コスモスイニシア

３【事業の内容】 当社グループは、当社及び子会社14社並びに関連会社２社により構成されており、事業はレジデンシャル事業、ソリューション事業、宿泊事業、工事事業及びこれらに附帯する事業を行っております。 当社グループが営む主な事業内容、各関係会社等の当該事業における位置付け及び報告セグメントとの関係は以下のとおりであります。 なお、次の４事業は「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　（１）連結財務諸表　注記事項」に掲げる報告セグメントの区分と同一であります。 （１）レジデンシャル事業（当社及び子会社８社：会社総数９社） ・新築マンション・一戸建販売 当社は、新築マンション「イニシア」、アクティブシニア向け分譲マンション「イニシアグラン」及び新築一戸建「イニシアフォーラム」などの開発・販売を行っております。 ・リノベーションマンション販売 当社は、リノベーションマンション「イニシア＆リノベーション」の中古ストック再生・販売を行っております。 ・その他（不動産仲介・海外事業等） 当社は、買い替え等の中古物件需要に対するマンションの仲介を行っております。 連結子会社の株式会社コスモスライフサポートは、不動産の管理業務等を行っております。 連結子会社のCosmos Australia Holdings Pty Ltd及びその子会社６社は、豪州において分譲住宅開発などの不動産関連事業等を行っております。 （２）ソリューション事業（当社及び子会社４社：会社総数５社） ・収益不動産等販売 当社は、「コスモグラシア（マンション）」・「クロスシー（ビル）」の開発・販売、及び「コスモリード（マンション）」・「リードシー（ビル）」の中古ストック再生・販売の他、共同出資型不動産「セレサージュ」の開発や中古ストック再生・販売を行っております。 ・不動産賃貸管理・運営 当社は、マンションの転貸（サブリース）及びオフィスビルやシェアオフィス「MID POINT」、シェアレジデンス「nears」の賃貸管理・運営等を行っております。 連結子会社の株式会社WOOCは、「BIZcomfort」を中心としたレンタルオフィス事業、コワーキングスペース事業、住宅管理・サブリース事業、リフォーム・リノベーション事業、不動産仲介事業等を行っております。 ・その他（不動産仲介・海外事業等） 当社は、収益不動産や事業用地等の仲介、並びに不動産に関するコンサルティング等を行っております。 連結子会社の株式会社コスモスイニシア不動産投資顧問は、私募ファンドの組成・運用等のアセットマネジメント業務を行う準備を進めております。 連結子会社のCosmos USA Holdings Inc及びその子会社１社は、米国において収益不動産の中古ストック再生・販売などを行っております。 （３）宿泊事業（当社及び子会社１社：会社総数２社） 当社は、アパートメントホテル「MIMARU」を中心とした宿泊施設の開発・販売を行っております。また、アウトドアリゾート「ETOWA」の企画・運営を行っております。 連結子会社の株式会社コスモスホテルマネジメントは、「MIMARU」のホテル施設運営を行っております。 （４）工事事業（株式会社GOOD PLACE） 連結子会社の株式会社GOOD PLACEは、オフィス移転・内装工事、建築・リノベーション工事、マンションギャラリー設営工事等を行っております。 （事業系統図） 主な関係会社の事業の内容を図示すると次のとおりであります。

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 （１）私たちの目指すもの 当社は、1974年に創業し、10万戸を超える供給実績のある新築マンションをはじめ、新築一戸建やリノベーションマンションを供給するほか、収益不動産の開発・再生、不動産賃貸管理、アパートメントホテルの開発・運営など、業容を拡大してまいりました。 「住まう」「働く」「遊ぶ」といった、人のコアな生活基盤において、不動産の利活用に対するニーズがますます多様化する中、当社はMission（存在意義）として、『「Next GOOD」お客さまへ。社会へ。一歩先の発想で、一歩先の価値を。』を掲げ、Values（大事にしている価値観）として「お客さま未来起点」「挑戦をクセに」「ワクワク基準」「相互リスペクト」を定めております。 これらを基本的な指針として、社会の変化とニーズの多様化にこたえる商品・サービスを提供し、企業価値の向上に努めてまいります。 （２）中長期的な会社の経営方針、目標とする経営指標 当社グループは、10年先を見据えた「Vision 2035」及び、その第一フェーズとなる３か年の「中期経営計画2028」（2026年５月12日付公表）を策定いたしました。 ＜Vision 2035＞ 「Vision 2035」のグループビジョンと、2035年度において目標とする当社の定量目標は、以下のとおりです。 グループビジョン “新しいあたりまえ”をつくる、暮らしのビジョナリーカンパニー。   一人ひとりの想いに寄り添い、まだ言葉にならない願いに耳を傾け、それを次の時代の“あたりまえ”へと育てていく。安心や便利さを超えて、人がもっと自分らしく生きられる社会の実現に貢献していきたいと考えています。 これからも私たちは、期待を超える安心や喜びをもたらす価値の創出に挑み続けます。 そして、商品・サービスの提供を通じて社会課題を解決するため、お客さま、社会と共により多くの「Next GOOD」を創りだし、“新しいあたりまえ”へと育ててまいります。 2035年度 定量目標 経常利益 　 300億円 ROE 　 15％ ＜中期経営計画2028＞ 「中期経営計画2028」の基本方針と、最終年度（2028年度）において目標とする当社の定量目標は、以下のとおりです。 基本方針 事業ポートフォリオの再構築による「収益の安定化と成長機会の最大化」の推進 人・デジタルへの重点投資とサステナビリティ経営の実践による価値創造基盤の進化 成長投資を支える財務基盤の強化と株主価値の向上 2028年度 定量目標 経常利益 　 140億円 ROE 　 13％ 不動産販売事業の伸長に加え、ホテル運営事業、賃貸・運営事業のストック型ビジネスの拡充により、2029年３月期に経常利益140億円を達成し、次の成長ステージへの基盤構築を進めてまいります。 なお、「中期経営計画2028」では、利益指標を従来の営業利益から経常利益へ変更しております。これは、持分法投資損益や支払利息を含む経常的な収益力をより適切に反映するためであります。 （３）経営環境 ①全般 当連結会計年度の日本経済は、米国の通商政策による影響等が見られたものの、雇用・所得環境の改善を背景に、景気は緩やかな回復基調を維持いたしました。一方で、米国の政策動向や国内の物価上昇の継続が日本経済を下押しするリスクに加え、金融・資本市場の変動や中東情勢の緊迫化による影響など、先行きの不透明感は依然として残る状況となりました。 今後の日本経済は、雇用・所得環境の改善を背景とした個人消費の増加により、緩やかな景気回復の継続が期待されます。一方で、金利・物価上昇が家計や企業活動に与える影響、国際的な政治情勢の不安定さなど、先行き不透明な状況は続いており、内外経済の下振れリスクを引き続き注視する必要があります。 ②レジデンシャル事業セグメント 当連結会計年度においては、首都圏・近畿圏の新築マンション市場で供給戸数が減少した一方、平均価格・平米単価はいずれも上昇し、住宅購入に対する需要は堅調に推移しました。首都圏の中古マンション市場についても、成約件数の増加、成約価格の上昇基調が継続しました。 今後においては、建築費は、資材価格・労務費ともに高止まりが続いている中、中東情勢を背景とした原油価格高騰によるコスト増や、資材・設備等のサプライチェーンの混乱に伴う工期延伸のリスクにも注視する必要があります。 また、長期的には、国内マンション市場は人口減少等により緩やかに縮小する見通しとなっています。一方で、首都圏への人口集中は継続する見通しとなっていることに加え、単身・シニア世帯の増加、消費・所有に対する意識の変化、人々の働き方やライフスタイルの変化を背景とした住宅に対するニーズの多様化など、新たな商品・サービスの開発を通じたビジネスチャンスが期待できます。 ③ソリューション事業セグメント 当連結会計年度においては、不動産投資市場は、金利上昇局面において投資家の選別姿勢が強まる中でも、取引は一定の水準を維持し、物件特性に応じた価格形成が進む傾向が見られました。また、賃貸住宅市場では、建築コストの上昇に伴う新規供給の抑制と根強い都心需要を背景に、賃料上昇が継続しました。 今後においては、金利上昇による期待利回りの上昇や、レジデンシャル事業セグメントと同様にコスト増や工期延伸のリスクに注視する必要がありますが、日本の不動産投資市場は底堅く、投資需要は引き続き堅調に推移すると考えられます。また、働き方やライフスタイル、消費行動の変化に伴い、不動産の利活用に対するニーズが多様化しており、新たな商品・サービスの開発や周辺事業領域への展開を通じたビジネスチャンスが期待できます。 ④宿泊事業セグメント 当連結会計年度においては、観光市場は、好調なインバウンド需要が続き、2025年の訪日外国人旅行者数は初めて4,000万人を突破し、過去最高を更新しました。 今後においては、訪日外国人旅行者数の増加を背景に宿泊需要の拡大が期待される一方、中東情勢の影響が想定を超えて拡大・長期化する場合や世界経済の減速リスクがインバウンド需要やコスト・資材調達に与える影響については注視していく必要があります。一方、中長期的には、日本独自の豊富な観光資源と、東・東南アジア諸国における一人当たりGDPの増加を背景に、家族・グループでの渡航・中長期滞在ニーズの拡大が期待できます。 ⑤工事事業セグメント 当連結会計年度においては、働き方の変化やオフィスニーズの多様化等を背景に、企業のファシリティマネジメントに対する需要は堅調に推移いたしました。 今後においては、引き続き需要の高まりを背景に、オフィス移転・内装工事等の受注機会・事業拡大が期待できる一方で、資材価格や労務コストの動向については注視していく必要があります。 （４）会社の対処すべき課題及び中長期的な会社の経営戦略 ①前中期経営計画の振り返り 2027年３月期を最終期とする「中期経営計画2026」は、コロナ禍以降の宿泊事業の急速な回復を主要因とした業績改善と経営基盤強化の進展を踏まえ、当初の５か年計画を１年前倒し、４か年での達成といたしました。最終年度に掲げていた営業利益目標100億円に対し125.3億円で着地し、営業利益率（8.4％）及び自己資本比率（30.6％）についても、目標を上回って達成いたしました。 ②中期経営計画2028の重点施策 これらの成果を土台として、「中期経営計画2028」における主要な取り組みは以下のとおりです。 ａ．事業ポートフォリオの再構築 「中期経営計画2028」では、事業セグメントを住宅販売事業／収益不動産販売事業／ホテル運営事業／賃貸・運営事業／その他事業の５セグメントに再編し、各事業の特性に応じた経営管理と成長戦略の実現を通して、「収益の安定化と成長機会の最大化」を推進してまいります。 ｂ．キャピタルアロケーション 既存の不動産販売事業の強化に加え、賃貸資産の取得やデジタル・新規領域への戦略投資を推進し、持続的な利益成長を通じて株主還元の拡充を図ります。計画期間中の投資計画は以下のとおりです。 投資区分 　 金額 販売用不動産（純増額） 　 550億円 （グロス投資額） 　 3,700億円（うち収益不動産2,100億円、海外200億円） 賃貸資産 　 180億円 デジタル・新規（M&A含む） 　 100億円 株主還元 　 60億円 ｃ．海外事業 人口増加や経済成長等により市場拡大が期待される進出済の三地域（豪州・シドニー、米国・テキサス州ダラス、ベトナム・ホーチミン）において、プロジェクト参画を通じ、中長期的な成長基盤の構築を進めてまいります。 ｄ．人・デジタルへの重点投資 （ⅰ）人的資本の強化 「Next GOOD」の創造を通じた企業成長の源泉を「当社グループの従業員（人）」と位置づけ、「多様な人材が自分らしく輝き、互いの力を合わせ、躍動する企業グループ」を目指し、人的資本への投資を加速してまいります。 （ⅱ）デジタル投資の強化 「デジタルを活用し、当社のプロセスとビジネスを変革することで、お客さまへ、社会へ、『Next GOOD』を生み出し続ける」をデジタルビジョンとして掲げ、プロセス変革・ビジネス変革・デジタル基盤の強化の３つの領域において施策を推進してまいります。 ｅ．株主還元 計画最終年度（2029年３月期）での配当性向目標を30％とする株主還元方針のもと、中長期的な企業価値向上に向けた成長・戦略投資を確保しつつ、段階的な配当性向の引き上げを計画しております。この方針のもと、初年度（2027年３月期）の配当性向は25％、年間配当金は１株当たり53円を見通しております。また、配当に加え、2026年６月より株主優待制度を導入し、株主還元の充実を図ってまいります。

３【事業等のリスク】 （１）リスク管理の取組み 当社はリスク管理規程を定め、リスクに関する措置、事故発生時の対応、事件処理後の報告体制などについて、従業員へ周知しております。さらに、当社代表取締役を委員長とし、各事業部、子会社の責任者を委員として構成する「グループリスク管理委員会」を開催し、各事業部、グループ会社におけるリスクの抽出、評価、対応策の検討を実施しております。 また、当社グループのリスクの全体像を把握するためリスクマップを作成し、取締役会において意見交換を行いながら、主要なリスクの抽出、評価、検討を実施しております。 （２）当社グループの主要なリスク 当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性がある主要なリスクには以下のようなものがあります。なお、文中の将来に関する事項は、この有価証券報告書提出日（2026年６月17日）現在において当社グループが判断したものであります。 分類 　 リスク項目 外部リスク 　 ①不動産市況に関するリスク ②不動産開発事業に関するリスク ③原価上昇によるリスク ④競合によるリスク ⑤海外情勢によるリスク ⑥法制度の変更によるリスク ⑦情報セキュリティに関するリスク※ ⑧人材に関するリスク※ 財務リスク 　 ⑨金利上昇によるリスク 災害リスク 　 ⑩自然災害・感染症によるリスク 内部リスク 　 ⑪法令・コンプライアンスに関するリスク ⑫品質不良によるリスク ⑬内部不正によるリスク ※　内部リスクが含まれるもの 外部リスク リスク項目 　 ①不動産市況に関するリスク リスクの内容 　 ・景気や金利、地価や新規供給等の動向により市況が悪化し、不動産に対する需要が低下するリスク ・住宅販売事業における消費者の住宅購入意欲の減退や、収益不動産販売事業における収益不動産の期待利回りの上昇により不動産販売価格が下落するリスク ・収益性の悪化、保有資産・販売用不動産の減損や評価損が発生するリスク 主な対策 　 ・定期的な市場動向の観測や不動産市況の悪化時の影響度合いを想定したリスク評価、財務耐性力の検証を実施 ・複数のアセットや事業ポートフォリオをもつことによる景気変動リスクの分散 リスク項目 　 ②不動産開発事業に関するリスク リスクの内容 　 ・不動産開発事業において予期しない地中障害や土壌汚染の発見による追加費用が発生するリスク ・近隣地域の反対や開発予定地の権利調整が難航することによる事業の遅延や中止のリスク ・開発物件の施工難易度の高さ、ヒューマンエラーによる必要な手続きや調査の漏れ、法改正や行政の運用変更等による許認可取得の遅延や中止のリスク 主な対策 　 ・外部専門家による地中障害等の事前調査や想定外の事象が発覚した際の速やかな対応と方針決定 ・追加費用の発生に備えた予備費の計上や悲観シナリオを想定した事業計画の策定 ・当社の企画開発部門と建築部門並びに法務部門の連携と事前協議による手続確認や調査の実施 リスク項目 　 ③原価上昇によるリスク リスクの内容 　 ・不動産開発事業における建築工事費やエネルギーコスト、人件費等の原価上昇による事業の収益性の悪化、それに伴う事業計画の中止や事業機会減少のリスク ・不動産開発事業における発注可能なゼネコンの減少や施工品質の低下、倒産や廃業による取引停止、それらに伴う不動産開発事業の遅延や停止、取引先への売掛金等の回収不能のリスク 主な対策 　 ・市場における各種原価の価格変動要因の分析と適切な対策を講じることによるコストコントロール、予備費の読込みや販売価格等への反映、悲観シナリオの計画策定によるリスク回避 ・発注可能なゼネコンの新規開拓や連携の強化、取引開始前の信用情報調査と適切な方針決定 リスク項目 　 ④競合によるリスク リスクの内容 　 ・不動産開発事業における用地取得の競争激化と仕入れ価格の上昇、それらに伴う収益性悪化や事業機会減少のリスク ・住宅販売事業における顧客獲得やアパートメントホテル事業への新規参入による競争の激化、それらに伴う費用増加や収益性悪化のリスク 主な対策 　 ・定期的な市場調査や分析、顧客ニーズを先取りした商品の開発等による不動産価値の向上と差別化 ・グループ会社間の連携強化や既存事業を通じた顧客とのネットワークを活かした事業機会の獲得 リスク項目 　 ⑤海外情勢によるリスク リスクの内容 　 ・国外の政治的、社会的な混乱、軍事的な活動による社会的緊張の高まり、経済環境や法規制の変動等による海外事業を含めた事業計画の中止、変更、想定外の追加コスト発生等のリスク ・訪日外国人旅行者数の減少によるホテル運営事業の業績悪化リスク 主な対策 　 ・事前調査による政治情勢や紛争等の影響が低い国、地域の選定、その上での事業展開と海外地域の景気動向等の定期的な調査分析の実施 ・ホテル宿泊者のターゲットとする国や地域を分散することでの悪影響の軽減 リスク項目 　 ⑥法制度の変更によるリスク リスクの内容 　 ・不動産事業に影響が生じる法制度や各種税制等の変更が生じた場合の資産の取得や保有、売却の費用増加のリスク ・不動産取得に関する税制の変更による住宅購入者の負担増加、それに伴う購買意欲の減退と販売期間の長期化、投資商品への需要低下のリスク 主な対策 　 ・各種法令や税制等の動向について、各種団体や専門家等からの情報を収集分析し、当社グループにて早期に事業への影響や対応を検討 リスク項目 　 ⑦情報セキュリティに関するリスク リスクの内容 　 ・外部からのサイバー攻撃や不正アクセスによる情報システムの停止、不動産取引やホテル予約といった当社グループの営業活動や支払処理の停止、遅延による売上の減少や契約不履行、それらを利用した身代金要求への対応リスク ・内部的な要因によるシステム障害の結果として、個人情報や機密情報が外部流出することによる想定外の費用発生や信用毀損のリスク 主な対策 　 ・セキュリティシステムの導入と専門部署の設置・対応による予防、万が一に備えたサイバー保険の加入 ・情報セキュリティに関する規程やルールの整備、標的型攻撃メール訓練の実施等の当社グループ役職員への教育と啓蒙 リスク項目 　 ⑧人材に関するリスク リスクの内容 　 ・人口減少や人材の多様化による不動産開発や建築等の技術性、専門性の高い人材や、新規事業に必要な人材の確保が困難になることによる企業競争力の低下、待遇への不満による離職率や採用費用増加のリスク ・従業員の長時間労働による健康被害、労働基準に関する法制度の違反となることによる未払い賃金の発生や行政処分を課されることによる信用毀損のリスク 主な対策 　 ・有給休暇の取得推奨、リモートワークの整備や処遇の向上、「コスモスらしいジェンダーフリーを実現するプロジェクト」の推進等を通じた人的資本の強化と従業員が継続していきいきと働ける環境の整備 ・労働時間の把握のため勤怠管理システムの導入と管理、労働関係法令への抵触を防止するための定期的な長時間労働者のモニタリングと結果の共有、労働時間や勤怠管理に関する研修、教育の実施 財務リスク リスク項目 　 ⑨金利上昇によるリスク リスクの内容 　 ・市場金利の上昇、金融市場の混乱による資金調達の制約や資金調達コストの増大、それに伴う当社グループの事業機会の減少や収益性の悪化のリスク ・市場金利の上昇等による住宅販売事業における住宅購入者の購買意欲の減退や、収益不動産販売事業における投資家の投資期待利回りの上昇等による販売価格の下落や損失発生のリスク 主な対策 　 ・定期的な景気動向の調査による計画立案や金融機関との事前協議、財務モニタリングによる資金量の確保、調達方法の対策実施 ・住宅ローン金利や不動産投資商品の利回りの変動に注視するとともに、住宅購入者のニーズに即した融資のご提案や賃料動向をふまえた投資用不動産の販売価格を設定 災害リスク リスク項目 　 ⑩自然災害・感染症によるリスク リスクの内容 　 ・大規模な地震、風水害、感染症の流行等の災害による当社グループ役職員の生命身体の被害、就労制限や離職による事業停止、それに伴う売上げ減少や収益性悪化のリスク ・大規模災害による当社保有不動産の毀損と価値の下落、開発事業の中止や遅延、建設途中や既存建物での想定外の事故発生、販売用不動産の引き渡し不可による契約不履行等のリスク ・世界的な海外渡航の中止による訪日外国人旅行者数の減少、それに伴うホテル運営施設の営業休止による売上げ減少リスク 主な対策 　 ・定期的な防災訓練の実施による災害時の安心安全の確保に努めるとともに、事前に災害発生時における事業継続行動計画（BCP）を策定することによる事業継続性への影響の軽減 ・BCPにより災害影響を最小限に抑える体制の整備、建設中の施工現場での耐震対策、不可抗力による契約不履行を防止するための法的整備の実施 内部リスク リスク項目 　 ⑪法令・コンプライアンスに関するリスク リスクの内容 　 ・不動産開発事業における宅地建物取引業法や建築基準法等の主要な事業に関する法規制の違反による行政処分や業務停止、それらに伴う売上げの減少や信用毀損のリスク ・不動産販売やレンタルオフィス、ホテル等に関する広告規制の違反、中小受託取引適正化法や個人情報保護法に関する違反による行政処分、損害賠償費用の発生、信用毀損のリスク 主な対策 　 ・当社事業の主要な法令の遵守のために事業部門内の業務フローやマニュアル、規程の整備、OJTによる周知徹底と教育の実施 ・本社コンプライアンス部門による全社役職員向けの研修教育、全社アンケートの実施、グループ各社の事業規模、業務特性に応じたルール策定や研修の実施 リスク項目 　 ⑫品質不良によるリスク リスクの内容 　 ・不動産開発事業やマンションリフォーム工事における設計や施工、賃貸管理する施設における管理の不備等による補修に伴う費用発生のリスク ・アスベストや違法伐採等による禁止建材を使用した場合の対応や信用毀損リスク ・販売用不動産の施工品質の低下による一般消費者や取引先の信用毀損リスク 主な対策 　 ・当社独自の「標準仕様書」「品質管理基準」を定めるほか、建設会社出身の専任スタッフによる事前検査・確認によって、設計・施工に関する継続的な品質管理体制を維持 ・不動産開発物件において事業計画承認前に建築上の問題点を確認することによりリスクの発生や影響を抑制 リスク項目 　 ⑬内部不正によるリスク リスクの内容 　 ・役職員による財務諸表に関する不正、贈賄等の汚職、ハラスメント、不適切な管理による個人情報の流出、インサイダー取引等による対象者の刑事罰、公的機関による調査、処分、それらに伴う信用失墜や売上の減少、損害賠償費用発生のリスク 主な対策 　 ・グループ全体の役職員が高い倫理観に従って行動できることを目的とした「コスモスイニシアグループ行動憲章」の制定と役職員に対する継続的な研修や教育啓蒙活動を実施 ・会計システムや情報セキュリティ、社内規程の整備による内部統制の構築、及び内部通報体制の整備による不正の防止

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 （１）経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は以下のとおりです。 なお、経営環境につきましては、「１　経営方針、経営環境及び対処すべき課題等　（３）経営環境」をご参照ください。 ①財政状態及び経営成績の状況 当連結会計年度の日本経済は、米国の通商政策による影響等が見られたものの、雇用・所得環境の改善を背景に、景気は緩やかな回復基調を維持いたしました。一方で、米国の政策動向や国内の物価上昇の継続が日本経済を下押しするリスクに加え、金融・資本市場の変動や中東情勢の緊迫化による影響など、先行きの不透明感は依然として残る状況となりました。 不動産市場においては、首都圏の新築マンション市場で販売戸数が減少した一方、平均価格・平米単価は上昇し、価格上昇基調が継続いたしました。また、首都圏の中古マンション市場では、成約件数の増加、成約価格の上昇が続きました。不動産投資市場においては、金利上昇局面において投資家の選別姿勢が強まる中でも、取引は一定の水準を維持し、物件特性に応じた価格形成が進む傾向が見られました。また、賃貸住宅市場では、建築コストの上昇に伴う新規供給の抑制と根強い都心需要を背景に、賃料上昇が継続しました。さらに、観光市場では、好調なインバウンド需要が続き、訪日外国人旅行者数は2025年に初めて4,000万人を突破し、過去最高を更新しました。 このような事業環境におきまして、当社は「中期経営計画2026」の重点テーマである「事業・財務基盤の強化」「新たな事業創造」「ESG経営の実践」を通して、企業価値のさらなる向上に取り組んでまいりました。 この結果、当連結会計年度の経営成績等は以下のとおりであります。 財政状態 当連結会計年度末の総資産は1,855億67百万円となり、前連結会計年度末比87億17百万円増加いたしました。 当連結会計年度末の負債合計は1,273億46百万円となり、前連結会計年度末比８億15百万円増加いたしました。 当連結会計年度末の純資産は582億20百万円となり、前連結会計年度末比79億２百万円増加いたしました。 (単位：百万円) 2025年３月期 　 2026年３月期 　 前連結会計年度末比 総資産 　 176,849 　 185,567 　 8,717 総負債 　 126,531 　 127,346 　 815 純資産 　 50,318 　 58,220 　 7,902 自己資本比率（％） 　 27.88 　 30.64 　 2.75 経営成績 当連結会計年度の経営成績は、前連結会計年度と比較して、レジデンシャル事業及び工事事業において減収増益となった一方で、ソリューション事業及び宿泊事業において増収増益となったことにより、売上高1,492億96百万円（前連結会計年度比15.3％増）、営業利益125億37百万円（同32.6％増）を計上いたしました。また、受取配当金等により営業外損益が１億30百万円改善したほか、固定資産売却益２億38百万円及び持分法適用会社の連結子会社化に伴う段階取得に係る差益３億52百万円を特別利益として計上したことに加えて、賃上げ促進税制の適用に伴う税額控除の影響を織り込んだこと等により、経常利益111億58百万円（同40.5％増）、親会社株主に帰属する当期純利益82億36百万円（同54.7％増）を計上し、前連結会計年度比増収増益となりました。 (単位：百万円) 2025年３月期 　 2026年３月期 　 前連結会計年度比 　 連結業績予想 ※期初公表値 　 連結業績予想比 売上高 　 129,528 　 149,296 　 19,767 　 152,000 　 △2,703 営業利益 　 9,452 　 12,537 　 3,085 　 11,000 　 1,537 経常利益 　 7,943 　 11,158 　 3,215 　 9,600 　 1,558 親会社株主に帰属する当期純利益 　 5,323 　 8,236 　 2,913 　 6,500 　 1,736 報告セグメントの業績は以下のとおりであります。 なお、各セグメントの売上高はセグメント間の内部売上高又は振替高を含んでおり、セグメント損益は営業損益ベースの数値であります。 a.レジデンシャル事業 レジデンシャル事業におきましては、新築マンション販売において引渡戸数が減少しましたが、リノベーションマンション販売において都心部・高価格帯商品へのシフトに伴い戸当たり販売価格が上昇したほか、売上総利益率も改善しました。また、前期に豪州での分譲住宅開発プロジェクトにおいて棚卸資産評価損を計上した反動があったこと等により、売上高482億88百万円（前連結会計年度比0.4％減）、セグメント利益22億円（同66.9％増）を計上いたしました。 ＜レジデンシャル事業の業績＞　（単位：百万円） 2025年３月期 　 2026年３月期 　 前連結会計年度比 　 増減率（％） 売上高 　 48,498 　 48,288 　 △210 　 △0.4 新築マンション・一戸建販売 　 28,513 　 22,747 　 △5,765 　 △20.2 リノベーションマンション販売 　 19,203 　 24,587 　 5,383 　 28.0 その他（不動産仲介・海外事業等） 　 781 　 953 　 172 　 22.1 セグメント利益 　 1,317 　 2,200 　 882 　 66.9 ※新築マンション・一戸建販売には、宅地分譲を含んでおります。 ※リノベーションマンション販売には、物件保有期間中の賃貸収入を含んでおります。 ※その他（不動産仲介・海外事業等）には、豪州での分譲住宅開発事業を含んでおります。 ＜契約の状況＞ 2025年３月期 　 2026年３月期 　 前連結会計年度比 契約数 （戸） 　 売上高 （百万円） 　 契約数 （戸） 　 売上高 （百万円） 　 契約数 （戸） 　 売上高 （百万円） 　 増減率 （％） 新築マンション 　 457 　 26,340 　 350 　 22,700 　 △108 　 △3,640 　 △13.8 リノベーションマンション 　 301 　 19,765 　 246 　 23,384 　 △55 　 3,619 　 18.3 ＜引渡数・売上高・売上総利益率＞ 2025年３月期 　 2026年３月期 引渡数 （戸） 　 売上高 （百万円） 　 売上総利益率（％） 　 引渡数 （戸） 　 売上高 （百万円） 　 売上総利益率（％） 新築マンション 　 486 　 27,499 　 24.6 　 335 　 21,437 　 24.8 リノベーションマンション 　 297 　 18,980 　 14.3 　 260 　 24,379 　 15.4 ※共同事業物件における戸数については、事業比率に基づき計算しております。 ※売上総利益率の算出に際し、棚卸資産評価損は含めておりません。 ＜完成在庫＞　（2026年３月31日現在） 2025年３月期 　 2026年３月期 　 前連結会計年度比 新築マンション （戸） 　 完成在庫 　 228 　 208 　 △20 （うち未契約完成在庫） 　 (206) 　 (189) 　 (△17) b.ソリューション事業 ソリューション事業におきましては、前期は高収益物件の引渡が中心であった影響を受け売上総利益率が低下した一方で、収益不動産等販売において引渡棟数が増加したこと等により、売上高636億16百万円（前連結会計年度比32.8％増）、セグメント利益44億16百万円（同1.8％増）を計上いたしました。 ＜ソリューション事業の業績＞　（単位：百万円） 2025年３月期 　 2026年３月期 　 前連結会計年度比 　 増減率（％） 売上高 　 47,912 　 63,616 　 15,703 　 32.8 収益不動産等販売 　 31,550 　 47,228 　 15,677 　 49.7 不動産賃貸管理・運営 　 15,655 　 15,726 　 71 　 0.5 その他（不動産仲介・海外事業等） 　 706 　 661 　 △45 　 △6.4 セグメント利益 　 4,337 　 4,416 　 78 　 1.8 ※収益不動産等販売には、共同出資型不動産、賃料収入及び土地売却等を含んでおります。 ※その他（不動産仲介・海外事業等）には、米国での中古賃貸アパートメントの再生販売事業を含んでおります。 ＜引渡数・売上高・売上総利益率＞ 2025年３月期 　 2026年３月期 引渡数 （棟） 　 売上高 （百万円） 　 売上総利益率（％） 　 引渡数 （棟） 　 売上高 （百万円） 　 売上総利益率（％） 収益不動産等販売 （うち一棟物件） 　 14 　 27,051 　 16.5 　 26 　 43,166 　 12.5 ※共同事業物件における棟数については、事業比率に基づき計算しております。 ※売上総利益率の算出に際し、棚卸資産評価損は含めておりません。 c.宿泊事業 宿泊事業におきましては、ホテル施設運営において訪日外国人旅行者数の増加を背景に好調な事業環境が続き平均客室単価が上昇したことに加え、ホテル施設販売において２棟の高収益施設の引渡があったこと等により、売上高290億68百万円（前連結会計年度比22.7％増）、セグメント利益91億88百万円（同35.6％増）を計上いたしました。 ＜宿泊事業の業績＞　（単位：百万円） 2025年３月期 　 2026年３月期 　 前連結会計年度比 　 増減率（％） 売上高 　 23,686 　 29,068 　 5,381 　 22.7 ホテル施設販売 　 4,066 　 7,857 　 3,790 　 93.2 ホテル施設運営 　 19,619 　 21,210 　 1,591 　 8.1 セグメント利益 　 6,774 　 9,188 　 2,414 　 35.6 ＜ホテル施設（アパートメントホテル）運営状況＞ 2025年３月期 　 2026年３月期 客室稼働率（％） 　 72.7 　 76.1 平均客室単価（千円） 　 50 　 52 d.工事事業 工事事業におきましては、建築・リノベーション工事の受注が減少した一方で、売上総利益率が上昇したこと等により、売上高93億33百万円（前連結会計年度比4.9％減）、セグメント利益94百万円（前連結会計年度はセグメント損失58百万円）を計上いたしました。 ＜工事事業の業績＞　（単位：百万円） 2025年３月期 　 2026年３月期 　 前連結会計年度比 　 増減率（％） 売上高 　 9,811 　 9,333 　 △477 　 △4.9 セグメント利益又はセグメント損失（△） 　 △58 　 94 　 153 　 － ②キャッシュ・フローの状況 当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は251億48百万円となりました。［前連結会計年度末は277億67百万円］ （営業活動によるキャッシュ・フロー） 主に棚卸資産が87億99百万円増加したことや、法人税等の支払額が38億75百万円あった一方で、税金等調整前当期純利益を115億58百万円計上したことや、未収入金が29億65百万円減少したことから、38億50百万円の資金の増加となりました。[前連結会計年度は35億44百万円の減少] （投資活動によるキャッシュ・フロー） 主に有形固定資産の売却による収入が４億82百万円あったことや、関係会社株式の売却による収入が３億６百万円あった一方で、有形固定資産の取得による支出が７億24百万円あったことや、無形固定資産の取得による支出が２億７百万円あったことから、１億51百万円の資金の減少となりました。[前連結会計年度は10億25百万円の減少] （財務活動によるキャッシュ・フロー） 主に長期借入れによる収入が464億78百万円あった一方で、短期借入金が125億12百万円減少したことや、長期借入金の返済による支出が391億９百万円あったことから、65億23百万円の資金の減少となりました。[前連結会計年度は19億83百万円の減少] （参考）キャッシュ・フロー関連指標の推移 項目 　 2023年３月期 　 2024年３月期 　 2025年３月期 　 2026年３月期 自己資本比率（％） 　 26.0 　 25.7 　 27.9 　 30.6 時価ベースの自己資本比率（％） 　 10.6 　 18.5 　 21.3 　 20.5 ※ 　 自己資本比率 　 ：自己資本÷総資産 ※ 　 時価ベースの自己資本比率 　 ：普通株式時価総額÷総資産 （注）１．いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。 ２．普通株式時価総額は、期末株価終値及び自己株式を除く期末発行済株式数より計算しております。 ※債務償還年数及びインタレスト・カバレッジ・レシオにつきましては、当社グループにおける不動産販売事業の特性として、営業活動によるキャッシュ・フローが毎期大きく変動する可能性があるため、記載しておりません。 ③生産、受注及び販売の実績 生産、受注及び販売の実績については、「①財政状態及び経営成績の状況」における報告セグメントの業績に関連付けて記載しております。 （２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容 経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末時点において判断したものであります。 ①財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容 当社グループの当連結会計年度の経営成績等は、以下のとおりであります。 a.財政状態の分析 （資産） 当連結会計年度末の資産合計は1,855億67百万円となり、前連結会計年度末比87億17百万円増加いたしました。主な増減及びその要因は以下のとおりであります。 当連結会計年度末の流動資産は1,666億21百万円となり、同20億22百万円増加いたしました。 これは、現金及び預金が同27億80百万円減少したこと並びに未収入金（流動資産その他）が同29億63百万円減少した一方で、仕掛販売用不動産が同69億52百万円増加したことによるものです。 また、当連結会計年度末の固定資産は189億45百万円となり、同66億94百万円増加いたしました。 これは、棚卸資産の一部について保有目的を変更したことに伴い有形固定資産が同52億38百万円増加したことや、持分法適用会社の連結子会社化に伴い、のれんを認識したことにより、無形固定資産が６億44百万円増加したことによるものです。 （負債） 当連結会計年度末の負債合計は1,273億46百万円となり、前連結会計年度末比８億15百万円増加いたしました。主な増減及びその要因は以下のとおりであります。 当連結会計年度末の流動負債は651億71百万円となり、同18億23百万円減少いたしました。 これは、短期借入金が同125億12百万円減少した一方で、１年内返済予定の長期借入金同53億53百万円増加したこと及び未払金（流動負債その他）が同14億22百万円増加したことによるものです。 また、当連結会計年度末の固定負債は621億75百万円となり、同26億38百万円増加いたしました。 これは、長期借入金が同23億88百万円増加したことによるものです。 （純資産） 当連結会計年度末の純資産合計は582億20百万円となり、前連結会計年度末比79億２百万円増加いたしました。 これは主に、配当金を支払った一方で、親会社株主に帰属する当期純利益82億36百万円を計上したことによるものです。 また、当連結会計年度末の自己資本比率は、30.64％となりました。 b.経営成績の分析 （売上高） 当連結会計年度の売上高は、前連結会計年度比197億67百万円増収の1,492億96百万円となりました。 主な要因は、レジデンシャル事業において新築マンション販売の引渡戸数が減少したこと等により同２億10百万円の減収、工事事業において受注が減少したこと等により同４億77百万円の減収となった一方で、ソリューション事業において収益不動産等販売の引渡棟数が増加したこと等により同157億３百万円の増収、宿泊事業においてホテル施設販売における一棟当たり販売価格が上昇したこと及びホテル施設運営における平均客室単価が上昇したこと等により同53億81百万円の増収となったことによるものです。 （営業利益） 当連結会計年度の営業利益は、前連結会計年度比30億85百万円増益の125億37百万円となりました。 主な要因は、レジデンシャル事業において前期に豪州での分譲住宅開発プロジェクトにおける棚卸資産評価損を計上した反動があったこと等により同８億82百万円の増益、宿泊事業においてホテル施設販売における２棟の高収益施設の引渡があったこと等により同24億14百万円の増益となったことによるものです。 （経常利益） 当連結会計年度の経常利益は、前連結会計年度比32億15百万円増益の111億58百万円となりました。 主な要因は、支払利息が同４億62百万円増加した一方で、受取配当金が同５億44百万円増加したことや、営業利益が同30億85百万円増益となったことによるものです。 （親会社株主に帰属する当期純利益） 当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益は、前連結会計年度比29億13百万円増益の82億36百万円となりました。 主な要因は、税金費用が同４億63百万円増加した一方で、固定資産売却益２億38百万円及び持分法適用会社の連結子会社化に伴う段階取得に係る差益３億52百万円を特別利益として計上したことや、経常利益が同32億15百万円増益となったことによるものです。 c.経営上の目標の達成状況 「中期経営計画2026」の最終年度にあたる2026年３月期の達成状況は以下のとおり、連結業績予想（2025年５月12日公表）との比較では、売上高は業績予想を下回ったものの、営業利益は業績予想を上回りました。 「中期経営計画2026」の経営目標との比較では、最終年度の経営目標として掲げた「営業利益100億円」「営業利益率６％」「自己資本比率30％」に対し、営業利益125.3億円、営業利益率8.4％、自己資本比率30.6％となり、すべての経営目標を達成いたしました。なお、同計画は５か年計画（2023年３月期～2027年３月期）として策定したものでありますが、計画期間を１年短縮し、2026年３月期において全目標を前倒しで達成しております。 2024年３月期 　 2025年３月期 　 2026年３月期 実績 　 実績 　 連結業績予想 ※期初公表値 　 実績 　 連結業績予想比 売上高 　 1,245.8億円 　 1,295.2億円 　 1,520.0億円 　 1,492.9億円 　 △27.0億円 営業利益 　 74.2億円 　 94.5億円 　 110.0億円 　 125.3億円 　 15.3億円 自己資本比率 　 25.7％ 　 27.9％ 　 － 　 30.6％ 　 － ネット有利子負債 　 663.4億円 　 750.5億円 　 － 　 724.4億円 　 － ネットＤ／Ｅレシオ 　 1.5倍 　 1.5倍 　 － 　 1.3倍 　 － 当社は、10年先を見据えた長期ビジョン「Vision 2035」と、計画期間を３か年とする「中期経営計画2028」（2026年５月12日付公表）を策定しました。「中期経営計画2028」の初年度となる2027年３月期の業績につきましては、売上高 1,880億円、営業利益136億円、経常利益110億円、親会社株主に帰属する当期純利益72億円を見通しております。 当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因としては、「３　事業等のリスク」に記載しております。なお、当社グループは、これらのリスクを十分認識した上で、発生の回避、又は発生した場合には、その影響を最小限にとどめるように対応する方針であります。 ②キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報 a.キャッシュ・フローの状況の分析 キャッシュ・フローの状況の分析については、「（１）経営成績等の状況の概要　②キャッシュ・フローの状況」に記載しております。 b.資本の財源及び資金の流動性 (1) 財務戦略の基本的な考え方 当社グループは、財務体質の強化と事業成長に向けた投資を両立し、企業価値向上のために戦略的に経営資源を配分することを、財務戦略の基本方針としております。 財務体質の強化に関しては、「中期経営計画2028」最終年度において自己資本比率を30％程度の水準に維持し、投資能力の拡張と、リスク耐性の強化を図ります。同時に、適切な情報開示・IR活動を通じて株主資本コストの低減に努めるとともに、営業キャッシュ・フローによる十分な債務償還能力を前提に、厳格な財務規律のもとで負債の活用も進めることにより、資本コストの低減及び資本効率の向上にも努めてまいります。 投資に関しては、前述の自己資本比率の目標水準の維持を前提に、企業価値の向上に資する成長のための投資を積極的に推進してまいります。 なお、「中期経営計画2028」においては、企業価値の向上に資する成長に向けて、システム・R&Dなどを含む新規投資を進めてまいります。 (2) 経営資源の配分に関する考え方 当社グループは、適正な手元現預金の水準について検証を実施しております。「中期経営計画2028」期間においては、イベントリスク耐性も考慮し、当社グループの資金支出の多くを占める提出会社の月商約２か月分を、安定的な経営に必要な手元現預金水準とし、それを超える分については、「追加的に配分可能な経営資源」と認識し、企業価値向上に資する経営資源の配分に努めます。 (3) 資金需要の主な内容 当社グループの資金需要においては、営業活動における資金支出の中で、不動産販売に関わる事業用地・事業用不動産の取得が最も重要かつ大きな資金支出となっております。 (4) 資金調達 当社グループの事業活動の維持拡大に必要な資金を安定的に確保するため、内部資金、外部資金を有効に活用しております。内部資金については、「中期経営計画2028」に定める自己資本比率も念頭に内部留保の拡充を図ってまいります。また、安定的な外部調達能力の維持向上は重要な課題と考えており、筆頭株主及びその他の関係会社である大和ハウス工業株式会社から融資保証枠の供与を受けるほか、当社独自での金融機関からの借入による資金調達を実施しております。また、資金の流動性確保のために金融機関との当座貸越契約の締結や長期運転資金借入を進めるほか、当社グループ資金の効率化のためのグループ会社とのキャッシュ・マネジメント・サービス（CMS）契約の締結を行っております。 ③重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定 当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて作成されています。この連結財務諸表の作成にあたっては、当連結会計年度における財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を与えるような見積り、予測を必要としております。当社グループは、過去の実績値や状況を踏まえ合理的と判断される前提に基づき、継続的に見積り、予測を行っております。そのため実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。 重要な会計方針は、「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　（１）連結財務諸表　注記事項（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）」に記載のとおりであります。なお、連結財務諸表に与える影響が大きいと考えられる会計上の見積りは以下のとおりであり、当該見積りに用いた仮定については「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　（１）連結財務諸表　注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載しております。 （販売用不動産等の評価） 当社グループは、販売用不動産等（販売用不動産及び仕掛販売用不動産）の評価について、個別法による原価法（貸借対照表価額については収益性の低下に基づく簿価切下げの方法）によっており、収益性の低下した販売用不動産等については、正味売却価額をもって貸借対照表価額としております。経済状況の変化等により、不動産市場が悪化したこと等により正味売却価額が下落した場合、評価損の計上が必要となる可能性があります。