ビーロット

３ 【事業の内容】 当社グループは、不動産投資開発事業、不動産コンサルティング事業及び不動産マネジメント事業を営んでおります。いずれの事業においても、事業用不動産分野における高い専門性と広範なネットワーク、ならびに富裕層向けのサービスラインナップを強みに、ビジネス機会の創出に取り組んでおります。当社創業以来の経営理念である「不動産及び不動産金融分野において社会に価値を与えるビジネスを創出し、社会から求められる企業として、利益の追求と長期的な成長を目指す」の実現に向け、以下、具体的に事業内容を記載いたします。 不動産投資開発事業では、賃料収入を得られる住宅系不動産や、事務所・店舗ビル等を中心に取得し、不動産が本来有する価値を引き出したうえで、販売用不動産としてファンドや富裕層等の運用ニーズを有するお客様へ販売しております。また、不動産コンサルティング事業では、不動産が持つ潜在的価値の実現に向けた方策や、市場から入手した不動産情報をお客様に提供し、不動産売買の仲介を行っております。さらに、当社またはお客様が不動産投資を行う場合には、不動産マネジメント事業を通じて、資産価値の維持・向上に努めております。 当社グループの事業の特徴は、これらの事業活動を通じて蓄積された不動産投資及び不動産管理のノウハウを基に、各事業が企業目的に沿った一貫性のあるビジネスを展開できる点にあります。具体的には、一つのプロジェクトに対して各部門が有する専門的ノウハウを活用し、アイディアを出し合いながら当該不動産の魅力を最大限引き出すための最適な施策を選択するなど、部門間で強固な連携体制を構築しております。不動産の潜在力を最適に具現化する方法、あるいはお客様への最適な助言の在り方について、全社の多様な不動産ノウハウを駆使して検討しております。なお、設計業務、建築工事及び建物管理業務等については、それぞれ設計事務所、建設会社及び建物管理会社等に外注または業務委託することにより、事業拡大に伴う固定費の抑制を図っております。 これらの事業は、本社を中心とする関東圏のほか、支社を設置している北海道圏、中部圏、関西圏、九州圏にて展開しており、その他政令指定都市等の大都市圏においても実績があります。 (1) 不動産投資開発事業 収益性や遵法性等に問題があるなど、何らかの理由により本来の価値より過小に評価された不動産を取得し、当社グループの企画開発力や再生ノウハウを駆使して問題点を是正することにより、その潜在力を具現化し、資産価値と収益性の向上を図ります。 収益性に問題のある不動産については、賃料水準・稼働率の向上、最有効活用に向けた用途変更またはテナント誘致、管理体制・管理コストの見直し、適切な設備改修、あるいは長期修繕計画の策定・見直し等により、収益性の改善を図ります。また、大規模リニューアル工事や建て替えによる不動産開発を実施する場合もあります。その際には、事前の綿密な市場調査、適切な建築企画及び施工管理を行っております。遵法性に問題のある不動産については、是正のための設備投資、関連当事者との権利調整・意見調整、あるいは公的機関との調整等を行っております。その他にも、所有者に起因する不動産の不良債権化や、諸事情により不動産情報の厳格な守秘を求められる等の問題にも対応しております。 上記のとおり、不動産に関する問題点は多様かつ多岐にわたりますが、所有者としての立場を有することにより、これら問題点の是正が飛躍的に進む可能性が高いため、多くの場合、事業の一環として当社が自ら当該不動産を取得しております。なお、当社が自ら不動産を取得する場合、所有期間中に賃料収入を得ることが可能です。他方で、不動産の規模やリスクに応じて、当社が自ら所有せずに助言業務に徹する場合、または当社が取引先と共同投資する場合もあります。 また、新築不動産の開発事業も実施しております。開発事業には、当社が土地を仕入取得した上で建物を建築するものと、顧客資産の最有効活用を提案するものがあります。当社が自ら建築する場合は、当社が開発用地として土地を取得し、施主として建物を建設いたします。土地取得後、土壌調査、近隣調整、建物建設を経て竣工に至ります。 問題点を是正した不動産を購入するお客様は、上場企業創業者、地主層、外資系金融機関役職員等の個人富裕層または当該個人の資産管理会社、一般事業法人、不動産会社、あるいは不動産ファンド等であります。 (2) 不動産コンサルティング事業 売却不動産情報を的確かつ円滑に入手し、当該不動産を迅速に評価・査定することにより、不動産の売却・購入希望者のニーズを深く把握した、コンサルティング型の売買仲介業務を展開しております。不動産の売却・購入希望者は、個人富裕層または当該個人の資産管理会社、一般事業法人、不動産会社、あるいは不動産ファンド等であります。 昨今、取扱件数が多い主な売買仲介案件の例としては、個人富裕層または当該個人の資産管理会社による投資用不動産の購入、及び不良債権の処理に伴い、当社と親密な関係にある専門家と連携して不動産を売却するケースが挙げられます。前者については、お客様及び取引先との豊富で強固な当社ネットワークを駆使して多種多様な物件情報を収集し、主に数億円以上の規模で中長期的に安定した収益を不動産に期待する首都圏のお客様に対し、不動産をご紹介しております。 当社は、札幌市に北海道支社、福岡市に福岡支社、大阪市に大阪支社、名古屋市に名古屋支社、那覇市に沖縄サテライトオフィスをそれぞれ有し、現地の不動産情報収集ネットワークを構築することで、首都圏のお客様に対し、首都圏と比べて競争が相対的に少ないエリアの優良不動産のご提案も可能としております。また、幅広い投資ニーズにお応えするため、海外投資家による日本不動産への投資もサポートしております。 併せて、専門家との連携により、中小企業の事業承継及び相続税対策としての不動産活用、第二種金融商品取引業の登録［関東財務局長（金商）第2235号］を活用した信託受益権の売買仲介、不動産賃貸仲介、不動産交換・土地有効活用の提案、賃料・地代改定等、不動産に関する広範なコンサルティング業務全般を行っております。 当事業により蓄積された売却不動産情報は、不動産投資開発事業及び不動産コンサルティング事業における物件探索に活用することで、各事業の相乗効果を高めております。 (3) 不動産マネジメント事業 当社及びお客様が所有する不動産の管理運営、ならびに投資顧問業務を行っております。 お客様の所有不動産については管理運営者（プロパティ・マネージャー）として、当社の所有不動産については不動産経営者として、不動産が生み出すキャッシュ・フローの最大化と資産価値の向上を図るとともに、テナント様にとって付加価値のあるサービスを提供しております。具体的には、①入居者募集、②入退去手続き、③賃貸借条件の交渉窓口、④クレーム対応、⑤入金管理、⑥資産価値向上のための施策立案・実践、⑦ビルメンテナンス（建物管理会社に再委託）、⑧所有者向け送金、⑨所有者向けレポート作成等の業務を行っております。 当社の所有不動産については、販売用不動産及び固定資産の双方において、所有者として建物環境及び周辺環境の改善に取り組み、テナント様に対し良好なオフィス・店舗・住居等を提供しております。 また、お客様が不動産ファンド等を活用して不動産に投資する場合には、ビーロット・アセットマネジメント株式会社において、投資家の資産運用ニーズを捉え、当該ニーズに沿った投資戦略を立案するとともに、投資物件の選定、投資期間中の管理・運営戦略、資産売却までのプロセスにおいて、金融商品取引業（投資運用業、投資助言・代理業、第二種金融商品取引業）の登録［関東財務局長（金商）第2287号］を活用した投資運用をサポートしております。 ［事業系統図］

１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 (1) 会社の経営の基本方針及び経営環境 当社グループは、不動産分野・金融分野において社会へ価値を与えるビジネスの創出を行い、全てのステークホルダーに対し社会規範に準拠した上での利益の追求と長期継続的な成長を行うことで社会に貢献し、「社会から求められる企業」を追求します。また、当社グループの事業の拡大と株主の皆様への利益還元等の価値向上は重要な経営課題であり、短期及び中長期的な成長を目標に掲げ、その成長の過程においてもより効率的な経営を目指し、健全な財務体質の確保及びその向上も目指して参ります。 当社グループの主たる事業領域である不動産市場においては、不動産価格高騰の影響や建築資材の供給制約に伴う建築コスト増加、金利上昇等の懸念材料がより顕在化しております。一方で、インバウンド観光客数の回復や国内の移動が増加したことにより宿泊施設の稼働改善・収入増加に伴う不動産の資産価値向上が進んでおります。日本国内の富裕層マーケットは順調に拡大しており、また潤沢な投資マネーを保持する海外投資家からの不動産取得ニーズも旺盛であり、当社グループにおいては、事業用不動産分野における高い専門性と広範なネットワーク、また富裕層サービスのラインナップを強みに、ビジネス機会の拡大が継続しております。 (2) 中長期的な会社の経営戦略及び対処すべき課題 不動産投資開発事業を中心に、不動産の潜在力を具現化して資産価値と収益性の向上を図り、投資用不動産として販売しておりますが、市況の変化にも柔軟に対応できるよう、事業の安定成長にも努めて参ります。 具体的には、不動産投資開発事業においては多くの金融機関から融資を得ながら、案件の大型化と不動産プロや富裕層への販売を行い、更なるハイスペックな商品取り扱いを進めております。不動産コンサルティング事業においては若年層コンサルタント人材育成と富裕層の相続税対策や既存顧客のリピーター化によるビジネス機会の更なる創出を図ること、そして不動産マネジメント事業においては賃料収入及び報酬等の安定的な確保を目標として参ります。 ①　優秀な人材の確保と育成 当社グループにおいての優秀な人材とは、中長期的な観点で物事を捉え、ビーロットの企業理念と事業観を深く理解し、求められるミッションに対し専門知識やノウハウをもって高いレベルで実現する事ができる人材です。その優秀な人材を有することは、当社グループの最大の強みであり、企業価値の源泉となっています。当社グループでは優秀な人材の確保と育成を最も重要な経営課題とし、新卒等の若年層・女性・外国人等の採用に努めます。経営陣が率先してダイバーシティ経営に向け、優秀な人材の早期登用とワークスタイルも含めた待遇改善に取り組み、満足度を高めて参ります。 ②　ネットワーク・アライアンスの深耕と拡張 当社グループの主力事業である不動産投資開発事業は優良な販売用不動産残高を一定量保有し、顧客からの需要と不動産マーケットの状況を鑑みながら値決め・販売を実施し毎期の売上および利益を計上しております。また優良な販売用不動産を保有する期中では、不動産マネジメント事業にて資産価値の改善を図りつつ販売用賃貸管理として賃料収入を計上するため、販売用不動産残高の増加により収益が拡大するビジネスモデルです。そのため、「より厳選した仕入をさらにアグレッシブに拡張する」ことで、中長期安定成長への収益確保につながります。また、不動産コンサルティング事業では、取引件数の絶対数向上を図るために優良な不動産情報の取得とリピーターとなる顧客創出が必須となります。当社グループにおいては、より早く優良な不動産情報・ニーズをご提供いただくため、不動産業者様、パートナー企業様、個人富裕層様との関係をより一層強固なものとし、ネットワークの拡張を強化して参ります。 ③　資金調達手法の多様化 当社グループの主力事業である不動産投資開発事業では、現在、全国の80行を超える金融機関からの借入を活用し資本効率を意識しながらビジネスの展開を行っております。今後も金融機関様とのリレーションシップをさらに強化する方針ですが、更なる規模拡大に向けては資金調達手法の多様化が課題となります。そのため、販売用不動産等において個人投資家からの出資を募れるよう、不動産特定共同事業法のライセンスを取得し「B-Den（ビデン）」の名称で不動産型クラウドファンディングの資金調達を実施するなど、直接金融の領域においても研究に取り組んでおります。今後、グループ全体の安定と成長のバランスを図るためには資本効率を高めていく必要があることから資金調達手法の多様化はますます重要となっていると認識しております。 ④　DX（デジタルトランスフォーメーション）の推進と加速 当社グループが持続的に成長を果たして行く為には、既存事業や経営のスピードと効率化を格段に高め、１人当たりの生産性向上を果たすことが必要です。ビーロットらしいDX（デジタルトランスフォーメーション）の探求と実行は全社横断的に取り組むべき急務の課題と認識しております。具体的には、急速に進化する人工知能技術の動向を踏まえ、全社的なAIリテラシーの向上および業務への積極的な活用に取り組んでおります。2025年においては外部講師を招聘し、代表者を含む全32名を対象とした全５回にわたるAI研修を実施いたしました。経営層から現場担当者まで一体となって学ぶ機会を設けることで、組織全体のAI活用能力の底上げを図っております。習得した知識・スキルは、日々の業務プロセスの見直しや効率化に活かしており、生産性の向上および競争力強化につなげてまいります。 ⑤　新たな収益モデルの構築 当社グループにおいては新たな収益モデルの構築を課題に、パートナー企業様との共同出資やM&Aに積極的に取り組んでまいりました。当社グループにおいては、2020年に金融商品取引法の投資運用業のライセンスを保持するAM（アセットマネジメント）会社のM&Aを実施し、投資家から預かる資産の運用を一任で託される投資運用スキームを活用したビジネスが可能となりました。また、新築分譲マンションの販売受託を不動産コンサルティング事業の新たな収益モデルといえる収益規模まで確立させるなど、企業投資の分野において一定の成果とノウハウを得ることができました。現時点で連結子会社又は持分法適用会社、非連結のグループ会社が存在しており、いずれもビーロットのパートナーシップを重んじる事業観をもって企業価値向上と業績寄与に至っております。2025年1月には底地権や古アパートの権利調整を強みに不動産の取得・販売を行う株式会社クマシュ―工務店をグループ化しました。さらに、2025年4月にはゴルフ場のオンライン予約システムの開発及び運用を行う株式会社ジャパンゴルフオンラインをグループ化しました。今後も、パートナー企業様との共同出資やM&Aを積極的に行い、新たな事業領域や企業再生分野のノウハウを高めていくことで新たな収益モデルの構築・商品ラインナップの拡充に取り組んでまいります。 ⑥　コーポレート・ガバナンス及びリスク管理体制の強化 当社グループの企業価値の最大化を図るためには、経営の健全性、透明性及び客観性を高めることが重要であり、コーポレート・ガバナンスの強化の一環として、外部取締役で構成された監査等委員会の設置・内部統制基本方針の制定と運用、期末における販売用不動産の外部鑑定取得などに取り組んでおります。 近年では、新型コロナウイルス感染症の影響下で発生した各セグメントでの収益機会の損失やIT・DX・SNS等における時代の変化を鑑み、リスク管理体制の更なる強化を実施しております。主には、管理職を対象とした法務・IT・ダイバーシティ・人材マネジメント等の教育研修制度等を充実させると同時に、保有する販売用不動産のアセットタイプ分散と開発案件の残高コントロールを行うなどにより適正なポートフォリオを検証する仕組みの構築を図ってまいります。

３ 【事業等のリスク】 当社グループの事業展開においてリスク要因となる可能性が考えられる事項について、以下のとおりに記載しております。なお、当社グループはこれらのリスク発生の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針でありますが、当社株式に対する投資判断は本項及び本書中の本項以外の記載内容と併せて、慎重に検討した上で行われる必要があります。また、以下の記載は、本株式の投資に対するすべてを網羅するものではありませんので、ご留意下さい。 なお、文中における将来に関する事項は、本書提出日において当社グループが判断したものであります。 (1) 経済情勢について 当社グループが属する不動産及び不動産金融業界は、景気動向、金利動向及び地価動向等の経済情勢の影響を受けやすく、当社グループの業績についてもこれらの経済情勢の変化に影響を受けます。当社グループは、不動産投資開発事業・不動産コンサルティング事業・不動産マネジメント事業において豊富な経験と高い専門知識を持った人材で組織構成しており、リスクの軽減と収益確保のために、業界のマーケットの動きには注視しておりますが、不動産市況が当社の予測を超え、想定外の資産価値の下落を生じるような事態になった場合、当社グループの業績及び財政状態等に大きな影響を及ぼす可能性があります。 また、これらの変動は、不動産業界全体への不安感を与えることとなり、不動産投資への足踏みを長引かせる可能性もあり、長期的に業績へ影響を及ぼす可能性があります。 (2) 有利子負債への依存及び金利水準の動向について 不動産投資開発事業における物件の取得及び建築をするための事業資金、また賃貸用不動産の取得資金は、主に金融機関からの借入金によって調達しており、総資産に占める有利子負債の割合は、2025年12月末時点において75％であります。当社グループでは、金利等の動向を注視しつつ、将来の環境変化にも柔軟な対応が可能な調達形態の維持・構築に努めております。しかしながら、事業の規模拡大に伴う資金需要により、有利子負債の割合が上昇するとともに、金利水準の上昇により、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。 また、当社グループは、特定の金融機関に依存することなく、新たな金融機関との新規取引や資金調達手段の多様化を推進しておりますが、何らかの理由により資金調達に支障が生じた場合には、事業計画が変更となり、当社グループの業績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。 更に、不動産市況の低迷等により、借入金の約定返済期限内で売却できない物件が多発し、リファイナンスができない場合には、当社グループの財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。 (3) 競合の状況について 当社グループは、東京23区及びその周辺エリアの首都圏を中心に不動産投資開発事業、不動産コンサルティング事業及び不動産マネジメント事業を展開しておりますが、当該エリアは競合他社も多く、近年では大手資本・外国資本においても有望な投資先として積極的な資金投入が続いております。その参入状況によっては競争が激化する可能性があり、それによる物件の仕入、販売及び需要の低下ならびに急激な価格変動等当社の競争力を維持できなくなる可能性があり、当社グループの業績及び事業の展開に影響を及ぼす可能性があります。 (4) 天災等による業績変動について 当社グループの取り扱う不動産は、東京23区及びその周辺エリアの首都圏、北海道圏、中部圏、関西圏、九州圏を中心に所在しておりますが、当該エリアにおいて、地震その他の災害、地域経済の悪化及びその他突発的な事故が発生した場合、当社グループの所有する不動産に滅失、毀損または劣化による資産価値低下や当社の業績、財政状態及び事業の展開に影響を及ぼす可能性があります。 (5) 引渡時期による業績変動について 不動産投資開発事業においては、当社グループは引渡基準を採用しており、売買契約成立時ではなく、物件の引渡をもって売上が計上されます。そのため、当社グループの業績を四半期毎に比較した場合、引渡のタイミングにより、売上高及び経常利益、親会社株主に帰属する当期純利益等が変動するため、四半期毎の業績は必ずしも他の四半期の業績と比較して均一にはならず、各四半期の業績の偏重の度合は過年度の四半期と同様になるとは限りません。 第１四半期会計期間 　 第２四半期会計期間 　 第３四半期会計期間 　 第４四半期会計期間 金額(百万円) 　 構成比(％) 　 金額(百万円) 　 構成比(％) 　 金額(百万円) 　 構成比(％) 　 金額(百万円) 　 構成比(％) 2023/12期 　 売上高 　 6,898 　 29.3 　 6,783 　 28.9 　 5,733 　 24.4 　 4,095 　 17.4 税金等調整前四半期純利益 　 1,172 　 24.5 　 1,338 　 28.0 　 1,420 　 29.7 　 844 　 17.7 2024/12期 　 売上高 　 3,247 　 10.5 　 12,831 　 41.5 　 11,591 　 37.5 　 3,262 　 10.5 税金等調整前四半期純利益 　 811 　 13.9 　 2,410 　 41.3 　 3,103 　 53.2 　 △489 　 △8.4 2025/12期 　 売上高 　 5,539 　 14.7 　 11,541 　 30.6 　 12,605 　 33.4 　 8,091 　 21.4 税金等調整前四半期純利益 　 1,275 　 18.7 　 3,061 　 44.9 　 1,553 　 22.8 　 920 　 13.5 (6) 販売用不動産及び仕掛販売用不動産の評価に関する会計基準の適用について 当社グループが保有する棚卸資産については「棚卸資産の評価に関する会計基準」(企業会計基準第９号2008年９月26日)を適用しております。これに伴い、期末に保有している棚卸資産について、正味売却価額が取得原価よりも下落している場合には、その差額の評価損を売上原価として計上することとなります。今後、経済情勢や不動産市況の悪化等により正味売却価額が取得原価よりも下落した場合、棚卸資産の簿価切下げ処理に伴い評価損が発生し、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。 また、経済情勢や不動産市況の悪化等により、棚卸資産が長期在庫化した場合は、想定販売価格を下げて売却することにより、当社グループの業績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。 (7) 瑕疵担保責任、契約不適合責任について 売買対象不動産に瑕疵や契約不適合がある場合、売主が買主に対して瑕疵担保責任や契約不適合責任を負うことになります。万が一当社グループの販売した物件に重大な瑕疵や契約不適合があるとされた場合には、その直接的な原因が当社グループ以外の責任によるものであっても当社グループは売主としてこれらの責任を負うことがあります。その結果、補償工事費の増加や当社の信用力低下により、当社グループの業績及び事業の展開に影響を及ぼす可能性があります。 (8) 法的規制について 当社グループは、事業運営上、宅地建物取引業法、建築基準法、都市計画法、建設業法、国土利用計画法、消防法、住宅の品質確保の促進等に関する法律、金融商品取引法等による法的規制を受けております。 当社グループは、以下の主要な許認可を含めこれらの許認可等を受けるための諸条件及び関係法令の遵守に努めており、現状において当該許認可等が取り消しとなる事由は発生しておりませんが、今後、これらの関連法規が改廃された場合や新たな法的規制が設けられる場合、又はこれらの法令等の規制について遵守できなかった場合には、当社グループの業績及び事業の展開に影響を及ぼす可能性があります。 また、当社グループが属する不動産業界は税制の変更による影響を受けやすい傾向にあり、これらも当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 なお、法規制について、その有効期間やその他の期限が法令、契約等により定められているものは下表のとおりです。 (当社) 許認可等の名称 　 有効期限 　 取消事由 宅地建物取引業免許 　 国土交通大臣(３)第8157号 　 2026年６月21日 　 宅地建物取引業法第66条 第二種金融商品取引業 　 関東財務局長(金商)第2235号 　 ― 　 金融商品取引法第52条 不動産特定共同事業許可 　 金融庁長官・国土交通大臣第125号 　 ― 　 不動産特定共同事業法第36条 賃貸住宅管理業者 　 国土交通大臣（１）第258号 　 2026年７月29日 　 賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第23条 (ビーロット・アセットマネジメント株式会社) 許認可等の名称 　 有効期限 　 取消事由 投資運用業投資助言・代理業第二種金融商品取引業 　 関東財務局長(金商)第2287号 　 ― 　 金融商品取引法第52条 宅地建物取引業免許 　 東京都知事(４)第91096号 　 2029年11月６日 　 宅地建物取引業法第66条 総合不動産投資顧問業 　 総合第137号 　 2030年１月５日 　 不動産投資顧問業登録規程第30条 (株式会社クマシュー工務店) 許認可等の名称 　 有効期限 　 取消事由 宅地建物取引業免許 　 国土交通大臣(４)第7359号 　 2026年11月６日 　 宅地建物取引業法第66条 一般建設業免許 　 大阪府知事許可(般-7)第124791号 　 2030年８月25日 　 建設業法第29条 古物商許可 　 大阪府公安委員会第62110R041891号 　 ― 　 古物営業法第６条、第24条又は第31条～39条 (9) 個人情報の管理について 当社グループは、各事業において、見込顧客情報及び取引顧客情報等、事業を通して取得した個人情報を保有しており、個人情報の保護に関する法律等による規制を受けております。 これらの個人情報については、当社グループにて細心の注意を払って管理しておりますが、万が一、外部漏洩等の事態が発生した場合、損害賠償や社会的信用の失墜等により、当社グループの業績及び事業の展開に影響を及ぼす可能性があります。 (10) 人材の確保について 当社グループの不動産投資開発事業、不動産コンサルティング事業及び不動産マネジメント事業においては、不動産の情報収集から事業計画・開発設計・近隣調査・物件仕入・販売・工事監理等まで広範囲な業務を自社で行っております。したがって、当社グループの成長性及び優位性は不動産業界に精通した優秀な人材の確保及び育成に大きく依存しております。そのため、当社グループでは採用活動の強化並びに研修制度の充実に取組んでおります。 しかしながら、当社グループの求める人材が必要な時期に十分に確保・育成できなかった場合や人材の流出が進んだ場合には、経常的な業務運営等に支障が生じ、当社グループの業績及び事業の展開に影響を及ぼす可能性があります。 (11) 新規事業への参入について 収益の多様化を進めるため、積極的に新規事業に取り組んでいく考えであります。当社は、かかる取り組みにより長期的には当社グループの収益基盤の強化に資すると考えておりますが、これにより追加支出の発生や、利益率の低下の可能性があります。また、新規事業が計画通りに進まない場合、当社グループの業績及び事業に影響を及ぼす可能性があります。 (12) 訴訟等のリスクについて 当社グループが売買・賃貸・管理・売買又は賃貸の仲介等を行う事業に関連して、取引先等による訴訟の請求が発生する可能性があります。その結果によっては当社グループの経営成績、財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 (1) 経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社グループ(当社及び連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」といいます。)の状況の概要は次のとおりであります。 ①　財政状態及び経営成績の状況 ａ．経営成績 当連結会計年度におけるわが国の経済は、雇用・所得環境の改善に支えられ、緩やかな回復基調を維持いたしました。一方で、日本銀行が政策金利を据え置くとともに、９月には保有する上場投資信託（ETF）と不動産投資信託（REIT）の段階的な処分方針を発表するなど、金融政策の正常化に向けた対応が進められました。また、株式市場や金利動向には変動がみられたほか、公示地価の上昇率や賃上げ率がバブル経済期以来の伸びを記録し、経済の変容とインフレへの回帰が鮮明となりました。 当社グループの主たる事業領域である不動産市場におきましては、建築コスト増加、金利上昇といった懸念材料が顕在化しております。また、都心部を中心に不動産価格の高騰が継続しており、市場環境は二極化しております。一方で、インバウンド需要の回復や国内旅行客数の増加を背景に、宿泊施設の稼働率改善及び客室単価が上昇いたしました。これらに伴う収益性の向上が不動産資産価値のさらなる増進へと繋がっており、拡大している日本国内の富裕層マーケットからの潤沢な投資マネーによる不動産取得ニーズも引き続き旺盛です。当社グループにおいてはインフレをビジネス拡大の機会と捉え、事業用不動産分野における高い専門性や広範なネットワーク、さらには、富裕層サービスのラインナップを強みに、業績は好調に推移しております。 当社グループは2025年４月30日に公表した中期経営計画の通り、「100年成長し続ける企業グループへ」を長期ビジョンとしています。そして３か年基本方針である「飛躍的成長への基盤構築」のために、１)富裕層・不動産領域の拡大と深耕、２)企業投資・M&A領域への挑戦、３)成長スピードを高める経営アクションの遂行に注力してまいります。特に、当社グループのビジネスは金融リテラシーが高い富裕層、超富裕層の資産形成・保全及び資産運用サポートであり、高い専門性や社会から必要とされる事業観を引き続き追求していきます。 当連結会計年度は、全社一丸となり、近年の市況を「良いものが、より高く評価される時代」と捉え、取り扱う不動産と自社サービスのクオリティ向上に取り組んでまいりました。また、事業機会の拡大及び創出を狙い、株式会社クマシュー工務店を完全子会社化しております。 不動産投資開発事業では、厳選した仕入れと事業観をもったハイスペックな商品化に取り組み、計画を上回る利益での売却を複数件において実現しました。また、新型コロナウイルス感染症の影響で停滞していた宿泊施設の商品化及び売却も複数件完了し、売上・利益に大きく貢献しました。 不動産コンサルティング事業では、仲介分野においてリピーター顧客の囲い込み・深耕営業において成果を発揮し、限られた人員においても大型案件の仲介を効率的に行うことができました。新築マンションの販売においては、若手社員の積極的登用による人材育成に注力しました。 不動産マネジメント事業では、宿泊系不動産における稼働率の改善や管理物件の増加に伴う管理受託手数料の積み上げが顕著にみられ、業績に大きく寄与いたしました。また、ホテル開発を見据えた那覇市内の土地を取得しており、今後の収益創出が期待される固定資産として計上しております。 また、子会社保有商品の売却完了や、関連会社からの投資収益増加など、これまでの企業買収・投資の成果が着実に出てきております。 これらの結果、当連結会計年度の業績は、売上高は37,778百万円(前年同期比22.1％増)、営業利益は7,579百万円(前年同期比19.5％増)、経常利益は6,450百万円(前年同期比11.0％増)、親会社株主に帰属する当期純利益は4,420百万円(前年同期比12.1％増)となりました。 セグメントごとの経営成績は次のとおりとなりました。 (不動産投資開発事業) 当連結会計年度における売上高は31,218百万円(前年同期比27.5％増)、セグメント利益は6,529百万円(前年同期比39.1％増)となりました。 なお、売上高及びセグメント利益はセグメント間取引の相殺消去前の金額です。 (不動産コンサルティング事業) 当連結会計年度における売上高は1,609百万円(前年同期比22.3％減)、セグメント利益は701百万円(前年同期比33.5％減)となりました。 なお、売上高及びセグメント利益はセグメント間取引の相殺消去前の金額です。 (不動産マネジメント事業) 当連結会計年度における売上高は4,950百万円(前年同期比12.6％増)、セグメント利益は2,494百万円(前年同期比13.1％増)となりました。 なお、売上高及びセグメント利益はセグメント間取引の相殺消去前の金額です。 ｂ．財政状態 (資産) 当連結会計年度末における総資産は前連結会計年度末に比べ44,538百万円増加し、101,439百万円となりました。増減の主な内訳は、販売用不動産（仕掛販売用不動産を含む）37,574百万円増加、現金及び預金4,142百万円増加であります。 (負債) 当連結会計年度末における負債合計は前連結会計年度末に比べ42,168百万円増加し、81,399百万円となりました。増減の主な内訳は、短期借入金4,910百万円増加、１年内返済予定の長期借入金9,804百万円増加、長期借入金26,148百万円増加であります。 (純資産) 当連結会計年度末における純資産合計は、前連結会計年度末に比べ2,369百万円増加し、20,040百万円となりました。増減の主な内訳は、利益剰余金3,246百万円増加であります。これらの結果、自己資本比率は19.7％となりました。 ②　キャッシュ・フローの状況 当連結会計年度末における現金及び現金同等物の残高は、前連結会計年度末に比べ2,435百万円増加となり、14,680百万円となりました。 (単位：百万円) 前連結会計年度 　 当連結会計年度 　 増減 営業活動によるキャッシュ・フロー 　 6,149 　 △9,451 　 △15,600 投資活動によるキャッシュ・フロー 　 18 　 △6,352 　 △6,370 財務活動によるキャッシュ・フロー 　 △4,274 　 18,227 　 22,501 当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。 (営業活動によるキャッシュ・フロー) 営業活動によるキャッシュ・フローは、税金等調整前当期純利益6,810百万円、棚卸資産の増減による支出13,024百万円を計上したことを主な要因として、9,451百万円の支出(前年同期は6,149百万円の収入)となりました。 (投資活動によるキャッシュ・フロー) 投資活動によるキャッシュ・フローは、連結の範囲の変更を伴う子会社株式の取得による支出5,352百万円を主な要因として、6,352百万円の支出(前年同期は18百万円の収入)となりました。 (財務活動によるキャッシュ・フロー) 財務活動によるキャッシュ・フローは、長期借入れによる収入36,692百万円と長期借入金の返済による支出17,635百万円を主な要因として、18,227百万円の収入(前年同期は4,274百万円の支出)となりました。 ③　生産、受注及び販売の実績 ａ．生産実績 当社は、生産活動を行っていないため、該当事項はありません。 ｂ．受注実績 当社は、受注生産及び受注仕入を行っていないため、該当事項はありません。 ｃ．販売実績 １)当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。 セグメントの名称 　 当連結会計年度(自　2025年１月１日至　2025年12月31日) 　 前年同期比(％) 不動産投資開発事業 　 (百万円) 　 31,218 　 27.5 不動産コンサルティング事業 　 (百万円) 　 1,609 　 △21.3 不動産マネジメント事業 　 (百万円) 　 4,950 　 12.6 合計 　 (百万円) 　 37,778 　 22.1 (注) セグメント間の取引については相殺消去しております。 ２)当連結会計年度のセグメントの地域別の販売実績は次のとおりであります。 セグメントの名称 　 関東圏 　 北海道圏 　 九州圏 　 関西圏 　 中部圏 不動産投資開発事業 　 (百万円) 　 17,352 　 1,342 　 7,822 　 3,209 　 1,490 不動産コンサルティング事業 　 (百万円) 　 1,089 　 123 　 47 　 257 　 92 不動産マネジメント事業 　 (百万円) 　 2,733 　 154 　 1,093 　 511 　 457 合計 　 (百万円) 　 21,175 　 1,620 　 8,963 　 3,978 　 2,040 (注) セグメント間の取引については相殺消去しております。 ３)当連結会計年度のセグメントの物件種類別の販売実績は次のとおりであります。 セグメントの名称 　 住居 　 事務所・店舗 　 ホテル 　 その他 不動産投資開発事業 　 (百万円) 　 10,188 　 3,197 　 5,805 　 12,027 不動産コンサルティング事業 　 (百万円) 　 1,360 　 137 　 14 　 96 合計 　 (百万円) 　 11,549 　 3,334 　 5,820 　 12,124 (注) セグメント間の取引については相殺消去しております。 ４)最近２連結会計年度の主な相手先別販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。 相手先 　 前連結会計年度(自　2024年１月１日至　2024年12月31日) 　 当連結会計年度(自　2025年１月１日至　2025年12月31日) 金額(百万円) 　 割合(％) 　 金額(百万円) 　 割合(％) 野村不動産マスターファンド投資法人 　 － 　 － 　 3,803 　 10.1 (2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容 経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末日現在において判断したものであります。 ①　財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容 ａ．経営成績 当連結会計年度の売上高は、前連結会計年度と比較して6,845百万円増加の37,778百万円(前年同期比22.1％増)となりました。売上原価は、前連結会計年度と比較して4,110百万円増加の24,994百万円(前年同期比19.7％増)となり、売上総利益は2,735百万円増加の12,784百万円(前年同期比27.2％増)となりました。これは主として、不動産投資開発事業において保有する販売用不動産の販売が堅調に推移したこと、また不動産コンサルティング事業において案件の大型化によるもの、不動産マネジメント事業でも保有不動産からの賃料収入増加に伴うものであります。 当連結会計年度の販売費及び一般管理費は、前連結会計年度と比較して1,496百万円増加の5,204百万円(前年同期比40.3％増)となり、営業利益は前連結会計年度と比較して1,239百万円増加して7,579百万円(前年同期比19.5％増)となりました。 セグメントごとの経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。 (不動産投資開発事業) 不動産投資開発事業におきましては、売却件数は36件(前年同期43件)となり、その内訳は、物件種類別では住宅系不動産28件(前年同期30件)、事務所・店舗ビル３件(前年同期５件)、土地(開発用地含む)２件(前年同期５件)、ホテル３件(前年同期２件)、その他－件(前年同期１件)となり、地域別では関東圏16件(前年同期16件)、北海道圏２件(前年同期７件)、九州圏３件(前年同期５件)、関西圏13件(前年同期14件)、中部圏２件(前年同期１件)となりました。当連結会計年度においては、富裕層の多様化する不動産投資ニーズを的確に捉えた結果、住宅系不動産を中心に当初利益計画を上回る売却を順調に進め、利益を積み上げました。また、インバウンド需要が回復したホテル案件が本来の収益獲得力を回復し、利益に大きく貢献しました。 取得件数は46件(前年同期38件)となり、その内訳は、物件種類別では住宅系不動産37件(前年同期28件)、事務所・店舗ビル６件(前年同期４件)、土地(開発用地含む)３件(前年同期６件)、その他－件(前年同期－件)となり、地域別では関東圏17件(前年同期18件)、北海道圏３件(前年同期－件)、九州圏８件(前年同期５件)、関西圏17件(前年同期14件)、中部圏１件(前年同期１件)となりました。その結果、当連結会計年度末における在庫数は61件(前年同期51件)となります。多くの金融機関から融資を得ながら、賃料収入のある住宅系不動産や事務所・店舗ビルを中心にインフレの時代背景を享受できる、厳選した仕入れと商品化に引き続き取り組みます。なお、上記物件数には連結子会社が保有する販売用不動産を含めておりませんが、住宅系不動産32件、事務所・店舗ビル９件、土地(開発用地含む)127件、ホテル１件、物流施設１件、再生可能エネルギー（蓄電池）用地３件を在庫として保有しております。 これらの結果、当連結会計年度における売上高は31,218百万円(前年同期比27.5％増)、セグメント利益は6,529百万円(前年同期比39.1％増)となりました。 なお、売上高及びセグメント利益はセグメント間取引の相殺消去前の金額です。 (不動産コンサルティング事業) 不動産コンサルティング事業では、関東圏及び関西圏を中心に投資用不動産の売買仲介及びコンサルティング受託案件を積み重ね、成約件数は65件(前年同期72件)となりました。内訳は関東圏22件(前年同期27件)、北海道圏９件(前年同期10件)、九州圏５件(前年同期４件)、関西圏28件(前年同期30件)、中部圏１件(前年同期１件)となりました。 富裕層の資産承継対策や既存顧客のリピーター化によるビジネス機会の創出やファンドやリート、不動産会社等のプロを取引先とした深耕営業による案件獲得を進めました。また、グループ内連携を密にすることにより、案件の大型化にも成功しました。新築分譲マンションの販売受託も、若手人材の採用と育成を強化し、合計323戸の引渡が完了いたしました。 これらの結果、当連結会計年度における売上高は1,609百万円(前年同期比22.3％減)、セグメント利益は701百万円(前年同期比33.5％減)となりました。 なお、売上高及びセグメント利益はセグメント間取引の相殺消去前の金額です。 (不動産マネジメント事業) 不動産マネジメント事業では、宿泊系不動産を中心に賃料収入が大きく伸びました。プロパティマネジメントにおける管理運営受託では、グループ内の不動産再生ノウハウを活かした収益改善施策が評価され、プロの不動産オーナーからの受託件数が着実に伸長いたしました。 クライアントからの不動産管理運営受託件数は166件(前年同期160件)に増加しました。管理運営受託のエリアの内訳は、関東圏86件(前年同期81件)、北海道圏39件(前年同期42件)、九州圏30件(前年同期28件)、関西圏８件(前年同期５件)、中部圏３件(前年同期４件)となります。 これらの結果、当連結会計年度における売上高は4,950百万円(前年同期比12.6％増)、セグメント利益は2,494百万円(前年同期比13.1％増)となりました。 なお、売上高及びセグメント利益はセグメント間取引の相殺消去前の金額です。 ｂ．財政状態 当連結会計年度における総資産は101,439百万円となり、前連結会計年度と比較して44,538百万円増加しました。このうち、流動資産は前連結会計年度と比較して41,881百万円増加し、残高は90,053百万円となりました。固定資産は、前連結会計年度と比較して2,629百万円増加し、残高は11,351百万円となりました。 当連結会計年度末における負債は81,399百万円となり、前連結会計年度と比較して42,168百万円増加しました。このうち、流動負債は30,117百万円となり、前連結会計年度と比較して13,973百万円増加しました。また、固定負債は51,281百万円となり、前連結会計年度と比較して28,195百万円増加しました。 当連結会計年度末における純資産は20,040百万円となり、前連結会計年度と比較して2,369百万円増加しました。これは主として、剰余金の配当を1,173百万円実施したものの、親会社株主に帰属する当期純利益が4,420百万円だったことにより、利益剰余金が3,246百万円増加したことによるものであります。 ②　キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報 当社の資金状況については、「第２ 事業の状況　４ 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　(1) 経営成績等の状況の概要　② キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。 当社グループの資金需要の主なものは、不動産投資開発事業における販売用不動産の仕入であります。販売用不動産の仕入は、当該販売用不動産を担保とした金融機関からの借入金等及び営業活動で獲得した資金によって充当しております。当該借入金は、販売用不動産の販売時に一括返済することを基本としているとともに、想定される在庫期間よりも長期性の資金を借入等により調達することで、流動性リスクの軽減を図っております。 ③　重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定 当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたって、当社グループが採用している重要な会計方針は、「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　（１）連結財務諸表　注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりであります。 なお、連結財務諸表の作成にあたって、資産・負債や収益・費用に影響を与える見積りは、過去の実績や状況に応じて合理的と考えられる各種の要因に関して仮定設定、情報収集を行い、見積り金額を算出しておりますが、実際の結果は見積り自体に不確実性があるために、これらの見積りと異なる場合があります。