アンビション　ＤＸ　ホールディングス

３ 【事業の内容】 (当社グループの状況) 当社グループは、当社(株式会社アンビションＤＸホールディングス)と連結子会社９社(株式会社アンビション・バロー、AMBITION VIENTNAM CO.,LTD、株式会社ホープ少額短期保険、株式会社ヴェリタス・インベストメント、株式会社アンビション・エージェンシー、株式会社アンビション・レント、株式会社アンビション・ベンチャーズ、株式会社DRAFT及び株式会社フレンドワークス)、非連結子会社１社(株式会社ルームギャランティ)の計11社により構成されております。事業セグメント及び各社の分担は次のとおりとなっております。 なお、次の５事業は「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　(１)連結財務諸表　注記事項」に掲げるセグメントの区分と同一であります。 (１) 賃貸DXプロパティマネジメント事業 当事業は、当社グループの主力事業であり、顧客(不動産所有者)から家賃保証付きで借上げた物件を一般消費者に賃貸する事業(サブリース)、不動産所有者の入居者募集代理業務や入退去時の原状回復業務等を行っております。当該事業につきましては、当社、株式会社ヴェリタス・インベストメント、株式会社アンビション・バロー、株式会社フレンドワークス及び株式会社ルームギャランティが行っております。当社グループの賃貸DXプロパティマネジメント事業については、当社グループのリーシング力を生かし、高入居率を維持することで、より高い保証家賃の設定を実現するとともに、独立系のサブリース業者として、主に自社で賃貸仲介事業機能を持たない投資用不動産販売会社を取引先としております。また、一般消費者に対して、引越時の初期費用を抑える「ALL ZERO PLAN」(敷金・礼金・保証料が０円)「SUPER ZERO PLAN」(敷金・礼金・保証料・初回家賃・更新料が０円)といった賃料プランを設定することで、多様なスタイルを実現し、一般消費者のライフスタイルに合わせた「住まい」の提供を図っております。高入居率の維持を目指すとともに、不動産賃貸管理に関わる業務をDXする『AMBITION Cloud』による業務効率化と生産性向上・仲介会社の利便性向上・顧客満足度向上を実現するDX施策を推進しております。 (２) 賃貸DX賃貸仲介事業 当事業は、営業店舗において、賃貸物件を探している一般消費者に対し、賃貸DXプロパティマネジメント事業にて管理する物件(以下、「自社物件」という。)に加え、他社が管理する物件(以下、「他社物件」という。)を紹介し、賃貸物件の仲介・斡旋及び当該業務に付随する引っ越し等の業者を斡旋する業務を行っております。当該事業につきましては、株式会社アンビション・バロー、株式会社アンビション・エージェンシー及び株式会社アンビション・レントが行っております。 当社グループの賃貸DX賃貸仲介事業については、自社物件を優先的に一般消費者に対して情報提供することで、「他社では取り扱っていない物件」による当社への問合せ動機を高めております。また、AI×RPAツール『ラクテック』の活用により業務効率化・販管費の抑制に取り組んでおります。また、広告戦略の強化によるWEB集客、リモート接客・VR内見などの集客施策に加え、ブロックチェーン（分散型台帳）技術を活用した当社独自の電子サイン『AMBITION Sign』による電子契約パッケージなどの非対面サービスの強化により、お部屋探しにおける顧客の体験価値向上を実現しております。 (３) 売買DXインベスト事業 当事業は、当社が行うリノベーション販売事業と、子会社の株式会社ヴェリタス・インベストメントが手掛ける新築投資用デザイナーズマンションの開発・販売事業で構成されております 。当社は、多様なルートからの仕入れ力を活かし、都内・首都圏を中心とした住居用不動産に付加価値の高いリノベーションを施し販売する一方、株式会社ヴェリタス・インベストメントでは「立地」「デザイン」「設備仕様」にこだわった自社ブランドの新築投資用デザイナーズマンションの開発・販売を手掛けております 。 また、株式会社アンビション・エージェンシー及び株式会社アンビション・バローは、それぞれが持つ専門性とネットワークを活かし、売買仲介事業を展開しております。これらの仲介事業の強化により、不動産取引における包括的なソリューション提供が可能となり、インベストメント事業全体の収益基盤の多様化と強化を図っております。 さらに、不動産特定共同事業の許可に基づき、2022年より一口1万円から投資可能な不動産投資クラウドファンディングサービス『A funding』の運営も行っております。本サービスを通じて、より幅広い層の投資家に不動産投資の機会を提供しております。 (４) インキュベーション事業 当事業は、当社グループと親和性の高い事業を行うベンチャー企業への投資、資本業務提携、投資先企業の支援などを行い、当社の新たな事業のみならず国内の事業を創出するという役割を担っております。当社が推進する不動産DX事業とシナジー効果のあるベンチャー企業への投資は、当社業務システムへの先端技術の早期導入につながっております。また、投資先企業が上場することで、増益にもつながり、当社グループの各事業価値の向上・利益計上に寄与しています。当該事業は、株式会社アンビション・ベンチャーズが行っております。 (５) その他事業 不動産DX事業（システム開発の海外子会社含む）、少額短期保険事業、ZEH・ライフライン事業を総じて、その他事業としております。 不動産DX事業では、賃貸管理の次世代管理システム「AMBITION Cloud」を海外子会社であるAMBITION VIETNAM CO.,LTDなどで開発し、社内のDX化を優先的に取り組んでおります。 少額短期保険事業については、連結子会社である株式会社ホープ少額短期保険が、主に賃貸住宅入居者向けの家財保険商品を提供しております。 ZEH・ライフライン事業については、蓄電池、太陽光発電、外壁塗装など電力創出・省エネルギー設備の営業を行うZEH（Net Zero Energy House）事業と電気・ガス提供会社の開設・切替の取り次ぎ、ウォーターサーバーなどの営業を行うライフライン事業を子会社の株式会社DRAFTにて行っております。弊社管理物件の入居者や賃貸仲介の顧客に対しサービス提供を行うなど、賃貸DX事業とのシナジー効果を創出し、多角的な収益基盤の確立に寄与しております。 これらの事業の系統図は次のとおりとなります。

１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 (１) 企業理念 「住まい」の未来を創造するという「大志」を抱いて、出会った人全てに「夢」を提供できる「リアルカンパニー」を目指します。 「夢を目標に！目標を現実に！」 (２) 経営方針 当社グループは、ブロックチェーンやAIを活用した安全でシームレスなデータ連携で快適な住まい体験を実現できるよう「不動産ビジネスを一気通貫で構築できるDXプラットフォームを構築し、快適な住まい体験を提供する」を方針として更なる成長を遂げることを考えております。 今後は、『DXによって不動産ビジネスを変革し、デジタルとリアルを融合した唯一の不動産デジタルプラットフォーマーになる。』というビジョンのもと既存事業の成長に加え、M&Aやアライアンス・ベンチャー投資を加速し、非連続的な成長を実現してまいります。 (３) 経営環境 当社グループの主力事業エリアである首都圏は、国内の人口動態として単独世帯の増加傾向が継続していることに加え、近年では「潤日」に代表される海外富裕層からの旺盛な居住・投資需要も顕在化しております。これらは、当社の主力である賃貸DXプロパティマネジメント事業及び売買DXインベスト事業双方の追い風となっております。 一方で、金融政策の正常化に伴う金利動向や、依然として高水準で推移する建設コストなど、不動産市況に影響を与えうる外部環境の変化にも注視が必要な状況です。また、不動産業界全体においてもデジタルトランスフォーメーション（DX）の潮流は一層加速しており、特に生成AI等の先進技術を活用した新たな顧客体験価値の創出や業務効率化が競争優位性を左右する重要な要素となっております 。 このような環境認識のもと、当社グループは「不動産DX」戦略をさらに加速させております。自社開発のDXプロダクト活用により、業界平均を大幅に上回る入居率を実現するなど着実な成果を上げております 。あわせて、既存事業とのシナジーが見込める領域におけるM&Aを組み合わせることで、事業ポートフォリオの強化と非連続な成長を目指してまいります。 (４) 対処すべき課題 ①各事業の競争力強化と収益基盤の盤石化 当社グループの持続的成長の根幹である各事業部間の連携をさらに深め、収益基盤をより強固なものにしてまいります。 イ．事業間シナジーの最大化 各事業間で生まれる「成長の好循環」を加速させます 。具体的には、プロパティマネジメントで蓄積した豊富な入居者ニーズ等のデータを、賃貸仲介事業やその他事業にフィードバックする仕組みを高度化し、グループ全体の収益性を向上させます。 ロ．戦略的なアセットの確保 地価や建築コストの上昇という環境変化に対応するため 、当社が蓄積した不動産ビッグデータの分析を強化します。これにより、潜在的な価値を持つ優良な不動産アセットを早期に特定し、収益性の高いプロジェクトを継続的に確保してまいります。 ②DX戦略の深化による「不動産デジタルプラットフォーム」の確立 ビジョンの実現に向け、DXを競争優位性確立のための中核戦略と位置づけ、取り組みを深化させてまいります。 イ．DXソリューションの統合プラットフォーム化 これまで自社開発してきた複数のDXソリューション群を、データが双方向でシームレスに連携する「統合されたエコシステム」へと昇華させます。これにより、全てのステークホルダーに優れた体験価値を提供し、模倣困難な競争優位性を確立します。 ロ．データドリブン経営への転換 開発から管理、仲介に至る不動産のライフサイクル全般で蓄積した独自の不動産ビッグデータを戦略的に活用します。機械学習などを活用した高度なデータ分析に基づき意思決定を行う「データドリブン経営」へと転換し、全事業領域における顧客生涯価値（LTV）の最大化を図ります。 ③新たな収益源の確立と事業エコシステムの拡張 既存事業の成長に加え、新たな収益の柱を確立し、非連続的な成長を目指します。 イ．自社開発DXソリューションの外部展開 社内での有効性が実証済みのDXソリューションについて、不動産業界の共通課題を解決するB2B SaaSプロダクトとして外部への販売を本格化させます。これにより、景気変動の影響を受けにくい安定したリカーリング収益の確立を目指します。 ロ．戦略的M&A・アライアンスの推進 当社が目指す「不動産デジタルプラットフォーム」を補完する技術やサービスを持つ企業を対象に、規律ある戦略的なM&Aおよびアライアンスを積極的に推進します。これにより、事業エコシステムを拡張し、企業価値創造を加速させてまいります。 ④持続的成長を支える経営基盤の強化 挑戦的な成長戦略を支えるため、人材とガバナンスを中心とした経営基盤の強化に努めます。 イ．戦略的人材育成とエンゲージメント向上 外部からの採用に頼るだけでなく、社内における人材育成を強化します。既存社員に対するスキルアップ研修や、資格取得支援などの教育プログラムを拡充し、次世代のリーダーを計画的に育成します。また、一人ひとりの成長を正当に評価し、挑戦を奨励する文化を醸成することで、従業員エンゲージメントを高め、人材の定着を図ります。 ロ．ガバナンス・コンプライアンス体制の高度化 事業の拡大と多様化に対応し、すべてのステークホルダーの皆様からの信頼の礎となる、強固でスケーラブルなガバナンス・コンプライアンス体制を構築し続けます。法令遵守を徹底し、企業の社会的責任を果たしながら、成長に伴うリスクを適切に管理してまいります。

３ 【事業等のリスク】 有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が連結会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 (１)法的規制等について 当社グループは事業の遂行にあたり、様々な法規制の適用を受けております。これらの法令・規制の改正、または新たな制定が行われた場合、当社グループにおける事業構造や資金調達方法を変更せざるを得ない、または、これらの制定や変更に対応するための費用が発生する可能性があります。このような法規制の変更等によって、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。当社グループは、国内外の各種法令、規制、法制の動向について、各種団体や専門家等からの情報を収集・分析して当社の各組織にて対応の検討を行い、影響の度合いや内容に応じて必要と判断したものについては、速やかに情報を共有の上、適切に対応しています。 (２) 事業環境の変化によるリスク 景気変動、国内外の経済状況の変化、金利上昇、為替変動、物価変動、少子高齢化・人口減少、産業構造の変化等は、不動産需要の低下、市況の悪化による地価等の下落、個人消費の低迷等をもたらす可能性があります。こうした事業環境の変化に伴い、賃貸用不動産の稼働率の低下や賃料の減少、分譲住宅等の販売用不動産の売上の減少の他、その対応のための費用の増加が生じ、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。当社グループは、事業環境や顧客ニーズの変化等を見極めながら、グループ会社の連携強化、顧客ニーズを先取りした商品開発、新たなビジネスインフラの顧客への提供、DXの推進、人口動態や供給動向を見据えた立地戦略、海外を含めた資産ポートフォリオの戦略的構築等を進めてまいります。 (３)コンプライアンスについて ①情報管理リスク 当社グループは、経営情報や技術情報等の重要な機密情報や、取引先およびその他関係者の個人情報を保有しております。社外からの不正侵入、社内における不正使用等、不測の事態によりこれらの情報が漏洩した場合は、企業価値の毀損、社会的信用の失墜、関係者への補償等により、当社グループの財政状態および経営成績等に重要な影響を与える可能性があります。これらの情報の外部への流出を防止するため、社内規程の整備や役職員への周知徹底、セキュリティシステムの強化等対策を講じております。 ②不正リスク 当社グループは、事業拡大に伴い役職員数が増加しており、それに伴い、役職員等の内部関係者による贈収賄、横領、インサイダー取引等の不正行為が発生するリスクを認識しております。また、事業の急速な拡大により、不正行為を適時に発見するための内部管理体制の構築が追いつかないという事態が生じる可能性も否定できません。このような法令等に抵触する事態や不正行為が発生した場合には、当社グループの社会的信用の低下、金銭的損失、法的責任の追及などに繋がり、当社グループの経営成績および財政状態に重要な影響を及ぼす可能性があります。当社グループでは、これらの不正リスクを低減するため、コンプライアンス関連規程を制定するとともに、役職員が遵守すべき法令・ルールについてeラーニングによる啓発等を継続的に実施しております。さらに、内部統制システムの整備・運用、内部監査の強化、そして内部通報制度の適切な運用に取り組むことで、不正行為の未然防止と早期発見に努めてまいります。またコンプライアンス委員会を設置し、グループ全体のコンプライアンス体制を統括、監視しております。 ③訴訟リスク 当社グループは様々な事業活動を行っており、それらが訴訟や紛争等の対象となる可能性があります。対象となった場合、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。訴訟を回避すべく、取引先とトラブルが発生しないよう日頃から適正な業務運営に努めております。また月１回開催しているリスクマネジメント委員会におきましても、訴訟につながる恐れもある大きなリスクの管理強化、低減策実行を図っております。 (４) 風評リスクおよび品質リスク 当社グループは、提供するサービスの品質に起因する顧客満足度の低下や瑕疵・不具合の発生、またはインターネットやSNS等でのネガティブな情報拡散により、企業イメージやブランド価値が損なわれる可能性があります。これらは、顧客離れや新規顧客獲得の困難化、さらには損害賠償請求等に繋がり、当社グループの事業、財政状態および経営成績等に悪影響を及ぼす可能性があります。当社グループでは、顧客からの定期的なフィードバックに基づくサービス改善を継続し、品質管理体制の強化に努めています。また、インターネット上の情報モニタリングを強化し、緊急時には迅速かつ適切に対応することで、風評被害の拡大防止と企業イメージの維持に努めてまいります。 (５)与信リスク 当社グループの各事業において、取引先の財政状態の悪化や経営破綻等が生じた場合には、売上債権の回収遅延や回収不能が発生し、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。このようなリスクに対し、当社グループでは、新規取引開始時の審査を行うほか、取引先の信用状況を継続的に把握し、必要に応じて与信額の見直しを行うなど、債権保全に努めております。 (６)有利子負債への依存について 当社グループは、販売用不動産の取得資金の一部を主として金融機関からの借入金によって調達しております。金融政策や経済情勢等の変化により金利水準に変動があった場合、当社グループの経営成績および財政状態に影響を及ぼす可能性があります。これらのリスクを軽減するため、当社グループでは、特定の金融機関に過度に依存しないよう、資金調達手段の多様化を推進しております。また、自己資本の充実を図り、財務体質の強化に努めることで、金利変動リスクへの耐性を高めてまいります。 (７)特定人物への依存について 当社グループの創業者であり代表取締役社長である清水剛は、当社グループの経営方針・戦略の決定および事業推進において極めて重要な役割を担っております。現時点では、同氏が当社グループの業務執行から離れることは想定しておりませんが、不測の事態により同氏の業務執行が困難となった場合、当社グループの業績および今後の事業展開に影響を及ぼす可能性があります。このリスクを軽減するため、当社は任意の指名委員会を設置し、後継者の育成・発掘を進めることで、同氏への過度な依存を脱却し、より強固な組織体制の構築を目指します。 (８)人材の確保について 当社グループは、様々な経営課題を克服し持続的な成長を実現するため、優秀な人材を継続的に確保し、育成していくことが最重要課題であると認識しております。しかしながら、当社グループが求める人材の確保や育成が想定どおりに進まない場合、当社グループの経営成績や財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。特に、競争の激しい人材市場において、優秀な人材の獲得が困難になったり、既存社員の離職率が高まったりするリスクが存在します。このリスクを軽減するため、戦略的な採用活動を継続して強化し、教育・研修制度、公平な評価制度、福利厚生の充実等魅力的な職場環境の整備を行ってまいります。またDX推進により業務効率化を図り、生産性の向上を強めてまいります。 (９)Ｍ＆Ａ等に関するリスク 当社グループでは、将来の事業拡大においてＭ＆Ａや戦略的出資、資本・業務提携など（以下、Ｍ＆Ａ等）を有効な手段の一つとして位置付け、今後も必要に応じてＭ＆Ａ等を実施する方針です。しかしながら、事業環境の変化等によりＭ＆Ａ等の実施時に見込んだ成果が計画どおりに進捗しなかった場合や、当初予期していなかった事業上の問題等が発生した場合には、当社グループの財政状態並びに経営成績に影響を及ぼす可能性があります。Ｍ＆Ａ等を実施する場合には、対象会社の経営計画・財務内容・契約関係等について十分なデューデリジェンスを実施するとともに、投資効果の算定、シナジーの検証及び当社の企業文化に融合できるか等、総合的に勘案することによりリスクの低減に努めております。 (10)システムリスク 当社グループの事業は、コンピュータシステムを結ぶ通信ネットワークに依存しており、不正アクセスやウイルス被害による情報漏洩といった不測の事態、または自然災害や事故等による通信ネットワークの切断が発生した場合、当社グループの営業活動や業務処理に遅延が生じる可能性があります。万一、当社のシステムが正常に利用できない場合や個人情報が外部へ漏洩した場合には、信用の失墜およびそれに伴う売上高の減少、損害賠償費用の発生等により、当社グループの経営成績に悪影響を及ぼす可能性があります。セキュリティの確保はこれまで以上に重要性を増していくと考え、情報システムおよび制御システムにおいて年次点検を実施し、eラーニング研修等を通じて役職員への啓蒙を行うとともにインターネット接続時における情報アクセスへの制限やログ管理、情報端末の紛失に備えた対策の強化、サイバー保険への加入、ウイルススキャンや異常な動きに対する検知システムの導入等を行い、サイバー攻撃や情報漏洩に備えた環境整備を進めています。 (11)空室リスク 当社グループの賃貸DXプロパティマネジメント事業において、住居用のサブリース事業を行っており、オーナー様に対して契約期間の賃料を保証しております。この賃料保証は、対象不動産の空室状況にかかわらず契約した賃料をお支払いするため、空室率の上昇や当社が転貸する賃料の下落といった市場環境の変化に大きく影響を受けます。これらのリスクが顕在化した場合、当社グループの売上高、営業利益、そして営業キャッシュ・フローに影響を及ぼす可能性があります。当社グループでは、単に物件の立地や築年数、設備状況だけでなく、周辺賃料相場の動向、競合物件の供給予測等を分析し、将来的な賃料変動リスクや空室発生リスクを評価しています。また、賃料保証契約時には、周辺相場からの乖離が発生した場合等の賃料見直し条項や保証解除条項を盛り込み、市場環境の変化に応じて柔軟に契約条件を見直す体制を構築し、リスクの低減を図ってまいります。 (12)用地獲得リスク 当社グループは、売買DXインベスト事業において、投資用ワンルームマンションの開発・販売を行うにあたり、事業用地の確保を重要な経営戦略と位置付けております。しかしながら、高い賃貸需要が見込める駅近などの好立地における用地取得競争の激化、地価の高騰、金利上昇、または予期せぬ法規制の変更等により、当社グループが計画する条件での事業用地の取得が困難となるリスクがあります。また、取得した用地において、土壌汚染、地下埋蔵物、境界問題、あるいは周辺環境に関する潜在的な問題が事後的に発覚した場合、開発計画の遅延、追加的なコスト発生、事業採算性の悪化、ひいては当社グループの経営成績及び財政状態に悪影響を及ぼす可能性があります。このリスクに対し、当社グループは、専門部署による綿密な市場調査及び地価動向の分析に加え、不動産仲介業者、金融機関等との連携を強化し、多角的な情報収集ルートを確保しております。また、用地取得に際しては、デューデリジェンスを実施し、潜在的なリスクの早期発見と評価に努めております。 (13)市場変動（価格下落）リスク 当社グループは、売買DXインベスト事業において、取得した不動産の販売を行うにあたり、市場変動による価格下落リスクを認識しております。国内外の景気動向、金利情勢、金融市場の変動、不動産関連税制の変更、人口動態の変化、または特定の地域における供給過剰や災害の発生など、様々な要因が複合的に作用することで、当社グループが取得する不動産の市場価格が下落する可能性があります。このような市場変動が生じた場合、当社グループは、販売用不動産の減損損失の計上、賃料収入の減少、販売価格の下落による売却益の減少または売却損の発生などにより、経営成績および財政状態に重大な影響を受ける可能性があります。また、不動産価値の低下は、資金調達の制約や事業計画の未達を招く恐れもあります。このリスクに対し、当社グループは、物件の用途、立地、規模等を考慮した価格査定を行い、リスクの軽減を図っております。不動産市場の動向を継続的に分析し、必要に応じて最適な投資判断および物件管理を行う体制を構築。物件の競争力を維持・向上させるため、リノベーションを実施し、物件価値の維持向上に努めております。 (14)建築リスク 当社グループの売買DXインベスト事業において、建設資材価格や労務費の高騰による建築コストの上昇は、開発プロジェクトの採算性を悪化させる要因となります。建築費が想定を超えて高騰した場合には、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。このようなリスクに対し、当社グループでは、複数の建設会社から見積を取得してコストの最適化を図るとともに、市況に応じて販売価格へ適切に反映させることで、プロジェクト収益の確保に努めております。

４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (１) 経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社グループ(当社及び連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の概要は次のとおりです。 ①　経営成績の状況 当連結会計年度における我が国経済は、雇用・所得環境の改善や各種政策の効果により、回復基調で推移いたしました。一方で、今後の見通しについては、金融資本市場の変動や米国の通商政策の影響に加え、物価上昇の継続による消費者マインドの冷え込み懸念などが、不透明な状態を継続させております。 当社グループが属する不動産業界においては、大都市圏を中心とした不動産への堅調な需要が継続し、地価は引き続き上昇傾向を維持しました。とりわけ、都心部の収益不動産には国内外の投資マネーが流入し、取引件数も堅調な推移を示しております。一方で、地方部における空き家の増加や、住宅着工戸数の減少傾向、建築資材費・労務費の高騰など、供給サイドにおける課題も顕在化しております。 このような事業環境の中、当社グループはDXによって不動産ビジネスを変革し、デジタルとリアルを融合した唯一の不動産デジタルプラットフォーマーになるための取り組みを行っております。2014年9月に上場して以来、売上高は約８倍、営業利益は約21倍と大きく成長いたしました。 当連結会計年度において、主力の賃貸DXプロパティマネジメント事業は、管理戸数の増加を進めると同時に、次世代管理システム『AMBITION Cloud』により、管理受託や退去されるお部屋の物件募集までの生産性が向上したことに加え、人材投資が奏功し、リーシング力が向上した結果、入居率は98.3%と高水準で推移しております。売買DXインベスト事業は、子会社である株式会社ヴェリタス・インベストメントの物件売却が想定通りに進捗し、当社インベスト部においては引き続き中古物件の仕入れ及び販売に注力いたしました。仕入及び販売はともに予定通り順調に推移いたしました。その他事業に属する不動産DX事業は、主に入居者DXアプリ『AMBITION Me』の開発を進め、入居者の満足度とエンゲージメントの向上、LTV（顧客生涯価値）の最大化を実現いたします。また、積極的なM&Aやアライアンスの推進も検討しております。 その結果、当連結会計年度の売上高は52,372,323千円(前年同期比24.5％増、10,306,929千円増）、営業利益は3,946,419千円(前年同期比44.8％増、1,220,101千円増）、経常利益は3,524,731千円(前年同期比40.6％増、1,017,042千円増）、親会社株主に帰属する当期純利益は2,350,592千円(前年同期比43.5％増、712,463千円増）となり、過去最高収益を達成しました。なお、売上高は５期連続の増収、全ての利益も５期連続の増益となりました。 セグメントの業績は次の通りであります。 （賃貸DXプロパティマネジメント事業） 当事業は、主に住居用不動産の転貸借(サブリース)を行う当社グループ主力の事業で、管理戸数の増加及び高入居率の維持を基本方針としております 。不動産賃貸管理に関わるあらゆる業務をDXする『AMBITION Cloud』により、業務効率化と生産性向上を実現しております。 当連結会計年度末におきましては、管理戸数については27,354戸（前年同期比2,130戸増）、サブリース管理戸数については15,621戸（前年同期比1,321戸増）と順調に増加いたしました 。当連結会計年度末時点の入居率は98.3％（前年同期末は98.5％）となりました。 その結果、売上高は21,649,995千円(前年同期比7.0％増、1,417,536千円増）、セグメント利益(営業利益)は2,411,401千円(前年同期比23.4％増、456,981千円増）となりました。 （賃貸DX賃貸仲介事業） 事業は、当社の管理物件を中心に賃貸物件の仲介事業を行っております。子会社のアンビション・エージェンシー（『ルームピア』を運営）、及び同アンビション・バロー（『バロー』を運営）にて、都内８店舗、神奈川県８店舗、埼玉県１店舗の計17店舗を展開しております。当事業のリーシング力の高さが主力のプロパティマネジメント事業における高入居率の維持に貢献しております。 当連結会計年度におきましては、AI×RPAツール『ラクテック』の活用により、引き続き入力業務の人員抑制・反響数のアップに取り組んでおります。また、法人営業の強化や広告戦略の強化によるWEB集客、リモート接客・VR内見などの集客施策に加え、ブロックチェーン（分散型台帳）技術を活用した当社独自の電子サイン『AMBITION Sign』による電子契約パッケージなどの非対面サービスの強化により、お部屋探しにおける顧客の体験価値向上を実現しております。 その結果、売上高は1,020,221千円(前年同期比10.9％増、99,874千円増)、セグメント利益(営業利益)は54,708千円(前年同期比301.7％増、41,089千円増）となりました。 （売買DXインベスト事業） 当事業は、「立地」「デザイン」「設備仕様」にこだわった自社開発の新築投資用デザイナーズマンション販売を中心に展開する子会社ヴェリタス・インベストメント（以下、ヴェリタス）と、多様なルートからの物件仕入れ力により、立地を重視した分譲マンションのリノベーション販売を中心に展開する当社インベスト部で行っております 。また当事業は、都内、首都圏を中心にした付加価値の高い物件の仕入れが、高単価物件の販売ならびに一件当たりの高い粗利益へとつながっております。 当連結会計年度におきましては、計画通りに進捗し、当連結会計年度の売却戸数はヴェリタス291戸（前年同期比49戸増）となり、当社インベスト部は、当連結会計年度の売却戸数は69戸（前年同期比41戸減）となりました。 その結果、売上高は28,061,763千円(前年同期比43.0％増、8,434,150千円増）、セグメント利益(営業利益)は3,833,884千円(前年同期比41.5％増、1,124,845千円増）となりました。 （インキュベーション事業） 当事業は、当社グループと親和性の高い事業を行うベンチャー企業への投資、資本業務提携、投資先企業の支援などを子会社アンビション・ベンチャーズが行っております。 当連結会計年度におきましては新たに３社への投資並びに１社の売却を実行し、累計で33社のベンチャー企業に投資を行っております。 その結果、売上高は9,317千円（前年同期比94.0％減、145,183千円減）、セグメント損失（営業損失）は36,779千円（前年同期比－％、69,520千円減）となりました。 （その他事業） 不動産DX事業（システム開発の海外子会社を含む）、少額短期保険事業、ZEH・ライフライン事業を総じて、その他事業としております。 不動産DX事業では、賃貸管理の次世代管理システム『AMBITION Cloud』を海外子会社のアンビションベトナムなどで開発し、社内のDX化を優先的に取り組んでおります。賃貸DX事業におけるDX化は、IT重説と『AMBITION Sign』（ブロックチェーン技術を活用した当社独自の電子サイン）との連携により、電子契約のパッケージ化を実現しております。また、入居者DXアプリ『AMBITION Me』は、入居・更新・退去に至るまでの様々なサービスを提供しており、オンライン診療の提供や、住まいのお役立ちサービス、生成AIを導入したFAQサービスの提供をしております。 少額短期保険事業では、当連結会計年度におきましても順調に新規契約を獲得するとともに、申込みから支払いまでペーパーレスで完結できる当社子会社開発システム『MONOLITH（モノリス）』によって当社グループのDX推進の一端を担っております。 ZEH・ライフライン事業では、蓄電池、太陽光発電、外壁塗装など電力創出・省エネルギー設備の営業を行うZEH（Net Zero Energy House）事業と電気・ガス提供会社の開設・切替の取り次ぎ、ウォーターサーバーなどの営業を行うライフライン事業を子会社の株式会社DRAFTにて行っております。 弊社管理物件の入居者や賃貸仲介の顧客に対しサービス提供を行うなど、賃貸DX事業とのシナジー効果を創出しております。 その結果、売上高は1,631,025千円(前年同期比44.3％増、500,551千円増）、セグメント利益(営業利益)は49,155千円(前年同期は28,283千円のセグメント損失)となり、大幅な収益改善により黒字化を達成いたしました。 ②　財政状態の状況 (資産の部) 当連結会計年度末の総資産は39,308,261千円となり、前連結会計年度末に比べ12,415,582千円増加いたしました。これは主に、販売用不動産が4,856,368千円、現金及び預金が3,313,926千円、土地が1,948,659千円、仕掛販売用不動産が1,397,267千円増加し、のれんが175,246千円減少したことによるものであります。 (負債の部) 当連結会計年度末の負債合計は30,945,352千円となり、前連結会計年度末に比べ10,203,433千円増加いたしました。これは主に、長期借入金が1,617,136千円、短期借入金が4,479,600千円、１年内返済予定の長期借入金が3,046,913千円増加し、１年内償還予定の社債が16,900千円、社債が16,500千円減少したことによるものであります。 (純資産の部) 当連結会計年度末の純資産合計は、8,362,909千円となり、前連結会計年度末に比べ2,212,149千円増加いたしました。これは主に、利益剰余金が2,093,364千円増加したことによるものであります。 ③　キャッシュ・フローの状況 当連結会計年度末における現金及び現金同等物の残高は、前連結会計年度末に比べて3,313,926千円増加し、8,502,267千円となりました。 各活動区分別のキャッシュ・フローの状況及び主な要因は以下のとおりであります。 (営業活動によるキャッシュ・フロー) 当連結会計年度における営業活動によるキャッシュ・フローは、16,418千円の収入(前連結会計年度は977,432千円の支出)となりました。これは主として税金等調整前当期純利益3,425,056千円の計上、販売用不動産の増加による支出1,951,055千円、仕掛販売用不動産の増加よる支出1,397,267千円があったこと等によるものであります。 (投資活動によるキャッシュ・フロー) 当連結会計年度における投資活動によるキャッシュ・フローは、5,664,661千円の支出(前連結会計年度は3,399,931千円の支出)となりました。これは主として、有形固定資産の取得による支出5,426,590千円があったこと等によるものであります。 (財務活動によるキャッシュ・フロー) 当連結会計年度における財務活動によるキャッシュ・フローは、8,963,732千円の収入(前連結会計年度は3,993,078千円の収入)となりました。これは主として、長期借入れによる収入10,650,700千円、短期借入金の純増額4,479,600千円、長期借入金の返済による支出5,986,650千円があったこと等によるものであります。 ④　生産、受注及び販売の実績 (生産実績) 当社グループが行う事業は、提供するサービスの性格上、生産実績の記載になじまないため、当該記載を省略しております。 (受注実績) 当社グループが行う事業は、提供するサービスの性格上、受注実績の記載になじまないため、受注実績に関する記載を省略しております。 (販売実績) 当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。 セグメントの名称 　 当連結会計年度(自　2024年７月１日至　2025年６月30日) 　 前期比(％) 賃貸DXプロパティマネジメント事業(千円) 　 21,649,995 　 7.0 賃貸DX賃貸仲介事業(千円) 　 1,020,221 　 10.9 売買DXインベスト事業(千円) 　 28,061,763 　 43.0 インキュベーション事業（千円） 　 9,317 　 △94.0 報告セグメント計(千円) 　 50,741,298 　 24.0 その他(千円) 　 1,631,025 　 44.3 合計(千円) 　 52,372,323 　 24.5 (注) １．セグメント間の取引については相殺消去しております。 ２．前連結会計年度及び当連結会計年度における主な取引先別の販売実績及び当該販売実績に対する割合につきましては、すべての取引先の当該割合が100分の10未満のため記載しておりません。 (２) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容 経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末において判断したものであります。 ①　重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定 当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成に当たりまして、資産・負債及び収益・費用に影響を与える見積りを必要とする箇所があります。これらの見積りにつきましては、経営者が過去の実績や取引状況を勘案し、会計基準の範囲内でかつ合理的に判断しておりますが、見積りには不確実性が伴うため、実際の結果と異なる可能性があることにご留意ください。 当社グループの連結財務諸表を作成するに当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、第５　経理の状況　１連結財務諸表等 (１)連結財務諸表 注記事項（重要な会計上の見積り）に記載のとおりでありますが、特に以下の会計方針は当社グループの連結財務諸表作成においては重要であると考えております。 （棚卸資産の評価） 当社グループは、棚卸資産の評価に関する会計基準に従い、収益性の低下により正味売却価額が帳簿価額を下回っている販売用不動産及び仕掛販売用不動産の帳簿価額を、正味売却価額まで切り下げる会計処理を適用しております。会計処理の適用に当たっては、個別法による原価法（貸借対照表価額は収益性の低下による簿価切下げの方法）を採用しております。具体的には、正味売却価額が販売用不動産等の帳簿価額を下回った場合には、正味売却価額をもって連結貸借対照表価額としております。 見積りの算出に用いた重要な仮定は、正味売却価額の算定の基礎となる売価、見積追加製造原価及び見積販売直接経費であります。 当該重要な仮定は連結財務諸表作成時点における最善の見積りに基づき決定しておりますが、見積りと将来の結果が異なる可能性があります。すなわち、経済環境の悪化等に伴う賃料の低下及び空室率の上昇、想定外の追加コストが発生すること等による賃貸費用の悪化、市場金利の変動に伴う割引率の上昇、住宅販売市況の悪化に伴う販売価格の低下等により、正味売却価額の算定に重要な影響を及ぼす可能性があります。 （のれんの評価） 当社グループは、戦略的施策の一環として、買収・出資等を実施しており、これらの企業結合取引により生じた対象会社の超過収益力を、のれんとして計上しております。のれんの減損の兆候の把握、減損損失の認識の判定及び測定は、対象会社ごとに行っております。減損の兆候があると識別された対象会社について、残存償却期間に対応した対象会社から得られる割引前将来キャッシュ・フローの総額とのれんの帳簿価額とを比較し、前者が後者を下回る場合には、のれんの減損損失を認識します。 割引前将来キャッシュ・フローの算定は、その性質上、判断を伴うものであり、多くの場合、重要な見積り・仮定を使用します。当該割引前将来キャッシュ・フローの見積りに使用される仮定は、主として、資産グループにおける将来の事業計画に基づいております。 見積りの算出に用いた仮定は、経営者の最善の見積りと判断により決定しておりますが、将来の不確実な経済条件及び経営環境の変化等がのれんの評価に不利な影響を与える可能性があります。不利な影響を受けた結果、将来の事業計画を見直し、割引前将来キャッシュ・フローが変動した場合、翌年度の連結財務諸表において、減損損失の認識の判定及び認識が必要な際の減損損失の測定に重要な影響を及ぼす可能性があります。 ②　経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容 (売上高) 当連結会計年度の売上高は、前連結会計年度に比べ10,306,929千円増加し52,372,323千円(前期比24.5％増加)となりました。 主力事業である賃貸DXプロパティマネジメント事業では、管理戸数が安定して増加したこと及び高入居率をキープしたことにより、売上高は前期と比べ1,417,536千円増加し21,649,995千円となり、想定を上回る業績推移となっております。賃貸DX賃貸仲介事業では、法人営業の強化や広告戦略の強化によるWEB集客が好調だったことに加え、リモート接客・VR内見・電子契約など非対面サービスの強化などの集客効果が奏功した等により、売上高は前期と比べ99,874千円増加し1,020,221千円となり、増収となっております。売買DXインベスト事業では、計画通りに販売等が進捗したことにより、売上高は前期と比べ8,434,150千円増加し28,061,763千円となり、引き続き好調をキープしております。インキュベーション事業では、前期と比べ145,183千円減少し9,317千円となりました。その他事業では蓄電池販売やライフラインサービスの提供などが好調に推移したことによる不動産関連事業の売上高の増加及び少額短期保険の契約件数増加等により、売上高は前期と比べ500,551千円増加し1,631,025千円となっております。 (営業利益) 当連結会計年度の営業利益は、前連結会計年度に比べ1,220,101千円増加し、3,946,419千円(前期比44.8％増加)となり、売上高営業利益率は7.5％（前期は6.5％）となりました。 主な要因は、主力事業である賃貸DXプロパティマネジメント事業では、管理戸数の増加、募集コストの減少により、前連結会計年度に比べ456,981千円増加し2,411,401千円となり、大幅増益となりました。賃貸DX賃貸仲介事業では、営業人員及びDX施策のための投資、広告宣伝費の増加等がありましたが、法人部門やDX効果による集客増加効果による売上高の増加がコスト増分を吸収し、前連結会計年度に比べ41,089千円増加し54,708千円となり、増益となりました。売買DXインベスト事業では、１戸当たりの売買価格の増加による利益の増加、内装工事を内製化したことによるコストの減少等により、前連結会計年度に比べ1,124,845千円増加し3,833,884千円となり、増益となりました。インキュベーション事業では、前連結会計年度に比べ69,520千円減少し36,779千円となり、減益となりました。その他事業では、ZAH・ライフライン事業が軌道に乗り始めたこと、少額短期保険事業の新規契約数の増加及び不動産DX事業の先行投資の影響等により、前連結会計年度に比べ77,438千円回復し、49,155千円の営業利益となっております。 (経常利益) 当連結会計年度の営業外収益は、雑収入8,569千円、投資事業組合運用益8,847千円等を計上したことにより、27,553千円となり、営業外費用は、支払利息335,454千円、支払手数料108,864千円等を計上したことにより、449,240千円となりました。 以上の結果、営業利益に営業外収益・営業外費用を加減算した経常利益は3,524,731千円(前期比40.6％増加)となり、売上高経常利益率は6.7％(前期は6.0％)となりました。 (親会社株主に帰属する当期純利益) 当連結会計年度の特別利益は、事務所移転費用16,656千円等の計上により、99,674千円となりました。税金費用は前期と比べ34.3％増加し1,071,044千円となりました。 以上の結果、親会社株主に帰属する当期純利益は2,350,592千円(前期比43.5％増加)となりました。 (経営成績に重要な影響を与える要因について) 当社グループは、「第２　事業の状況　３　事業等のリスク」に記載のとおり、事業環境に由来するリスク、事業内容に由来するリスク等様々なリスク要因が当社グループの経営成績に重要な影響を与える可能性があると認識しております。 これらの経営成績に重要な影響を与えるリスクに対応するため、組織体制のさらなる強化等を行ってまいります。 ③　キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報 当社グループの主な資金需要は、販売用不動産の開発・購入資金及び運転資金等であります。これらの資金需要につきましては、金融機関からの借入による資金調達のほか、営業活動によるキャッシュ・フロー及び自己資金にて対応していくこととしております。販売用不動産の売却によって得られた資金については、販売用不動産の開発・購入した際の借入の返済へ優先的に充当し、それ以外の資金については、その都度、総合的に勘案して、手許資金や成長投資等へ充当しております。 キャッシュ・フローの状況の分析については、「第２　事業の状況　４　経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　(１)経営成績等の状況の概要　③キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。