セントラル総合開発

３ 【事業の内容】 当社グループは、当社(セントラル総合開発㈱)及び連結子会社(セントラルライフ㈱)により構成されており、分譲マンション・戸建住宅及びビル等不動産の販売を行う不動産販売事業、オフィスビル等の賃貸及びビル・マンション等の管理を行う不動産賃貸・管理事業と保険代理業等を行うその他の事業を営んでおります。 当社グループの事業における位置付け及びセグメントとの関連は、次のとおりであります。なお、事業の区分内容は、セグメントと同一の区分であります。 (1) 不動産販売事業 当社は、主にマンション分譲のデベロッパー事業を全国展開しており、ファミリータイプやコンパクトタイプの自社ブランド『クレア』シリーズマンションの販売を行っております。 当社は、立地条件並びにライフスタイルの進化に伴うお客様のニーズをマンション企画に反映し、地域社会に溶けこんだ快適な生活空間を提供しております。 入居後のアフターサービスについても、１年点検・２年点検並びに長期修繕計画等における資産価値の維持、災害時に備えた保険商品の提供、管理費の資金管理、積立金等の運用方法の助言、家族構成の変化に伴うリニューアル等「良質な総合管理サービス」の提供を行っております。 (2) 不動産賃貸・管理事業 当社は、主にオフィスビルや賃貸コンパクトマンション「クレアグレイス」の賃貸事業を行っております。 また、連結子会社は、ビル・マンションの管理事業を行っております。 (3) その他 当社は、主にマンション購入者を販売先として保険代理事業を行っております。 （事業系統図）

１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 当社の主力事業である新築分譲マンション事業では、高騰する建築費を背景としたマンション価格の上昇、少子高齢化、ライフスタイルの多様化、環境への配慮といった社会・経済情勢の変化に適切に対応する必要があると認識しております。これらの課題に対しては、次の施策を継続的に実施しております。 ① 建設会社との連携等による原価抑制 事業用地の仕入れ段階から建設会社と連携し、構造面の「安心・安全」を確保した上で極力原価を抑えることに協働して取り組むとともに、地域ごとのお客様の「価格吸収力・追随性」を慎重に見極め、お客様にご納得いただける価格設定を行うことに注力しております。 また、事業環境の変化に柔軟に対応できるよう新たなパートナー建設会社の開拓を図っております。 ② 新たな需要の掘り起こし シニア世代を中心とする郊外から中心部への住み替えニーズ等に応えるべく、地方中核都市において新築分譲マンションの展開を推進しております。需給バランスを見極めた上で、既に供給実績のある都市に加え、これまで供給実績のない都市へも進出・展開を図り、新たな需要の掘り起こしに注力しております。当連結会計年度には埼玉県春日部市、静岡県浜松市・掛川市、島根県松江市に初進出いたしました(竣工・引渡しベース)。これにより当社のマンション供給都市数は85都市となりました。 ③ 商品企画の充実 少子高齢化、シングル・ディンクス世帯の増加といった社会的背景の中、多様化するお客様のライフスタイルに対応するべく、コンパクトマンションブランド「クレアホームズ フラン」の開発を首都圏・関西圏をはじめ、地方中核都市においても推進しております。また、ファミリー向けのマンションでは、世代・家族構成・地域特性を考慮した間取りの提案を一つ一つ物件ごとに行うことにより画一的ではない手づくりの価値観を大切にするとともに、常にお客様目線で企画を行う「ＯＷＮＥＲＳ ＦＩＲＳＴ(オーナーズ・ファースト)」の精神でこだわり抜いた設備仕様を採用するなど、商品企画の充実に注力しております。 ④ 安定収益源の拡充 賃貸マンションブランドの「クレアグレイス」は、首都圏・関西圏をはじめとする大都市圏のみならず、地方中核都市の利便性の高い場所での開発による潜在需要の掘り起こしなど、特徴ある展開を推進しており、2021年２月の第一弾物件の竣工以来、８物件328戸が賃貸開始となっております。既に保有済みのオフィスビルの賃貸事業に加え、安定収益源の拡充に資する事業として賃貸マンション事業にも積極的に取り組んでまいります。 ⑤ 持続可能な社会の実現への取り組み ＳＤＧs等「持続可能な社会の実現への取り組み」につきましても重要な継続課題として認識しており、脱炭素社会の実現に向けた取り組みとして、新築分譲マンションへの「ＺＥＨ-Ｍ Oriented」「ＺＥＨ-Ｍ Ready」や「低炭素建築物」の採用を積極的に進めております。資本業務提携先である株式会社クラフティアとは、今後も連携を強化しつつ、環境に配慮した物件や多様な付加価値創造への取り組みとして新築分譲マンションブランド「クレアネクスト」の開発を協働して進めてまいります。 住宅は二度と同じものがない「究極のワンオフ商品」であると考えております。一人一人のお客様に「安心・安全・快適」な生活をご提供するべく、常に経営理念である「企業は人なり、組織は人なり・・・社会に貢献する少数精鋭のプロ集団たれ」に立ち返りながら、全社一丸となって業績の向上に努めてまいります。

３ 【事業等のリスク】 当社グループの事業等に関するリスクについて、投資者の投資判断に重要な影響を及ぼす可能性があると考えられる主な事項を記載しております。また、必ずしもそのようなリスク要因に該当しない事項についても、投資者の投資判断上、重要であると考えられる事項については、投資者への積極的な情報開示の観点から以下に開示しております。なお、当社グループは、これらのリスク発生の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針であります。本項については、将来に関する事項が含まれておりますが、当該事項は当連結会計年度末現在において判断したものであります。 (1) 当社事業について 当社グループの事業は、不動産販売事業、不動産賃貸・管理事業、その他の３つの事業で構成されております。不動産販売事業は、グループ全体の売上高に対して大半を占めており、当社グループにおいて主要事業となっております。 ① 不動産販売事業について (分譲マンションの施工について) 当社グループは、1994年以降分譲マンションの販売を主要事業として展開しております。 分譲マンションの施工管理につきましては、お客様へ引渡すまで当社で一貫して行っておりますが、設計・施工については監視体制を構築しつつ、専任業者へ委託しております。 分譲マンションの建築につきましては、建設会社に発注し、民間(旧四会)連合協定工事請負契約約款に基づく工事請負契約を締結しておりますが、建築工事の品質管理・工程管理につきましては、当社が定期的な監理を行っております。 工事請負契約の締結にあたりましては、外注先の財務状況、施工能力・実績、経営の安定性等を総合的に勘案の上決定しておりますが、外注先に信用不安等が発生し、工期遅延が生じた場合には、当社の販売計画に遅延が生じ、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 また、施工完了後、外注先に倒産等の事態が発生した場合には、本来外注先が負うべき瑕疵の補修責任等が履行されず、当社に費用負担が発生し、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 (経営成績の変動について) 当社グループの主要事業である不動産販売事業におきましては、お客様への物件引渡しを基準として売上計上を行っておりますが、各物件の竣工・引渡時期(計上時期)のばらつきによって、四半期ごとの業績が変動する傾向にあります。また、販売計画の変更や天災その他の事由による工期の遅延等によって、引渡時期に変更があった場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 (土地の仕入れについて) 当社では、分譲マンション用地等の取得にあたり、売買契約前に綿密な事前調査を行っておりますが、契約後、稀に土壌汚染等の隠れたる瑕疵が発見されることがあります。その場合、当社に追加費用が発生することがあり、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 (マンション建設に対する近隣住民の反対運動について) 当社では、マンション建設にあたり、所在地の自治体の条例等に則り、事前に周辺住民に説明会を実施する等の近隣への対策を講じております。しかしながら、今後、開発による騒音、電波障害、日照問題、景観変化等を理由に近隣住民に反対運動等が発生し、その解決に時間を要したり、計画の変更が必要となった場合には、工期遅延や追加費用が発生し、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 ② 不動産賃貸・管理事業について 当社の所有するオフィスビル等におきまして、今後、テナントの大量退去等が発生した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 ③ 有利子負債への依存度について 当社は、分譲マンション用地等の取得資金並びに賃貸オフィスビル等土地・建物資産購入資金を主として金融機関からの借入によって調達しているため、有利子負債への依存度が高い財務体質となっております。 したがって、現行の金利水準が大きく変動した場合、及び借入条件に制限が付与され、それに抵触した場合等計画どおりの資金調達ができない場合には、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 ④ 景気動向・金利動向について 当社グループの事業は、景気動向、金利動向、新規供給物件動向、不動産販売価格動向等の影響を受けやすく、景気見通しの悪化や大幅な金利の上昇等の変化によって、住宅購入意欲が低下した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 ⑤ 主要事業の免許について 当社は、不動産販売事業として宅地建物取引業法第３条第１項及び第６条に基づき宅地建物取引業者免許証(免許番号 国土交通大臣(13)2432号)の交付を受けております。宅地建物取引業法第３条第２項の規定により、免許の有効期限は５年間と定められており、当社の免許の有効期限は2023年10月25日から2028年10月24日までとなっております。 不動産販売事業につきましては、宅地建物取引業法第３条及び第５条にて免許条件及び宅地建物取引業法第66条及び第67条にて取消事由が定められており、これに該当した場合は免許の取消が命じられます。 現在、当該免許取消となる事由は発生しておりませんが、将来何らかの理由により免許取消事由が発生した場合には、当社グループの業績に重大な影響を及ぼす可能性があります。 (2) 法的規制について ① 法的規制について 不動産取引につきましては、「宅地建物取引業法」「建築基準法」「国土利用計画法」「都市計画法」等の法的規制を受け、宅地建物取引業法に基づく免許を取得して不動産販売事業を行っております。ビル賃貸事業につきましては、ビルの所有者若しくは受託管理者は、「電気事業法」「建築物における衛生的環境の確保に関する法律」等、また、マンション管理事業につきましては、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」等の法的規制を受け、各法によって定められた有資格者に点検整備や検査を義務付けておりますので、当該資格者を保有確保し、不動産賃貸・管理事業を行っております。 今後、これらの法的規制の改正や新たな法的規制が設けられた場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 ② 「住宅の品質確保の促進等に関する法律」による瑕疵担保責任について 「住宅の品質確保の促進等に関する法律」では、新築住宅の供給事業者に対して構造上の主要な部分及び雨水の浸食を防止する部分について10年間の瑕疵担保責任を負うことを定めております。当社では、分譲マンションの供給に際し、建築設計の段階から一貫して携わり、供給物件の品質管理に万全を期すよう努めております。また、販売後のクレームに対しましても、法令上の責任に基づき、真摯な対応に努めております。 しかしながら、当社の供給物件に何らかの原因で瑕疵が発生した場合には、クレーム件数と補償工事の増加等を招き、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 ③ 個人情報等の取扱いについて 当社グループの営業活動に伴い、個人情報をはじめとする様々な情報を入手しております。個人情報等の管理におきましては、細心の注意を払っておりますが、不測の事態により、個人情報等が外部に漏洩した場合には、損害賠償や当社グループの信用力低下により、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 (3) その他 ① 税制改正について 将来において、不動産関連税制が変更された場合には、資産の取得及び売却時のコストの増加、また、これらの要因による住宅購入意欲の低下等により、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 ② 耐震の構造計算について 当社は、2006年１月から建築確認申請を行う分譲マンションについては、住宅性能評価書を取得しております。同評価書取得においては、構造等級チェックが必須審査項目となっております。 当社の分譲するマンションについて2007年６月の建築基準法の改正により、建築確認申請の審査段階で「ピアチェック(構造計算適合性判定)」として再チェックされることで二重のチェック体制をとっております。 しかしながら、構造等に関する法改正が行われた場合や、構造計算書の偽装等、建物の構造に係わる問題が発生した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 現在、当社所有のオフィスビルに関しましては、耐震診断を実施し、建築基準法上の問題はない旨の確認を得ておりますが、今後のテナント誘致において、更なる耐震強度を求められた場合には、補強が必要となり、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 ③ 災害発生リスクについて 当社グループは、地震や感染症等の自然災害において、従業員をはじめ取引先・地域コミュニティの人命を最優先と考えております。 しかしながら、地震、津波、風水害等の自然災害により当社グループが保有する資産に直接被害が及び、建築コストの追加、修繕コストの発生や工事の遅延等による販売計画の見直しが行われた場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 また、パンデミック宣言、緊急事態宣言等の発令を伴う感染症等が流行し、経済活動の混乱、景気の低迷、雇用環境の悪化等により個人所得の減少や顧客の購買意欲が低下した場合や工事の遅延、販売活動の停滞が起こった場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 当連結会計年度における当社グループ(当社及び連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要並びに経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は、次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。 (1) 経営成績等の状況の概況 当連結会計年度における我が国経済は、企業収益においてアメリカの通商政策の影響が残るものの、雇用情勢・所得環境とともに改善の動きがみられ、景気は緩やかな回復基調が継続しております。しかしながら、金融資本市場の変動、アメリカの通商政策の動向、中東情勢の影響などによる先行きの不透明感から、足下の消費者マインドは弱含みで推移しております。 当社グループの属する不動産業界では、国内外からの活発な投資資金の流入を背景に2026年１月１日時点の公示地価は、住宅地や商業地といった全用途の全国平均で前年比2.8％増と５年連続で上昇しております。 新築分譲マンション市場では、2025年１月～12月の全国で発売された分譲マンションの平均価格は前年より7.8％上昇の6,556万円と９年連続で過去最高値を更新しました。一方、全国における発売戸数は前年比0.8％増の５万9,940戸となりました。これは、首都圏、北海道、東北地区は減少となったものの、近畿圏での1,785戸増をはじめ、中国、四国などの地区が増加した結果によるものであります(㈱不動産経済研究所調査)。 このような事業環境の下、当社の主力事業である新築分譲マンション事業では、当初の計画どおり18物件(地方圏15物件・首都圏３物件)を竣工・引渡しいたしました。 しかしながら、建築費の高騰による販売価格の上昇、継続的な物価上昇等の経済情勢を背景に、お客様の住宅購入に対するマインドがより慎重な方向へシフトしたことなどが影響し、計画の引渡戸数を下回ることとなりました。 この結果、当連結会計年度の業績は、売上高は前年度より7,567百万円上回る38,450百万円(前期比24.5％増)、営業利益は898百万円(同27.8％減)、経常利益は304百万円(同60.3％減)、親会社株主に帰属する当期純利益は147百万円(同70.3％減)と前期比増収減益となりました。 (2) 経営成績 当連結会計年度の売上高は、前期と比べて7,567百万円上回る38,450百万円(前期比24.5％増)となりました。これは不動産販売事業におけるマンションの販売価格が上昇したこと及びマンションの販売戸数が増加したことが主な要因であります。 売上総利益は、前期と比べて391百万円上回る6,152百万円(前期比6.8％増)となりました。これは建築費の高騰等による仕入コストの増加があったものの、売上高にて述べたとおり売上高が増加したことが主な要因であります。 経常利益は、前期と比べて461百万円下回る304百万円(前期比60.3％減)となりました。これは不動産販売事業におけるマンションの広告宣伝費や販売手数料等の経費が増加したこと及び借入金の増加と借入金利の上昇による支払利息が増加したことが主な要因であります。 親会社株主に帰属する当期純利益は、前期と比べて349百万円下回る147百万円(前期比70.3％減)となりました。これは税金費用が減少したものの、前述したとおり経常利益が減少したことが主な要因であります。 セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。 （不動産販売事業） 当連結会計年度における竣工物件は下記の18物件(地方圏15物件・首都圏３物件)で、予定どおりに竣工・引渡しとなりました。なお、４物件が初進出の都市であります。 クレアホームズ川口 市役所前通り（埼玉県川口市） 　 クレアホームズ矢賀 ザ・レジデンス（広島県広島市東区） クレアホームズ春日部 センタープレイス（埼玉県春日部市）　※初進出 　 クレアホームズ松江大橋（島根県松江市）　※初進出 クレアホームズ フラン横浜戸塚（神奈川県横浜市戸塚区） 　 クレアホームズ松山大街道 ザ・プレミアム（愛媛県松山市） クレアホームズ フラン白石〈センタープレイス〉（北海道札幌市白石区） 　 クレアホームズ道後西 ザ・レジデンス（愛媛県松山市） クレアホームズ天竜川駅前（静岡県浜松市中央区）　※初進出 　 クレアホームズ フラン博多祇園（福岡県福岡市博多区） クレアホームズ掛川（静岡県掛川市）　※初進出 　 クレアネクスト九大学研都市 ザ・レジデンス（福岡県福岡市西区） クレアホームズ住ノ江（大阪府大阪市住之江区） 　 クレアネクスト九大学研都市駅前（福岡県福岡市西区） クレアホームズ フラン天王寺駅前（大阪府大阪市天王寺区） 　 クレアネクスト桜坂 ザ・レジデンス（大分県大分市） クレアホームズ堺東 北三国ヶ丘（大阪府堺市堺区） 　 クレアネクスト荒田 ザ・レジデンス（鹿児島県鹿児島市） この結果、売上高は34,333百万円(前期比27.5％増)、セグメント利益(営業利益)は1,591百万円(同14.3％減)となりました。 今後とも、全国に展開する各営業拠点における立地に優れた事業用地の取得、並びに地域特性や様々なお客様ニーズに合致した商品企画を行うことにより、当社の「クレア」ブランドの価値を高めてまいります。 （不動産賃貸・管理事業） 2026年３月の東京都心５区のオフィスビル賃貸市況では、既存ビルは拡張や募集開始による解約があった一方、建替えやビル内増床に伴う成約があったことから空室率が改善しましたが、新築ビルは大規模ビルが空室を残したことで空室率が上昇した結果、平均空室率は2.22％と前月比0.02ポイント上昇しました。また、賃料につきましては新築・既存ビルの平均月額賃料が３月時点で22,302円/坪と26ヶ月続けて上昇しております(三鬼商事㈱調査)。 このような環境の下、ビル賃貸事業につきましては、高水準で安定した稼働率の確保が最重要課題であると認識しております。既存テナントのニーズを早期に把握し対応することでお客様満足度の向上に繋げるとともに、立地優位性を活かした新規テナントの獲得営業に注力しております。 賃貸マンション事業につきましては、当連結会計年度に新たに竣工・賃貸開始となった物件はありませんが、引き続き厳選した事業用地の取得に努めてまいります。 マンション管理事業につきましては、当連結会計年度中に管理戸数754戸を加え、総管理戸数は15,372戸となりました。引き続き管理組合並びにご入居者様にご満足いただけるよう、共用部分及び専有部分設備に関するリニューアル工事の提案による受託物件の良好な居住空間や資産価値の維持向上、管理組合運営の品質向上など専門性の高いサービスの提供に努めてまいります。 ビル管理事業につきましては、引き続き新規の受注獲得営業に努めております。原状復旧・入居工事や空調・電気設備の更新工事及び給排水設備改修等のスポット工事の受注とともに、従来スポットで受注していた点検業務等を定期契約とするなど安定収益の確保にも取り組んでおります。 この結果、売上高は4,084百万円(前期比4.4％増)、セグメント利益(営業利益)は567百万円(同10.6％増)となりました。 生産、受注及び販売の実績は、次のとおりであります。 ① 受注実績 当社グループにおける販売品目は受注生産形態をとらない品目がほとんどであり、生産規模及び受注規模を金額あるいは数量で示すことは行っておりません。 ② 販売実績 当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。 セグメントの名称 　 売上高(千円) 　 前期比(％) 不動産販売事業 マンション 　 34,232,660 　 128.0 その他 　 100,563 　 53.2 計 　 34,333,223 　 127.5 不動産賃貸・管理事業 　 4,074,049 　 104.4 その他 　 43,422 　 103.2 合計 　 38,450,695 　 124.5 (注) １  セグメント間取引については、相殺消去しております。 ２  参考として不動産販売事業におけるマンションの発売実績、契約実績、販売実績を戸数ベースで示すと、次のとおりであります。 戸数(戸) 　 前期比(％) 発売実績 　 マンション 　 704.4(  759) 　 120.3( 124.0) 契約実績 　 マンション 　 742.1(  785) 　 125.7( 127.9) 販売実績 　 マンション 　 731.3(  745) 　 120.8( 115.1) ３  上記戸数は当社持分戸数であり、(  )は外書きでＪＶ(共同企業体)を含む100％戸数を記載しております。 (3) 財政状態 当連結会計年度末の総資産は、前連結会計年度末に比べ685百万円増加し46,101百万円となりました。これは、主に不動産賃貸事業で賃貸マンションの事業用地仕入れ等が進捗したことにより建設仮勘定が増加したことによるものであります。 負債は、前連結会計年度末に比べ638百万円増加し35,798百万円となりました。これは、主に不動産賃貸事業で賃貸マンションの事業用地仕入れ等が進捗したことに伴い借入金が534百万円増加したことによるものであります。 純資産は、前連結会計年度末に比べ46百万円増加し10,302百万円となりました。これは、親会社株主に帰属する当期純利益を計上したこと及び配当金の支払いを行ったことによるものであります。 (4) キャッシュ・フローの状況 当連結会計年度における現金及び現金同等物の期末残高(以下「資金」という。)につきましては、前連結会計年度末に比べ114百万円増加して1,092百万円となりました。 当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、次のとおりであります。 営業活動によるキャッシュ・フローは、主に不動産販売事業で、分譲マンションの事業用地仕入れ等が前年と比べて抑制されたこと及び不動産事業受入金が増加した結果獲得した資金は178百万円(前期は7,610百万円の使用)となりました。 投資活動によるキャッシュ・フローは、主に賃貸マンションの事業用地仕入れ等が進捗したことによる支出があった結果使用した資金は545百万円(前期は969百万円の使用)となりました。 財務活動によるキャッシュ・フローは、主に賃貸マンションの建設状況等による支出を借入れによって賄った結果獲得した資金は481百万円(前期は8,142百万円の獲得)となりました。 当連結会計年度における当社グループの資本の財源及び資金の流動性については、将来の収益源となる来年度以降の土地の仕入れ等(不動産事業支出金)が順調に推移していることから、これらに対応するため資金の源泉として、自己資金及び金融機関からの借入による調達で対応しております。 当社グループにおきましては、手許流動性と借入金との適正バランスを考えながら、グループ各社の手許流動性をチェックし、連結ベースでの資金の効率化を図っております。 (5) 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定 当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表を作成するにあたって、資産、負債、収益及び費用の報告額に影響を及ぼす見積り及び仮定を用いておりますが、これらの見積り及び仮定に基づく数値は実際の結果と異なる可能性があります。 連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは「第５  経理の状況  １  連結財務諸表等  (1) 連結財務諸表  注記事項 (重要な会計上の見積り)」に記載しております。