ケイアイスター不動産

３【事業の内容】 当社グループは、当社および連結子会社24社及び持分法適用会社20社により構成されており、その主たる事業は、分譲住宅の販売を行う「分譲住宅事業」、注文住宅の請負を行う「注文住宅事業」であります。 セグメント別の詳細は次のとおりであります。 ①　分譲住宅事業 分譲住宅事業においては「高品質、だけど低価格なデザイン住宅」を安定的に提供することで、企業価値の持続的な向上を実現し、地域・社会・環境の発展に貢献する『豊・楽・快（ゆたか）』なくらしの創造を目指しています。 規格型デザインを基盤としながら、各地域の特性や周辺環境に応じた住宅設計を行っており、この独自のアプローチにより、高品質でありながらコストパフォーマンスに優れた住宅を提供し、価値創造に寄与してきました。今後は、大都市圏を中心に戦略的な店舗展開と用地仕入を積極的に進める一方、生産性の向上を通じて利益率の改善を図り、さらなる成長を目指します。 ②　注文住宅事業 注文住宅事業においても、「高品質、だけど低価格なデザイン住宅」の提供を目指し、規格型の注文住宅を中心に事業を展開しています。フルオーダー型の注文住宅に比べ、安定した品質で低価格な住宅を短期間で提供できる体制を構築し、規格の充実を図ることで、注文住宅に求められる自由度を高めています。さらに、規格型住宅は分譲住宅事業とのシナジーが高く、特に当社独自の「1棟からのコンパクト分譲」で培われた生産管理や品質管理の体制、多様な分譲地から生まれる多彩なプランの蓄積、調達・生産面におけるスケールメリットの共有といった、シナジーの最大化を図っています。 事業の系統図は、次のとおりであります。 ［事業系統図］

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題は、以下のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において、当社グループが判断したものであります。 経営理念及び方針 当社グループは1990年の創業以来、「豊かで楽しく快適なくらしの創造をめざす『豊・楽・快（ゆたか）』創造企業」を経営理念として掲げるとともに、「すべての人に持ち家を」をビジョンに定め、すべての従業員が“本当に豊かな住まいとは何か？”を常に追求し、住まいづくりに取り組んでいます。 また、当社グループの事業は、お客様、従業員、不動産仲介会社・サプライヤー・協力工務店などのパートナーの皆様、地域社会、そして株主の皆様と、多くの方々に支えられています。私たちは、すべてのステークホルダーの皆様と、これからも持続的に相互に発展し、関わるすべての方々とともに『豊・楽・快』な未来を実現していきます。 経営環境、経営戦略及び優先的に対処すべき課題等 当社グループが属する住宅業界は、中長期的には、少子高齢化や世帯数の減少に伴い、今後も新築住宅着工戸数は緩やかな減少傾向が続くと見込まれます。 こうした経営環境を踏まえ、当社グループは「中期経営計画2028」を公表することにより、事業成長への強い意志とコミットメントを社内外に共有し、「戸建住宅事業の成長」「戸建住宅事業以外の事業の拡大」「経営基盤の強化」の３つの方針を掲げ、2028年３月期の売上高5,000億円、純利益180億円の達成に向けて、全社員一丸となって取り組んでいます。 ① 分譲住宅事業の成長 日本国内では、少子高齢化及び人口・世帯数の減少に伴い、新築住宅の着工戸数は緩やかな減少が続くため、地域毎に人口動態の変化を踏まえて事業戦略を考える必要があります。 分譲住宅事業の成長については、当社グループの経営戦略上、一定規模までのシェア拡大は必要不可欠と考え、当面の目標を販売棟数15,000棟/年、年平均成長率を10％以上として、販売棟数増加に向けた事業戦略を講じます。具体的には、当社グループが今後展開する事業エリアを「安定成長エリア」「拡大注力エリア」「ネットワーク活用エリア」に区分し、新規出店や事業提携・M&A等、それぞれ最適な投資戦略を推進することで、事業の成長及びシェアの拡大を進めてまいります。 なお、2026年3月期の販売棟数は9,232棟、連結売上高は前年比+13.3%となりました。 ② 分譲住宅事業以外の事業拡大 分譲住宅事業以外の事業については、次の３つの取り組みを展開し、2028年３月期までに分譲住宅事業以外の連結売上高構成比を現在の５%から15％へ伸張させる方針です。 ⅰ 分譲住宅事業を深化させた既存事業の拡張 ・・・　注文住宅事業、中古住宅再生事業、アパート・収益不動産事業、分譲マンション事業 ⅱ 海外事業の拡大　・・・　豪州、米国 ⅲ 顧客LTV（Life Time Value）の最大化　・・・　リフォーム事業、ストック事業 なお、2026年3月期の分譲住宅事業以外の連結売上高構成比は7.1%となりました。 ③ 経営基盤の強化 経営基盤の強化については、経営の仕組み化を通じて、数字を主体とした「経営の見える化」を徹底することで事業リスク評価を強化し、より迅速な投資判断及び実行が可能な体制を構築してまいります。また、企業の持続的成長を支えるため、人材の量的確保と育成による質的向上を目的とした人的資本戦略を推進してまいります。

３【事業等のリスク】 有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が連結会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。 当社グループでは、これらリスクを十分に認識した上で、前述の「１　経営方針、経営環境及び対処すべき課題等」に記載する方法などにより、事態の発生を回避するとともに発生した場合には的確な対応を行うための努力を継続してまいります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 (1) 住宅市場の動向について 当社グループが属する住宅業界は、住宅需要の面では、お客様の住宅購入意欲が景気や金利の動向、住宅に関わる税制や優遇措置等の影響を受けやすいという特性があります。また、住宅供給の面では、競合他社の動向や市場在庫、地価・資材価格・人件費の変動等により、住宅価格及び住宅供給数に影響を及ぼす可能性があり、急激な変化が起きた場合には財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。 当社グループでは、住宅の需給状況を常に分析しており、新規エリアへの進出や既存エリアでの仕入・販売を判断しております。また、在庫回転率を重視したコンパクト分譲を展開することで、上記のリスクを分散・最小化しています。 (2) 有利子負債への依存について 当社グループは、住宅用地の取得資金やＭ＆Ａ資金を主に金融機関からの借入れにより調達しており、当連結会計年度末における総資産に占める有利子負債の比率は62.5％になります。そのため調達環境が悪化した場合、予定した時期・規模で資金を調達できない可能性があります。また、有利子負債の一部には財務制限条項が付されており、これに抵触した場合に期限の利益を喪失する可能性があります。 資金調達リスクを低減するため、キャッシュマネジメントシステム等によるグループ資金の効率化を図るとともに、金融機関との良好な関係の維持・強化に努めています。また、財務制限条項については、様々なシナリオを想定した検討及び早期の対応を行っており、抵触するリスクは低いと判断しておりますが、事業規模の拡大に合わせて金融機関と条件等を協議し、適宜見直しを図っております。 (3) 棚卸資産の保有について 当社グループが保有する販売用不動産等の棚卸資産は、景気や金利の動向、不動産市況、競合他社との価格競争、不動産及び金融関連の法令や政策等の影響を受けるため、保有期間の長期化や販売価格の下落により、財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。 当社グループでは、在庫回転率を重視したコンパクト分譲を展開しており、棚卸資産の保有期間を適切に管理することで、長期化や価格下落のリスクを低減しています。 (4) 人的資本について 当社グループは、事業を拡大し持続的に成長するために、人材の確保と育成を重要な経営課題と位置付けております。また、住宅建築においては、施工業務の大部分を協力業者に依存していますが、住宅建築業界では職人不足と高齢化が社会問題化していることから、協力工務店等の地域パートナーの確保も重要な経営課題と位置付けております。そのため十分な人材及び協力業者を確保できない場合は、新規エリアや新規事業への進出が遅れ、経営成績に影響を及ぼす可能性があります。 なお、人的資本に関する戦略、指標と目標については、「２　サステナビリティに関する考え方及び取組 (3)「戦略」並びに「指標及び目標」① 人的資本」に記載のとおりです。 (5) 法的規制について 当社グループは、事業を展開する上で様々な法的規制の適用を受けており、具体的には、宅地建物取引業法、建設業法、建築基準法、国土利用計画法、住宅品質確保促進法、廃棄物処理法、下請法、個人情報保護法等の法令を遵守しております。これら法的規制の大幅な改正や重大な法令違反が発生した場合、財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。 当社グループでは法令遵守を徹底するため、関連する規程等の整備、研修の実施、内部監査部門や監査役による監査等を行っており、当連結会計年度末において事業活動に影響を及ぼす法令違反等は発生しておりません。また、事業に関連する法的規制の新設やの改廃については、その動向及びリスクを評価し、対策を協議しております。 (6) Ｍ＆Ａ、新規事業等について 当社グループは、事業エリアの拡大と事業領域の充実を図るため、Ｍ＆Ａや海外事業等への進出を積極的に行っております。そのため期待した効果が現れないことや計画が予定どおり進捗しないこと等により、将来の経営成績に影響を及ぼす可能性があります。 Ｍ＆Ａや新規事業への進出に際しては、外部専門家の助言を含む調査を実施し、取締役会において審議しております。また、統合プロセスや新規事業の進捗状況についても取締役会に報告し、対応策等を検討しています。 (7) 特定人物への依存について 当社の代表取締役社長である塙圭二氏は、最高経営責任者として経営方針や経営戦略の決定等、事業活動上の重要な役割を果たしております。当社においては、同人に過度に依存することがないよう、合議制や権限委譲の推進を図っておりますが、現時点において同人が何らかの理由により経営者として業務を遂行できなくなった場合には、財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。 (8) 中東情勢による事業及び業績への影響について 中東情勢の緊迫化に伴い、世界的に原油価格の高騰や石油化学製品を中心としたサプライチェーンの混乱が生じており、当社グループが属する住宅業界全体においても、建築資材や住宅設備の価格高騰やサプライチェーンの混乱が生じる可能性があります。 当社グループでは、取引先各社と部資材の円滑な供給に関して常に協議しており、平時より協力会社及び取引先の雇用の維持及び取引の継続を目的としたパートナーシップ強化の一環として先行発注を行っていること、新型コロナ禍でのサプライチェーンの混乱やウッドショック等の経験を踏まえて調達ルートを分散化していることから、現時点において当面における住宅供給に関する懸念はありませんが、引き続き中東情勢や市場動向を注視し、リスク分析とその対応に努めてまいります。

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1）経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。 ①　財政状態及び経営成績の状況 当連結会計年度におけるわが国経済は、物価上昇が加速する中でも雇用・所得環境の改善を背景に緩やかな回復基調を維持したものの、中東情勢の緊迫化に伴うホルムズ海峡の地政学リスクの高まりや、国際的な通商政策の変動による資源価格への影響など、依然として先行き不透明な状況が続いています。 当社グループが所属する住宅業界は、建築資材費及び人件費の上昇に伴う販売価格の高止まりに加え、国内金利の先高観を受け、顧客の購買マインドには慎重な姿勢が見られましたが、住宅着工数の減少等による需給の改善から需要は堅調に推移しました。一方で、中東情勢の緊迫化に伴い、世界的に原油価格の高騰や石油化学製品を中心としたサプライチェーンの混乱が生じており、建築資材や住宅設備のサプライチェーンの一部が不安定な状況となっております。 このような経営環境のもと当社グループは、「豊かで楽しく快適なくらしの創造」を経営理念に掲げ、「すべての人に持ち家を」というビジョンのもと、中期経営計画2028の実現に向け取り組んでおります。分譲住宅事業においては、大都市圏への出店強化や既存店舗の再編を行うことで収益性の向上を図るとともに、注文住宅事業の経営統合、アパート・収益不動産事業や海外事業の拡大、中古住宅再生事業のエリア拡大など、事業ポートフォリオの最適化を進めております。また、建築基準法の改正による省エネ基準への適合義務化に伴い、ＺＥＨ（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）水準仕様への全棟移行や積極的な国産木材利用により付加価値の高い住宅の供給に注力してまいりました。平時より継続している先行発注や調達ルート分散化といった調達リスク低減策を最大限に活かし、引き続き良質な住宅の安定供給を最優先に取り組んでまいります。 これらの結果、当連結会計年度の売上高は393,905百万円（前期比15.0％増）となり、過去最高となりました。利益面では、人件費上昇等の影響があるものの、生産性の向上や市場在庫の調整が進んだことで、売上総利益率の回復傾向は継続しており、営業利益は26,995百万円（同56.4％増）、経常利益は24,963百万円（同65.0％増）、親会社株主に帰属する当期純利益は15,355百万円（同73.3％増）となりました。 セグメント別の経営成績は、以下のとおりであります。 ａ．分譲住宅事業 分譲住宅事業につきましては、住宅需要が堅調に推移している大都市圏のシェア拡大を図り、郊外エリアは中古住宅再生事業との再編を行うなど、収益性の改善を図ってまいりました。 以上の結果、販売棟数9,232棟（土地販売含む）、売上高365,776百万円（同13.3％増）、セグメント利益27,559百万円（同43.1％増）となりました。 ｂ．注文住宅事業 注文住宅事業につきましては、子会社の経営統合等による粗利益率の改善や販管費の削減が進みました。 以上の結果、販売棟数257棟、売上高6,376百万円（同8.3％減）、セグメント利益105百万円（同176.6％増）となりました。 財政状態の分析については、次のとおりであります。 （資産） 当連結会計年度末における資産合計は355,621百万円となり、前連結会計年度末から61,068百万円増加いたしました。これは主に棚卸資産が48,545百万円増加したこと、現金及び預金が4,123百万円増加したことによるものであります。 （負債） 当連結会計年度末における負債合計は272,638百万円となり、前連結会計年度末から46,887百万円増加いたしました。これは主に借入金が38,046百万円増加したこと、未払法人税等が1,967百万円増加したことによるものであります。 （純資産） 当連結会計年度末における純資産合計は82,983百万円となり、前連結会計年度末から14,181百万円増加しました。これは主に親会社株主に帰属する当期純利益15,355百万円を計上したものの、剰余金の配当2,924百万円を行ったこと、非支配株主持分が前連結会計年度末と比較し994百万円増加したことによるものであります。 ②　キャッシュ・フローの状況 当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下、「資金」という。）は、前連結会計年度末と比較し3,874百万円増加し71,079百万円となりました。 当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。 （営業活動によるキャッシュ・フロー） 当連結会計年度において営業活動により使用した資金は、27,480百万円となりました。 これは主に、税金等調整前当期純利益を24,900百万円計上したものの、棚卸資産の増減額が48,541百万円となったことなどによるものであります。 （投資活動によるキャッシュ・フロー） 当連結会計年度において投資活動により使用した資金は、4,046百万円となりました。 これは主に、貸付による支出が4,637百万円となったことなどによるものであります。 （財務活動によるキャッシュ・フロー） 当連結会計年度において財務活動により得られた資金は35,312百万円となりました。 これは主に、短期借入金及び長期借入金での調達額が純額で37,257百万円となったことなどによるものであります。 ③　資本の財源及び資金の流動性に係る情報 当社グループの資金需要のうち主なものは、分譲住宅事業に係る分譲用地取得及び建設のための投資資金並びに運転資金であります。また、中期経営計画2028においては、注文住宅事業、アパート・収益不動産事業、中古住宅事業、リフォーム事業、豪州での住宅用地の開発事業についても、事業の進捗度に応じて一定規模の資金を投下する方針です。 これらの資金需要に対し、運転資金については自己資金を活用し、投資資金等については、主に金融機関からの借入により調達しています。なお、複数の金融機関とコミットメントライン契約及び当座貸越契約を締結しており、十分な流動性を確保しています。また、当社及び主要な連結子会社は、キャッシュマネジメントシステム（CMS）を導入しており、各社の余剰資金を当社へ集約し、資金効率を高めております。 ④　生産、受注及び販売の実績 ａ．生産実績 当連結会計年度における生産実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。 セグメントの名称 　 生産高（百万円） 　 前年同期比（％） 分譲住宅事業 　 352,101 　 ＋20.5 注文住宅事業 　 6,019 　 △30.5 合計 　 358,120 　 ＋19.0 （注）１．セグメント間取引については、相殺消去しております。 ２．金額は、販売価格によっております。 ｂ．受注実績 当連結会計年度における受注実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。 セグメントの名称 　 受注高（百万円） 　 前年同期比（％） 　 受注残高 （百万円） 　 前年同期比（％） 分譲住宅事業 　 379,878 　 ＋15.4 　 50,237 　 ＋39.0 注文住宅事業 　 5,452 　 △51.4 　 3,159 　 △22.6 合計 　 385,331 　 ＋13.2 　 53,396 　 ＋32.8 （注）セグメント間取引については、相殺消去しております。 ｃ．販売実績 当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。 セグメントの名称 　 販売高（百万円） 　 前年同期比（％） 分譲住宅事業 　 365,776 　 ＋13.3 注文住宅事業 　 6,376 　 △8.3 その他 　 21,753 　 ＋70.5 合計 　 393,905 　 ＋15.0 （注）セグメント間取引については、相殺消去しております。 ⑤　重要な会計方針及び見積り 当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたり、会計方針の選択、資産・負債及び収益・費用の報告金額に影響を与える見積りを行うことが必要となります。見積りについては、過去の実績等を勘案し合理的に行っておりますが、その不確実性から実際の結果が見積りと異なる場合があります。 当社グループが選択する重要な会計方針につきましては、「第５　経理の状況　１連結財務諸表等　(1）連結財務諸表　注記事項　（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）４．会計方針に関する事項」に記載のとおりであります。 ⑥　経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等 中期経営計画2028では、重要な経営指標であるROEを15％以上に設定し、資本効率の向上を目指します。 当面はレバレッジを利かせた経営を行うことになりますが、在庫の回転期間や長期在庫比率を一定水準以下に維持することでリスクを抑えるとともに自己資本比率20％以上を確保しながら、25～30%程度まで引き上げていきます。なお、当連結会計年度におけるROEは23.0%、自己資本比率は20.6%となりました。