明和地所

３【事業の内容】 当社グループ（当社及び当社の関係会社）は、当社及び関係会社４社により構成されております。当社グループでは分譲事業を中心として、流通事業、管理事業、賃貸事業、その他の関連事業を展開しております。 当社グループの事業内容及び当社と関係会社の当該事業に係る当連結会計年度末での位置付けは次のとおりであります。なお、非連結子会社１社は、重要性がないため以下の図及び文章には記載しておりません。 分譲事業 当社はマンション等の開発・分譲を行っております。 流通事業 当社は中古不動産の売買仲介、買取再販、リノベーション及びウェルスソリューション（投資用不動産の一棟販売）を行っております。 管理事業 連結子会社である明和地所コミュニティ㈱は、当社が分譲したマンション等の総合管理及びリフォーム事業を行っており、連結子会社である明和地所ライフサポート㈱は、当社が分譲したマンション等の管理員・清掃業務を行っております。 賃貸事業 当社及び明和地所コミュニティ㈱はマンション等の賃貸を行っており、当社は賃貸管理を行っております。 その他事業 （住設企画販売事業） 明和地所コミュニティ㈱は、当社が分譲したマンションを購入したお客様に対して、インテリア用品、住設機器の企画・販売を行っております。 （広告宣伝事業） 明和地所コミュニティ㈱は、当社が分譲するマンションの広告代理業務を行っております。 （住宅ローン事業） 連結子会社である明和地所ファイナンス㈱は、当社が分譲したマンションを購入したお客様に対して購入資金の貸付を主に行っております。

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末（2026年３月31日）現在において当社グループが判断したものであります。 （１）企業理念 当社グループは、生活の基盤となる住まいに関わる多様なニーズに対応するため、新築分譲事業、リノベーション事業、ならびに買い替えに伴う不動産仲介事業など、多角的な事業を展開しております。お客様のライフサイクルの変化や多層的な需要に対し、包括的な住まいのサービスを一体的に提供できる体制を構築しております。 こうした体制のもと、創業以来変わることのない顧客視点に立った住まいづくりの姿勢を貫きつつ、社会の変化に対応しながら、住まいを通じた新しい価値を創造していくことで、グループ全体としての持続的な成長と企業価値の一層の向上を目指してまいります。 （２）対処すべき課題 当社グループとして、当面優先的に対処すべき課題は次のとおりであります。 当社グループの主力事業である首都圏マンション市場においては、金融政策の正常化に伴う住宅ローン金利の上昇が、顧客の購買心理に与える影響については注視が必要であると認識しております。一方で、新規供給の限られるなか、厳選された好立地物件に対する実需および資産形成目的でのニーズは根強く、当社では１億円を超える価格帯の物件の販売比率が上昇しております。今後も、こうした資産価値の高い住宅に対する需要は底堅く推移するものと考えております。 当社は2025年３月期から2027年３月期までを計画期間とした「中期経営計画2027」に基づき、持続的な成長を目指しております。当連結会計年度におきましては、売上高・利益ともに計画を大きく超過いたしました。中計最終年度となる次期（2027年３月期）の連結業績予想は、当連結会計年度比では減収減益の計画となりますが、利益額においては中計の目標値を上回る業績を見込んでおります。 以下の３点に特に注力し、計画達成とさらなる企業価値向上を目指してまいります。 ①　上質な住まいづくりを追求し、お客様に選ばれる企業に 「ZEH-M Oriented」等の環境共生型住宅の積極的な開発や、立地・住環境に徹底してこだわった高付加価値マンションの提供を引き続き推進します。また、引渡し後のマンション管理における顧客満足度の向上にも努め、市場環境の変化に左右されず、多くのお客様から選ばれ続けるブランド価値の向上に努めてまいります。 ②　資本回転を意識した事業運営 強化している流通事業において、ウェルスソリューションや買取再販の回転率を改善するとともに、売買仲介や管理事業の拡大により、全体としてアセットライト化を目指し、ROICの向上を図ります。 ③　分譲事業における安定した案件パイプラインの整備 分譲プロジェクト期間が長期化しているなかで、競合が比較的少ない不動産M&Aを通じた用地確保や、再開発・建替え事業に積極的に取り組んでいます。こうした取り組みにより、中期経営計画の先を見据えた将来の案件パイプラインを整備し、持続的な成長に向けた基盤を強固なものとしてまいります。

３【事業等のリスク】 有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある事項には、以下のようなものがあります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末（2026年３月31日）現在において当社グループが判断したものであります。

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 経営成績等の概要 (1）経営成績 当連結会計年度におきまして、当社グループの主力市場である首都圏マンション市場については、建設業界の人手不足や資材価格の高止まりにより分譲マンション価格が高値圏で推移するなか、資産価値の高い住宅に対する需要は引き続き底堅く推移しております。 このような環境下、分譲事業におきましては、立地や利便性・住環境にこだわり厳選した用地取得を行うとともに、ZEH-M Oriented等の環境共生型住宅を含め、高付加価値のマンション開発を推進しております。こうした上質な住まいづくりの追求が奏功し、お客様から選ばれる企業となり、１億円を超える価格帯の物件においても販売は順調に推移しております。 また、強化を図っている流通事業におきましては、買取再販および売買仲介がともに好調に推移したことに加え、ウェルスソリューション（投資用不動産の一棟販売）において10棟の引渡しを完了し、大幅な増収増益に寄与いたしました。 管理事業におきましても、リプレイス獲得の推進により管理委託料収入が着実に増加しております。 この結果、当連結会計年度における業績については、売上高901億8百万円（前期比12.8％増）、営業利益77億51百万円（同47.9％増）、経常利益58億91百万円（同56.3％増）、親会社株主に帰属する当期純利益38億26百万円（同32.1％増）となりました。 （連　結） 区分 　 当期実績 （百万円） 　 前期実績 （百万円） 　 増減 金額（百万円） 　 増減率（％） 売上高 　 90,108 　 79,902 　 10,206 　 12.8 営業利益 　 7,751 　 5,240 　 2,510 　 47.9 経常利益 　 5,891 　 3,769 　 2,122 　 56.3 親会社株主に帰属する当期純利益 　 3,826 　 2,897 　 928 　 32.1 （個　別） 区分 　 当期実績 （百万円） 　 前期実績 （百万円） 　 増減 金額（百万円） 　 増減率（％） 売上高 　 84,304 　 73,599 　 10,705 　 14.5 営業利益 　 7,085 　 4,832 　 2,252 　 46.6 経常利益 　 5,656 　 3,772 　 1,884 　 49.9 当期純利益 　 3,632 　 2,803 　 829 　 29.6 (2）連結セグメント別の業績 各セグメントの売上高は、外部顧客に対する売上を記載しております。 なお、当連結会計年度より、業績管理区分を見直したことにより、従来「分譲事業」に含まれていた一部の土地売却等の「土地・建物」取引を「流通事業」に含める方法に変更しております。以下の前連結会計年度の比較については、変更後のセグメント区分に組み替えた数値で比較分析しております。 ①　分譲事業 分譲事業におきましては、完成在庫の販売を着実に進めた結果、前期末時点の135戸から当期末時点では２戸まで減少しました。完成在庫分を含め、新築分譲マンション825戸（前期比９戸増）の引渡しを行ったこと等から、売上高は551億96百万円（同5.1％増）、セグメント利益は55億82百万円（同47.7％増）となりました。 分譲マンションの契約高は前期から10億54百万円増加し507億58百万円、期末契約残高は前期末から20億67百万円減少し659億77百万円となっています。 売上の状況は次のとおりです。 区分 　 当期実績 　 構成比 分譲マンション 　 戸数（戸） 　 825 売上高（百万円） 　 52,845 　 95.7％ 土地・建物 　 売上高（百万円） 　 2,223 　 4.0％ 手数料等 　 売上高（百万円） 　 127 　 0.2％ 計 　 戸数（戸） 　 825 売上高（百万円） 　 55,196 　 100.0％ ②　流通事業 流通事業におきましては、中古マンションの買取再販において高い利益率を確保したこと、ウェルスソリューションにおいて10棟の引渡しを行ったこと等から、売上高は274億64百万円（前期比33.7％増）、セグメント利益は21億46百万円（同48.2％増）となりました。 売上の状況は次のとおりです。 区分 　 当期実績 　 構成比 買取再販 　 戸数（戸） 　 180 売上高（百万円） 　 17,788 　 64.8％ 土地・建物 　 売上高（百万円） 　 7,850 　 28.6％ 手数料等 　 売上高（百万円） 　 1,825 　 6.6％ 計 　 戸数（戸） 売上高（百万円） 　 180 27,464 　 100.0％ ③　管理事業 管理事業におきましては、売上高は66億56百万円（前期比10.4％増）、セグメント利益は6億44百万円（同25.0％増）となりました。 ④　賃貸事業 賃貸事業におきましては、売上高は6億61百万円（前期比3.0％減）、セグメント利益は2億30百万円（同0.2％増）となりました。 ⑤　その他事業 その他事業におきましては、売上高は1億30百万円（前期比1.1％減）、セグメント利益は67百万円（同16.7％減）となりました。 (3）キャッシュ・フローの状況 当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」といいます。）の残高は205億70百万円となり、前連結会計年度末比15億52百万円減少いたしました。 当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。 （営業活動によるキャッシュ・フロー） 営業活動によるキャッシュ・フローは、6億25百万円の資金の増加（前期は333億73百万円の減少）となりました。これは税金等調整前当期純利益58億85百万円の計上、仕入債務の減少60億88百万円、棚卸資産の増加11億41百万円等によるものであります。 （投資活動によるキャッシュ・フロー） 投資活動によるキャッシュ・フローは、5億74百万円の資金の減少（前期は58億43百万円の減少）となりました。これは有形固定資産の取得による支出6億40百万円等によるものであります。 （財務活動によるキャッシュ・フロー） 財務活動によるキャッシュ・フローは16億3百万円の資金の減少（前期は267億87百万円の増加）となりました。これは、新規プロジェクトにかかる長期借入れによる収入286億2百万円、プロジェクトの終了等に伴う長期借入金の返済による支出306億48百万円、配当金の支払額9億37百万円等によるものであります。 生産、受注及び販売の実績 (1）生産実績 該当事項はありません。 (2）契約実績 当連結会計年度における分譲事業の契約状況は次のとおりであります。 なお、当連結会計年度より、業績管理区分を見直したことにより、従来「分譲事業」に含まれていた一部の土地売却等の「土地・建物」取引を「流通事業」に含める方法に変更しております。以下の前連結会計年度の比較については、変更後のセグメント区分に組み替えた数値で比較分析しております。 契約高 　 契約残高 数量 　 金額（百万円） 　 前期比（％） 　 数量 　 金額（百万円） 　 前期比（％） 分譲マンション 　 592戸 　 50,758 　 102.1 　 739戸 　 65,977 　 97.0 土地・建物 　 1,118.53㎡ 　 5,460 　 75.6 　 256.19㎡ 　 3,240 　 － 計 　 592戸   1,118.53㎡ 　 56,218 　 98.8 　 739戸   256.19㎡ 　 69,217 　 101.7 （注）土地・建物の数量は、土地の実測面積を記載しております。 (3）販売実績 当連結会計年度におけるセグメントごとの販売実績は次のとおりであります。 セグメントの名称 　 販売実績（百万円） 　 前期比（％） 分譲事業 　 55,196 　 105.1 流通事業 　 27,464 　 133.7 管理事業 　 6,656 　 110.4 賃貸事業 　 661 　 97.0 報告セグメント計 　 89,978 　 112.8 その他事業 　 130 　 98.9 合計 　 90,108 　 112.8 （注）セグメント間の取引については相殺消去しております。 財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 当連結会計年度の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析は、次のとおりであります。 なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末（2026年３月31日）現在において判断したものであります。 (1）重要な会計方針及び見積り 当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。連結財務諸表の作成にあたり、連結会計年度末日における資産・負債の報告数値及び偶発債権・債務の開示並びに連結会計年度における収入・費用の報告数値に影響を与える見積り、判断及び仮定を使用する必要があります。当社グループは、過去の実績や状況に応じ最も合理的と考えられる様々な要因に基づき、見積り及び判断を行っておりますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。 当社グループは、重要な会計方針のうち、判断と見積りに重要な影響を及ぼすものは以下のものであると考えております。 ①　棚卸資産評価 当社グループは、通常の販売目的で保有する棚卸資産についての評価を実施し、評価額が帳簿価額を下回った場合には評価損失を計上しております。棚卸資産の評価は、鑑定評価に基づくものの他、近隣売買事例や過去の価格推移等により行っております。 ②　貸倒引当金 当社グループは、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を勘案し、回収不能見込額を貸倒引当金として計上しております。取引先の財務状況が悪化し、その支払能力が低下した場合、追加引当が必要となる可能性があります。 ③　繰延税金資産 当社グループは、企業会計上の資産又は負債の額と課税所得計算上の資産又は負債の額との間に生じる一時的な差異に係る税効果については、当該差異の解消時に適用される法定実効税率に基づいて繰延税金資産又は繰延税金負債を計上しております。 当社グループが計上している繰延税金資産は、将来減算される一時差異及び繰越欠損金等によるものであります。繰延税金資産のうち、将来において回収が不確実であると考えられる部分に対しては評価性引当額を計上して繰延税金資産を減額していますが、将来の課税所得の見込み額の変化や法人税率の変動等に基づき繰延税金資産の回収可能性の評価が変更された場合、繰延税金資産の増減により法人税等調整額が増減し、純利益が増減する可能性があります。 ④　退職給付費用 当社グループは、従業員の退職給付費用及び債務を数理計算上で設定される前提条件に基づいて算出しております。これらの前提条件となる基礎率には、割引率、昇給率、退職率、死亡率、年金資産の長期期待運用収益率等が含まれ、これまでの実績及び将来の見通しを考慮して設定しておりますが、実際の基礎率との差異については数理計算上の差異額として、発生期の翌連結会計年度において一括費用処理することとしております。前提条件として使用する基礎率は、その算定の基となる統計数値等に重要な変動が生じていない限り見直しを行いません。 基礎率を変更した場合、割引率の減少（増加）は、退職給付債務が増加（減少）するため、数理計算上の差異の費用処理を通じて退職給付費用を増加（減少）させる可能性があります。長期期待運用収益率の引き下げ（引き上げ）は、退職給付費用を構成する期待運用収益を減少（増加）させることになり、その結果、退職給付費用は増加（減少）することになります。 ⑤　賞与引当金 当社グループは、従業員に対して支給する賞与の支出に充てるため、賞与支給見込額の当連結会計年度負担額を計上しております。 ⑥　役員賞与引当金 当社は役員賞与の支出に備えて、当連結会計年度における支給見込額を計上しております。 ⑦　役員退職慰労引当金 当社及び一部の連結子会社は役員の退職慰労金の支出に備えて、内規に基づく期末要支給額の全額を計上しております。 ⑧　株主優待引当金 株主優待制度の利用による費用負担に備えるため、発生すると見込まれる額を計上しております。 (2）当連結会計年度の経営成績の分析 ①　売上高 分譲事業におきましては、完成在庫の販売を着実に進めた結果、前期末時点の135戸から当期末時点では2戸まで減少しました。完成在庫分を含め、新築分譲マンション825戸（前期比9戸増）の引渡しを行いました。流通事業におきましては、中古マンションの買取再販において高い利益率を確保しました。また、ウェルスソリューションにおいて10棟の引渡しを行いました。以上の結果、売上高は901億8百万円（前期比12.8％増）となりました。 ②　売上原価、販売費及び一般管理費 売上原価は、分譲事業における用地費の上昇等から、709億29百万円（前期比12.0％増）となりました。 販売費及び一般管理費は114億27百万円（前期比0.9％増）となりました。 ③　営業外損益 営業外収益は、受取保険金等により3億61百万円（前期比131.0％増）となりました。 営業外費用は、支払利息が増加したこと等から22億21百万円（前期比36.5％増）となりました。 ④　特別損益 固定資産売却益3百万円を特別利益として計上いたしました。 固定資産売却損8百万円、固定資産除却損1百万円を特別損失として計上いたしました。 以上の結果、当連結会計年度の売上高は901億8百万円（前期比12.8％増）、営業利益は77億51百万円（同47.9％増）、経常利益は58億91百万円（同56.3％増）、親会社株主に帰属する当期純利益は38億26百万円（同32.1％増）となりました。 (3）資本の財源及び資金の流動性についての分析 当社グループの資金需要の主なものはマンション分譲・買取再販・ウェルスソリューション等における事業資金であり、金融機関からの借入れにより資金調達を行っております。 資金の状況につきましては、「経営成績等の概要 （3）キャッシュ・フローの状況」をご参照下さい。