東急不動産ホールディングス

３【事業の内容】 当社グループは当社、子会社355社（うち連結子会社321社）、関連会社112社で構成され、資産活用型ビジネスの都市開発事業と戦略投資事業、人財活躍型ビジネスの管理運営事業と不動産流通事業の４つの事業セグメントで構成しております。各事業セグメントの位置づけは次のとおりであり、これらの事業セグメントは連結財務諸表の注記事項に記載のセグメントの区分と同一であります。 なお、当社は有価証券の取引等の規制に関する内閣府令第49条第２項に規定する特定上場会社等に該当しており、これにより、インサイダー取引規制の重要事実の軽微基準については連結ベースの数値に基づいて判断することとなります。 都市開発事業 東急不動産㈱等がオフィスビルや商業施設などの開発、賃貸、運営、売却業務及び、分譲住宅や賃貸住宅の開発、分譲、売却業務等を行っています。一部のオフィスビル等については㈱東急コミュニティーに、一部の商業施設については東急不動産SCマネジメント㈱に管理・運営を委託しております。 戦略投資事業 東急不動産㈱等が再生可能エネルギー発電施設や物流施設の開発、賃貸、運営、売却業務等を行っています。一部の再生可能エネルギー施設についてはリニューアブル・ジャパン㈱（2026年４月１日付で㈱リエネ・エナジーに商号変更）に管理を委託しております。 東急不動産キャピタル・マネジメント㈱が不動産私募ファンド等の組成・運用業務、東急不動産リート・マネジメント㈱が不動産投資信託の資産運用業務を行っています。 PT.Tokyu Land Indonesia及びTokyu Land US Corporation等が海外における不動産開発の投資等を行っています。 管理運営事業 ㈱東急コミュニティー等がマンション、ビル等の総合管理業務、改修工事業等を行っております。 東急不動産㈱等が会員制リゾートホテル等の販売を行い、主に東急リゾート㈱が販売代理を行っております。 また、東急不動産㈱等がホテル、ゴルフ場、スキー場等の経営を行い、東急リゾーツ＆ステイ㈱に運営を委託しております。さらに、東急不動産㈱がシニア住宅の開発を行い、㈱東急イーライフデザインが経営・運営を行っております。加えて、東急リゾーツ＆ステイ㈱がホテル、ゴルフ場等の運営受託事業を行っております。 ㈱石勝エクステリアが環境緑化事業及び造園事業を行っております。 不動産流通事業 東急リバブル㈱等が不動産の仲介、販売代理、買取再販事業等を行っております。 東急住宅リース㈱や㈱学生情報センター等が賃貸住宅や学生マンション等の管理・運営及び転貸業務等を行っております。 上記のほか、不動産流通事業ではその他の関係会社である東急㈱※が販売するマンション、戸建住宅の販売代理業務を東急リバブル㈱が受託する等しております。 ※　東急㈱は連結子会社、持分法適用関連会社以外の関連当事者であります。 2026年３月末における主な事業の系統図は次のとおりであります。 ※１　2026年４月１日付で㈱リエネ・エナジーに商号変更しております。 ※２　東急㈱は連結子会社、持分法適用関連会社以外の関連当事者であります。

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 （１）私たちがめざす価値創造について 長期ビジョン「GROUP VISION 2030」のありたい姿で規定した「誰もが自分らしく、いきいきと輝ける未来の実現」に向け、「個人」「社会」「環境」それぞれの未来の理想像を描き、それらを実現するための４つの取り組みテーマ「多彩なライフスタイルをつくる」、「ウェルビーイングな街と暮らしをつくる」、「サステナブルな環境をつくる」、「デジタル時代の価値をつくる」をマテリアリティとして定めています。 上記の４つの事業基盤に関するマテリアリティに加え、「多様な人財が活きる組織風土をつくる」、「成長を加速するガバナンスをつくる」の経営基盤に関するマテリアリティの２つを設定し、当社グループがめざす未来を実現するために、６つのマテリアリティに取り組んでまいります。 創業以来、常に新しい事業やサービスの開発に取り組んできたクリエイティブなカルチャーの創造と継承を土台とし、変化の時代においてもマーケットの拡大を見込むことができる社会的なテーマを捉えながら、当社グループならではのプレミアムな価値を創出することで、ありたい姿である「誰もが自分らしく、いきいきと輝ける未来の実現」を図ってまいります。 （２）「中期経営計画2030」の位置づけについて 2022年５月に策定、公表した前中期経営計画は、2030年度までを対象とした長期経営方針における前半期の「再構築フェーズ」と位置付け、事業構造改革を推進したこと等により、計画値以上に大きな利益成長を遂げることができました。 2025年度から開始した「中期経営計画2030」は、長期経営方針後半期の「強靭化フェーズ」として、強固で独自性のある事業ポートフォリオを構築することで、効率性や耐久性の向上を進めながら、更なる利益成長を実現してまいります。 （３）「中期経営計画2030」の概要について ①中期経営計画2030の骨子 長期経営方針で定めた「全社方針」「事業方針」および「経営基盤の強化」を深化させながら、社会的なニーズの変化・高まりからマーケットの拡大を見込むことができる「３つの重点テーマ」への取組を推進し、強固で独自性のある事業ポートフォリオの構築を図ります。 ②価値創造を支えるビジネスエコシステム 重点テーマの推進にあたり、当社グループの強みの源泉であるグループ各社の「幅広いお客さま・市場接点」と「独自の事業創出力」とが相乗効果を発揮する、特徴的なビジネスエコシステムを深化させていきます。 ③強固で独自性のある事業ポートフォリオ 事業間の相乗効果発揮により高い成長性を持ち、また、特性の異なるマーケットの捕捉や安定利益の拡大により市況変動への耐久性も備えた、強固で独自性のある事業ポートフォリオを構築いたします。 ④2030年度の目標指標 2030年度に、マテリアリティごとの目標の達成と合わせて、成長性・効率性指標としてROE10％、ROA５％、EPS170円前後、EPS平均成長率８%/年、利益目標として営業利益2,200億円以上、当期純利益※１ 1,200億円以上、財務健全性指標としてD/Eレシオ1.8倍以下、EBITDA有利子負債倍率8.0倍以下の達成をめざします。 また2030年度目標に向けた中間目標として、2027年度に、ROE9.5～10％、営業利益1,700億円、当期純利益920億円を達成してまいります。 ※１　親会社株主に帰属する当期純利益（１ 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 において共通。） ⑤中期経営計画における３つの重点テーマ 社会的ニーズの変化や高まりから、マーケットの拡大を見込むことができ、かつ、当社グループが強みを発揮できる、３つの重点テーマを推進し、高い成長率とリスク耐性の向上を実現してまいります。 ⑥企業価値向上に向けた取組 PBRを要素分解して、中期経営計画における取組内容やKPIと紐づけ、それらの実施や改善を進めることで、PBRの向上に繋げてまいります。 株主資本コストを上回るROEを継続的に達成していくとともに、マーケット変動リスクへの耐久性の向上などにより株主資本コストの低減を図ってまいります。また、各事業の競争優位性の強化などを進め、期待成長率の向上に努めてまいります。 ⑦財務資本戦略の考え方 効率性と成長性の双方を意識した投資と事業推進、そして、期間利益の積み上げによる財務体質の改善を図ることで、サステナブルな成長基盤を構築してまいります。 成長投資により有利子負債を２兆円程度にまで拡大させる一方、自己資本を積上げ、D/Eレシオを1.8倍以下まで低減させます。また、インフレや金利上昇を上回る収益を確保し、効率性を高めてまいります。 本計画期間中の主なリスクである、建築費高騰、金利上昇に対して、グループの幅広い事業によるリスクヘッジや、他人資本の活用による省資金型事業、フィー収益の拡大などに引き続き取り組み、対応してまいります。 ⑧キャピタルアロケーション 2030年度末のD/Eレシオ1.8倍以下を前提として、ネット投資額は１兆円を計画しています。グロス投資額は3兆8,000億円、そのうち3兆5,000億円を資産活用型の都市開発事業および戦略投資事業に投下する計画です。資産活用型事業の期待リターン目線として、保有型事業ではNOI利回り5.0％前後、回転型事業ではIRR8.0％前後を目指します。なお、記載の投資額は2025年度～2030年度の６年累計の数値です。 ⑨事業ポートフォリオマネジメント 前中期経営計画の期間において、抜本的再構築が必要と位置付けた事業を中心に構造改革を進めた結果、現在の当社グループの事業ポートフォリオは、一定の競争優位性と成長性を備えた事業で構成されていると認識しています。 下図において右側に位置付ける事業は、特に競争優位性があると認識しております。また、中央に位置する事業も競争優位性を備えていると認識しておりますが、複合開発等による相乗効果発揮によって、競争優位を一層高める余地がある事業群だと考えております。 今後も継続的に事業ポートフォリオを点検し、競争優位性と成長性がともに失われた事業が生じた場合には、適切な対応をしてまいります。 （４）「中期経営計画2030」の進捗状況 2026年３月期決算は、営業利益1,669億円、当期純利益967億円と、過去最高益を更新いたしました。また、ROEは11.2%、EPS成長率は24.6%となりました。当期純利益とROEは、中期経営計画の2028年３月期目標を、２年前倒しで達成しております。 2027年３月期は、国際情勢など、先行き不透明な状況ではありますが、堅調な不動産市況が継続する想定のもと、さらなる成長を進め、2028年３月期の全ての財務目標を前倒し達成する計画です。 「中期経営計画2030」において重視している「高い成長性・効率性の追求」と「市況変動リスクへの耐久性向上」も順調に進捗しています。 「高い成長性・効率性の追求」では、高いEPS成長と高いROE水準の両立を進めております。また、「市況変動リスクへの耐久性向上」に向けては、2026年３月期決算および2027年３月期計画において、投資家向け売却や分譲マンション事業の好調により、営業利益に占めるキャピタルゲインの割合が高まっている一方で、インカムゲインとマネジメント＆フィーの実額は、賃料収入増加や仲介事業の好調等により着実に増加させることができており、安定利益の拡大を進めております。 （５）「中期経営計画2030」の見直しについて 2025年５月の中期経営計画策定後、１年間で外部環境は大きく変化しています。日本国内でもインフレが定着し、建築費をはじめとするコスト上昇が進んでいます。金利も想定していたよりも早いペースで上昇しています。また、中東情勢など、先行き不透明感が高まっています。 一方で、当社事業においては、インフレの影響を受けながらも、仲介、オフィス賃貸、マンション販売等が、想定を上回って進捗しており、2027年3月期は、中期経営計画における2028年３月期財務目標の、１年前倒しでの達成を計画しています。 このような外部環境や事業環境を踏まえて、中期経営計画をアップデートし、2027年に公表する予定です。詳細はこれより検討を進めてまいりますが、「高い成長性・効率性の追求」と「市況変動への耐久性向上」を、今後も重視していく方針です。

３【事業等のリスク】 当社グループの経営成績、財政状態等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある事項には以下のようなものがあります。 なお、文中の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日現在において当社グループが判断したものであり、実際の業績等はこれらの見通しとは異なることがあります。 （１）経営に重要な影響を及ぼすと想定されるリスク 当社グループでは、「リスク管理基本規程」において、グループ各社の経営目標の達成を阻害する事象として７つの個別リスク（投資リスク、財務資本リスク、人事労務リスク、法務コンプライアンスリスク、IT戦略リスク・デジタル戦略リスク、情報セキュリティリスク、危機管理対応）を定め、加えて、重要性の高いリスクとして気候変動リスクを重要リスクとして認識しております。 また「GROUP VISION 2030」において定めた６つのマテリアリティについて、機会及びリスクと、それに関連する重要リスクの特定を行いました。 マテリアリティ 　 主な機会とリスク （○機会、●リスク） 　 主な変動要因 　 重要リスク 多彩なライフスタイルをつくる 　 ○あらゆる生活シーンの融合 ●消費者ニーズとのミスマッチ 　 ・景気動向、不動産市況 ・競合企業動向 ・金融市場（金利、株価） ・消費者動向 　 投資リスク 財務資本リスク ウェルビーイングな街と暮らしをつくる 　 ○コミュニティ形成の重要性増大 ○防災・減災ニーズの高まり ●都市間競争における劣後 ●資産の維持管理不足により価値低下 サステナブルな環境をつくる 　 ○脱炭素・循環型社会への対応ニーズ 　拡大 ●気候変動・災害激甚化 ●環境規制強化等によるコスト増 　 ・移行リスク：炭素税など法 　規制の厳格化等 ・物理リスク：建物被害や気 　温上昇による施設運営影響等 　 気候変動リスク デジタル時代の価値をつくる 　 ○toC接点活用の重要性増大 ●既存事業のディスラプター出現 　 ・デジタル技術・企業等の動向 　 IT戦略リスク・ デジタル戦略リスク 多様な人財が活きる組織風土をつくる 　 ○多様な人財によるイノベーション 　創発 ●人材獲得市場における競争激化 　 ・人材の確保、育成 ・長時間労働 　 人事労務リスク 成長を加速するガバナンスをつくる 　 ○透明性向上によるステークホルダー 　との関係強化 ●法令違反、セキュリティ体制等不備 　による損失、信用低下 　 ・サイバー攻撃 ・天変地異、事故 ・役職員の不正、法令違反 ・取締役会の実効性 　 情報セキュリティリスク 危機管理対応 法務コンプライアンス リスク なお、これらのリスクが顕在化する可能性の程度や時期、顕在化した場合に当社グループの経営成績及び財務状況等に与える影響の定量的な内容については、合理的な予見が困難であるため記載しておりません。 各リスクについての考え方は以下のとおりとなります。 ①投資リスク 当社グループの事業の中で投資を伴う資産活用型の事業である都市開発事業セグメント、戦略投資事業セグメント等においては、国内外の景気動向や企業業績、個人消費動向、不動産市況、競合環境、政府や日本銀行の政策変更、東京都心を中心とした事業エリアの状況等の影響を受けやすい傾向があり、これらにより各事業における利益率の低下や収益性の悪化、保有資産の価値が下落する可能性があります。 当該リスクについては当社のグループ経営企画部を主管部署とし、投資対象アセットごとのリスクファクターを定めた上でVaR値を算出、継続的なモニタリングを行うことでリスク量の管理を行っております。 ②財務資本リスク 当社グループでは不動産の開発資金等を自己資本及び、金融機関からの借入金や社債発行による資金調達等で対応しております。今後金利が上昇した場合や株価が著しく下落した場合には、経営成績及び財務状況等に対して大きな影響を与える可能性があります。 金融機関等からの資金調達については、金利変動による影響を軽減するため、有利子負債の大部分を長期による借入とし、さらに金融情勢を踏まえながら一部のプロジェクト融資以外については大部分の金利を固定化し、今後金利が上昇した場合の経営成績に与える影響を最小限に抑える取組を行っております。なお、当連結会計年度末の有利子負債における長期比率は95.8％、固定比率は94.4％（長期比率・固定比率ともにSPC借入を除く）です。また、当社のグループ財務部を主管部署とし、金融市場の動向分析及び金利上昇時の当社への影響の定量的なシミュレーションを行っております。 自己資本については、資本市場の動向分析を行うとともに、IR活動による株主・投資家との対話内容の取締役会等へのフィードバック等を実施しており、引き続き株価の適正化を図ってまいります。 ③気候変動リスク 当社グループでは1998年に定めた環境ビジョンに基づき、事業活動を通じて、継続的に環境課題への取組を推進しており、中でも気候変動については重要な課題であると認識しています。気候変動における移行リスクと物理リスクは、当社グループの事業への影響を及ぼす可能性があります。移行リスクとしては、炭素税など法規制の厳格化といった政策動向の変化、低炭素社会に対応できない企業に対する需要低下やレピュテーション悪化、物理リスクとしては、地球温暖化による降雪量減少によるスキー場運営事業への影響や、異常気象の激甚化による建物被害や工事期間の延長によるコスト増などが想定され、事業へ悪影響を及ぼす可能性があります。 当該リスクについては、当社のグループサステナビリティ推進部を主管部署とし、事業部門と協働してグループ横断的に取り組んでいます。取組の内容についてはサステナビリティ委員会で審議・協議し、取締役会に報告しています。 当社は「TCFD（気候関連財務情報開示タスクフォース）提言」に2019年より賛同し、提言の枠組みに基づき、「ガバナンス」・「戦略」・「リスク管理」・「指標と目標」に分類した開示をしております。また2023年度には「脱炭素社会への移行計画」を策定しています。 詳細は、２ サステナビリティに関する考え方及び取組 における（２）気候変動および生物多様性・自然関連課題への対応(TCFD提言およびTNFD提言への取組)を参照ください。 ④IT戦略リスク・デジタル戦略リスク 当社グループ及び社会を取り巻くIT環境は目覚ましく進化しており、技術革新や顧客需要の変化に対して当社グループが適切かつ迅速に対応できなかった場合には、将来的に当社グループの経営成績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。 当該リスクについては当社のグループDX推進部を主管部署とし、新規技術の各事業への応用可能性等を検討しております。 ⑤人事労務リスク 当社グループでは多様な人財を強みの１つと認識しております。しかし、国内の少子高齢化に伴う労働力人口の減少、それを背景とした人材不足が、当社グループの成長を阻害する大きな要因となる可能性があります。 当該リスクについては当社のグループ人事部を主管部署とし、長時間労働の削減や有給休暇の取得奨励はもちろん、テレワークや在宅勤務制度等、社員の多様な働き方に対応した施策で、従業員に選ばれる企業を目指しております。また、働き方や働く場所が多様化し、適正な労務マネジメントの重要性が高まっており、2023年度にグループ重点対策として以降、「適正な労務マネジメント（労働時間の適正な把握・管理）」を実施しております。関係する各社の制度や運用、啓発活動の状況を網羅的に調査、把握し、リスクマネジメント委員会に報告しています。 ⑥情報セキュリティリスク 当社グループでは、都市開発事業セグメントや管理運営事業セグメント、不動産流通事業セグメント等において多くのお客さまの個人情報を取り扱っております。サイバー攻撃や当社グループ従業員によって情報漏洩が発生した場合、当社グループの社会的信用やブランドイメージの低下、当社グループの経営成績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。 当該リスクについては当社のグループ総務部及びグループDX推進部を主管部署とし、セキュリティ対策の強化や、標的型攻撃メール訓練等の研修実施による社員のリテラシー向上施策等を行っております。 ⑦危機管理対応 国内外の地震、暴風雨、洪水その他の天災地変、テロ、事故、火災、疫病その他の人災等が発生した場合や、環境問題、不動産の瑕疵が判明した場合等には、保有資産の毀損や補償の義務履行等に関連して紛争が発生する等、当社グループの業績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 当該リスクについては当社のグループ総務部を主管部署とし、災害等発生時に必要となる安全対策やBCPの整備や、各種災害を想定した訓練の実施により、影響を最小限に抑えるべく取組を行っております。 ⑧法務コンプライアンスリスク 当社グループの社員や事業活動において、法令等に抵触する事態が発生した場合や、発生した損害に対する賠償金の支払い等が必要となる場合には、当社グループの社会的信用やブランドイメージの低下、当社グループの経営成績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。 当該リスクについては当社のグループ法務部を主管部署とし、コンプライアンスを実現するための活動計画（コンプライアンス・プログラム）の策定・推進など、グループ各社においてコンプライアンス体制を構築し、コンプライアンス経営の徹底に努めております。具体的には、東急不動産ホールディングスグループの全役員及び従業員の行動の規範となる「東急不動産ホールディングスグループ行動基準」を定めるとともに、その理解・実践のための具体的マニュアルとして、「東急不動産ホールディングスグループ　コンプライアンスマニュアル」を策定し、定期的に研修などを行うことで、全役員及び従業員に対しコンプライアンスの周知・徹底を図っています。 （２）リスク管理体制 個別の重要リスクはリスクの種類に応じてリスクマネジメント委員会及びグループ経営会議が各々管理し、リスク全体の統括的な管理はリスクマネジメント委員会が行い取締役会へ報告いたします。 リスクマネジメント委員会では、グループ横断的に管理が必要と考えられるグループ重点対策リスクの管理と、グループ各社のリスク管理状況の把握、評価を行います。 グループ重点対策リスクには、主管部署を定めて、リスク管理のPDCAを徹底いたします。また、グループ各社のリスク管理状況をリスクマネジメント委員会において把握、評価することによりグループ全体のリスク管理体制を強化いたします。 また、内部監査を通じて管理体制および管理業務の十分性を確認するとともに、重大リスクに関する監査を優先度に応じて計画的に実施しています。緊急かつ重大な損失の危険に対しては、「緊急時対応基本規程」に基づいて情報伝達および意思決定を行い、被害を最小限にとどめる対応を行います。

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 （１）経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。 ①財政状態及び経営成績の状況 財政状態 総資産は、販売用不動産への投資等が進捗し、対前会計年度末1,643億円増加の3兆4,191億円となりました。総負債は、有利子負債の増加等により対前会計年度末898億円増加の2兆5,025億円となり、また、純資産は、利益剰余金等の増加等により対前会計年度末745億円増加の9,166億円となりました。 経営成績 当連結会計年度の業績は、堅調な不動産売買市場を背景とした投資家向け売却等や仲介事業の好調、広域渋谷圏物件を中心としたオフィス・商業施設の稼働良化等により、売上高1兆2,460億円（対前期＋8.3％）、営業利益1,669億円（同＋18.6％）、経常利益1,478億円（同＋14.4％）、親会社株主に帰属する当期純利益967億円（同＋24.7％）と５期連続で増収増益となり、売上高、営業利益、経常利益、親会社株主に帰属する当期純利益は、ホールディングス体制への移行前も含めて過去最高となりました。 （単位：億円） 前期 　 当期 　 比較 売上高 　 11,503 　 12,460 　 957 営業利益 　 1,408 　 1,669 　 261 経常利益 　 1,292 　 1,478 　 187 親会社株主に帰属する当期純利益 　 776 　 967 　 191 有利子負債 　 17,478 　 18,269 　 791 ＜セグメント別業績＞ 売上高 　   　 （単位：億円） 　   　 営業利益 　   　 （単位：億円） 前期 　 当期 　 比較 　   　   　 前期 　 当期 　 比較 合計 　 11,503 　 12,460 　 957 　   　 合計 　 1,408 　 1,669 　 261 都市開発 　 3,488 　 3,999 　 511 　   　 都市開発 　 705 　 752 　 47 戦略投資 　 1,108 　 1,466 　 358 　   　 戦略投資 　 52 　 132 　 81 管理運営 　 3,658 　 3,644 　 △15 　   　 管理運営 　 250 　 272 　 22 不動産流通 　 3,454 　 3,647 　 192 　   　 不動産流通 　 508 　 644 　 136 全社・消去 　 △206 　 △295 　 △89 　   　 全社・消去 　 △108 　 △132 　 △24 A.都市開発事業 売上高は3,999億円（対前期＋14.6％）、営業利益は752億円（同＋6.6％）となりました。 「オフィス・商業施設」では、「賃貸オフィス」が広域渋谷圏を中心に稼働が良化した一方、「その他」における投資家向け売却等の減少等により、減収減益となりました。 「住宅」では、「住宅分譲」が分譲マンション計上戸数の減少の一方で、「その他」での投資家向け売却等の増加等により、増収増益となりました。 これらの結果、都市開発事業セグメント全体としては増収増益となりました。 賃貸オフィスは、当社が数多く保有する渋谷エリアを中心に好調に推移しており、当期末の空室率（賃貸オフィス・賃貸商業施設）は0.7％と引き続き低水準を維持しております。 また、分譲マンションの販売は、都心部を中心に引き続き底堅い需要により堅調に推移しております。なお、分譲マンションの次期売上予想に対する契約済み割合は76％（同±０Ｐ）となっております。 （億円） 前期 　 当期 　 比較 　   　 通期予想 （11月７日公表） 　 対予想 売上高 　 3,488 　 3,999 　 511 　   　 4,330 　 △331 オフィス・商業施設 　 2,136 　 2,030 　 △106 　   　 2,192 　 △163 賃貸オフィス 　 620 　 626 　 6 　   　 625 　 1 賃貸商業施設 　 474 　 447 　 △27 　   　 451 　 △4 その他 　 1,042 　 956 　 △86 　   　 1,116 　 △160 住宅 　 1,355 　 1,972 　 618 　   　 2,140 　 △168 住宅分譲 　 848 　 804 　 △44 　   　 798 　 5 住宅その他 　 507 　 1,168 　 662 　   　 1,342 　 △173 営業利益 　 705 　 752 　 47 　   　 755 　 △3 オフィス・商業施設 　 561 　 530 　 △31 　   　 524 　 6 住宅 　 144 　 222 　 78 　   　 231 　 △8 ※売上高・営業利益の内訳は、連結処理前の参考値 賃貸オフィス・賃貸商業施設：空室率 2023年３月期末 　 2024年３月期末 　 2025年３月期末 　 2026年３月期末 1.1％ 　 4.8％ 　 0.3％ 　 0.7％ 住宅分譲：分譲マンション 　   　   　 （戸） 前期 　 当期 　 比較 　   　 通期予想 （11月７日公表） 　 対予想 計上戸数 　 1,006 　 899 　 △107 　   　 899 　 ±0 契約戸数 　 1,121 　 1,584 　 463 　   　 － 　 － 期末完成在庫 　 185 　 249 　 65 　   　 － 　 － B.戦略投資事業 売上高は1,466億円（対前期＋32.3％）、営業利益は132億円（同＋156.9％）となりました。 「インフラ・インダストリー」では、「インダストリー」における投資家向け売却等の増加等により増収増益となりました。 「海外」では、インドネシアの分譲マンション計上戸数減少等により減収の一方、米国施設における期中損益の改善等により増益となりました。 これらの結果、戦略投資事業セグメント全体としては増収増益となりました。 再生可能エネルギー事業は、稼働施設が計画通り増加しております。全施設稼働後の総定格容量（持分換算前）は、2,693MW（対2025年３月期末＋166MW）の規模となります。 （億円） 前期 　 当期 　 比較 　   　 通期予想 （11月７日公表） 　 対予想 売上高 　 1,108 　 1,466 　 358 　   　 1,499 　 △33 インフラ・インダストリー 　 851 　 1,250 　 399 　   　 1,284 　 △34 再生可能エネルギー 　 429 　 630 　 201 　   　 685 　 △55 インダストリー 　 422 　 619 　 198 　   　 598 　 21 投資運用 　 94 　 99 　 6 　   　 94 　 5 海外 　 165 　 122 　 △42 　   　 126 　 △3 営業利益 　 52 　 132 　 81 　   　 132 　 0 インフラ・インダストリー 　 151 　 166 　 15 　   　 175 　 △10 再生可能エネルギー 　 － 　 30 　 － 　   　 50 　 △20 インダストリー 　 － 　 136 　 － 　   　 125 　 11 投資運用 　 62 　 66 　 4 　   　 59 　 7 海外 　 △161 　 △98 　 64 　   　 △100 　 2 ※売上高・営業利益の内訳は、連結処理前の参考値 ※インダストリー：物流施設等 ※投資運用：REIT・ファンドの運用事業等 再生可能エネルギー発電施設 2023年３月期末 　 2024年３月期末 　 2025年３月期末 　 2026年３月期末 稼働施設数（件） 　 65 　 74 　 196 　 223 稼働済定格容量（MW） 　 1,034 　 1,342 　 1,955 　 2,077 ※稼働済定格容量は、持分換算前の容量を記載しております。 ※2024年３月期末まで国内プロジェクトのみを記載しております。 ※2024年３月期末より、ルーフトップ（屋根上太陽光発電設備）を１事業として集計し、稼働済定格容量に含めております。 ※2025年３月期末以降の稼働施設数及び稼働済定格容量は、2025年１月16日付で当社の連結子会社となったリニューアブル・ジャパン㈱（2026年４月１日付で㈱リエネ・エナジーに商号変更）及びその子会社の稼働施設を含んでおります。 C.管理運営事業 売上高は3,644億円（対前期△0.4％）、営業利益は272億円（同＋8.6％）となりました。 「管理」は、定額収入や改修工事の増加等により増収増益となりました。 「ウェルネス」は、「その他」における㈱イーウェルの一部株式譲渡に伴う持分法適用関連会社への移行影響や、投資家向け売却等の剥落等により減収となりましたが、インバウンド需要を捉えた「ホテル」の好調継続等により増益となりました。 これらの結果、管理運営事業セグメント全体としては減収増益となりました。 （億円） 前期 　 当期 　 比較 　   　 通期予想 （11月７日公表） 　 対予想 売上高 　 3,658 　 3,644 　 △15 　   　 3,665 　 △21 管理 　 2,191 　 2,262 　 71 　   　 2,255 　 7 マンション管理 　 1,218 　 1,215 　 △3 　   　 1,220 　 △5 ビル管理 　 974 　 1,047 　 73 　   　 1,035 　 12 ウェルネス 　 1,395 　 1,293 　 △102 　   　 1,312 　 △19 ホテル 　 677 　 759 　 82 　   　 761 　 △3 レジャー 　 176 　 179 　 2 　   　 186 　 △7 ヘルスケア 　 136 　 148 　 12 　   　 146 　 1 その他 　 407 　 208 　 △198 　   　 219 　 △11 環境緑化等 　 139 　 137 　 △2 　   　 148 　 △11 営業利益 　 250 　 272 　 22 　   　 262 　 10 管理 　 130 　 138 　 7 　   　 135 　 3 ウェルネス 　 117 　 131 　 13 　   　 124 　 7 環境緑化等 　 4 　 4 　 △0 　   　 3 　 1 ※売上高・営業利益の内訳は、連結処理前の参考値 ※ホテル　：ハーヴェストクラブ、東急ステイ、リゾートホテル等 ※レジャー　：ゴルフ場、スキー場等 ※ヘルスケア：シニア住宅等 期末管理物件数 2023年３月期末 　 2024年３月期末 　 2025年３月期末 　 2026年３月期末 　 2027年３月期末 予想 マンション(戸) 　 867,891 　 845,241 　 814,994 　 832,310 　 862,030 ビル等 (件) 　 1,656 　 1,644 　 1,618 　 1,420 　 1,441 D.不動産流通事業 売上高は3,647億円（対前期＋5.6％）、営業利益は644億円（同＋26.7％）となりました。 「仲介」は、「売買仲介」における堅調な不動産流通市場を捉えた取扱件数、取扱高の増加、「不動産販売」における開発案件の計上増加等により増収増益となり、不動産流通事業セグメント全体としても増収増益となりました。 （億円） 前期 　 当期 　 比較 　   　 通期予想 （11月７日公表） 　 対予想 売上高 　 3,454 　 3,647 　 192 　   　 3,750 　 △103 仲介 　 2,408 　 2,574 　 166 　   　 2,680 　 △106 売買仲介 　 946 　 1,063 　 117 　   　 1,025 　 38 不動産販売 　 1,374 　 1,419 　 46 　   　 1,565 　 △145 販売受託等 　 88 　 92 　 3 　   　 91 　 1 賃貸住宅サービス 　 1,054 　 1,081 　 27 　   　 1,084 　 △3 営業利益 　 508 　 644 　 136 　   　 590 　 54 仲介 　 434 　 561 　 127 　   　 515 　 46 賃貸住宅サービス 　 70 　 78 　 8 　   　 75 　 3 ※売上高・営業利益の内訳は、連結処理前の参考値 売買仲介 前期 　 当期 　 比較 　   　 通期予想 （11月７日公表） 　 対予想 取扱件数 (件) 　 32,918 　 33,922 　 1,004 　   　 34,135 　 △213 取扱高 (億円) 　 22,312 　 25,635 　 3,323 　   　 24,675 　 960 ※リテール、ホールセールの合計値です。 賃貸住宅サービス期末管理戸数 　   　   　   　 （千戸） 2023年３月期末 　 2024年３月期末 　 2025年３月期末 　 2026年３月期末 　 2027年３月期末 予想 賃貸住宅 　 130 　 138 　 144 　 151 　 157 学生マンション等 　 52 　 56 　 55 　 57 　 57 ※学生マンション等の管理戸数の2027年３月期末予想は、2028年３月期初の計画値 ②キャッシュ・フローの状況 当連結会計年度末における現金及び現金同等物の残高は1,805億円となり、前期末と比較して231億円の増加となりました。 当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりです。 （営業活動によるキャッシュ・フロー） 営業活動によるキャッシュ・フローは、棚卸資産の増加△672億円、法人税等の支払△625億円等による資金減少の一方、税金等調整前当期純利益1,471億円、減価償却費686億円、受託販売預り金の増加149億円等により、1,295億円の資金増加となりました。 （投資活動によるキャッシュ・フロー） 投資活動によるキャッシュ・フローは、有価証券及び投資有価証券の売却及び償還による収入193億円等の資金増加の一方、固定資産の取得△1,020億円、有価証券及び投資有価証券の取得△572億円等により、△1,645億円の資金減少となりました。 （財務活動によるキャッシュ・フロー） 財務活動によるキャッシュ・フローは、長期借入金の返済△2,153億円、配当金の支払△299億円等の一方で、長期借入金の調達2,737億円等により、558億円の資金増加となりました。 ③生産、受注及び販売の実績 生産、受注及び販売の実績については、「① 財政状態及び経営成績の状況」における各セグメント業績に関連付けて示しております。 （２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容 経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであり、実際の業績等はこれらの見通しとは異なることがあります。 ①重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定 連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第５ 経理の状況 １連結財務諸表等 （１）連結財務諸表 注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりであります。 ②経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容 A.財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容 当連結会計年度における我が国経済は、各国の通商政策の動向や地政学リスク、国内における金利上昇やエネルギー価格の変動など不確実性を伴う状況が続いたものの、雇用・所得環境の改善から個人消費が底堅く推移し、堅調な企業収益を背景とする設備投資の持ち直しもあって、緩やかな回復基調で推移いたしました。 当社が2025年5月に公表した「中期経営計画2030」では、社会的テーマを捉えたプレミアムな価値創出を軸に、成長性と市況変動への耐久性を兼ね備えた、強固で独自性のある事業ポートフォリオを構築し、株主価値・企業価値の向上を図っていくこととしております。 初年度となる当連結会計年度は、当社グループ方針の「環境経営」「ＤＸ」、事業方針である「知的資産活用」「パートナー共創」を深化させつつ、本計画で掲げる3つの重点テーマ「広域渋谷圏戦略の推進」「ＧＸビジネスモデルの確立」「グローカルビジネスの拡大」に取り組み、各事業における高い付加価値創出とグループの利益成長の実現に向け注力してまいりました。 当社グループは、環境先進の強みを活かし、持続可能な地域循環社会の形成、安心・安全なまちづくりという社会課題を掛け合わせていくことで生まれる高い付加価値を「環境プレミアム」と定義し、その創出に取り組んでいます。環境プレミアムの一例として東急リゾートタウン蓼科において取り組んでいる森林保全をはじめとする様々な体験価値向上施策がお客さまの高いご評価につながったことで、施設の稼働率や収益力の向上といった環境プレミアムの創出に寄与しています。また、活動の趣旨にご賛同いただいたオフィスビル入居テナントさまとの環境先進パートナーシップ「team green」を発足するなど、取り組みを推進しております。 当社グループのDX戦略では、従業員体験価値（EX）と顧客体験価値（CX）の好循環による各事業における競争優位性の確立及び地域課題や社会課題の解決に資する高い付加価値の創出に取り組んでおります。加えて、積極的なAI活用を起点としたこのサイクルを、グループ連携やパートナー共創、DX推進を支える基盤の強化によって加速させ、ビジネスモデル変革（BX）とその先の新たな収益源の獲得を実現してまいります。なお、既存ビジネスモデルの深化や、新規ビジネスモデルの創出事例が評価され、「DX銘柄2026」に選定されました。 財務資本戦略としては、効率性と成長性の双方を意識した投資と事業推進、そして、期間利益の積み上げによる財務体質の改善を図ることで、サステナブルな成長基盤を構築し、ROE向上およびEPS成長、ひいては株主価値・企業価値向上を目指します。 セグメントごとの経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容は、次のとおりとなっております。 ・都市開発事業セグメント オフィス・商業施設事業では、広域渋谷圏や新宿、日本橋をはじめ複数の大型再開発案件の着実な推進を図ってまいります。また、広域渋谷圏の国際的な都市間競争力の強化に向け、有力コンテンツとの連携やデジタル基盤構築、スタートアップ共創を推進し、街の魅力の創出と収益拡大に取り組んでまいります。 オフィスマーケットは、タイトな需給バランスを背景として都心エリアを中心に堅調に推移しております。当連結会計年度の当社オフィスにおける賃料改定の平均増額率は15%に迫る水準となり、着実な内部成長を実現しております。 当連結会計年度の当社商業施設におけるテナント売上は、都心施設・郊外施設ともに前年度を超え、堅調に推移しております。各施設においては、新たな価値提供に向けたリニューアルの実施、EC市場拡大継続など消費行動の変化に対応したリーシング活動などを進めてまいります。 また、2026年３月期末の当社施設の空室率（オフィスビル・商業施設）は、0.7％と引き続き低水準を維持しております。 分譲マンション事業は、「BRANZ」のブランドで首都圏や関西圏を中心に新築マンションの開発・販売を行っており、高付加価値の再開発物件に重点を置いた事業の強化や、持続可能で心地よい暮らしと環境貢献実現のために新たな発想や仕組みを取り入れた「環境先進マンション」の開発に注力しております。 分譲マンションの販売状況は、住宅ローン金利動向に注視が必要ですが、実需層を中心に需要が強く、堅調に推移しております。なお、2027年３月期の期初時点での分譲マンションの通期売上予想に対する契約済割合は76％となっております。 ・戦略投資事業セグメント 再生可能エネルギー事業においては、「ReENE」のブランド名で太陽光発電所、風力発電所などの開発に注力しており、稼働案件も着実に増加しております。外部環境としては、政府が2040年度の電源構成において、再生可能エネルギーの割合を４～５割程度に増加させる方針に加え、2050年までに温室効果ガスの排出を０にする2050年カーボンニュートラルを掲げるなど、今後も市場が拡大していくと見込まれております。 再生可能エネルギー電力の重要性の高まりや大規模発電施設の適地の減少等により、案件の取得環境は過熱しておりますが、陸上風力発電施設・屋根上太陽光発電施設等を中心とした発電施設への投資の継続と、蓄電施設への投資の拡大を進めてまいります。また、発電施設の開発・売電に留まらず、アグリゲーション、O＆M※や電力小売りを含むノンアセット事業の拡大を図り、再生可能エネルギー事業のバリューチェーンを構築してまいります。 インダストリー事業において、産業拠点整備を起点とした周辺地域の活性化に資する“産業まちづくり事業”の拡大を積極的に進めております。製造業の国内回帰やサプライチェーン強靭化に対応することを目的として、従来型の産業団地ではなく、「まちづくり」の視点から、産業と暮らしが調和する環境や、都市の活力と文化的豊かさを生かしつつ、自然との共生を大切にすることで、これからの産業のあり方をかたちにしてまいります。 また、インダストリー事業の新たなアセット領域として、2026年３月北海道石狩市にデータセンター第１号案件が竣工しております。本物件は当社グループが発電する再生可能エネルギー電力100%で運営する、再生可能エネルギー事業を展開している当社グループならではの取り組みとなっております。 海外事業における米国事業では、長期保有事業や優先出資事業等、事業モデルの多様化を進めており、市況の変化に柔軟に対応してまいります。アジア事業では賃貸事業による安定利益の確保に加え、現地の優良パートナーとの連携強化により成長領域への投資を進めてまいります。 ・管理運営事業セグメント 管理事業では、労働人口の減少やインフレ環境下でも持続可能な価値創造を実現できる事業モデルへの変革に取り組んでおります。また、エリア戦略に基づき、パートナー共創や地域資源の活用によるサステナブルなまちづくりへの関与拡大と、効率的な管理体制の構築を推進しております。 ウェルネス事業は、東急ステイを中心に、ホテルのRevPARが好調に推移しております。当連結会計年度において、中国人宿泊者数は減少しましたが、他国からの宿泊者数増加によりインバウンド宿泊者数の対前年度増加が継続しております。今後は、都心部を中心に新規施設の確保を進めるとともに、既存施設の計画的なリニューアルを行い、着実な内部成長も図ってまいります。 ・不動産流通事業セグメント 仲介事業におけるリテール部門では、事業環境が堅調に推移する中、新規出店の継続、顧客戦略の推進等により取引件数・取扱高を拡大することができました。ホールセール部門においても、大型取引への取り組み強化や、事業法人の資産売却ニーズを捉えることなどにより取扱高を拡大することができております。不動産情報マルチバリュークリエイター戦略のもと、事業間・組織間での連携を強化し、情報の最有効活用を進めてまいります。また、DX活用によるお客様への最適なサービスの提供や営業活動の効率化等を図ってまいります。 ※　発電所管理業務（Operation ＆ Maintenance の略） B.キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報 当連結会計年度におけるセグメントごとの資産額並びに有形固定資産及び無形固定資産の増加額の内訳は以下のとおりです。 （単位：百万円） 都市開発 　 戦略投資 　 管理運営 　 不動産流通 　 調整額 　 連結 財務諸表 計上額 セグメント資産 　 1,752,952 　  985,736 　 469,754 　 331,447 　 △120,838 　 3,419,052 有形固定資産及び無形固定資産の増加額 　 24,074 　 69,399 　 20,907 　 7,140 　 1,687 　 123,209 当社グループの主要な資金需要は、都市開発事業セグメントにおけるオフィスビルや商業施設、分譲マンションや賃貸住宅等の取得・開発資金、戦略投資事業セグメントにおける再生可能エネルギー発電施設、物流施設等の取得・開発資金、海外事業への出資、管理運営事業セグメントのウェルネス事業におけるホテル・リゾート施設等の取得・開発資金等であります。これらの資金需要につきましては、営業活動によるキャッシュ・フローのほか、金融機関からの借入や社債発行による資金調達等にて対応していくこととしております。また、手許の運転資金につきましては、当社及び一部の連結子会社においてCMS（キャッシュ・マネジメント・システム）を導入することにより、各社における余剰資金を当社へ集中し、一元管理を行うことで、資金効率の向上を図っております。 当連結会計年度においては、営業活動によるキャッシュ・フローは、棚卸資産の増加△672億円、法人税等の支払△625億円等による資金減少の一方、税金等調整前当期純利益1,471億円、減価償却費686億円、受託販売預り金の増加149億円等により、1,295億円の資金増加となりました。投資活動によるキャッシュ・フローは、有価証券及び投資有価証券の売却及び償還による収入193億円等の資金増加の一方、固定資産の取得△1,020億円、有価証券及び投資有価証券の取得△572億円等により、△1,645億円の資金減少となりました。財務活動によるキャッシュ・フローは、長期借入金の返済△2,153億円、配当金の支払△299億円等の一方で、長期借入金の調達2,737億円等により、558億円の資金増加となり、現金及び現金同等物の残高は1,805億円となりました。 翌連結会計年度においても、オフィスビルや賃貸住宅、物流施設や再生可能エネルギー発電施設等への投資が計画されておりますが、営業活動によるキャッシュ・フローのほか、借入金の調達等の財務活動によるキャッシュ・フローで対応していく予定です。 当社グループの当連結会計年度におけるキャッシュ・フローの実績及び、翌連結会計年度における予想は以下のとおりです。 （単位：億円） 2026年３月期 　 2027年３月期 （予想） 営業活動によるキャッシュ・フロー 　 1,295 　 1,685 投資活動によるキャッシュ・フロー 　 △1,645 　 △1,889 財務活動によるキャッシュ・フロー 　 558 　 410 （注）2027年３月期（予想）の棚卸資産への投資は、投資活動によるキャッシュ・フローに含みます。