サンフロンティア不動産

３ 【事業の内容】 当社グループは、当社、連結子会社39社により構成されており、「不動産再生事業」、「不動産サービス事業」、「ホテル・観光事業」及び「その他」を行っております。 当社グループの事業内容及び当社と関係会社の当該事業に係る位置付けは、次のとおりであります。 (1) 不動産再生事業 不動産再生事業では、リプランニング事業、賃貸ビル事業等を行っております。 ① リプランニング事業 経年劣化等によって稼働率が低下し、修繕やデザイン性の向上等が求められるオフィスビルを「お客様視点」に拘った高稼働・高付加価値のビルへリノベーションする取り組みを行っております。また、販売後もプロパティマネジメント事業をはじめとした不動産サービスを通じて、お客様に寄り添い、資産価値の維持と向上に努めることで、お客様と深く長いお付き合いができる関係づくりに取り組んでおります。こうしたノウハウを活かし、新築ビルの開発やレジデンシャル事業も展開しております。 また、米国ニューヨークにおいては、築年数100年超のアパートメントを日本品質の快適な居住空間にリプランニングすることで、市場価値が高まった海外不動産として、日本の投資家の皆様に販売し、投資機会を提供しております。 さらに、不動産特定共同事業では、都心や大阪都市圏における優良不動産を小口化し、幅広い投資家層に少額から始められる不動産投資商品を提供しております。 （主な関係会社）Sun Frontier NY Co., Ltd. ② 賃貸ビル事業 ストック事業として安定した収益基盤の構築を目的に、好立地で将来的にも価値向上が見込めるような事業用収益ビルなどを、当社の保有基準に従い購入・保有する賃貸ビル事業を行っております。当社グループの賃貸仲介、プロパティマネジメント、建設ソリューション、滞納賃料保証事業等で培った総合的な不動産サービス、運営能力を活かし、高稼働率を維持し、安定的な賃料収入を確保しております。また、事業計画中のリプランニング物件において販売までの期間に得る賃貸料収入も当事業の収益となります。 (2) 不動産サービス事業 不動産サービス事業では、プロパティマネジメント事業、ビルメンテナンス事業、売買仲介事業、賃貸仲介事業、滞納賃料保証事業、貸会議室事業等を行っております。 ① プロパティマネジメント事業 ビルオーナー様の経営パートナーとして、建物管理から入居者管理、アカウント業務に至るまで、総合的なプロパティマネジメントにより、所有物件の収益向上と不動産価値の最大化に努め、高稼働・高収益なビル経営を支援させていただいております。また、リプランニング事業や仲介事業にて不動産をご購入いただいたお客様に対し、継続したサービスの提供により安心してビルを保有していただけるようにしております。 ② ビルメンテナンス事業 外窓・外壁のブランコによる高所清掃、補修作業を強みとするビル清掃等の環境衛生管理業務から、警備等の保安管理業務、保守点検等設備管理業務、防水工事及び外壁改修工事に至るまで、建物の総合メンテナンス業務を行っております。 （主な関係会社）ＳＦビルメンテナンス㈱ ③ 売買仲介事業 金融機関や弁護士、税理士等と連携し、事業用収益ビルや一棟収益マンション等の売却情報に対し、迅速に物件評価・査定を行い、購入希望者を紹介するコンサルティング型仲介事業を行っております。また、不動産コンサルティングの一環として、プロパティマネジメント事業や賃貸仲介事業をはじめとする、各部門のお客様からの物件売買などのお困りごとをスピーディーに解決するサービスを提供しております。 （主な関係会社）東京陽光不動産股份有限公司 ④ 賃貸仲介事業 事業用不動産に特化し、都心主要エリアに13拠点のサービス網を構築しており、ビルオーナー様のご要望に沿ったビル経営に関するあらゆるお困りごとを解決しつつ、テナント様の出店や移転を支援するサービスを提供しております。当社が購入した物件にテナント様を斡旋し、高稼働・高収益ビルとして再生する業務を担います。ビルオーナー様とテナント様双方のニーズを追求する日々の仲介業務を通して得られる潜在的なニーズをリプランニング事業にフィードバックすることも重要な役割としております。 ⑤ 滞納賃料保証事業 滞納賃料保証事業は、事業用不動産に入居するテナントの賃料支払債務をビルオーナー様に対して保証する業務であり、入居保証金という信用補填制度の経済的負担の軽減に着目したビジネスを行っております。テナント様には、保証金を減額することで入居時の資金負担を軽減するとともに、信用力をバックアップし、オフィスや店舗への入居を可能にします。また、ビルオーナー様には滞納賃料や原状回復費用、事務負担に加え、滞納テナントとの交渉に伴う精神的な負担を軽減し、ご安心を提供しております。 （主な関係会社）ＳＦビルサポート㈱ ⑥ 貸会議室事業 東京都心オフィスビルの「空間」と「時間」の価値最大化に取り組んでおり、貸会議室事業である「ビジョンセンター」の運営を行っています。当社グループのオフィスビル事業で培った土地勘と支店網が活かせる東京都心および横浜において拠点展開し、ご利用者様からのご要望にスピード感と柔軟さのある気の利く応対で利便性を追求しております。 （主な関係会社）サンフロンティアスペースマネジメント㈱ (3) ホテル・観光事業 ホテル・観光事業では、ホテル開発事業、ホテル運営事業等を行っております。 ① ホテル開発事業 街や社会の活性化につながる豊かな魅力を備えたホテルを開発・再生等により、安定した収益が確保できる投資商品として販売いたします。特に、当社グループが運営するホテルは、販売後、買主であるお客様と長期賃貸借契約を締結し、お客様と深く長いお付き合いができる関係づくりに取り組んでおります。 （主な関係会社）サンフロンティアホテルマネジメント㈱ ② ホテル運営事業 「心温かい楽しいホテル」をテーマに、地域の人々の生活、文化と歴史を大切にし、その土地の個性や魅力を活かした「世界でたったひとつのホテル」づくりを取り組んでおります。有価証券報告書提出日現在（2026年６月22日）、全国において38軒・4,217室を運営しており、「日和ホテル」「たびのホテル」のほか、「オリエンタルヒルズ沖縄」「四条河原町温泉　空庭テラス京都 別邸」など、利用目的に合わせた多様なブランドを持っています。 さらに、地域創生事業として、新潟県佐渡島と沖縄県宮古島市に加え、兵庫県加古川市、北海道石狩市、青森県六ケ所村、山形県酒田市などにおいて、市町村区等と協定を締結し、地域と連携したホテル開発・運営を通じて、地域経済の活性化を図っております。 （主な関係会社）サンフロンティアホテルマネジメント㈱ スカイハートホテル㈱ サンフロンティア佐渡㈱ ㈱オリエンタルリゾートアソシエイツ (4) その他 その他では、建設事業、海外開発事業等を行っております。 ① 建設事業 オフィス空間や外観・エントランスなどのリニューアル企画を中心に、テナントの入居・退去による内装工事、原状回復工事及びビルオーナー様からの注文工事、リニューアル工事のほか、大手建設会社から建物の内装仕上工事の請負工事、窓・サッシの加工・施工工事および電気通信工事等も行っております。 （主な関係会社）SFエンジニアリング㈱ SFコミュニケーション㈱ 大竹建窓㈱ ② 海外開発事業 日本、アジアの富裕層のお客様に対して、アジアの大都市への不動産投資機会を提供しております。また、地元経済の発展に貢献するべく、ベトナムの中部最大都市であるダナン市において、高層分譲マンションの開発・販売から賃貸仲介、管理業務まで一貫して事業を展開しております。 （主な関係会社）SUN FRONTIER DANANG CO.,LTD. 〔事業系統図〕

１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 (1) 経営方針・経営戦略等 ① 会社の経営の基本方針 当社グループは、創業以来「利他」（＝思いやりの心）を社是として掲げ、「全従業員を守り、物心両面の幸福を追求すると同時に、共創の心をもって、人類社会の進化発展に貢献し、持続可能な社会を実現する」という経営理念の実現を果たすべく事業に取り組んでおります。 当社グループの経営は、「理念・フィロソフィによる心の経営」「部門別採算による全員参加経営」「お客様視点で変化する経営」の三軸で構成しています。理念・フィロソフィを共有し、社員の心の成長を重視することで、利他の精神に基づいた企業文化を醸成しています。また、アメーバ経営システムによる小集団部門別採算制度の運用で、社員一人ひとりが経営者意識を持ち、自発的な行動の促進と組織全体の成長力を高めています。さらに、お客様の視点に立ち、社会環境やニーズの変化にいち早く対応することで、価値あるサービスを継続的に提供し、持続可能な発展を目指しています。 これら経営理念の実践が、社員のやりがいや企業の信頼を高め、長期的な価値創造の源泉となっています。 ② 目標とする経営指標 当社グループは、中長期的に安定した成長を目指し、収益性・生産性の観点から売上高経常利益率20％以上を、また、財務の安全性の観点から自己資本比率45％水準を、株主資本をいかに効率的に運用できたかを表すROE14％以上の水準をそれぞれ維持することを重視しております。 (2) 経営環境 我が国経済は、良好な雇用環境や積極財政への期待を背景に、緩やかな回復基調で推移しました。物価高への対応や今後の財政運営の行方に注目が集まる中、日本銀行は政策金利を0.75％に据え置いているものの、物価見通しを上方修正し、経済や物価の情勢に応じて、金融政策の正常化を進めていく姿勢を維持しています。世界経済においては、中東情勢の緊迫化を背景にエネルギー価格の上昇が続き、インフレの再燃やサプライチェーンへの影響など、先行きの不透明感が高まっております。こうした中、オフィス再生や新築工事の一部資材において、供給面の制約を背景に、今後の入手に不透明感が生じる可能性があるものの、当社グループでは、資材の早期確保や柔軟な調達対応を通じて、プロジェクトの着実な進捗と収益性の確保に努めております。 当社グループのオフィスビル事業の中核エリアである東京都心５区のオフィス市場では、賃料の上昇と低水準の空室率が継続し、堅調な市況が続いております。2026年は一部でオフィスビルの新規供給が見込まれるものの、優秀な人財確保を目的とした前向きな移転・拡張ニーズは底堅く、需給は引き締まった状態で推移しました。一方、世界経済では地政学リスク等による不透明感が継続しておりますが、東京都心部オフィス市場への直接的な影響は限定的です。不動産投資市場においては、国内金利の上昇局面にありながらも、安定した賃料上昇や円安基調を背景に、国内外の機関投資家による投資意欲は底堅く推移しました。その一方で、投資判断における物件の収益性をより重視する傾向が強まっており、立地や建物仕様、運営力の優越に基づく物件の選別が加速しています。こうした市場の二極化が進展する中、当社は今後も市場動向を慎重に注視してまいります。ホテル・観光市場においては、中国からのインバウンド需要が年度後半から鈍化した一方で、欧米を中心とするインバウンド需要は堅調に推移し、宿泊施設の稼働率および客室単価は高い水準を維持しました。 (3) 中期経営戦略 当社グループは、10年後のあるべき姿を描いた長期ビジョン（以下、長期ビジョン2035）と、その達成に向けた2028年３月期を最終年度とする中期経営計画（以下、中期経営計画2028）を2024年５月に策定いたしましたが、2026年5月11日付で、中期経営計画2028の計画を上方修正いたしました。 中期経営計画2028の初年度である2026年３月期において、不動産再生事業、不動産サービス事業、ホテル・観光事業を中心に、各事業が堅調に推移し、2027年３月期においても、売上高・利益ともに中期経営計画2028公表時の計画を上回る見通しとなりました。また、伊藤忠商事株式会社との資本業務提携を通じた新たな案件創出などを背景に、今後の事業成長についても一定の蓋然性が確認できたことから、2028年3月期の売上高と経常利益の上方修正を行うことといたしました。 ＜中期経営計画2028の概要＞ 10年後のありたい姿「長期ビジョン2035」から遡って、現行の中期経営計画を達成した後の3年間（2026年3月期～2028年3月期）を期間とする中期経営計画の概要は以下になります。 ・基本方針 お客様視点のものづくりと心温かいサービスで、本業連携多角化を推進し、社会課題の解決に取り組む ・定量目標 修正前2028年３月期 　 修正後2028年３月期 　 増減額 　 増減率 利益計画 　 売上高 　 1,350億円 　 1,500億円 　 +150億円 　 +11.1％ 経常利益 　 270億円 　 300億円 　 +30億円 　 +11.1％ 経営指標 　 経常利益率 　 20％ 　 20％ 　 － 　 － ROE 　 14％以上 　 14％以上 　 － 　 － 自己資本比率 　 45％水準 　 45％水準 　 － 　 － ＜長期ビジョン2035の概要＞ 当社グループは社是「利他」の価値観のもと「全従業員を守り、物心両面の幸福を追求すると同時に、共創の心をもって、人類社会の進化発展に貢献し、持続可能な社会を実現する」を経営理念としております。その実現を通して、以下の長期ビジョン2035とその定量目標を目指してまいります。 また、中期経営計画2028の上方修正と併せて、長期ビジョンの実現に向けた歩みを加速させてまいります。 ・長期ビジョン2035 限りある資源を活かし、世界を笑顔と感動で満たす！ 未来価値創造に挑み続ける企業グループへ ・定量目標 売上高3,000億円と経常利益600億円を目指す。

３ 【事業等のリスク】 有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある事項には、以下のようなものがあります。 なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 １．当社グループを取り巻く事業環境及び当社事業の特性等について (1) 事業環境 当社グループは、東京都心部を中心に「不動産再生と活用」に取り組み、企業としての市場競争力を高めるべく影響力のある都心部のオフィスビル及び商業ビルを中心に、仲介・管理・保証・工事・賃貸・売買等の一貫した不動産サービスをワンストップで展開しております。しかしながら、経済情勢が悪化し、空室率の上昇や賃料の下落といったように不動産市況が低迷した場合には、当社グループの経営成績、財政状態が影響を受ける可能性があります。 (2) 競合の状況 当社グループの事業は、リプランニング事業、賃貸ビル事業、事業用不動産の売買仲介・賃貸仲介、プロパティマネジメント事業、ビルメンテナンス事業、滞納賃料保証事業、貸会議室事業、ホテル開発事業、ホテル運営事業、海外開発事業及び建設事業等から構成されており、これら各事業が有機的に結合し、事業用不動産に係る一貫したサービスを提供するところにその特徴があります。そして、各事業部門の機能を連鎖させることにより発揮する総合力、及び顧客の広範なネットワークから潜在的な優良物件を購入する等、各部門が連動した事業運営を行なうことにより競争力の維持・強化、競合他社との差別化を図っております。しかしながら、この優位性が保たれない場合は、当社グループの経営成績、財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 (3) リプランニング事業の特性 ① リプランニング事業は、主に事業用不動産を対象とした再生事業であり、不稼働又は空室率が高く低収益の事業用不動産を再生することにより収益の改善を実現させる事業であります。売却先は主に不動産賃貸収入を目的とした投資を行う個人・法人等であります。 経済情勢の悪化や信用収縮等により金融市場に混乱が発生した場合、不動産の流通市場が低迷するおそれがあり、リプランニング事業で扱う物件の棚卸資産としての評価額が下がり、また、販売活動が計画通り進まず、当社グループの経営成績、財政状態にも影響を及ぼす可能性があります。 ② リプランニング事業は、主に金融機関からの借入により資金調達し物件を購入するため、有利子負債残高は物件購入及び売却の状況によって変動します。資金調達にあたりましては、特定の金融機関からの借入に依存することなく、常に複数の金融機関との均衡を図りつつ、安定的、かつ適正な条件での資金調達に努めております。しかしながら、信用収縮等による金融市場の混乱が発生した場合には、事業の展開に必要な資金調達が進まず、当社グループの経営成績、財政状態にも影響を及ぼす可能性があります。 ③ リプランニング事業は、物件を購入し、リプランニング完了後に売却を行いますが、当該事業の売上原価及び売上高は物件の売却時に計上されます。また、一取引当たりの金額は、他の不動産サービス事業等の収入等に比較して高額となっております。したがって、その売却の時期や金額の変動等により、当社グループの経営成績、財政状態が影響を受ける可能性があります。 (4) ホテルの開発について ホテルの企画、開発、再生から運営に至るまでを当社グループが担いますが、所有物件の一部は安定稼働後に投資家へ販売する場合もございます。ただし、物件販売後も当該物件を賃借し継続して運営することを基本的なビジネスモデルとしております。リプランニング事業とは異なり、ホテル開発事業では、自社にて土地を仕入れ、一から開発を行う場合があります。そのような場合には、竣工までに相当の期間を必要とするため、ホテルの宿泊収入等の収益を計上できない期間が長くなることや、事業期間が相対的に長くなることによって景気変動の影響を受けやすくなることで、当社グループの経営成績、財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 (5) ホテルの運営について ホテル運営事業は、一般的に景気動向や個人消費の動向等の影響を受けやすい傾向にあり、景気の低迷による企業の出張需要の減少や個人のレジャー需要の減少、新規ホテルの開業による客室の供給過剰、あるいは感染症の流行等により、客室料金や客室稼働率の低下が起こる場合等、当社グループの経営成績、財政状態に影響を及ぼす可能性があります。また、為替の変動、近隣国との領土問題や反日感情の増大等の情勢変化が生じた場合、外国人観光客の減少、海外渡航の自粛または消費マインドの減退に繋がることが予想され、当社グループの経営成績、財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 (6) カントリーリスクについて 当社グループは、海外事業の拡大を戦略の一つとしていますが、海外では為替動向、宗教や文化及び商習慣の相違、経済情勢の不確実性、紛争・内乱・テロ・暴動等政情不安、現地における労使関係のトラブル等のリスクに直面する可能性があります。また、投資規制、送金に関する規制、税率変更を含む税制改正等、政治的、経済的、法的あるいはその他の障害に伴うリスクがあります。海外事業の拡大においては、投資利益の実現までに長い期間を要することがあり、当社グループの経営成績、財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 (7) 災害等について 地震・暴風雨・洪水等の自然災害、戦争、テロ、火災等の人災が発生した場合には、当社グループが保有・管理・投資を行っている不動産の価値が大きく毀損する可能性があり、当社グループの経営成績、財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 (8) 訴訟等のリスク 当社グループが売買・賃貸・売買又は賃貸の仲介・管理等を行う物件に関連して、取引先又は顧客等による訴訟その他の請求が発生する可能性があります。これらの訴訟等の内容・結果によっては当社グループの経営成績、財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 （9）気候変動・環境に関するリスク 地球環境問題への対応は、企業市民として避けることのできない重要事項と認識しております。環境負荷の低い商品の取り扱い、脱炭素社会への取り組みが遅延した場合、当社グループの社会的評価の低下につながる可能性があり、ひいては業績に影響を及ぼす可能性があります。 （10）サプライチェーンに関するリスク 当社グループは資材や什器類を外部のサプライヤーに依存しています。当社グループの製品で横断的に使用されている資材や什器類に供給不足あるいは納期遅延や価格高騰が発生する場合等には、当社グループの事業期間の長期化や事業原価の上昇等により当社の経営成績に悪影響を及ぼす可能性があります。 （11）市場金利に関するリスク 当社グループは、事業の運営・発展のため、金融機関等から短期および長期の有利子負債を調達しています。新規の資金調達が必要となる場合、市場金利の上昇局面においては資金調達コストが増加する可能性があります。また、市場金利の上昇は、不動産購入者の購買意欲の減退や、投資家の要求する不動産の期待利回りの上昇をもたらすことで、当社グループの不動産売却収益の減少や所有資産の価値の下落につながるおそれがあり、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。 （12）為替変動に関するリスク 当社グループは、国外においても事業を展開しており、為替の変動は、海外事業における資金調達時のコストや、当社連結決算上の海外事業損益の取り込み額、資産・負債の計上額の変動要因となります。また、為替の大幅な変動は、輸入価格の変動を通じ、建築コストやエネルギーコスト等に影響を与え、当社グループの個別事業におけるコストの変動要因となる可能性があります。加えて、為替の変動が、テナント企業の業績へ影響を与えることを通じて、当社グループの賃貸収入等に影響を及ぼすおそれがあります。これらにより、当社グループの事業、財政状態および経営成績等に影響を与える可能性があります。 ２．資産評価について (1) 販売用不動産（仕掛販売用不動産を含む）の評価に関するリスク 当社グループは、販売用不動産及び仕掛販売用不動産（オフィスビル、ホテル資産等）の棚卸資産を多く保有しております。これらの棚卸資産の評価については、正味売却価額により評価が行われており、正味売却価額は販売見込額から工事原価の今後発生見込額及び販売経費等見込額を控除した額であり、販売見込額は主として、当社が策定した事業計画に基づき見積もった収益還元価額であります。また、これらの棚卸資産については、商品化の遅延等による所有期間の長期化やテナントリーシングの状況、ホテル稼働率等運営状況による収益性、不動産の投資利回りの変動、市場金利の上昇等のリスクに晒されており、正味売却価額が下落し、評価損の認識等を行う可能性があります。この結果、当社グループの経営成績、財政状態にも影響を及ぼす可能性があります。 (2) ホテル事業に係る固定資産の減損損失に関するリスク 当社グループは、ホテル・観光事業セグメントのホテル開発事業、及びホテル運営事業において、固定資産（建物、建物附属設備、土地、ソフトウェア等）を保有しております。これらの固定資産については、将来における不動産市況の変化、ホテル客室の稼働率の低下等のリスクに晒されております。今後、上記のリスクの拡大に伴い、ホテルの事業計画を基礎として算定した、ホテルに係る主要な資産の経済的残存使用年数にわたって得られる割引前将来キャッシュ・フローの見積総額が減少した場合には、固定資産の減損損失が発生する可能性があります。この結果、当社グループの経営成績、財政状態にも影響を及ぼす可能性があります。 ３．法的規制について 当社グループの事業は、宅地建物取引業法、建設業法、不動産の鑑定評価に関する法律、不動産投資顧問業登録規程、金融商品取引法、建築士法、警備業法、マンションの管理の適正化の推進に関する法律、賃貸住宅管理業者登録規程、建築物における衛生的環境の確保に関する法律等による法的規制を受けており、関連許認可を得ております。 当社グループの主要な業務に係る免許や許認可等の有効期限等は下記のとおりであり、現在、当該免許及び許認可等が取消となる事由は発生しておりませんが、万一、将来このような事由が発生した場合、当社グループの事業活動に重大な影響を及ぼす可能性があります。 また、今後、これらの関係法規が改廃された場合や新たな法的規制が設けられた場合にも、当社グループの事業が影響を受ける可能性があります。 (1) 有効期間その他の期限が法令、契約等により定められている主なものは以下のとおりであります。 免許、許可、登録等 の別 　 会社名 　 有効期間、登録日 　 種類 　 関連する法律 　 登録等の交付者 宅地建物取引業者免許 　 サンフロンティア不動産㈱ 　 2024年12月29日から2029年12月28日 　 ― 　 宅地建物取引業法 　 国土交通大臣 サンフロンティアホテルマネジメント㈱ 　 2022年１月８日から2027年１月７日 　 東京都知事 SFビルメンテナンス㈱ 　 2022年２月25日から2027年２月24日 　 東京都知事 サンフロンティア沖縄㈱ 　 2024年１月９日から2029年１月８日 　 沖縄県知事 サンフロンティア佐渡㈱ 　 2025年９月11日から2030年９月10日 　 新潟県知事 特定建設業許可 　 サンフロンティア不動産㈱ 　 2022年７月20日から2027年７月19日 　 建築工事業、屋根工事業、鋼構造物工事業、大工工事業、タイル・れんが・ブロック工事業、内装仕上工事業 　 建設業法 　 東京都知事 大竹建窓㈱ 　 2025年６月20日から2030年６月19日 　 建築工事業、大工工事業、左官工事業、とび・土木工事業、石工事業、屋根工事業、タイル・れんが・ブロック工事業、鋼構造物工事業、鉄筋工事業、板金工事業、ガラス工事業、塗装工事業、防水工事業、内装仕上工事業、熱絶縁工事業、建具工事業 多摩ケンソー工業㈱ 　 2025年６月10日から2030年６月９日 　 建築工事業 免許、許可、登録等の別 　 会社名 　 有効期間、登録日 　 種類 　 関連する法律 　 登録等の交付者 一般建設業許可 　 SFエンジニアリング㈱ 　 2023年１月17日から2028年１月16日 　 建築工事業、内装仕上工事業 　 建設業法 　 東京都知事 SFビルメンテナンス㈱ 　 2023年12月25日から2028年12月24日 　 大工工事業、左官工事業、石工事業、屋根工事業、タイル・れんが・ブロック工事業、板金工事業、ガラス工事業、塗装工事業、防水工事業、内装仕上工事業、熱絶縁工事業、建具工事業、消防施設工事業 SFコミュニケーション㈱ 　 2022年３月10日から2027年３月９日 　 電気工事業、電気通信工事業 ㈱城南ケンソー 　 2025年６月20日から2030年６月19日 　 大工工事業、左官工事業、石工事業、屋根工事業、タイル・れんが・ブロック工事業、板金工事業、ガラス工事業、塗装工事業、防水工事業、内装仕上工事業、熱絶縁工事業、建具工事業 多摩ケンソー工業㈱ 　 2025年６月10日から2030年６月９日 　 大工工事業、左官工事業、石工事業、屋根工事業、タイル・れんが・ブロック工事業、板金工事業、ガラス工事業、塗装工事業、防水工事業、内装仕上工事業、熱絶縁工事業、建具工事業 ㈱アロー 　 2023年９月４日から2028年９月３日 　 建具工事業 不動産鑑定業登録 　 サンフロンティア不動産㈱ 　 2023年２月７日から2028年２月６日 　 ― 　 不動産の鑑定評価に関する法律 　 東京都知事 一般不動産投資顧問業登録 　 サンフロンティア不動産㈱ 　 2024年11月３日から2029年11月２日 　 ― 　 不動産投資顧問業登録規程 　 国土交通大臣 第二種金融商品取引業者登録 　 サンフロンティア不動産㈱ 　 2007年９月30日登録 　 ― 　 金融商品取引法 　 関東財務局長 不動産特定共同事業許可 　 サンフロンティア不動産㈱ 　 2018年10月29日許可 　 ― 　 不動産特定共同事業法 　 国土交通大臣金融庁長官 一級建築士事務所登録 　 サンフロンティア不動産㈱ 　 2025年２月１日から2030年１月31日 　 ― 　 建築士法 　 東京都知事 警備業認定 　 サンフロンティア不動産㈱ 　 2021年12月26日から2026年12月25日 　 ― 　 警備業法 　 東京都公安委員会 SFビルメンテナンス㈱ 　 2024年４月５日から2029年４月４日 古物商 　 サンフロンティア不動産㈱ 　 2019年10月２日登録 　 ― 　 古物営業法 　 東京都公安委員会 SFコミュニケーション㈱ 　 2010年６月23日登録 免許、許可、登録等の別 　 会社名 　 有効期間、登録日 　 種類 　 関連する法律 　 登録等の交付者 マンション管理業登録 　 SFビルメンテナンス㈱ 　 2022年１月８日から2027年１月７日 　 ― 　 マンションの管理の適正化の推進に関する法律 　 国土交通大臣 賃貸住宅管理業者登録 　 サンフロンティア不動産㈱ 　 2021年10月20日から2026年10月19日 　   　 賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律 　 関東地方整備局長 SFビルメンテナンス㈱ 　 2022年２月１日から2027年１月31日 　 ― 建築物環境衛生総合管理業登録 　 SFビルメンテナンス㈱ 　 2021年９月18日から2027年９月17日 　 ― 　 建築物における衛生的環境の確保に関する法律 　 東京都知事 建築物飲料水貯水槽清掃業登録 　 SFビルメンテナンス㈱ 　 2024年６月29日から2030年６月28日 　 ― 　 建築物における衛生的環境の確保に関する法律 　 東京都知事 消防設備業登録 　 SFビルメンテナンス㈱ 　 2018年７月３日登録 　 ― 　 消防法 　 本所消防署長 屋外広告業許可 　 SFビルメンテナンス㈱ 　 2023年12月６日から2028年12月５日 　 ― 　 屋外広告物法 　 東京都知事 貸金業登録 　 SFビルサポート㈱ 　 2023年７月１日から2026年６月30日 　 ― 　 貸金業法 　 東京都知事 一般貸切旅客自動車運送事業 　 おけさ観光タクシー㈱ 　 1999年１月19日登録 　 ― 　 道路運送法 　 北陸信越運輸局長 一般乗用旅客自動車運送事業 　 おけさ観光タクシー㈱ 　 1955年５月６日登録 　 ― 　 道路運送法 　 北陸信越運輸局長 登録電気工事事業者許可 　 SFコミュニケーション㈱ 　 2025年10月３日から2030年10月２日 　 ― 　 電気工事業法 　 東京都知事 (2) 不動産証券化事業を行うに当たりましては、資産流動化法に基づく特定目的会社、会社法に基づく株式会社・合同会社のいずれかにより設立されたSPC（特別目的会社）を利用することになります。この内、資産流動化法に基づく特定目的会社により、証券化事業を行う場合には資産流動化法の規制を受けることになります。 ４．会計基準・不動産税制の変更について 会計基準、不動産税制に関する変更があった場合、物件の取得、売却のコスト増加等により当社グループの経営成績、財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 ５．個人情報保護 当社グループは業務上、ビルオーナー様、テナント様、ホテル宿泊者等の個人情報を保有する「個人情報取扱事業者」に該当し、今後の事業拡大につれ関連情報が増加することが予想されます。これに対しては、情報管理体制を強化し、内部情報管理の徹底を図っておりますが、不測の事態により、顧客情報等個人情報が外部に流失した場合は当社グループの信用を毀損し、経営成績、財政状態に影響を及ぼす可能性があります。.

４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】 当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の概要並びに経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。 (1) 経営成績の状況 地政学リスクが高まり、世界経済には不透明感が継続する中、当社グループのオフィスビル事業は、多様な運営スタイルに対応したオフィスビルや、環境認証を取得した社会的価値の高い物件の開発に注力しております。当期の物件販売においては、件数は減少したものの、規模の大きい物件や高収益の新築ビルの売却により、前期比で売上高、利益ともに増加しました。また、物件の仕入れは市場環境の変化を見極めつつも前年度実績を大幅に上回り、将来の持続的な成長に向けて着実に進捗しております。ホテル・観光事業において、開発面では、新規開業に向けた建設工事が順調に進み、運営面では、スタッフの心温かいサービスにお客様から高いご評価をいただくことができ、客室の稼働率および平均客室単価が向上し、業績の伸長につながりました。 その結果、当期業績は、売上高において２期連続、経常利益は３期連続、当期純利益は４期連続で過去最高を更新いたしました。 （百万円） 前年実績 　 当期実績 　 増減率 　 通期予想 　 達成率 売上高 　 103,174 　 116,083 　 +12.5% 　 117,000 　  99.2% 売上総利益 　 32,225 　 38,114 　 +18.3% 　 36,420 　 104.7% 営業利益 　 21,279 　 25,356 　 +19.2% 　 23,840 　 106.4% 経常利益 　 20,446 　 23,298 　 +13.9% 　 22,500 　 103.5% 親会社株主に帰属する当期純利益 　 14,163 　 15,986 　 +12.9% 　 15,500 　 103.1% 各セグメントの業績は次のとおりであります。 （不動産再生事業） 不動産再生事業では、①リプランニング事業、②賃貸ビル事業を行っております。 ①　リプランニング事業は、物件販売数が24件（うち、新築ビル３件、小口所有商品３件、NY物件２件）となり、前年同期比で物件販売数は減少（対前期比△14件）しましたが、規模の大きい物件や高収益の新築ビル等の販売があったこともあり、売上高、利益ともに増加しました。来期（2027年３月期）においても、アセットタイプの多様化を図り、既存リプランニング物件のほか、新築ビル・小口所有商品・NY物件・レジデンシャルなど、さまざまな物件の販売を予定しております。 ②　賃貸ビル事業は、好調な仕入れによる保有棟数の増加と、活発なリーシング活動による空室率の改善によって、売上高、利益ともに増加しました。 ＜不動産再生事業の業績＞ （百万円） 前期実績 　 当期実績 　 増減率 　 通期予想 　 達成率 売上高 　 71,339 　 76,434 　 +7.1% 　 81,340 　 94.0% リプランニング事業 　 68,684 　 72,479 　 +5.5% 　 78,440 　 92.4% 賃貸ビル事業 　 2,654 　 3,955 　 +49.0% 　 2,900 　 136.4% 売上総利益 　 22,114 　 24,500 　 +10.8% 　 25,560 　 95.9% リプランニング事業 　 21,860 　 23,488 　 +7.4% 　 25,160 　 93.4% 賃貸ビル事業 　 253 　 1,011 　 +298.2% 　 400 　 252.8% セグメント利益 　 20,104 　 22,148 　 +10.2% 　 - 　 - リプランニング事業 　 19,850 　 21,136 　 +6.5% 　 - 　 - 賃貸ビル事業 　 253 　 1,011 　 +298.2% 　 - 　 - （不動産サービス事業） 不動産サービス事業では、①プロパティマネジメント事業、②ビルメンテナンス事業、③売買仲介事業、④賃貸仲介事業、⑤貸会議室事業、⑥滞納賃料保証事業等を行っております。 ①　プロパティマネジメント事業は、受託棟数が前期末比17棟増加の合計559棟となり、稼働率も95.6％と前期末比で上昇し、売上高、利益ともに増加しました。今後も、迅速かつ高品質なサービスを提供することにより、お客様の満足度を高め、熱狂的ファンづくりに努めてまいります。 ②　ビルメンテナンス事業は、グループ内各部門との協働で管理棟数が増加したことにより、前期比で売上高、利益ともに増加しました。引き続き、増加傾向にある費用を吸収しながら、適切な管理報酬で業績を伸長させてまいります。 ③　売買仲介事業は、グループ内からの紹介案件の成約に加え、取り扱い案件の大型化も進んだことから、前期比で売上高、利益ともに大幅に伸長しました。 ④　賃貸仲介事業は、堅調なオフィス市場を背景に、当社管理案件等における成約件数が増加し、前期比で売上高、利益ともに増加しました。 ⑤　滞納賃料保証事業は、主力事業である信用保証の新規契約件数、再保証契約ともに増加したことにより、前期比で売上高、利益ともに増加しました。 ⑥　貸会議室事業は、出店エリアにおける再開発の実施に伴い１拠点を閉業した一方、２拠点の新規開業および１拠点の増床により、2026年３月末時点の運営規模は19拠点10,406坪となりました。また、新卒社員の研修をはじめとする大型案件やリピーターのお客様からの長期利用が増加したことや、開業後１年未満の拠点において順調に新規顧客を獲得できたこと等により、前期比で売上高、利益ともに増加しました。有価証券報告書提出日現在（2026年６月22日）の運営規模は19拠点10,803坪となり、引き続き「部屋を売るのではなく、催事の成功を叶える」という方針のもと、中期経営計画2028で掲げた16,000坪規模を目指して、新規開業や既存拠点の増床を通じた事業拡大も進めると同時に、中長期的な事業拡大を見据えた体制の強化に努めてまいります。 ＜不動産サービス事業の業績＞ （百万円） 前年同期実績 　 当期実績 　 増減率 　 通期予想 　 進捗率 売上高 　 12,488 　 16,307 　 +30.6% 　 14,000 　 116.5% PM/BM/仲介事業等 　 8,511 　 10,916 　 +28.3% 　 8,789 　 124.2% 貸会議室事業 　 3,976 　 5,390 　 +35.6% 　 5,210 　 103.5% 売上総利益 　 6,124 　 8,719 　 +42.4% 　 6,940 　 125.6% PM/BM/仲介事業等 　 5,536 　 7,151 　 +29.2% 　 5,915 　 120.9% 貸会議室事業 　 587 　 1,567 　 +166.9% 　 1,024 　 153.1% セグメント利益 　 6,112 　 8,703 　 +42.4% 　 - 　 - PM/BM/仲介事業等 　 5,536 　 7,151 　 +29.2% 　 - 　 - 貸会議室事業 　 576 　 1,552 　 +169.4% 　 - 　 - （ホテル・観光事業） ホテル・観光事業では、①ホテル開発事業、②ホテル運営事業等を行っております。 ①　ホテル開発事業は、物件売却がなかったため、売上高は減少し、利益も新規ホテルの開業に向けた費用の増加等により減少しました。なお、有価証券報告書提出日現在（2026年６月22日）の新規開業予定のホテルおよび建設中・計画中のホテルの合計は16ホテル・2,158室となります。 ②　ホテル運営事業は、2025年４月から開催の大阪・関西万博によってインバウンド需要の拡大が継続しました。年度後半に、中国政府の渡航制限があったものの、欧米を中心とするインバウンド需要が堅調に推移しました。同時に、国内の旅行消費も堅調に推移し、高付加価値戦略に基づく客室の稼働率と平均客室単価の上昇が継続しました。当期においては、３ホテルが計画通りに新規開業したとともに、M&Aにより当社グループに２ホテルが加わったことにより、前期比で売上高、利益ともに増加しました。引き続き、2033年に運営客室数10,000室の目標を目指し、順調に事業を強化しております。 ＜ホテル・観光事業の業績＞ （百万円） 前期実績 　 当期実績 　 増減率 　 通期予想 　 達成率 売上高 　 18,831 　 18,949 　 +0.6% 　 21,490 　 88.2% ホテル開発事業 　 3,071 　 0 　 - 　 3,000 　 - ホテル運営事業等 　 15,760 　 18,949 　 +20.2% 　 18,490 　 102.5% 売上総利益 　 4,479 　 4,387 　 △2.0% 　 4,340 　 101.1% ホテル開発事業 　 991 　 △62 　 - 　 520 　 - ホテル運営事業等 　 3,487 　 4,450 　 +27.6% 　 3,820 　 116.5% セグメント利益 　 4,072 　 3,817 　 △6.3% 　 - 　 - ホテル開発事業 　 779 　 △303 　 - 　 - 　 - ホテル運営事業等 　 3,293 　 4,120 　 +25.1% 　 - 　 - （その他） その他では、①海外開発事業、②建設事業等を行っております。 ①　建設事業は、受注件数の増加や大規模案件の受注に加え、10月にサッシ・ガラス窓の加工・施工を行う大竹建窓グループが当社グループに加わったことにより、前期比で売上高、利益ともに増加しました。今後はグループ内の連携により、リプランニング事業における企画から施工までの内製化を強化し、高品質・高機能なオフィス空間などを安定的かつ迅速に提供する体制を目指してまいります。 ②　海外開発事業は、ベトナムにおいて、前期着工済みの第２号案件「HIYORI Aqua Tower」は2026年２月に販売を開始し、2027年上半期の竣工に向けて工事が進捗しております。本物件の業績の計上は来期以降となることから、当期の業績は、売上高、利益ともに前期並みとなりました。 ＜その他の業績＞ （百万円） 前期実績 　 当期実績 　 増減率 　 通期予想 　 達成率 売上高 　 1,992 　 5,872 　 +194.8% 　 2,230 　 263.3% 売上総利益 　 498 　 1,479 　 +196.9% 　 530 　 279.2% セグメント利益 　 435 　 1,177 　 +170.2% 　 - 　 - 生産、受注及び販売の実績は、次のとおりであります。 ① 生産実績 当社グループ(当社及び連結子会社、以下同じ。)は、生産業務を定義することが困難であるため、生産実績の記載は省略しております。 ② 受注実績 当社グループは、受注生産を行っていないため、受注実績の記載は省略しております。 ③ 販売実績 当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。 セグメントの名称 　 金額(百万円) 　 増減率(％) 不動産再生事業 　 76,434 　 7.1 不動産サービス事業 　 16,307 　 30.6 ホテル・観光事業 　 18,949 　 0.6 その他 　 5,872 　 194.8 調整額 　 △1,481 　 ― 合計 　 116,083 　 12.5 (注) １　調整額はセグメント間の取引消去であります。 ２　当連結会計年度は、外部顧客への売上高のうち、連結損益計算書の売上高の10％以上を占める相手先がないため、記載はありません。 (2) 財政状態の状況 当連結会計年度末における総資産は264,463百万円（前連結会計年度末比21.2％増）、負債は144,078百万円（同28.3％増）、純資産は120,384百万円（同13.7％増）となりました。 総資産の増加の主な要因は、現金及び預金の減少5,645百万円、長期貸付金の減少792百万円等があったものの、仕掛販売用不動産の増加43,975百万円、建物（純額）の増加2,230百万円等があったことによるものであります。 負債の増加の主な要因は、１年以内返済予定の長期借入金の減少1,077百万円、社債の減少4,897百万円等があったものの、支払手形及び買掛金の増加1,808百万円、長期借入金の増加30,337百万円等あったことによるものであります。 純資産の増加の主な要因は、配当金の支払い3,456百万円、非支配株主持分の減少3,081百万円等があったものの、資本金の増加2,448百万円、資本剰余金の増加2,438百万円及び親会社株主に帰属する当期純利益の計上15,986百万円等があったことによるものであります。 なお、自己資本比率は45.3％（同1.5％ポイント減）となりました。 (3) キャッシュ・フローの状況 当連結会計年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という）は、営業活動による資金が18,736百万円減少、投資活動による資金が10,226百万円減少、財務活動による資金が22,837百万円増加した結果、期首残高に比べ6,251百万円減少し、当連結会計年度末残高は38,502百万円となりました。 当連結会計年度における各キャッシュ・フロー及びそれらの要因は、次のとおりであります。 （営業活動によるキャッシュ・フロー） 営業活動においては、18,736百万円の支出超過（前期は4,236百万円の支出超過）となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益23,153百万円、減価償却費3,458百万円等があったものの、棚卸資産の増加に伴う減少40,435百万円、法人税等の支払額8,389百万円等があったことによるものであります。 （投資活動によるキャッシュ・フロー） 投資活動においては、10,226百万円の支出超過（前期は8,809百万円の支出超過）となりました。これは主に、定期預金の払戻による収入234百万円、貸付金の回収による収入784百万円等があったものの、有形固定資産の取得による支出5,787百万円、連結の範囲の変更を伴う子会社株式の取得による支出2,802百万円等があったことによるものであります。 （財務活動によるキャッシュ・フロー） 財務活動においては、22,837百万円の収入超過（前期は9,479百万円の収入超過）となりました。これは主に、長期借入金の返済による支出34,622百万円、配当金の支払3,455百万円等があったものの、長期借入れによる収入63,346百万円等があったことによるものであります。 （資本の財源及び資金の流動性について） 当社グループの事業活動における資金需要の主なものは、不動産再生事業に関する棚卸資産の仕入れであります。棚卸資産の仕入れは、個別の棚卸資産を担保とした金融機関からの長期借入金及び営業活動で獲得した資金によって行っております。当該棚卸資産は一年以内を目途に販売することとし、借入金は、月例約定返済を織り込みつつ、棚卸資産の販売時に一括返済することを基本方針としており、資金の流動性は十分に確保されております。 （財務施策について） 当社グループにおける財政施策については、有利子負債に占める短期借入金の比率を下げ、長期借入金の比率を上げることによって加重平均借入期間を伸長させる負債構造を目指しております。加えて、現金及び預金を手厚く確保することを基本方針としており、強固な財務基盤の構築に取り組んでおります。 (4) 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定 当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成しております。この連結財務諸表を作成するにあたって、資産、負債、収益及び費用の報告額に影響を及ぼす見積り及び仮定を用いておりますが、これらの見積り及び仮定に基づく数値は、実際の結果と異なる可能性があります。 連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　（１）連結財務諸表　注記事項　（重要な会計上の見積り）」に記載しております。