内容は、首都圏のレンタルオフィスビル、企業所有の社宅、賃貸レジデンス等を対象として、建物１棟を購入し、収益性を高めた上で投資家へ販売するものです。 当社グループの再生ノウハウを活用して、建物全体に対して収益性を高めるための詳細なデューデリジェンスを実施し、建物管理等に関するコストマネジメントや建物のリノベーションにより、テナント・入居者の誘致能力を高めて収益力のアップ及びキャッシュ・フローの改善を図り、売却するものです。 (4）不動産賃貸事業 本事業の主な内容は、固定資産として保有する不動産を賃貸することで、安定的な収益を確保するものです。 社会的ニーズの高いヘルスケア施設を中心として、レジデンシャルホテル、商業施設等を建設又は取得し、運営事業者等へ１棟で賃貸することで、安定的な収益を確保することができます。 (5）その他事業 上記以外の事業として、不動産売買仲介業務等、他の事業から派生する事業等を行っております。

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 (1) 会社の経営の基本方針 ＜グループ企業理念＞ 私たちは多くの人々に支えられて存在している社会の一員であることを自覚し、それらの人々との日々の出会いを通して“魅力ある価値”を創造します。 そして、たゆみない質の向上と地球環境との共生をベースに、社会のニーズを先取りした“魅力ある商品・サービス”を創作し、多くの人々の豊かな“魅力ある社会”の実現に貢献します。 ＜グループ経営理念＞ ①　既成のビジネスモデルにとらわれず、新しい時代の新しい経済環境に即応し斬新で革新的な経営を考えることにより社員の叡智と創造力を高めもって自由闊達な社風作りと安定した成長を図るとともに社会との共存共栄を目指す。 ②　“住まいは人の心を創り人の生活を創る”ことを常に認識し、住まい本来の機能性や居住性の追求はもちろんのこと、地域社会や環境と調和し、時代や流行の変化を先取りする洗練された魅力的な商品を提供することにより、お客様のご要望に的確にお応えする経営を目指す。 ③　地域社会の生活を尊重したクリーンでフェアーな企業活動を通じて、“心豊かになるような住まい”を提供することにより、地域の住環境創りに寄与する経営を目指す。 ④　共に働く人々が、努力と研鑽を重ねることによって自分の能力を最大限に発揮することができ、生き生きと輝き夢のある楽しい人生を送れるような職場環境作りを目指す。 ⑤　“お客様の満足度と社員の意欲が企業を支えるものである”ことを念頭に、利益の適切な還元を図ることによって社会との調和のある経営を目指す。 (2) 経営戦略等 当社は、持続的成長と中長期的な企業価値向上をグループ経営における最重要課題と位置付けており、これらの実現に向けて、競争優位性の高い分野や継続的に高い成長が期待できる市場など、グループ経営資源を最大限に発揮できる新たな事業領域に挑戦し、引き続き事業ポートフォリオの拡大及び最適化を図ってまいります。 ＤＸ新築不動産事業においては、収益不動産開発を主力とし、未来の一等地となるポテンシャルの高いエリアを中心に展開することで、住居系・商業系開発のブランド化を図っています。斬新で革新的な商品企画力を競争力の源泉とし、競合が少ないニッチな領域に特化することで、独自のポジションを確立しています。 ＤＸ再生不動産事業においては、「都心一等地」「上質」をキーワードに厳選した仕入れ活動を行い、１億円以上の「プレミアム・リノベーション」シリーズを中心とした高価格帯に注力しています。富裕層のニーズに対応した企画・デザイン力により、価格競争に巻き込まれることのない競争優位性の高い高付加価値の商品を提供しています。 ＤＸ不動産価値向上事業においては、土地価値向上業務とインベストメント業務を行い土地開発・土地企画及び既存不動産の価値創出を図っています。当社グループの不動産事業ノウハウなどを横断的に活用することで、競争優位性が発揮できる独自のポジションを確立しています。 不動産賃貸事業においては、事業規模を拡大していく上でフロービジネスだけでなく、安定的な収益の確保が見込めるストックビジネスによる収益基盤の強化が不可欠であると考えており、社会的ニーズが高いヘルスケア施設に経営資源を集中し積極的な投資を進めるとともに、既存オペレーターとのリレーション構築及び優秀な新規オペレーターの発掘に注力し、賃貸ポートフォリオの最適化により安定した収益の獲得を図ってまいります。 新たな収益となる事業展開を目的として、中小企業向け事業再生・事業承継ファンド及びベンチャーファンドへの出資、ベンチャー企業を投資対象とするファンドの設立等の企業投資事業、Ｍ＆Ａ支援事業など、新たな価値創造を提供する新規事業を創出してまいります。また、Ｍ＆Ａによる事業拡大は成長戦略の重要テーマであり、今後も地方創生、地域経済の活性化を主眼に、継続的な成長を実現する上で地方の有力企業との連携、共同事業の展開などを積極的に進め、中長期的な企業価値向上に取り組んでまいります。 これらにより、中期経営計画の数値目標達成を目指してまいります。 (3) 経営上の目標達成状況を判断するための客観的な指標等 当社グループの経営上の目標達成状況を判断するための客観的な指標は、「売上高総利益率」「売上高経常利益率」「自己資本比率」「ROE（株主資本利益率）」であります。 当該指標を採用した理由は、投資家が当社グループの経営方針・経営戦略等を理解する上で重要な指標であり、また、将来の成長投資の機会に機動的に対応できるよう多様な資金調達による強固な財務基盤を確保するために、財務健全性の向上を図っていくことが必要であるからであります。 経営方針・経営戦略等の進捗状況や、実現可能性の評価等を行うことが可能となるため、2026年度においては「売上高総利益率」は20％以上、「売上高経常利益率」は10％以上、「自己資本比率」は20％以上、「ROE（株主資本利益率）」は20％以上を目標としております。 これらの目標に対し、当連結会計年度の達成状況は次のとおりです。 経営指標 　 2025年度目標値 　 当連結会計年度 　 目標差異 　 2026年度目標値 売上高総利益率 　 20％以上 　 29％ 　 9％ 　 20％以上 売上高経常利益率 　 10％以上 　 19％ 　 9％ 　 10％以上 自己資本比率 　 20％以上 　 29％ 　 9％ 　 20％以上 ROE（株主資本利益率） 　 20％以上 　 26％ 　 6％ 　 20％以上 (4) 経営環境 経営環境につきましては、「４　経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　(1) 経営成績等の状況の概要」に記載のとおりです。 (5) 優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題 当社は、持続的成長と中長期的な企業価値向上をグループ経営における最重要課題と位置付け、これらの実現に向けて対処すべき課題は以下の通りです。 ①　財務基盤の強化 持続的成長と企業価値向上の実現に向けて、財務基盤の強化を図りながら将来の成長投資と株主還元の両立を実現していくことを経営課題として認識しております。自己資本比率20％以上を維持しつつ、25％を目指すとともに、ROE20％以上を目標とし、財務健全性を維持しながら資本効率の向上に努めてまいります。 ②　既存事業の深化 当社グループが安定的に成長していくためには、フロー型ビジネスの不動産販売事業とストック型ビジネスの不動産賃貸事業をバランスよく成長させていくことが重要だと考えております。ＤＸ新築不動産事業においては、競争優位性のある商品企画により更なる高付加価値化を追求するとともに、ブランド力向上と都心部の好立地を中心に地方中核都市において事業を推進してまいります。ＤＸ再生不動産事業においては、１戸当たり１億円以上の「Million-Renovation」及び１戸当たり10億円以上のハイグレードな邸宅「BILLION-RESIDENCE」を展開し、プレミアム領域での更なる事業成長を目指してまいります。ＤＸ不動産価値向上事業においては、都心部での既存不動産の収益性向上と地方都市での大規模土地開発に積極的に取り組んでまいります。不動産賃貸事業においては、既存オペレーターとのリレーション構築及び優秀な新規オペレーターの発掘に注力するとともに、社会的ニーズの高いヘルスケア施設への積極的な投資を行い、賃貸ポートフォリオの最適化を図り長期的に安定した収益の確保に努めてまいります。 ③　新規事業の創出 当社グループは、中期経営計画の方針に基づき、新たな収益となる事業展開を目的として新規事業の創出を重点施策の一つとしております。これらの方針のもと、中小企業向け事業再生・事業承継ファンド及びベンチャーファンドへの出資、ベンチャー企業を投資対象とするファンドの設立等の企業投資事業、Ｍ＆Ａ支援事業など、新たな価値創造を提供する新規事業を創出してまいります。また、Ｍ＆Ａによる事業拡大は成長戦略の重要テーマであり、今後も地方創生、地域経済の活性化を主眼に、継続的な事業成長を実現する上で地方の有力企業との連携、共同事業の展開など積極的に進め、中長期的な企業価値向上に取り組んでまいります。 ④　サステナビリティの取り組み 持続可能な社会の実現に向けて、事業活動を通じた社会課題への貢献はＳＤＧｓの達成に向けた取り組みを推進する上で重要であると考えております。当社グループにおいては、循環型エネルギー社会の実現に向けた脱炭素への取り組み、少子高齢社会に対応した商品供給を通じた安心・安全なまちづくり、ガバナンス体制の強化など、企業が取り組むべき社会課題の解決も同時に図り、社会価値と企業価値の両立を目指してまいります。

３【事業等のリスク】 有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が連結会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。 なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において入手可能な情報から得られた当社グループの経営判断や予測に基づくものであります。 ①　経済情勢等の変動について 当社グループの主力事業である不動産販売事業は、購買者の需要動向に左右される傾向があります。購買者の需要動向は景気・金利・地価等の動向や住宅税制等に影響を受けやすく、所得見通しの悪化、金利の上昇等があった場合には、購買者の住宅購入意欲の減退につながり、販売期間の長期化や販売在庫の増大など、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 当社グループは、定期的な市況環境のモニタリング及び営業活動を通しての需要動向などにより、適宜情報収集を行い経済情勢等の変動の把握に努めております。 ②　災害等の発生 地震、暴風雨、洪水等の自然災害、戦争、暴動、テロ、火災等の人災、サイバー攻撃その他予想し得ない状況の発生により事業活動が継続できない状況となった場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 当社グループは、災害の発生に対し、平常時からの対策、災害発生時の体制、対応、行動基準等の必要な事項を定めるなど、従業員等の安否確認及び復旧活動を迅速に行えるように備えております。また、サイバー保険等への加入により、万一の事態に備えております。 ③　個人情報の保護について 当社グループは、事業活動を通じて個人情報を取得している他、当社グループの役職員に関する個人情報を有しております。何らかの理由により個人情報が当社グループから漏洩し、当社が適切な対応を行えず、当社の信用力が失墜し、又は損害賠償による損失が発生した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 当社においては、「個人情報保護方針」をウェブサイト上に掲載するとともに、当社グループ社員には、個人情報保護の徹底を指示しており、個人情報の取り扱いには細心の注意を払っております。 ④　人材の育成・確保について 当社グループの主力事業である不動産販売事業においては、その事業活動において複雑な権利調整や近隣対策などの特殊な技能が要求される場合があり、人材の育成・確保が予定どおりに進まない場合には、当社グループの業績及び今後の事業運営に影響を及ぼす可能性があります。 当社グループは組織的に蓄積したノウハウをもって既存社員各人の能力を向上させるとともに、外部から優秀な人材を確保することで、より効率的な事業運営の実現に努めております。 ⑤　競合の状況について 当社グループの主な活動エリアである首都圏における競争は激しい状態にあります。今後の競合他社の参入状況によっては当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 当社グループは、主力事業である不動産販売事業において今までの経験と実績から、これまでの取引実績に基づく仕入・販売ルートとの関係強化、事業化に知見を要する開発物件の事業化、戸別マンション販売における高価格物件のシリーズ化など、当社グループ独自の仕入・販売手法により、他社との競合の回避に努めております。 ⑥　不動産物件の仕入れについて 当社グループの主力事業である不動産販売事業においては、不動産市況の変化、物件の取得競争の激化等により優良な物件を仕入れることが困難となった場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 不動産販売事業においては、物件の仕入れの成否が販売に直結するため、人員の増強及び仕入提携先企業の拡充などにより情報収集力を強化し、収益性のある物件の確保に努めております。 ⑦　不動産物件及び事業用地の欠陥・瑕疵について 使用履歴や事前調査上は問題ない土地・建物であっても、購入後又は分譲後に近隣地域から土壌汚染物質が流入し土壌汚染問題が発生する等、不動産物件及び事業用地の欠陥・瑕疵により、当社グループが予期しない形で対策・処置が求められた場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 当社グループは、物件を購入する場合及び事業用地を仕入れる場合には、事前に、建物のアスベスト調査、土地の土壌汚染・地中埋設物等の調査等を実施しております。 ⑧　外部業者への工事の委託について 工事現場における災害の発生、外部業者からの虚偽の報告、外部業者の倒産や契約不履行等、当社グループが予期しない事態が発生し、工事の遅延や停止が発生した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 当社グループは、建築工事、リノベーション工事等を、当社グループの基準に適合した外部業者に委託しております。また、外注先との間で、品質の確保及び工程の管理のために、当社グループ社員が随時会議等に参加し、報告を受けるなど、当社グループの要求する品質、工期に合致するように確認作業を行っております。 ⑨　法的規制について 当社グループの属する不動産業界は、国土利用計画法、宅地建物取引業法、建築基準法、都市計画法、建物の区分所有等に関する法律、住宅の品質確保の促進等に関する法律、金融商品取引法、不動産特定共同事業法、不動産投資顧問業登録規程等による、法的規制を受けております。これらの法令が変更され、規制が強化された場合には当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 また、当社グループは、宅地建物取引業法に基づく「宅地建物取引業者免許」、不動産投資顧問業登録規程に基づく「一般不動産投資顧問業の登録」、金融商品取引法に基づく「第二種金融商品取引業の登録」、不動産特定共同事業法に基づく「不動産特定共同事業の許可」、建築士法に基づく「一級建築士事務所の登録」を受け事業を行っております。 当該許認可の対象となる法令等の遵守に努めておりますが、将来何らかの法令違反となる事態が発生し、当社グループの許認可の取消や業務の一時停止処分等を受けた場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 当社グループは、各種業界団体へ加入するとともに、同団体主催の研修会に参加するなどして事前に業界動向の把握や規制の改廃その他新たな法的規制等についての情報収集に努めております。 なお、当社連結子会社である株式会社ラ・アトレの各種業界団体への加入状況は以下のとおりです。 ａ．宅地建物取引業者免許 免許番号　：国土交通大臣（3）第8425号 有効期間　：2023年４月５日から2028年４月４日まで ｂ．一般不動産投資顧問業の登録 登録番号　：一般―第853号 種　類　：一般不動産投資顧問業 登録有効期間：2021年５月10日から2026年５月９日まで ｃ．第二種金融商品取引業の登録 登録年月日　：2007年９月30日 登録番号　：関東財務局長（金商）第1643号 ｄ．不動産特定共同事業の許可 許可年月日　：2016年11月29日 許可番号　：金融庁長官・国土交通大臣第73号 ｅ．一級建築士事務所の登録 登録番号　：東京都知事登録 第64053号 登録有効期限：2025年10月20日から2030年10月19日 ⑩　契約不適合責任（瑕疵担保責任）について 当社グループが販売した不動産物件に欠陥等が存在する場合、契約不適合責任（瑕疵担保責任）が生じる可能性があります。特に、新築住宅を販売した場合には、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に基づき、構造耐力上主要な部分等について10年間責任を負います。販売物件において契約不適合（瑕疵）が発覚し、当社グループが責任を負うこととなった場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 当社グループでは、仕入先及び施工業者にアフターサービス保証を負担させる等のリスク回避に努めております。また、当社グループ独自の物件調査体制により構造偽装等によるリスクの軽減に努めております。なお、2009年10月以降に引渡しを行った新築住宅については、「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」に基づき、構造耐力上主要な部分等に対する契約不適合責任（瑕疵担保責任）を履行するための措置を講じております。 ⑪　有利子負債への依存について 当社グループの物件の仕入れは金融機関等からの借入に大きく依存しており、当連結会計年度末現在における当社グループの総資産額に占める有利子負債の比率は64.3％となっております。 従って、金利変動による影響を受けやすい財務体質となっているため、金利動向に著しい変化が生じた場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 当社グループは、資金調達手段の多様化及び自己資本の充実などに努めております。 なお、当連結会計年度末の有利子負債の状況は以下のとおりであります。 2024年12月期 　 2025年12月期 金額 　 比率 　 金額 　 比率 有利子負債合計 　 47,956,388千円 　 67.3％ 　 65,595,914千円 　 64.3％ 短期借入金 　 11,489,365千円 　 16.1％ 　 17,029,452千円 　 16.7％ １年内返済予定の長期借入金 　 8,833,842千円 　 12.4％ 　 12,548,321千円 　 12.3％ 長期借入金 　 26,903,181千円 　 37.8％ 　 35,098,140千円 　 34.4％ １年内返済予定の社債 　 110,000千円 　 0.2％ 　 70,000千円 　 0.1％ 社債 　 620,000千円 　 0.9％ 　 850,000千円 　 0.8％ 総資産額 　 71,247,790千円 　 100.0％ 　 101,949,907千円 　 100.0％ ⑫　固定資産の減損会計及び棚卸資産の評価損について 当社グループは、2006年３月期から「固定資産の減損に係る会計基準」及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」を適用しております。また、2009年３月期からは「棚卸資産の評価に関する会計基準」を適用しております。経済情勢や不動産市況の悪化等により当社グループが保有している固定資産又は棚卸資産の価値が低下し、減損処理や評価損の計上が必要となった場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 当社グループは、資産価値の高いエリアを中心とした仕入れ活動を行うとともに、定期的に固定資産又は棚卸資産の評価等を実施し、兆候の把握に努めております。 ⑬　インカムゲイン型不動産事業の影響 インカムゲイン型不動産事業においては、経済環境や消費者の現況及び将来の動向により賃貸相場の下落や賃借人の経済・財政状態の悪化が生じた場合には、賃料の減額、入居率の悪化等による賃貸収入の減少など、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 当社グループは、賃貸市況を見定めながら賃貸ポートフォリオを形成し、リスクの低減に努めております。また、一部の事業系賃貸物件については、業務協力関係のある運営事業者等に物件単位で長期の定期賃貸借契約を締結するなど、賃料相場の下落リスク低減を図っております。

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1）経営成績等の状況の概要 [財政状態及び経営成績の状況] 当連結会計年度におけるわが国経済は、雇用環境の改善や賃金引上げの進展、円安基調を背景としたインバウンド需要の拡大などにより、景気は緩やかな回復基調で推移いたしました。一方で、世界的な物価上昇や各国の金融政策の転換を背景とした金利・為替動向の変化、国際情勢の不安定化などにより、経済・金融環境の先行きについては引き続き注視する必要があります。 当社グループの主たる事業領域である不動産業界において、不動産投資市場は、収益不動産に対する国内外投資家の投資意欲の高まりを背景に、堅調に推移しております。中古マンション市場は、首都圏における成約件数が前期比31.9％増となり、３年連続で前年を上回っております。また、成約価格が１億円を超える中古マンションの成約件数は前期比82.3％増と大幅に増加し、当該価格帯の市場規模は拡大傾向にあります。 このような事業環境の中、当社グループは、資金調達力の向上を背景に、都心部の好立地にて大型案件の仕入れを強化するとともに、コモディティ化しない付加価値型の商品企画を行うことで、更なる収益獲得を目指しております。 ＤＸ新築不動産事業においては、主力とする収益不動産開発における高付加価値化が奏功し、同開発が６棟を販売したほか、新築分譲マンション２棟が竣工し、引渡しを開始したことが利益に貢献いたしました。ＤＸ再生不動産事業においては、価格上昇を背景に「都心３区」「100㎡以上」「上質」をキーワードとした１戸当たり１億円以上の「プレミアム・リノベーション」シリーズの販売が利益に貢献いたしました。ＤＸ不動産価値向上事業においては、土地価値向上業務及びインベストメント業務の販売が利益に貢献いたしました。不動産賃貸事業においては、ヘルスケア施設等の取得及び保有資産が安定的に稼働したことが収益に貢献いたしました。 これらの結果、当連結会計年度における当社グループの経営成績は、売上高46,544百万円（前年同期比4.1％増）、営業利益10,024百万円（同30.2％増）、経常利益8,956百万円（同30.8％増）、親会社株主に帰属する当期純利益6,135百万円（同30.2％増）となりました。 セグメントごとの経営成績は次のとおりです。 なお、当連結会計年度より、報告セグメントの区分を変更しており、以下の前年同期比較については、前年同期の数値を変更後のセグメント区分に組み替えた数値で比較分析しております。 セグメント別売上高の概況 セグメント 　 前連結会計年度 （自　2024年１月１日 至　2024年12月31日） 　 当連結会計年度 （自　2025年１月１日 至　2025年12月31日） 　 構成比 　 前年同期比 千円 　 千円 　 ％ 　 ％ ＤＸ新築不動産事業 　 13,000,050 　 20,226,516 　 43.5 　 55.6 ＤＸ再生不動産事業 　 15,805,592 　 13,240,403 　 28.4 　 △16.2 ＤＸ不動産価値向上事業 　 14,849,153 　 11,931,204 　 25.6 　 △19.7 不動産賃貸事業 　 983,859 　 1,118,218 　 2.4 　 13.7 その他 　 68,635 　 27,997 　 0.1 　 △59.2 合計 　 44,707,290 　 46,544,340 　 100.0 　 4.1 （注）セグメント間の内部売上は除いております。 ①　ＤＸ新築不動産事業 当連結会計年度のＤＸ新築不動産事業は、成長ドライバーとなる収益不動産開発において、オフィスビル「ＴＨＥ ＥＤＧＥ」シリーズは「ＴＨＥ ＥＤＧＥ恵比寿」（東京都 渋谷区）を販売したほか、商業ビル「Ａ＊Ｇ」シリーズは「Ａ＊Ｇ浅草」（東京都 台東区）、「Ａ＊Ｇ門前仲町」（東京都 江東区）及び「Ａ＊Ｇ下北沢」（東京都 世田谷区）を販売いたしました。また、高級賃貸レジデンス「ＴＨＥ ＤＯＯＲＳ」シリーズは「ＴＨＥ ＤＯＯＲＳ薬院」（福岡県 福岡市）及びアパートメントホテル「ＬＡ新橋」（東京都 港区）を販売いたしました。さらに、新築分譲マンションにおいて、「レーヴグランディてだこ浦西タワー」（沖縄県 浦添市）及び「レーヴグランディ銘苅新都心Ⅲ」（沖縄県 那覇市)が竣工し、引渡しを開始したことなどにより、売上高20,226百万円（前年同期比55.6％増）、セグメント利益7,662百万円（同121.9％増）となりました。 ②　ＤＸ再生不動産事業 当連結会計年度のＤＸ再生不動産事業は、「プレミアム・リノベーション」シリーズにおいて、高価格帯へのシフトを進める中で、１戸当たりの平均販売価格は357百万円（前年同期比31.3％増）となり、売上高13,240百万円（前年同期比16.2％減）、セグメント利益1,339百万円（同41.5％減）となりました。 ③　ＤＸ不動産価値向上事業 当連結会計年度のＤＸ不動産価値向上事業は、土地価値向上業務において、都心部の土地企画案件など６件を販売したほか、インベストメント業務において、「ラグランジュ六郷」（東京都 大田区）など７件を販売したことにより、売上高11,931百万円（前年同期比19.7％減）、セグメント利益は1,958百万円（同35.1％減）となりました。 ④　不動産賃貸事業 当連結会計年度の不動産賃貸事業は、ヘルスケア施設等の取得及び保有資産が安定的に稼働したことなどにより、売上高1,118百万円（前年同期比13.7％増）、セグメント利益は494百万円（同4.6％増）となりました。 （注）セグメント利益とは、各セグメントの売上総利益から販売費用及び営業外費用を差し引いたものであります。 [キャッシュ・フローの状況] 現金及び現金同等物は、前連結会計年度末に比べ9,513百万円の増加となり、22,939百万円となりました。当連結会計年度におけるキャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。 （営業活動によるキャッシュ・フロー） 営業活動によるキャッシュ・フローは、税金等調整前当期純利益8,896百万円、棚卸資産の増加17,933百万円、法人税等の支払額2,894百万円などにより11,392百万円の資金支出（前連結会計年度は1,755百万円の資金支出）となりました。 （投資活動によるキャッシュ・フロー） 投資活動によるキャッシュ・フローは、有形固定資産の取得による支出2,461百万円などにより2,263百万円の資金支出（前連結会計年度は708百万円の資金支出）となりました。 （財務活動によるキャッシュ・フロー） 財務活動によるキャッシュ・フローは、長期借入れによる収入36,199百万円、長期借入金の返済による支出24,290百万円、株式の発行による収入7,461百万円などにより23,168百万円の資金獲得（前連結会計年度は3,200百万円の資金獲得）となりました。 [生産、受注及び販売の実績] ① 生産実績 該当事項はありません。 ② 受注実績 当連結会計年度における契約実績をセグメント別に示すと、次のとおりであります。 ⅰ．契約高 セグメントの名称 　 契約高（千円） 　 前年同期比（％） ＤＸ新築不動産事業 　 20,146,869 　 48.1 ＤＸ再生不動産事業 　 13,178,663 　 △23.2 ＤＸ不動産価値向上事業 　 14,858,681 　 △17.1 合計 　 48,184,213 　 △1.0 （注）１．本表におきまして「受注高」は「契約高」と読み替えております。 ２．契約高については、契約時点での売上計上予定金額であり、契約時から引渡し時の間で、契約内容に変更等が発生した場合、実際の売上計上金額と差異が出る可能性があります。 ⅱ．契約残高 セグメントの名称 　 契約残高（千円） 　 前年同期比（％） ＤＸ新築不動産事業 　 4,873,199 　 △1.6 ＤＸ再生不動産事業 　 1,626,328 　 △2.2 ＤＸ不動産価値向上事業 　 7,058,648 　 70.9 合計 　 13,558,176 　 26.2 （注）契約残高については、契約時点での売上計上予定金額であり、契約時から引渡し時の間で、契約内容に変更等が発生した場合、実際の売上計上金額と差異が出る可能性があります。 ③ 販売実績 当連結会計年度における販売実績をセグメント別に示すと、次のとおりであります。 セグメントの名称 　 販売高（千円） 　 前年同期比（％） ＤＸ新築不動産事業 　 20,226,516 　 55.6 ＤＸ再生不動産事業 　 13,240,403 　 △16.2 ＤＸ不動産価値向上事業 　 11,931,204 　 △19.7 不動産賃貸事業 　 1,118,218 　 13.7 その他 　 27,997 　 △59.2 合計 　 46,544,340 　 4.1 （注）１．セグメント間の取引については、相殺消去しております。 ２．最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。 相手先 　 前連結会計年度 （自  2024年１月１日 至  2024年12月31日） 　 当連結会計年度 （自  2025年１月１日 至  2025年12月31日） 金額（千円） 　 割合（％） 　 金額（千円） 　 割合（％） 霞ヶ関キャピタル株式会社 　 8,000,000 　 17.9 　 － 　 － 株式会社ボルテックス 　 － 　 － 　 5,681,788 　 12.2 ３．霞ヶ関キャピタル株式会社の当連結会計年度については、販売実績がないため、記載しておりません。また、株式会社ボルテックスの前連結会計年度については、販売実績がないため、記載しておりません。 (2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容等 経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は以下のとおりです。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。 ① 財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容 ⅰ．財政状態 [資産、負債及び純資産の状況] ａ．資産 当連結会計年度末における総資産は前連結会計年度末に比べ、30,702百万円増加（前年同期比43.1％増）し、101,949百万円となりました。これは、現金及び預金が9,514百万円、事業用の不動産仕入及び開発用地取得などにより販売用不動産が10,302百万円、仕掛販売用不動産が7,724百万円それぞれ増加したことなどによるものです。 ｂ．負債 当連結会計年度末における負債は前連結会計年度末に比べ、18,884百万円増加（前年同期比35.6％増）し、72,000百万円となりました。これは、事業用の不動産仕入及び開発用地取得などに係る資金調達により短期借入金が5,540百万円、１年内返済予定の長期借入金が3,714百万円、長期借入金が8,194百万円それぞれ増加したことなどによるものです。 ｃ．純資産 当連結会計年度末における純資産は前連結会計年度末に比べ、11,817百万円増加（前年同期比65.2％増）し、29,949百万円となりました。これは、第５期の期末配当及び第６期の中間配当の実施により資本剰余金が3,057百万円減少した一方、公募及び第三者割当による新株式の発行により資本金及び資本剰余金が3,730百万円それぞれ増加し、親会社株主に帰属する当期純利益6,135百万円を計上したことなどによるものです。 ⅱ．経営成績 「(1）経営成績等の状況の概要　[財政状態及び経営成績の状況]」に記載のとおりであります。 ⅲ．セグメントごとの経営成績及び財政状態の状況に関する認識及び分析・検討内容について セグメントごとの経営成績は、「(1）経営成績等の状況の概要　[財政状態及び経営成績の状況]」に記載のとおりであります。セグメントごとの財政状態の状況に関する認識及び分析・検討内容は、以下のとおりです。 なお、当連結会計年度より、報告セグメントの区分を変更しており、以下の前年同期比較については、前年同期の数値を変更後のセグメント区分に組み替えた数値で比較分析しております。 ①　ＤＸ新築不動産事業 ＤＸ新築不動産事業は、当社グループの主力事業である収益不動産開発の都市型商業ビル、賃貸レジデンス及び新築分譲マンションの販売が中心であります。当連結会計年度末の販売用不動産及び仕掛販売用不動産（以下、「棚卸資産」という。）の残高28,344百万円及び37,042百万円の合計65,386百万円のうち、当事業の残高は37,083百万円となっており、前年同期比で43.6％増加いたしました。この増加は、仕入件数の増加及び開発物件の大型化・高収益化が見込める事業用地の取得などによるものであります。ＤＸ新築不動産事業については、金融機関からのコミットメントライン契約及び長期借入を中心に資金調達を行っており、今後においても、成長ドライバーとなる収益不動産開発及び分譲マンション開発を引き続き積極的に展開していく方針であります。 ②　ＤＸ再生不動産事業 ＤＸ再生不動産事業は、中古マンションの戸別販売が中心であります。当連結会計年度末の棚卸資産合計65,386百万円のうち、当事業の残高は15,211百万円となっており、前年同期比で50.5％増加いたしました。この増加は、１戸当たり１億円以上の「プレミアム・リノベーション」シリーズを中心とした高価格帯の商品仕入などによるものであります。戸別リノベーションマンションについては、金融機関からの当座貸越枠及び長期借入を中心に資金調達を行っており、今後においても、「プレミアム・リノベーション」シリーズを中心に高価格帯の商品を市場の需要動向を見極めつつも、積極的に展開していく方針であります。 ③　ＤＸ不動産価値向上事業 ＤＸ不動産価値向上事業は、土地価値向上業務及びインベストメント業務であります。当連結会計年度末の棚卸資産合計65,386百万円のうち、当事業の残高は13,092百万円となっており、前年同期比で14.5％増加いたしました。この増加は、土地価値向上業務に係る土地開発工事の進捗などによるものであります。土地価値向上業務及びインベストメント業務については、金融機関からの当座貸越枠及び長期借入を中心に資金調達を行っており、今後においても、土地価値向上業務及びインベストメント業務を積極的に展開していく方針であります。 ④　不動産賃貸事業 不動産賃貸事業では、成長分野であるヘルスケア施設及び営業基盤の強化を図る福岡エリアなど、堅調な収益獲得を見込める賃貸不動産の積極的な投資を進め、安定的な収益源としての賃貸ポートフォリオの最適化を図ってまいりました。当連結会計年度末の有形固定資産及び無形固定資産の残高合計8,960百万円のうち、当事業の残高は8,188百万円となっており、前年同期比で36.0％増加しております。当事業では、社会的ニーズの高いヘルスケア施設への積極的な投資を継続し、長期的に安定した収益の獲得を目指します。 ⅳ．翌期の見通し 2026年度の事業環境は、世界的なエネルギー・原材料価格の動向や金融資本市場の変動などを背景に、先行きについては引き続き注視する必要があります。このような事業環境の中、当社グループは持続的成長と中長期的な企業価値向上を目指し、引き続き高付加価値化が図れる事業用地などの仕入活動に注力し、魅力ある商品を供給してまいります。 ＤＸ新築不動産事業においては、成長ドライバーとなる収益不動産開発事業として、商業系では商業ビル「Ａ＊Ｇ」シリーズ及びオフィスビル「ＴＨＥ ＥＤＧＥ」シリーズを、住居系では賃貸レジデンスを積極的に展開し、競争優位性のある商品企画を通じてさらなる高付加価値化を追求するとともに、ブランド力の向上と地方主要都市へのエリア拡大を図ってまいります。また、分譲マンション事業においては、「ラ・アトレレジデンス」ブランドを地方主要都市に展開するとともに、沖縄県において「レーヴグランディ」ブランドの事業拡大を図り、事業基盤の強化と競争優位性が発揮できる独自のポジションを確立してまいります。 ＤＸ再生不動産事業においては、主力である戸別リノベーションマンション販売に注力し、高価格帯の「プレミアム・リノベーション」シリーズを中心に、１戸当たり10億円以上のハイグレードな邸宅「ＢＩＬＬＩＯＮ-ＲＥＳＩＤＥＮＣＥ」を展開してまいります。幅広い顧客層のニーズに対応した商品展開に加え、企画・デザイン力を強みとして、価格競争に巻き込まれることのない競争優位性の高い高付加価値商品を供給し、独自のポジションを確立してまいります。 ＤＸ不動産価値向上事業においては、土地価値向上業務における土地開発が、福岡県内において当社グループが手掛ける事業の中でも最大規模の開発を行っており、当該開発の推進及び販売に注力してまいります。なお、本件は福岡県内において当社グループが手掛ける土地開発事業として３例目となり、これまでに培ったノウハウを活かすことで、競争優位性の高い独自のポジションを確立してまいります。また、インベストメント業務は、立地の優位性を十分に活かしきれていない既存不動産について、インカムの改善や修繕・用途転換等を通じて新たな価値の創出を図ってまいります。ＤＸ新築不動産事業、ＤＸ再生不動産事業及び不動産賃貸事業との親和性を活かし、企画力や運営ノウハウなどを横断的に活用することで、競争優位性が発揮できる独自のポジションを確立してまいります。 不動産賃貸事業においては、既存オペレーターとのリレーション構築及び優秀な新規オペレーターの発掘に注力するとともに、社会的ニーズの高いヘルスケア施設への積極的な投資を進め、賃貸ポートフォリオの最適化を図り安定的な収益を確保してまいります。 これらの結果、2026年12月期の連結業績につきましては、売上高61,000百万円、営業利益17,500百万円、経常利益16,700百万円、親会社株主に帰属する当期純利益11,600百万円を見込んでおります。 ②　キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報 ⅰ．キャッシュ・フローの分析 「(1）経営成績等の状況の概要　[キャッシュ・フローの状況]」に記載のとおりであります。 ⅱ．資本の財源及び資金の流動性について 当社グループの事業活動に必要な資金を安定的に確保するため、内部資金の活用、金融機関からの借入等を中心に資金調達を行っており、自己資本比率等の経営上の目標指標との乖離状況等を勘案しながら、資金調達手段の最適な選択を実施しております。なお、当連結会計年度における有利子負債につきましては、「３　事業等のリスク　⑪ 有利子負債への依存について」に記載のとおりであります。これら有利子負債から生じる金融コストの低減に努めつつも、金融機関からの借入は、事業セグメントごとの在庫回転期間により短期借入と長期借入に分けて調達しており、開発期間の長い不動産開発事業は長期調達を行うことで、急激な不動産マーケットの変化に対応できるよう財務体質を強化する方針を掲げております。 ③　重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定 当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して作成しております。その作成には経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額及び開示に影響を与える見積りを必要とします。経営者は、これらの見積りについて過去の実績等を勘案して合理的に判断いたしておりますが、実際の結果は見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。 連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第５　経理の状況　１ 連結財務諸表等　(１）連結財務諸表　注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりであります。