京阪神ビルディング

３ 【事業の内容】 当社グループは、当社、連結子会社２社及び持分法適用関連会社３社で構成されており、土地建物賃貸を主な事業の内容とし、それに付随するビル管理等の事業活動を行っております。 当社及び関係会社の当該事業における位置付けは、次のとおりであります。なお、当社グループは、土地建物賃貸事業の単一セグメントであります。 土地建物賃貸事業 オフィスビル、データセンタービル、ウインズビル（場外勝馬投票券発売所）、商業施設等営業用建物を直接賃貸するほか、建物所有者から建物を賃借し、これを転貸しているものもあります。また建物・機械設備の維持管理、清掃等のビル管理も当事業に含めております。 以上の事項を系統図によって示すと次のとおりであります。 (注)１．京阪神建築サービス㈱は、2024年３月末をもって事業を停止（休眠）しております。 ２．上記の他に、持分法適用関連会社３社があります。

１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において、当社グループが判断したものであります。 （1）経営方針 当社グループは、以下の経営理念及びサステナビリティ方針のもと、企業活動を通じた社会課題解決への取り組みにより、持続可能な社会の実現に貢献するとともに、当社グループの企業としての持続的な成長を目指しております。 私たちの理念・行動指針 経 営 理 念 　 １. 価値ある事業空間を提供しお客様と共に発展することにより、社会に貢献します。 ２. 信用を重んじ質を重視した経営を堅持して、お客様・株主・社員の信頼に応えます。 ３. 革新と効率を尊び、活力ある企業風土を築きます。 企業行動指針 　 １. お客さま本位の徹底　お客さまのニーズと信頼に応え、安全で良質な環境とサービスを提供します。 ２. コンプライアンスの実践　法令および規律を遵守し、高い倫理観に根ざした社会的良識をもって行動します。　また、公正、透明、適正な取引を行い、政治、行政との健全かつ正常な関係を保ちます。　反社会的勢力および団体とは一切関係を遮断し、毅然とした対応をします。 ３. 社会発展への貢献　地域との良好な関係を構築し、良き市民として積極的に社会貢献活動を行います。 ４. 公正な情報開示　株主はもとより、広く社会とのコミュニケーションをとり、企業情報を適時、的確かつ公正に開示します。 ５. 環境問題への取り組み　環境保全は経営の重要な課題であることを認識し、自主的、積極的に環境問題に取り組みます。 ６. 個性を尊重する企業風土　ゆとりと豊かさを実現し、安全で働きやすい職場環境を確保するとともに、社員の人格、個性を十分尊重します。 サステナビリティ方針 環境問題に積極的に取り組み、未来の豊かな環境と事業活動との両立を目指します。 １．気候変動への対応 ２．資源の持続可能な利用と循環型社会への貢献 ３．生物多様性への配慮 ステークホルダーとの協働を通じ、社会全体の継続した発展を目指します。 ４．人権の尊重 ５．お客さまへの貢献 ６．株主・投資家との対話 ７．取引先との協働 ８．地域社会への貢献 ９．従業員への取り組み（ウェルビーイングの取り組み） コンプライアンスの遵守や公正な情報開示を通じて、透明性高くあり続けます。 10．サステナブル経営への取り組みの監督 11．コンプライアンスの遵守 12．ESG関連情報の開示とコミュニケーション （2）経営戦略・経営指標 当社グループは、堅実な経営基盤を堅持しつつ、営業基盤の拡大を図るために新規投資を継続的に実施して、事業の発展を目指す方針であります。中長期的に新規優良物件に対する投資を継続して推進するとともに、既存施設の見直しも進めて、経営効率の改善及び健全な財務体質の維持に努めてまいります。 この方針の下、創立100周年（2048年）を見据えた成長基盤の確立とサステナブル経営推進、資本コストや株価を意識した経営の実現のために体制強化と新たな取り組みが必要であると考え、2023年５月に長期経営計画を以下のとおり策定し、2024年９月に一部見直しを行い、推進しております。 ※ 2026年７月１日付で普通株式１株につき２株の株式分割を実施予定であります。2026年３月期以前は分割後ベースに数値を調整しております。 ●　マテリアリティ（サステナビリティ重要課題）を特定し、取り組みを開始●　GHG排出量削減目標を設定 （2031年３月期までに2020年３月期比で「Scope１+２の排出量46％削減」を目指す） （2051年３月期までに「Scope１+２+３の排出量　ネットゼロ」を目指す）※Scope１：自社での燃料の使用による直接排出の温室効果ガスの排出量※Scope２：他社から供給された電気、熱、蒸気の使用による間接排出の温室効果ガスの排出量※Scope３：Scope１,２以外の自社の活動に関連する他社の温室効果ガスの排出量●　グリーンビル認証取得面積率50％以上の追求（2031年３月期まで）●　人的資本経営に向けた取り組み強化（人材育成、多様な人材確保、長期経営計画を支える人員構成、社内環境整備、DX推進等） 本計画については２期に分けて計画を推進してまいります（フェーズⅠ：2024年３月期から2028年３月期、フェーズⅡ：2029年３月期から2033年３月期）。本計画期間を通じて長期保有資産の積み上げを継続的に進めていくとともに、計画の各フェーズに応じて、新規事業の収益化に向けた準備、成長基盤強化と環境変化に対する体制強化（フェーズⅠ）、新規事業の収益実現（フェーズⅡ）を図ってまいります。具体的には、健全な財務体質を堅持しつつ、多様なアセットタイプや、きめ細かいビル管理等の当社グループが持つ従来の強みを活かした成長促進を図るとともに、資産回転型事業による資産の拡充と組み換え、エクイティ投資・海外投資、一段と多様なアセットタイプへの投資等に取り組むことで、ストック事業とフロー事業のバランスのとれた収益構造への転換や、景気変動リスクを低減し、安定した収益基盤の拡充を図る方針であります。そして、フロー事業への取組等によるROA向上を目指し、結果としてROEの改善・向上の実現を目指します。また、１株当たり利益を重視した安定的な配当・増配を継続し、本計画期間中の配当性向は45％程度を目指してまいります。 併せて本計画では、GHG排出量削減目標やグリーンビル認証取得面積率の目標設定など、当社グループのマテリアリティ（重要課題）に紐付く取組課題・KPIの決定とその進捗管理を図っていくとともに、人材育成や多様な人材の確保など長期経営計画を支える人員構成とすべく、人的資本経営に向けた取組の強化を図るなど、ESGを意識したサステナビリティ戦略も推進してまいります。 本計画の達成状況を判断するための客観的な指標は以下のとおりであります。なお、本計画においては、投資手法の多様化を事業戦略の一環としていることから、償却前事業利益＝事業利益（営業利益＋投資事業組合運用損益等＋固定資産売却損益）＋減価償却費を重要な経営指標としております。（2026年３月期から、事業利益の定義に「固定資産売却損益」を追加） ① 業績計画（数値目標） 長期経営計画 フェーズⅠ 2024年３月期～ 2028年３月期 　 フェーズⅡ 2029年３月期～ 2033年３月期 事業利益(営業利益 ＋投資事業組合運用損益等＋固定資産売却損益) 　 80億円 (2028年３月期) 　 140億円 (2033年３月期) 償却前事業利益(事業利益＋減価償却費） 　 120億円 (同上) 　 180億円 (同上) 自己資本比率 　 30％以上（財務規律として） ネット有利子負債　／EBITDA倍率 　 10倍程度（財務規律として） ROA(事業利益／総資産） 　 4.0％以上 　 5.0％以上 ROE(当期純利益／自己資本） 　 7.0％以上 　 8.0％以上 （注）自己資本比率：自己資本／総資産ネット有利子負債／EBITDA倍率：ネット有利子負債／償却前営業利益（営業利益＋減価償却費）ROA（事業利益／総資産）： 事業利益／（（前連結会計年度末総資産＋当連結会計年度末総資産)／２）ROE（当期純利益／自己資本）： 当期純利益／（（前連結会計年度末自己資本＋当連結会計年度末自己資本)／２） ② 投資計画 長期経営計画 フェーズⅠ 2024年３月期～ 2028年３月期 (累計) 　 フェーズⅡ 2029年３月期～ 2033年３月期 (累計) 　 合計 不動産投資 　 収益物件の取得 　 500億円 　 1,300億円 　 1,800億円 エクイティ投資 　 80億円 　 80億円 　 160億円 海外投資 　 50億円 　 200億円 　 250億円 既存物件の建替え 　 40億円 　 50億円 　 90億円 更新修繕投資 　 既存物件の大規模修繕 　 100億円 　 100億円 　 200億円 計 　 770億円 　 1,730億円 　 2,500億円 投資回収 　 収益物件の売却 　 － 　 800億円 　 800億円 ネット投資額 　 770億円 　 930億円 　 1,700億円 （3）優先的に対処すべき事業上の課題 今後のわが国経済は、春闘での高い賃上げなど良好な所得環境を背景に、個人消費の増加が期待されます。また、深刻化する人材不足への対応として、省力化やデジタル関連投資を中心に企業の設備投資も堅調に推移し、緩やかな景気回復が続くとの見方があります。一方で、緊迫したイラン情勢の長期化による物価上昇が個人消費を下押しする懸念や中国によるレアアースの輸出規制に伴う供給制約リスク、さらには国内の積極財政に伴う予期せぬ金利上昇や円安の急進など、景気が下振れするリスクにも十分に留意する必要があります。 不動産賃貸業界におきましては、都心部を中心に空室率は底堅く推移している一方、中長期的には日本の労働力人口が減少に転じることで新規需要は減速する見通しであり、オフィス賃貸市況の将来見通しは楽観できないと考えられます。 また、少子高齢化、緊迫化する国際・政治情勢、サステナビリティに対する社会要請の高まり、AIの普及等、わが国を取り巻く環境に大きな変化がみられます。 こうした事業環境の変化に対処すべく、前項「（2）経営戦略・経営指標」にて記載のとおり、当社グループは2024年３月期から2033年３月期の10ヵ年を対象とする長期経営計画を策定し、2024年９月に一部、見直しを行いました。本計画に掲げる重点施策の中でも特に「次なる成長へ向けた新規事業投資戦略」と「ESGを意識したサステナビリティ戦略」の２点を重点的に対処すべき課題と捉え、取組を加速してまいります。特に重点的に対処すべき課題としております２点につきましては、以下のとおりです。 ①次なる成長へ向けた新規事業投資戦略 （イ）首都圏を中心としたオフィス、物流倉庫、都市型商業ビルの取得 （ロ）昨今のデータ通信量の増加に応える新データセンタービル開発用地の取得 （ハ）フロー事業（資産回転型事業、エクイティ投資）への取組など投資手法の多様化 （ニ）アセットタイプの一段の多様化（法人向け賃貸レジデンス、ヘルスケア施設等） （ホ）他社とのアライアンスも含めた海外投資の取組 ②ESGを意識したサステナビリティ戦略 （イ）TCFD提言への取組を通じた気候変動問題への積極的な対応 （ロ）当社のマテリアリティ（重要課題）に紐付く取組課題・KPIの決定とその進捗管理（GHG排出量削減目標の設定、グリーンビル認証取得面積率の目標設定等） （ハ）人的資本経営に向けた取組強化（人材育成、多様な人材確保、長期経営計画を支える人員構成、社内環境整備、DX推進等） 上記重点的に対処すべき課題に取り組みつつ、今後とも外部環境や不動産市況等の変化を機敏に捉えながら、長期経営計画を着実に推進することによってステークホルダーの皆様の負託に応えてまいります。

３ 【事業等のリスク】 有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が連結会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 (1) 自然災害、人的災害等 大規模な地震、風水害等の自然災害や突発的事故、火災、テロ等の人的災害が発生した場合には、当社グループの建物、設備が毀損、滅失又は劣化する等により当社グループの経営成績及び財政状態が影響を受ける可能性があります。 上記に対して当社グループは、BCP対応ビルへのリニューアルを適宜実施しております。新築ビルだけでなく、既存ビルについても災害に強いビルへの転換を図り、運用面でもBCP計画の準備・訓練を行うことにより、経営成績及び財政状態への影響抑制に努めております。 (2) 気候変動について 当社グループは気候変動を含む環境課題への対応を重要な経営課題の一つとして認識し、マテリアリティとして、「気候変動に対するレジリエンス強化」「環境負荷低減策による資源の持続可能な利用」等を掲げ、事業を通じて気候変動に関連する社会課題の解決に貢献できるよう、取組を進めていきます。 気候変動対応を含めたサステナブル経営を全社横断的に推進するため、代表取締役社長を委員長と定め、各種ポリシーや目標、各種施策の検討・立案を目的とするサステナビリティ委員会の設置、また、体制整備や各種施策の実行を目的としてサステナビリティ推進室を設置し、環境課題への対応に努めております。 なお、想定を超える事業環境の急激な変化や省エネ規制の強化、建築コスト・資材価格等の高騰により、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。 (3) 土地建物賃貸事業について 当社グループは、土地建物の賃貸を主たる事業としております。 貸ビル等の賃貸事業は、景気動向、企業業績、需給動向などの影響を受けやすい傾向にあります。周辺の不動産賃貸市況の動向等によっては、賃貸料の低下や空室率の上昇により当社グループの業績が影響を受ける可能性があります。 また、当社グループは、不動産取得に付随して発生する不動産取得税及び登録免許税については取得時に費用処理しております。このため、当社グループが多額の不動産を取得した場合、不動産取得税及び登録免許税の費用計上により、当社グループの経営成績が大幅に変動する可能性があります。 なお、上記に対して当社グループは、オフィスビル、データセンタービル、ウインズビル（場外勝馬投票券発売所）、商業施設・物流倉庫等の多様な物件を賃貸しておりますので、市況変動の影響を受ける度合いは比較的低くなっております。 今後はアセットタイプをさらに多様化することで、より市況変化に強い安定したポートフォリオの構築を進めてまいります。また、新規投資に当たっては中長期的な採算を重視しリスクの低減に努めてまいります。 (4) 大阪地区における事業展開について 当社グループの賃貸物件は、大阪府(特に大阪市)を中心とした京阪神地区に集中しております。 土地建物賃貸事業の売上高のうち大阪府の割合は、2024年３月期78.8％、2025年３月期78.9％、2026年３月期79.5％と高い水準で推移しております。 従いまして、大阪地区における大規模な地震その他の災害、貸ビルの需給動向等により、当社グループの業績が影響を受ける可能性があります。 土地建物賃貸事業の売上高の地区別構成比 2024年３月期(％) 　 2025年３月期(％) 　 2026年３月期(％) 大阪府 (うち大阪市) 　 78.8(74.5) 　 78.9(74.6) 　 79.5(75.4) 兵庫県 　 2.5 　 2.5 　 2.4 京都府 　 2.9 　 2.7 　 2.3 首都圏 　 14.8 　 14.9 　 14.2 その他 　 1.0 　 1.0 　 1.6 合計 　 100.0 　 100.0 　 100.0 上記に対して当社グループは、関西圏への集中リスク低減のため、長期経営計画でも掲げているとおり、首都圏・その他地区への投資を積極的に進めてまいります。なお、2025年３月には愛知県小牧市に物流倉庫を取得しました。 (5) 特定の取引先への依存度について 当社グループの売上高のうち、最近の２連結会計年度において販売依存度が総販売実績の10％を超える取引先は下表のとおりであります。 相手先 　 2025年３月期 　 2026年３月期 売上高(百万円) 　 割合(％) 　 売上高(百万円) 　 割合(％) エクイニクス・ジャパン㈱ 　 3,567 　 18.2 　 3,621 　 17.9 日本中央競馬会 　 3,335 　 17.0 　 3,328 　 16.4 ソフトバンク㈱ 　 2,375 　 12.1 　 2,396 　 11.8 エクイニクス・ジャパン㈱の売上高は、大部分が長期賃貸借契約に関連するものでありますが、同社との賃貸料については協議のうえ改定できるものとしております。 ウインズビル（場外勝馬投票券発売所）の賃貸は、1949年以来、当社グループの事業の中心を占めております。当社グループと日本中央競馬会は、原則として３年毎に賃貸料等の条件を見直すこととなっております。 ソフトバンク㈱の2026年３月期における売上高の内1,679百万円(70.1％)が長期賃貸借契約に関連するものでありますが、同社とは原則として２年毎に賃貸料等の条件を見直すこととなっております。 上記３社への売上集中に対して当社グループは、既存ビルや新規ビルの開発・取得を通じ入居テナントの多様化を図るとともに、今後とも適切なサービスの提供、テナントリレーションの強化を通じて、退去リスクの低減、賃料水準の維持・改善に努めてまいります。 (6) 資産価格の変動 当社グループが保有する資産(土地、建物、投資有価証券等)について、時価下落や収益性低下等があれば、固定資産の減損会計、金融商品会計に基づく会計処理により、当社グループの業績が影響を受ける可能性があります。 上記に対して当社グループは、土地、建物等の賃貸不動産については地域ポートフォリオの分散、立地を重視した投資を行うことによって、時価下落の影響を最小限に抑えるよう努めております。また、資産の入れ替え、バリューアップ等により、収益性低下の防止にも取り組んでまいります。投資有価証券については、個別銘柄毎に定量的及び定性的な観点を踏まえて、毎年取締役会において検証を行い、保有の意義が乏しいと判断される銘柄については売却を検討いたします。 (7) 感染症の拡大 新型コロナウイルス感染症の様な生命に重大な影響を及ぼす感染症が発生し蔓延した場合、当社グループの業績及び事業活動が大きく影響を受ける可能性があります。 当社グループでは従業員の健康と安全維持のため、就業規則の見直しや各種感染予防対策を講じてまいりました。新たな感染症の発生等により状況が大きく変化した場合には、政府や自治体の要請等も踏まえ、在宅勤務や時差出勤等の柔軟な働き方の促進に努めてまいります。 (8) 有利子負債への依存度 当社グループは、営業地盤の拡充と安定化を目指し、賃貸不動産の新築・取得やエクイティ投資等を進めてきましたが、これらの設備資金や取得資金の多くを金融機関からの借入金及び社債発行により調達しております。有利子負債の大部分は固定金利でありますが、借換えや新たな投資のための将来の資金調達に関しては、金利の変動により当社グループの業績が影響を受ける可能性があります。また、今後の事業拡大に伴い有利子負債が増加する可能性があります。 なお、連結総資産に対する連結有利子負債の割合は下表のとおりであります。 2024年３月期 　 2025年３月期 　 2026年３月期 有利子負債残高(Ａ)(百万円) 　 75,529 　 84,353 　 85,422 総資産額(Ｂ)(百万円) 　 166,616 　 177,104 　 185,602 有利子負債依存度(Ａ/Ｂ)(％) 　 45.3 　 47.6 　 46.0 上記に対して当社グループは、外部格付を取得し、その維持・向上を目指すことにより財務統制を図るとともに、長期経営計画においても自己資本比率やネット有利子負債/EBITDA倍率の数値目標を掲げるなど、財務規律を維持し、健全な財務体質を堅持していく方針であります。また、当社グループは、過年度の低金利環境を活かし、有利子負債のほとんどを固定金利で調達し、平均返済期間の長期化に取り組んでまいりました。金利上昇局面にある中、今後も有利子負債の平均調達金利の低減に取り組んでまいります。 (9) コンプライアンス 当社グループにおいて、法令等に抵触する事態が発生した場合には、罰則や賠償等が課せられ社会的信用を損なうため、当社グループの事業活動に大きな制約を受けるとともに、経営成績や財政状態に大きな影響を受ける可能性があります。 上記に対して当社グループは、人事総務部を主管部門とし、各部よりコンプライアンス委員を選出し、コンプライアンス委員会を定期的に開催しております。同委員会においては、各部におけるコンプライアンス取組について項目ごとに検証するとともに、全社的な研修会を開催しており、法令等の遵守について周知徹底に努めております。 (10) 法令・税制の変更 当社グループは、土地建物賃貸を主な事業の内容とし、それに付随するビル管理等の事業活動を行っております。従って当社グループが営む事業は、主として不動産・建築等各種の法令や条例による規制を受けております。これらの変更によっては、当社グループの業績や業務遂行が影響を受ける可能性があります。また関連する各種税制の変更によっても、当社グループの業績や財政状態が影響を受ける可能性があります。 上記に対して当社グループは、関連する法令や税制の改定について常に情報を収集し、適切に対応してまいります。 (11) 情報セキュリティ 当社グループは、事業活動において入手した顧客情報や取引先情報などの重要情報をITシステム上で取り扱っております。それらの情報に関し、ウイルス感染やサイバー攻撃などにより重要情報が漏洩した場合、または不正アクセスにより損害を受けた場合、当社グループの事業活動に重大な影響が生じるだけでなく、社会的信用の喪失、お客様の喪失、損害賠償請求などが発生する可能性があります。 上記に対して当社グループは、これら重要情報の取り扱いにあたり、規程や管理体制の構築、従業員の教育、ウイルス感染や不正アクセスなどを防止するセキュリティ対策を実施し、継続的に強化を図っております。 当社グループは上記リスクのうち「自然災害、人的災害等」を特に重要なリスクとして認識しておりますが、当該リスクが顕在化する可能性や時期を予測することは困難であります。斯かるリスクが顕在化した場合は「土地建物賃貸事業について」「大阪地区における事業展開について」等に影響を及ぼすことになります。 当社グループを取り巻くさまざまなリスクについては、リスク管理の方法や対応方針などの基本事項を「リスク管理規程」として定め、この規程に基づき全体的なマネジメントを行うため、社長直轄の全社横断的な組織として「リスク管理委員会」を設置し対応しております。同委員会では、当社グループが持つリスクを一つ一つ認識・評価し、そのリスクの特性に応じた対策、対策の進捗管理と定期的な見直しを行っており、総合的なリスクの管理状況をとりまとめております。

４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要並びに経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。 (1) 経営成績 当連結会計年度のわが国経済は、雇用・所得環境の改善による個人消費の持ち直しなどにより、緩やかな回復基調で推移しました。一方で、緊迫化する地政学リスクに伴う物価の上昇や金利の先高観など、景気の先行きは不透明な状況が続いております。 不動産賃貸業界におきましては、建設資材価格の高止まりや人件費の高騰、大規模物件の新規供給による競争激化に加え、働き方の多様化によるオフィス需要の変化には引き続き留意を要するものの、都心部を中心に空室率は底堅く推移いたしました。 このような環境の中、当社においてはリーシングを中心とした営業活動に注力した結果、当期末時点の空室率は0.39％と低い水準に留まり、引き続き高い稼働率を維持しております。また、長期経営計画に基づき、2025年11月に米国テキサス州ダラスの賃貸集合住宅、12月に大阪市内の大規模ホテル、さらには2026年３月に米国ノースカロライナ州シャーロットの賃貸集合住宅へのエクイティ投資を実施するなど、国内外で次なる成長に向けた新規投資に積極的に取り組むと共に、既存ビルにおいては、引き続き自然災害への予防保全や省エネ化推進を図り、資産価値向上に取り組んでまいりました。 その結果、当期の連結業績は、新規投資物件の寄与やデータセンタービルの一部テナントの本契約移行に伴う賃料収入増加等により、売上高は20,255百万円と前期比670百万円（3.4％）の増収となりました。これに伴い、営業利益は5,646百万円と前期比662百万円（13.3％）の増益となりました。経常利益につきましては、支払利息が増加したものの投資事業組合運用益の増加や前期に計上した融資関連費用の剥落などにより、5,603百万円と前期比773百万円（16.0％）の増益となりました。 親会社株主に帰属する当期純利益につきましては、投資有価証券売却益が減少した一方で固定資産売却益を計上したことなどにより、4,675百万円と前期比286百万円（6.5％）の増益となりました。 当社グループは、土地建物賃貸を主たる事業としている「土地建物賃貸事業」の単一セグメントであります。なお、当社グループが展開するアセットタイプ別の状況は以下のとおりであります。 前連結会計年度 　 当連結会計年度 売上高(百万円) 　 割合(％) 　 売上高(百万円) 　 割合(％) オフィスビル 　 4,488 　 22.9 　 4,661 　 23.0 データセンタービル 　 10,452 　 53.4 　 11,012 　 54.4 ウインズビル 　 3,359 　 17.1 　 3,351 　 16.5 商業施設・物流倉庫等 　 1,285 　 6.6 　 1,229 　 6.1 計 　 19,584 　 100.0 　 20,255 　 100.0 （注）当連結会計年度末より、「オフィスビル事業」「データセンタービル事業」「ウインズビル事業」「商業施設・物流倉庫等事業」としていた名称を「オフィスビル」「データセンタービル」「ウインズビル」「商業施設・物流倉庫等」に変更しております。当該変更は、名称変更のみであり、その内容に与える影響はありません。 ①オフィスビル 当社グループは大阪・東京のビジネス地区を中心に計８棟のオフィスビルを保有・賃貸しております。最新の物件はデータセンタービルの運営ノウハウを活かした高度なBCP機能を有するほか、築年数が経過したビルでも、計画的な設備更新やメンテナンスにより、新築ビルと遜色のない、安全で快適な事業空間の提供に努めております。 都心部で相次ぐ新築オフィスビルの竣工に伴う競争激化には留意を要しますが、現時点では当社グループのオフィスビルの収益への影響は軽微で、引き続き高い稼働率を維持しております。 連結売上高は、リテナントが進んだことによる空室率の改善等により、前年同期比173百万円（3.9％）増収の4,661百万円となりました。 ②データセンタービル 当社グループは大阪都心部に計８棟のデータセンタービルを保有・賃貸しております。24時間365日絶えず稼働するデータセンタービルでは、免震構造等の採用による高い防災性能、大型非常用発電機による安定的な電力供給、先進のセキュリティシステム等により、高い信頼性を確保しております。また、30年以上にわたるデータセンタービル賃貸実績に基づく、充実した保守管理サービスも高く評価されております。 連結売上高は、一部テナントの本契約への移行により賃料収入が増加したことで、前年同期比559百万円（5.4％）増収の11,012百万円となりました。 ③ウインズビル ウインズビルは日本中央競馬会（JRA）が主催するレースの投票券を場外で発売する施設で、当社グループは京都・大阪・神戸の都心部に計５棟を保有・賃貸しております。当事業の歴史は創業時にさかのぼり、長年にわたって安定的な収益を生み出す中核的な物件となっております。 インターネット投票の普及が進み、ウインズビルでの投票券の売上比率は低下傾向にありますが、固定賃料で賃貸しておりますので業績への影響は軽微であります。 連結売上高は前年同期比７百万円（0.2％）減収の3,351百万円となりました。 ④商業施設・物流倉庫等 当社グループは、首都圏・関西圏を中心に全国で７棟の商業施設・物流倉庫等を保有・賃貸しております。資産回転型事業の一環として、2025年９月に商業施設の浅草駅前ビルを売却しました。物件取得においては、商業施設はターミナル駅、物流倉庫は幹線道路近くと交通利便性の高い立地をターゲットとし、2025年３月には愛知県小牧市にて物流倉庫を取得しました。また、長期経営計画においては、住宅やヘルスケア施設等の新たなアセットタイプも含めた物件の取得によるアセットの拡充を目指しております。引き続き収益物件の取得に向けて情報収集活動に努めてまいります。 連結売上高は、新たに取得した小牧物流センターの通期寄与があった一方で、浅草駅前ビルを売却した影響により、前年同期比55百万円（4.3％）減収の1,229百万円となりました。 生産、受注及び販売の実績は、次のとおりであります。 当社グループの主な事業は、土地建物賃貸事業であり、①生産実績②受注実績の該当はありません。 ③販売実績 主な相手先別の販売実績及び総販売実績に対する割合 相手先 　 前連結会計年度 　 当連結会計年度 販売高(百万円) 　 割合(％) 　 販売高(百万円) 　 割合(％) エクイニクス・ジャパン㈱ 　 3,567 　 18.2 　 3,621 　 17.9 日本中央競馬会 　 3,335 　 17.0 　 3,328 　 16.4 ソフトバンク㈱ 　 2,375 　 12.1 　 2,396 　 11.8 (2) 財政状態 当連結会計年度末における総資産は185,602百万円となり、前連結会計年度末に比べ8,498百万円（4.8％）増加しました。浅草駅前ビルの売却を主因に有形固定資産が計8,709百万円減少したものの、現金及び預金が2,850百万円増加したほか、国内および米国にてエクイティ出資を行ったことや保有株式の時価上昇により投資有価証券が14,355百万円増加したことが主な要因であります。 負債合計は104,205百万円となり、前連結会計年度末比3,423百万円（3.4％）増加しました。新規投資に要する資金調達を行ったことにより、有利子負債が1,069百万円増加したほか、保有株式の時価上昇に伴い固定負債に含まれる繰延税金負債が1,881百万円増加したことが主な要因であります。 純資産合計は81,397百万円となり、前連結会計年度末比5,074百万円（6.6％）増加しました。自己株式の取得等により1,535百万円減少したものの、その他有価証券評価差額金が3,950百万円増加したほか、利益剰余金が2,590百万円増加したことが主な要因であります。 (3) キャッシュ・フローの状況 科目 　 前連結会計年度 　 当連結会計年度 営業活動によるキャッシュ・フロー(百万円) 　 7,294 　 7,692 投資活動によるキャッシュ・フロー(百万円) 　 △8,219 　 △2,054 財務活動によるキャッシュ・フロー(百万円) 　 6,258 　 △2,679 現金及び現金同等物の増減額(百万円) 　 5,391 　 2,850 現金及び現金同等物の期末残高(百万円) 　 14,060 　 16,911 ①現金及び現金同等物 当連結会計年度末における現金及び現金同等物は16,911百万円となり、前期末比2,850百万円増加しました。 ②営業活動によるキャッシュ・フロー 営業活動により得られた資金は7,692百万円（前連結会計年度は7,294百万円の収入）となりました。税金等調整前当期純利益6,753百万円、減価償却費3,785百万円等により主要な資金を得ましたが、法人税等の支払額2,013百万円や投資有価証券売却益701百万円および有形固定資産売却益454百万円の特別利益の控除要因がありました。 ③投資活動によるキャッシュ・フロー 投資活動により使用した資金は2,054百万円（前連結会計年度は8,219百万円の支出）となりました。有形固定資産の売却により6,437百万円の資金を得ましたが、国内および米国にてエクイティ出資を行ったことで投資有価証券の取得による支出8,478百万円がありました。 ④財務活動によるキャッシュ・フロー 財務活動により使用した資金は2,679百万円（前連結会計年度は6,258百万円の収入）となりました。固定資産取得資金やエクイティ出資資金として、長期借入れにより11,000百万円を調達しましたが、社債の償還5,000百万円、長期借入金の返済4,937百万円、配当金の支払額2,018百万円、自己株式の取得1,724百万円の支出がありました。 ⑤資本の財源及び資金の流動性に係る情報 当社グループの資金需要の主なものは、新たなビルの取得、開発及び所有ビルの改修工事等の設備投資に係る資金であります。その所要資金は自己資金、金融機関からの借入及び社債の発行により調達しております。また、当社の事業は資金回収に長期間を要するため、返済・償還期限を長めに設定しております。当連結会計年度末の有利子負債の内訳については、連結附属明細表の「社債明細表」及び「借入金等明細表」に記載のとおりであります。 当社グループは、2023年５月策定の長期経営計画（2024年３月期から2033年３月期の10ヵ年を対象）において、財務バランスの健全性を維持するため自己資本比率は30％以上、ネット有利子負債はEBITDA（償却前営業利益）の10倍程度の堅持を掲げております。 2024年３月期を初年度とする長期経営計画の進捗は下表のとおりであります。 指標 　 2024年 ３月期 （初年度） 　 2025年 ３月期 （２年目） 　 2026年 ３月期 （３年目） 　 長期経営計画 フェーズⅠ 2024年３月期～ 2028年３月期 　 フェーズⅡ 2029年３月期～ 2033年３月期 事業利益(営業利益 ＋投資事業組合運用損益等＋固定資産売却損益) 　 51億円 　 52億円 　 64億円 　 80億円 (2028年３月期) 　 140億円 (2033年３月期) 償却前事業利益(事業利益＋減価償却費） 　 91億円 　 90億円 　 102億円 　 120億円 (同上) 　 180億円 (同上) 自己資本比率 　 44.9％ 　 43.1％ 　 43.8％ 　 30％以上（財務規律として） ネット有利子負債　／EBITDA倍率 　 7.4倍 　 7.9倍 　 7.3倍 　 10倍程度（財務規律として） ROA(事業利益／総資産） 　 3.2％ 　 3.0％ 　 3.5％ 　 4.0％以上 　 5.0％以上 ROE(当期純利益／自己資本） 　 5.2％ 　 5.8％ 　 5.9％ 　 7.0％以上 　 8.0％以上 （注）事業利益：営業利益＋投資事業組合運用損益等＋固定資産売却損益※　2026年３月期から、事業利益の定義に「固定資産売却損益」を追加自己資本比率：自己資本／総資産ネット有利子負債／EBITDA倍率：ネット有利子負債／償却前営業利益（営業利益＋減価償却費）ROA（事業利益／総資産）：事業利益／（（前連結会計年度末総資産＋当連結会計年度末総資産)／２）ROE（当期純利益／自己資本）： 当期純利益／（（前連結会計年度末自己資本＋当連結会計年度末自己資本)／２） （補足） １．各指標は、いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。 ２．有利子負債は、連結貸借対照表に計上されている負債のうち利子を支払っている全ての負債を対象としております。 ３．ネット有利子負債は、有利子負債残高から現金及び預金残高を減算しております。 2024年３月期～2026年３月期（累計） 　 長期経営計画 フェーズⅠ 2024年３月期～ 2028年３月期 (累計) 　 フェーズⅡ 2029年３月期～ 2033年３月期 (累計) 　 合 計 不動産投資 　 収益物件の取得 　 85億円 　 500億円 　 1,300億円 　 1,800億円 エクイティ投資 　 106億円 　 80億円 　 80億円 　 160億円 海外投資 　 89億円 　 50億円 　 200億円 　 250億円 既存物件の 建替え 　 － 　 40億円 　 50億円 　 90億円 更新修繕投資 　 既存物件の 大規模修繕 　 65億円 　 100億円 　 100億円 　 200億円 計 　 347億円 　 770億円 　 1,730億円 　 2,500億円 投資回収 　 収益物件の売却 　 64億円 　 － 　 800億円 　 800億円 ネット投資額 　 282億円 　 770億円 　 930億円 　 1,700億円 ■ 新規投資 2026年３月期における当社グループの主な新規投資実績として、海外においては、米国現地法人であるKeihanshin Building America Co., Ltd.を通じて、2025年６月に米国ジョージア州アトランタの物流倉庫、11月に米国テキサス州ダラスの賃貸集合住宅、2026年３月に米国ノースカロライナ州シャーロットの賃貸集合住宅の開発事業への出資を実施いたしました。国内においては、2025年10月にヘルスケア＆メディカル投資法人が資産の運用を委託する「ヘルスケアアセットマネジメント株式会社」の株式の５％を取得し、新たなスポンサーとなりました。さらには12月にユニバーサル・スタジオ・ジャパンオフィシャルホテル「Osaka Sakurajima Resort」プロジェクトへの出資を実施するなど、国内外で次なる成長に向けた新規投資に積極的に取り組んでまいりました。なお、今後の投資にあたっては、事業戦略で掲げている不動産投資のタイプ毎の投資枠に捉われ過ぎることなく、個々の案件の投資利回り・市場動向等をみながら、10年間総額2,500億円の中で柔軟に対応していきたいと考えております。 ■ サステナビリティの取組 2024年３月期～2026年３月期（累計） 　 長期経営計画 フェーズⅠ 2024年３月期～ 2028年３月期 (累計) 　 フェーズⅡ 2029年３月期～ 2033年３月期 (累計) 　 合 計 環境投資 　 ・省エネ機器・BCP対策への更新修繕投資・再生可能エネルギー由来の電力の利用・グリーンビル認証の取得 　 19億円 　 30億円 　 40億円 　 70億円 人材投資 　 ・職場環境整備・人材教育投資・専門的人材の経験者採用 　 6億円 　 10億円 　 20億円 　 30億円 合 計 　 26億円 　 40億円 　 60億円 　 100億円 ■ 株主還元 2026年３月期 　 長期経営計画 配当性向 　 41.3％ 　 45％程度 (4) 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定 当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成しております。この連結財務諸表を作成するにあたって、資産、負債、収益及び費用の報告額に影響を及ぼす見積り及び仮定を用いておりますが、これらの見積り及び仮定に基づく数値は実際の結果と異なる可能性があります。 連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは以下のとおりであります。 ① 固定資産の減損 「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　（１）連結財務諸表　注記事項　（重要な会計上の見積り）」に記載しております。 ② 資産除去債務 当社グループは、一部の事業用施設について、不動産賃貸借契約に基づく退去時の原状回復に係る債務等を有しておりますが、当該債務に関連する賃借資産の使用期間が明確でなく、また、現時点において将来退去する予定もないことから、資産除去債務を合理的に見積もることができません。そのため、当該債務に見合う資産除去債務を計上しておりません。 将来の退去時期が明らかになるなど、当該債務額を合理的に見積もることが可能になった場合には、その時点で当該債務に見合う資産除去債務を計上することになります。