ＪＰＭＣ

３【事業の内容】 当社グループは、賃貸住宅オーナー（以下「オーナー」という。）から賃貸物件（マンション・アパート等の賃貸住宅）を１棟まるごとお預かりすることで、そのオーナーの賃貸経営の代行を行うビジネスを全国展開しております。すなわちオーナーから物件を一括して借上げ、これを一般入居者に転貸する、一括借上事業（注１）を主軸とし、それに伴い賃貸住宅運営に係る付加価値向上を企図した付帯事業を合わせて全国展開しております。 また、当社グループの事業は、プロパティマネジメント事業及びその付随業務の単一セグメントであるため、セグメント別の記載を省略しております。 (1) 当社の主要な事業内容 当社は、主な事業としてオーナーから賃貸物件（マンション・アパート等の賃貸住宅）を一括して借上げ、これを一般入居者に転貸する一括借上事業を中心に、プロパティマネジメント事業を全国展開しております。 大手賃貸住宅メーカー系の事業者による、建築事業に付随して一括借上事業を行うビジネスモデルとは対極に位置しており、当社は一括借上事業を中心にオーナーに代わって賃貸経営を代行して行っております。建築工事、リフォーム工事、賃貸物件の管理・仲介及び高齢者住宅の運営は、提携している全国のパートナー企業（賃貸管理会社、建築会社、リフォーム会社及び介護事業者）が担当しております（注２）。 当社は一括借上事業適用物件の仲介業務及び賃貸管理業務については基本的にパートナー企業（注３）へ委託しております。また、新築ニーズのあるオーナーに対しては、建築系パートナー（注３）が物件オーナーと工事請負契約を直接締結し、一括借上事業適用物件の建築工事やリニューアル・リフォーム・リノベーション工事を行っております。 地場の賃貸管理会社、建築会社、リフォーム会社及び介護事業者が、一括借上事業を利用して案件を受注する場合は、それぞれパートナー契約を締結する必要があり、その権利を利用する対価として当社が加入金及び月会費を受け取っております。 その他、滞納保証事業、保険事業、ブロードバンド事業（JPMCヒカリ）及び建築部材等の販売事業、また都市圏においてはリニューアル・リフォーム・リノベーション工事の請負を行っております。 （注）１．一括借上事業における主要な契約形態である、スーパーサブリース（以下「SSL」という。）は、約定賃料固定型サブリースと異なり、独自に開発した収益分配型のサブリースであります。このSSLにおきましては、まず、独自のシステムで査定・算定した基準家賃等総額（基準賃料）に約定率を乗じた最低約定賃料（以下「約定賃料」という。）を確定します。そして、入居者から支払われる家賃等総額（集金賃料）が約定賃料を上回った場合には、約定賃料を上回った金額に分配比率を乗じた金額（分配賃料）をオーナーに分配いたします。 またSSLのほか、多様化する顧客ニーズに対しフレキシブルに個別対応が可能であるサブリース（当社では「ハイパーサブリース」、「イージーオーダーサブリース」と呼んでおります。）も扱っております。 ２．パートナー企業に委託することなく、当社グループが直接賃貸物件を管理する形態も併用しております。 ３．パートナー企業の種別、略称及び役割 （2025年12月31日現在） 分類 　 種別 　 役割 建築系パートナー 　 提携建築会社 CP （コンストラクションパートナー） 　 オーナーから、当社の一括借上事業を利用する賃貸住宅の建築を受注することにより、当社の一括借上物件を獲得する役割を担っております。 提携リフォーム会社 RP （リフォームパートナー） 　 オーナーから、当社の一括借上事業を利用する賃貸住宅のリフォームを受注することにより、当社の一括借上物件を獲得し、良質化する役割を担っております。 提携高齢者住宅建築会社 SLP （シルバーパートナー） 　 オーナーから「高齢者住宅一括借上システム（ふるさぽシステム）」を利用して建築を受注することにより、当社の一括借上物件を獲得する役割を担っております。 不動産系パートナー 　 提携賃貸管理会社 JP （J’sパートナー） 　 当社から仲介業務、賃貸管理業務を委託しております。また、当社が物件の査定を行うにあたり、近隣の家賃相場に関するデータ収集や現地調査などの役割を担っております。 提携売買仲介会社 EP （イーベストパートナー） 　 オーナーから依頼を受け、当社グループと協力して収益物件の売買を媒介する役割を担っております。 介護系パートナー 　 提携介護会社 FP （ふるさぽパートナー） 　 オーナーから「高齢者住宅」を転借し、運営する役割を担っております。※運営予定会社も含みます。 一括借上事業における借上げ期間は、建物の構造によって異なりますが、新築物件につきましては、10年から35年まで、既築物件につきましては10年から20年までとなっております。一括借上事業を利用するオーナーは、例えば借入金の返済期間に合わせて、自由に借上げ期間を選択することが可能となります。 （当社グループのビジネスモデル概略図） 当社グループの収益構造は次のとおりとなっております。 （プロパティマネジメント収入） プロパティマネジメント収入は、入居者からの賃料、CP及びSLPから当社一括借上事業を営業ツールとして、物件建築を受託した対価として受領する初期手数料及びオーナーから受領する事務手数料、パートナー加入契約締結時にパートナーより受領する加入金及び月会費等から構成されております。 （ＰＭ付帯事業収入） 滞納保証事業、保険事業、オーナーに対するブロードバンド事業（JPMCヒカリ）から構成されております。 （その他の収入） 賃貸用不動産リフォーム事業、オーナー等へ販売する建築部材等の販売事業、ローン事業、イーベスト事業（収益不動産売買仲介業）等から構成されております。 (2) 株式会社JPMCファイナンスの主要な事業内容 株式会社JPMCファイナンスは主な事業として、貸金業及び家賃の滞納保証を行っております。 (3) みらい少額短期保険株式会社の主要な事業内容 みらい少額短期保険株式会社は主な事業として、保険業を行っております。 (4) 株式会社JPMCエージェンシーの主要な事業内容 株式会社JPMCエージェンシーは主な事業として、法人需要向け賃貸住宅の賃貸を行っております。 (5) 株式会社JPMCシンエイの主要な事業内容 株式会社JPMCシンエイは主な事業として、賃貸管理業を行っております。 (6) 株式会社JPMCワークス＆サプライの主要な事業内容 株式会社JPMCワークス＆サプライは主な事業として、賃貸用不動産リフォームの工事請負を行っております。 (7) 株式会社JPMCアセットマネジメントの主要な事業内容 株式会社JPMCアセットマネジメントは主な事業として、収益不動産を中心とした売買の斡旋、仲介を行っております。 (8) 株式会社リークスプロパティの主要な事業内容 株式会社リークスプロパティは主な事業として、賃貸管理業及び賃貸の仲介を行っております。

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 本文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 (1) 経営方針 当社グループは、社会の課題と向き合い持続可能な賃貸経営を追求することを“住む論理”と定義し、「住む論理の追求」をパーパスとして掲げ、主要な事業である賃貸経営代行事業を行っております。今後もミッションである「オーナーの資産価値の最大化」を実現すべく、新たなサービス、商品、事業を開発し、事業規模の拡大、さらには、企業価値の向上を目指してまいります。 (2) 中長期的な経営戦略 当社グループは2026年２月12日に発表した「ＪＰＭＣ中長期経営方針」のもと、パーパス経営を通じた持続的な企業価値向上の実現に向けた取り組みを進めています。 賃貸住宅マーケットにおいては相続税対策等を背景とした新築供給が一定程度継続していますが、資材価格や金利の上昇等といった不透明な経済情勢下において、賃貸物件の新築による市場成長余地は限定的であると認識しています。また、環境負荷の観点からも、既存物件の再生によるリユースエコノミーの重要性が今後一層高まると想定しています。 そのような状況の下、当社グループは全国規模のパートナーネットワークや金融機関との提携を活用し、既存物件を中心に全国の賃貸物件の運用を行っております。顧客である賃貸物件オーナーに対し、賃貸経営代行サービスを提供することで、オーナー資産の最大化に貢献しています。当社グループのビジネスモデルの特長は全国の賃貸物件の運用に特化し、スモールユニットで効率的に事業を運営できる点にあります。これを支えるパートナーネットワーク、金融機関との提携および既存物件の賃貸経営ノウハウは当社独自の無形資産であり、競争優位性の源泉であると考えています。 当社グループでは「プラットフォーム（運用戸数）の拡大」×「付加価値の向上」による成長実現へ向けて、オーガニックによる成長のみならず、運用戸数の拡大とシナジーの創出を企図したM&Aによる成長を目指します。加えて、パートナーネットワークを活用した収益源の多角化を進め、PropTechの活用により管理業務のサービス品質の向上と効率化の両立を推進します。また、これらを実現するために、人的資本など経営基盤の強化を図ります。 ※PropTech：当社ではAIとDXの融合により賃貸住宅業界の課題を解決する技術と定義しています。 (3) 目標とする経営指標 当社グループでは、成長投資と株主総還元を適切にコントロールし、資本効率の高い経営を行うことを重要な経営課題としており、「配当性向」「DOE」「累進配当」を重要な経営指標と位置付けております。 配当性向 40%以上、DOE 10%程度を目線に、持続的な累進配当を行うことを目標としています。 (4) 優先的に対応すべき事業上及び財務上の課題 当社が優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題は以下のとおりです。 ①持続的な成長のための競争優位性の強化 当社グループのビジネスモデルは、全国規模のパートナーネットワークや金融機関との提携、賃貸住宅経営のノウハウなど当社グループ独自の無形資産によって支えられています。これら無形資産の成長がさらなる市場競争力につながるとの認識のもと、運用データの蓄積、それを活用するための人的資本・組織資産の強化、PropTechを活用した賃貸経営代行の効率化・高度化への取り組みを進めてまいります。 ②キャッシュ・フロー・アロケーションを意識した財務戦略 当社グループは、これまでと同様に余剰資金を生じさせない高水準の資本効率を維持しながら、持続的な成長を実現していくために、キャッシュ・フローを適切なバランスで成長投資と株主還元に分配することが重要であると認識しております。株主還元方針に基づく配当等の実施や、財務健全性を維持できる範囲内で有利子負債を活用した成長投資を進めてまいります。 ③ESG経営の推進 当社グループは、サステナビリティに関するマテリアリティを特定し、事業活動を通じてESG経営の取り組みを推進しております。サステナビリティへの取り組みについては「第２　事業の状況　２　サステナビリティに関する考え方及び取組」をご参照ください。

３【事業等のリスク】 有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が連結会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末日現在において当社グループが判断したものであります。 (1) 人口動態による需要の変化 我が国では、人口の減少や少子高齢化の進行、都市への一層の人口の集中が進むと見込まれております。高齢者単身世帯の増加や外国人の増加などの影響もあり、世帯数が急速に減少していく可能性は低いと考えておりますが、賃貸住宅の需給関係が悪化した場合、収益性が低下する可能性があります。当社としては、多様な世帯のニーズに対応した物件の供給、サービスの提供、適切な賃料の設定を行い、競合物件との差別化を図ることで収益性の確保に努めています。しかしながら、想定よりも人口動態の変化が進み、世帯数の著しい減少や地域による偏りが発生した場合には業績に影響を及ぼす可能性があります。 (2) 経済情勢の変化 不動産に関する税制改正や金利の急激な上昇など、経済情勢の変化により賃貸住宅オーナーの保有物件の収益性見通しが低下した場合、投資意欲に影響を与える可能性があります。当社は主に既存物件を取り扱うことに加え、サブリースや付加価値商品と組み合わせることで、賃貸住宅オーナーに対し十分な利回りを提供することが可能であると考えているため、これらの経済情勢の変化による業績への影響は僅少であると考えておりますが、急激な経済情勢の変化により賃貸住宅オーナーの収益の見通しが相対的に悪化した場合、当社サービスへの需要動向が変化し、業績に影響を及ぼす可能性があります。 (3) 法的規制等への対応 当社グループは、宅地建物取引業法や建築業等の許認可を受けて事業を展開し、またこれらの関連法令をはじめその他各種の法令等に基づいた企業活動を行っています。これらの法令等を遵守するために、コーポレート・ガバナンス体制の下でコンプライアンスの推進体制を強化していますが、法令等の違反や不正の発生等により、許認可の取消や行政処分を受けることとなった場合には、これによる社会的信用度が低下する可能性があります。また、法令等の改廃及び新設等による事業範囲の制限や費用負担の増加など、業績に影響を及ぼす可能性があります。 (4) 競争環境の変化 賃貸住宅マーケットにおいては、大手ハウスメーカーや当社のパートナーではない賃貸管理会社などと競合することがあり、競争的な環境にあります。当社は、競合他社と異なるビジネスモデルや特徴あるサービスを活用した差別化戦略を進めておりますが、今後、異業種などからの新規参入など競争環境に大きな変化があり、これらの競合会社との競争において優位に立てない場合には、業績に影響を及ぼす可能性があります。 (5) パートナーの方針変更等 当社グループのビジネスモデルは全国規模のパートナーネットワークを活用したパートナー企業や金融機関との協業による点に特徴があり、パートナー企業は、特に運用戸数拡大のための営業や、運用物件の管理など当社のサプライチェーンにおいて重要な役割を果たしており、パートナーや金融機関に依存することを想定したビジネスモデルであります。当社はパートナー企業に対して必要な研修の実施を含めた各種の支援によるパートナーネットワークの強化や、各地の金融機関との提携強化など、サプライチェーンをより強固にするための取組みを進めております。しかしながら、パートナー企業や金融機関の方針変更や競争力の低下が生じた場合には、当社の業績にも影響が生じる可能性があります。 (6) 人材の確保 当社グループでは経営理念の実現や更なる企業価値成長へ向け、優秀で多様な人材を確保し、育成し続けることが重要です。しかしながら、そのような人材の獲得競争は激しく、また、個人のキャリアや働き方に対する価値観がこれまで以上に多様化しています。当社としては、人事制度の充実やDXの活用による業務の効率化によって対応していく考えですが、当社グループを取り巻く事業環境の変化や新たに生じる社会課題等に対応するための人材の継続的な確保や育成が不十分である場合には、サービスの質が低下し、業績に影響を及ぼす可能性があります。 (7) 気候変動 気候変動課題への関心が高まる中で、規制の導入等によるコストの増加、評判リスクの発現、異常気象による収益減少や費用の増加が発生する可能性があります。当社の事業に与える影響は比較的小さいものと考えておりますが、引き続き、影響を注視してまいります。 (8) 情報セキュリティ 当社グループは、ITやAIを活用して事業や業務を効率的に進めるとともに、データを活用したビジネスを進めており、各事業において個人情報をはじめとする多くの機密情報を取り扱っています。機密情報に関しては、関連する諸法令の遵守と適正な取り扱いの確保に努めておりますが、サイバー攻撃・ウイルス感染等による情報セキュリティインシデント発生等、機密情報が外部へ漏えいした場合やシステムリスクが顕在化した場合には、当社グループの社会的信用の失墜や損害賠償の請求等により、業績に影響を及ぼす可能性があります。 (9) 信用リスク 当社のプロパティマネジメント事業及びその付随業務においては、入居者が賃料を適時に支払うことを前提としております。当社は信用リスクを回避するために、適切な情報収集を行い、必要に応じて債権保全を行うなどの対応を行っておりますが、滞納が相次いだ場合には、貸倒れや貸倒引当金の増加等により、当社の財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1) 経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。 ① 財政状態及び経営成績の状況 当連結会計年度におけるわが国経済は、雇用・所得環境が改善するなかで緩やかに回復する動きとなりました。 一方、物価上昇の継続に加え、米国の通商政策の動向や金融資本市場の変動などにより先行きは不透明な状況が続いております。 このような状況のもと当社グループは、パーパスである「住む論理の追求」のもと、賃貸住宅（マンション・アパート）の経営代行事業の持続的な成長とさらなる企業価値向上に向けて、運用戸数の拡大とグループ一体となった収益性強化を基本戦略として事業に取り組みました。 ストックである運用戸数は、107,922戸と前期末比で1,031戸の純減となりました。ストックを活用した収益性強化に向けて、プロパティマネジメントの管理精度向上による入居率上昇に加えて、賃貸経営代行とリフォームを組み合わせた「スーパーリユース」、ＰＭ付帯事業である滞納保証・家財保険などのクロスセルの推進により、1戸当たりの収益性の向上に取り組みました。また、経営基盤の強化を目的として人的資本への投資を引き続き行いました。 この結果、当連結会計年度の財政状態及び経営成績は以下のとおりとなりました。 ａ．財政状態 当連結会計年度末の資産合計は、前連結会計年度末に比べ1,300百万円減少し17,434百万円となりました。 当連結会計年度末の負債合計は、前連結会計年度末に比べ1,220百万円減少し8,179百万円となりました。 当連結会計年度末の純資産合計は、前連結会計年度末に比べ79百万円減少し9,255百万円となりました。 ｂ．経営成績 当連結会計年度の経営成績は、売上高58,498百万円（前期比0.8％減）、営業利益2,635百万円（同3.2％減）、経常利益2,645百万円（同3.0％減）、親会社株主に帰属する当期純利益1,800百万円（同1.7％減）となりました。 売上区分別の経営成績は、次のとおりであります。 （プロパティマネジメント収入） パートナーや金融機関との連携を強化し運用戸数の獲得に取り組みました。また、プロパティマネジメントの管理精度向上とストックの良質化による収益性強化に取り組みました。 この結果、当連結会計年度におきまして、プロパティマネジメント収入は54,004百万円（前期比0.4％増）となりました。 （ＰＭ付帯事業収入） 当社の運用物件の新規入居者に対する滞納保証及び家財保険などのクロスセルに取り組みました。 この結果、ＰＭ付帯事業収入は2,727百万円（前期比5.2％増）となりました。 （その他の収入） 当連結会計年度は販売用不動産の売却はありませんでした。また、建築部材等の販売事業が前年を下回りました。 この結果、その他の収入は1,766百万円（前期比32.5％減）となりました。 ② キャッシュ・フローの状況 当連結会計年度における現金及び現金同等物は、前連結会計年度末に比べ710百万円減少し、当連結会計年度末には6,795百万円となりました。 当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、次のとおりであります。 （営業活動によるキャッシュ・フロー） 営業活動によるキャッシュ・フローは、2,600百万円の収入（前連結会計年度は2,950百万円の収入）となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益が2,723百万円、営業貸付金の減少額が474百万円、仕入債務の増加額が275百万円、減価償却費が183百万円、法人税等の支払額が1,136百万円あったことによるものであります。 （投資活動によるキャッシュ・フロー） 投資活動によるキャッシュ・フローは、383百万円の支出（前連結会計年度は428百万円の支出）となりました。これは主に、無形固定資産の取得による支出が330百万円あったことによるものであります。 （財務活動によるキャッシュ・フロー） 財務活動によるキャッシュ・フローは、2,926百万円の支出（前連結会計年度は1,866百万円の支出）となりました。これは主に、配当金の支払額が968百万円、長期借入金の返済による支出が946百万円、自己株式の取得による支出が1,006百万円あったことによるものであります。 ③ 生産、受注及び販売の実績 当社グループの事業は、プロパティマネジメント事業及びその付随業務の単一セグメントであるため、売上区分別に記載しております。 ａ．生産実績 該当事項はありません。 ｂ．仕入実績 当連結会計年度における仕入実績を売上原価区分別に示すと、次のとおりであります。 売上原価区分 　 当連結会計年度 （自　2025年１月１日 至　2025年12月31日） 仕入高（百万円） 　 前期比（％） プロパティマネジメント収入原価 　 47,689 　 △0.6 ＰＭ付帯事業収入原価 　 1,746 　 6.8 その他の原価 　 1,174 　 △22.0 合計 　 50,610 　 △1.0 ｃ．販売実績 当連結会計年度における販売実績を売上区分別に示すと、次のとおりであります。 売上区分 　 当連結会計年度 （自　2025年１月１日 至　2025年12月31日） 販売高（百万円） 　 前期比（％） プロパティマネジメント収入 　 54,004 　 0.4 ＰＭ付帯事業収入 　 2,727 　 5.2 その他の収入 　 1,766 　 △32.5 合計 　 58,498 　 △0.8 (2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容 経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。 ① 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定 当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。その作成には、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額及び開示に影響を与える見積りを必要としております。これらの見積りについては、過去の実績等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積りによる不確実性のため、これらの見積りとは異なる場合があります。 連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積に用いた仮定のうち、重要なものについては「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　（１）連結財務諸表　注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりであります。 ② 当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容 ａ．財政状態及び経営成績の分析 当連結会計年度における財政状態及び経営成績の分析につきましては、「４　経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　(1) 経営成績等の状況の概要　①財政状態及び経営成績の状況」に記載のとおりです。 ｂ．資本の財源及び資金の流動性 (1) キャッシュ・フロー 当連結会計年度におけるキャッシュ・フローの状況については「４　経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　(1) 経営成績等の状況の概要　②キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。 なお、当社グループのキャッシュ・フロー関連指標の推移は、下記のとおりであります。 2021年 12月期 　 2022年 12月期 　 2023年 12月期 　 2024年 12月期 　 2025年 12月期 自己資本比率（％） 　 38.8 　 42.3 　 47.6 　 49.8 　 53.1 時価ベースの自己資本比率（％） 　 101.2 　 98.0 　 109.3 　 105.0 　 123.6 キャッシュ・フロー対有利子負債比率（年） 　 1.6 　 1.3 　 1.2 　 0.6 　 0.3 インタレスト・カバレッジ・レシオ（倍） 　 290.2 　 263.0 　 289.7 　 501.5 　 371.8 自己資本比率：自己資本／総資産 時価ベースの自己資本比率：株式時価総額／総資産 キャッシュ・フロー対有利子負債比率：有利子負債／キャッシュ・フロー インタレスト・カバレッジ・レシオ：キャッシュ・フロー／利払い ※　各指標はいずれも連結ベースの財務数値により算出しております。 ※　株式時価総額は期末株価終値×期末発行済株式数（自己株式控除後）により算出しております。 ※　キャッシュ・フローは営業キャッシュ・フローを使用しております。 ※　有利子負債は連結貸借対照表に計上されている負債のうち、利子を支払っている全ての負債を対象としております。 (2) 資金の需要 さらなる企業価値の向上を図るための事業投資、運転資金及び債務の返済、並びに株主還元策の実施の資金需要に備え、資金調達及び流動性の確保に努めています。 (3) 資金の財源及び資金の流動性 運転資金及び債務の返済、株主還元策の実施に関しては基本的に営業活動によるキャッシュ・フローや自己資金を充当することにより対応する方針であります。また、企業価値の向上を図るための事業投資につきましては自己資金や金融機関の借入を基本としております。 なお、当連結会計年度末における有利子負債残高は759百万円となっており、また、現金及び現金同等物の残高は6,795百万円となっております。 ③ 経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等 経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等につきましては、「第２　事業の状況　１　経営方針、経営環境及び対処すべき課題等　(3) 目標とする経営指標」に記載しております。